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Hausverkauf - Käufer zahlt nicht

16.12.2017 Thema abonnieren
 Von 
VKx
Status:
Frischling
(8 Beiträge, 3x hilfreich)
Hausverkauf - Käufer zahlt nicht

Hallo alle zusammen,

es liegt folgender Sachverhalt vor:

- Hausverkauf an Paar, jeweils 50.:50 (nicht verheiratet)
- fälliges Zahlungsdatum 22.12.2017 (in einer Woche)
- Kaufpreis wurde von beiden Partnern über Eigenkapital finanziert
- Anteil Kaufpreis von Partner A liegt zur Überweisung bereit
- Anteil Kaufpreis von Partner B ist bis 22.12.17 nicht vorhanden
- Partner B hat wiederum auch am 22.12.17 einen Notartermin um sein noch eigenes Haus an Käufer X zu verkaufen - hieraus soll auch der Anteil des fälligen Kaufpreises beglichen werden
- Verkäufer haben aus gutgläubigkeit Schlüssel ausgehändigt um Ausmessungen, Planungen zu ermöglichen, da sich Notartermin und Kaufvertrag über viele Wochen erstreckt hat. Schlüssel wurde nach Bekanntgabe der drohenden Zahlungsunfähigkeit wieder zurück genommen. Es wurden bereits massive Umbauarbeiten (Baustelle) am Haus durchgeführt, unter anderem wurden jedoch hochwertige Materialien verbaut.

1) kann der Verkäufer die Vorlage der Finanzierungszusage von anstehendem hausverkauf von Käufer B an Käufer X verlangen?
2) kann durch ein "Vollstreckungstitel" (nicht genau bekannt wie es heißt), zu welchem der Verkäufer gegenüber Käufer B ab dem ersten Tag Zahlungsverzug bemächtigt ist, erwirkt werden, dass der noch fehlende Anteil direkt vom Kaufpreis des Käufer X an den Verkäufer gezahlt wird und nicht erst an Käufer B ausgehändigt wird?
3) aufgrund der bisher getätigten Renovierungsarbeiten sowie auch der Investitionen und des bereit liegenden Anteils von Käufer A wird immer noch davon ausgegangen, dass die schnelle Abwicklung von allem Parteien aus angestrebt wird. Sollte es jedoch zu einer Rückabwicklung kommen, wie wird mit dem Umbau unter den zwei folgenden Gesichtspunkten umgegangen
A) Schaden für Verkäufer aufgrund von nun bestehender Baustelle in ursprünglich nicht Renovierungsbedürftigem Haus
B) verbaute hochwertige Materialien von Käufer A & B

Ich freue mich auf Diskussionen

Grüße RR

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10 Antworten
Sortierung:
#1
 Von 
Harry van Sell
Status:
Unbeschreiblich
(71238 Beiträge, 32402x hilfreich)

Was genau steht im Kaufvertrag zum Thema
- ausbleibende Kaufpreiszahlung
- Besitzübergang
- Eigentumsübergang



Signatur:Meine persönliche Meinung/Interpretation! Im übrigen verweise ich auf §675 Abs. 2 BGB
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#2
 Von 
VKx
Status:
Frischling
(8 Beiträge, 3x hilfreich)

- Besitz und Eigentumsübergang erst nach erfolgter Zahlung des vollen Kaufpreises
- Zahlungsverzug ab dem 1. Tag inklusive Verzugszinsen
-"Käufer unterwirft sich der sofortigen Zwangsvollstreckung aus dieser Urkunde in sein gesamtes Vermögen. Der Notar ist berechtigt dem Verkäufer vollstreckbare Ausfertigung zu erteilen ohne dass es Fälligkeitsbegründenden Tatsachen bedarf"
-Rücktritt wurde nicht gesondert behandelt und richtet sich nach gesetzl. Bestimmungen

-- Editiert von VKx am 16.12.2017 02:40

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#3
 Von 
Sir Berry
Status:
Schlichter
(7280 Beiträge, 2562x hilfreich)

Zitat (von VKx):
1) kann der Verkäufer die Vorlage der Finanzierungszusage von anstehendem hausverkauf von Käufer B an Käufer X verlangen?
Ja, aber nicht durchsetzen.

Zitat (von VKx):
2) kann durch ein "Vollstreckungstitel" (nicht genau bekannt wie es heißt), zu welchem der Verkäufer gegenüber Käufer B ab dem ersten Tag Zahlungsverzug bemächtigt ist, erwirkt werden, dass der noch fehlende Anteil direkt vom Kaufpreis des Käufer X an den Verkäufer gezahlt wird und nicht erst an Käufer B ausgehändigt wird?
Nein, nach derzeitigem Stand nicht, da beide Zahlungen am gleichen Tag fällig sind. Aus der Schuldurkunde kann frühestens am auf den Fälligkeitstag folgenden Tag vollstreckt werden.
Man könnte über einen dinglichen Arrest nachdenken, wobei das jetzt aber schon wegen der Bearbeitungszeitenvermutlich zu spät ist.

Zitat (von VKx):
3) aufgrund der bisher getätigten Renovierungsarbeiten sowie auch der Investitionen und des bereit liegenden Anteils von Käufer A wird immer noch davon ausgegangen, dass die schnelle Abwicklung von allem Parteien aus angestrebt wird. Sollte es jedoch zu einer Rückabwicklung kommen, wie wird mit dem Umbau unter den zwei folgenden Gesichtspunkten umgegangen
A) Schaden für Verkäufer aufgrund von nun bestehender Baustelle in ursprünglich nicht Renovierungsbedürftigem Haus
B) verbaute hochwertige Materialien von Käufer A & B

Könnte sich zum großen Problem entwickeln, da der Verkäufer die Schadenbeseitigung durch die Rückforderung der Schlüssel verhindert hat.

In diesem Punkt ist - falls es nicht zur Vertragserfüllung kommt - Streit vorhersehbar.

Hoffe mal, dass alles klappt.

Berry

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#4
 Von 
0815Frager
Status:
Master
(4969 Beiträge, 2212x hilfreich)

Zitat (von VKx):
- Zahlungsverzug ab dem 1. Tag inklusive Verzugszinsen

Nur ist es bisher kein Zahlungsverzug erkennbar.
Zitat (von VKx):
- Anteil Kaufpreis von Partner A liegt zur Überweisung bereit
- Anteil Kaufpreis von Partner B ist bis 22.12.17 nicht vorhanden
- Partner B hat wiederum auch am 22.12.17 einen Notartermin um sein noch eigenes Haus an Käufer X zu verkaufen - hieraus soll auch der Anteil des fälligen Kaufpreises beglichen werden

Ist es nicht denkbar, das eben Partner B das Geld vorübergehend von einer Bank zur Überbrückung der Zeit bekommt, oder hat man schon mit den Käufern gesprochen?
Was hier ganz vermisst wird, vor den Notartermin zum Verkauf, wurde denn hier nicht ein Kapitalnachweis von den Käufern verlangt?
In der Regel verlangt man vom Käufer entweder eine Finanzierungs und Auszahlungsbestätigung von der Bank oder eben ein Schreiben von der Hausbank, welche bestätigt das zum Kauf ausreichendes Kapital zur Auszahlung vorhanden ist.

Zitat (von VKx):
-"Käufer unterwirft sich der sofortigen Zwangsvollstreckung aus dieser Urkunde in sein gesamtes Vermögen. Der Notar ist berechtigt dem Verkäufer vollstreckbare Ausfertigung zu erteilen ohne dass es Fälligkeitsbegründenden Tatsachen bedarf"

Das gibt doch eine Sicherheit, da Käufer B ja selbst gerade ein Haus zum Verkauf hat, in der Annahme das dieses Haus nicht gerade schon voll von Schulden ist. Die Pfändung würde sich gegen beide Käufer in dem Falle bewegen, allerdings ist bis hier der Gerichtsvollzieher tätig wird auch mit ein paar Wochen zu rechnen.
Somit sollte man doch eher das Gespräch mit den Käufern suchen, selbst wenn man sofort Vollstrecken würde, es gibt im Moment nichts zu holen, der notarielle Verkaufs kann schon eine Sicherheit darstellen. Man hat sich selbst als Verkäufer auf ein gewagtes Geschäft eingelassen, selbst die Rückübereignung würde nur Verluste mit sich bringen, da eine Baustelle nicht gerade den richtigen Verkaufserlös einbringt.

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#5
 Von 
VKx
Status:
Frischling
(8 Beiträge, 3x hilfreich)

Vorab herzlichen Dank für die Rückmeldungen.

Mit den Käufern wurde sich bereits direkt nach der Information an einen Tisch gesetzt.

Käufer A ist die brisante Situation und der Vertrauensbruch bzgl. der bereits durchgeführten Umbaumaßnahmen und dem Verschweigen der seit Wochen bekannten Situation bzgl. nicht durchführbaren Bezahlung bewusst. Partner A kann aber auch bezahlen.

Partner B sieht alles sehr locker, da das Geld ja definitiv kommt und es "eben nur" etwas länger dauert.
Da beide Käufer und ihre Immobilien (Käufer A besitzt derzeit auch noch ein Mehrfamilienhaus) im Ort bekannt sind, wurde hier auf die Zusage vertraut, dass der Kaufpreis keinerlei Problem darstellt. Wie die Herausgabe des Schlüssels ein unverzeihlicher Fehler.

Eine Zwischenfinanzierung sollte aus Sicht der Verkäufer kein Problem darstellen, sollte Käufer B nicht total verschuldet sein. Dies würde dann jedoch auch die Bezahlung nach Verkauf seines Hauses in Frage stellen. Und wie man sieht kann nicht davon ausgegangen werden, dass Käufer x alles nach Plan bezahlt.

Aufgrund der schon teuer bezahlten Gutgläubigkeit und der "alles easy-Mentalität" von Käufer B möchte der Verkäufer nun definitiv auf die sichere Seite sein und alles ordnungsgemäß und ohne weitere Zugeständnisse erledigen. Ein Termin in einer renommierten Anwaltskanzlei ist für Montag bereits vereinbart. Die Nerven bis dahin restlos aufgebraucht.

Des weiteren gibt es "Käufer"-Nachrücker, welche seit Sommer immer noch Interesse an einem Kauf des Hauses hätten. Mit diesen stehen die Verkäufer sporadisch in Kontakt, da sich die Angelegenheit bereits sehr lange zieht und bei den Verkäufern bereits seit Wochen ein "mulmiges" Gefühl besteht.

Der "Rückbau" würde ggf. auf eigene Kosten veranlasst werden, da die Käufer nicht mehr in das Haus gelassen werden möchten, auch aus Angst vor zusätzlichem Schaden.

Strom etc. Wurde bereits alles gekündigt, Zählerübergaben gemacht. Dies muss rückgängig gemacht werden, das Haus wieder beheizt werden usw. Verträge ab 2018 müssen geändert werden, geplante Zahlungen im Januar können nur mit Mühe geleistet werden. Ein Rattenschwanz ohne Ende.






-- Editiert von VKx am 16.12.2017 10:49

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#6
 Von 
fb367463-2
Status:
Senior-Partner
(6638 Beiträge, 2740x hilfreich)

Irgendwie verstehe ich aber auch die Hektik nicht...am 22. ist erst Fälligkeitstag, an diesem Tag verkauft Käufer B auch seine eigene Hütte, was Ihnen aber erst mal egal sein kann. Jedenfalls ist es in meinen Augen sind unnötig und übereilt, jetzt schon zum Anwalt zu rennen, was soll der denn tun? So lange der Käufer nicht in Verzug ist, werden Sie die nicht unerheblichen Anwaltskosten in jedem Fall selbst tragen müssen.

Signatur:Wenn mein Beitrag hilfreich ist, freue ich mich über einen Klick auf "hilfreich" unten. Danke :)
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#7
 Von 
0815Frager
Status:
Master
(4969 Beiträge, 2212x hilfreich)

Zitat (von VKx):
Des weiteren gibt es "Käufer"-Nachrücker, welche seit Sommer immer noch Interesse an einem Kauf des Hauses hätten. Mit diesen stehen die Verkäufer sporadisch in Kontakt, da sich die Angelegenheit bereits sehr lange zieht und bei den Verkäufern bereits seit Wochen ein "mulmiges" Gefühl besteht.

Eine Rückabwicklung ist im Notarvertrag nicht vorgesehen, da können die Interessenten noch dann warten bis sie schwarz sind.
Zitat (von VKx):
Aufgrund der schon teuer bezahlten Gutgläubigkeit

Noch ist nicht mal die Zahlung fällig, und man schreibt schon solches Zeugs?
Zitat (von VKx):
Der "Rückbau" würde ggf. auf eigene Kosten veranlasst werden, da die Käufer nicht mehr in das Haus gelassen werden möchten, auch aus Angst vor zusätzlichem Schaden.

Darauf hat man keinen Einfluss, denn Verträge sind ein zu halten.
Zitat (von VKx):
Ein Termin in einer renommierten Anwaltskanzlei ist für Montag bereits vereinbart. Die Nerven bis dahin restlos aufgebraucht.

Ist wohl das erste Immobiliengeschäft, welches man tätigt?
Man macht sich also schon vorab Kosten, welche man selbst tragen wird?
Tja und vor dem 22. kann kein RA was unternehmen, dann ist erst mal Weihnachten und danach ist vielleicht schon bei Käufer B bald die Kohle von seinem Verkauf auf dem Konto, noch vor man überhaupt agieren konnte.

Die Nervosität ist Verständlich, nach der Mitteilung vom Notar zur Kaufpreiszahlung schaut man aufs Konto, aber manch ein Käufer wartet bis zum letzten Tag, andere überweisen sofort am ersten Tag noch. Einzig was man heraus lesen kann, die Unerfahrenheit im Bezug auf Immobilienverkäufe, erst kein Kapitalnachweis vor dem Kaufvertrag, und keine Rückabwicklung im Vertrag bei Nichtzahlung. So kann es ewig dauern wenn man an einen Käufer gerät welcher nicht bezahlt, bis das Grundbuch wieder sauber für den nächsten Verkauf ist.
So geht es halt nicht, auch wenn die nächsten Interessenten mehr Kohle auf den Tisch legen würden, ein weiterer Verkauf scheitet im Eintrag im Grundbuch, welcher sich Auflassungsvormerkung nennt.

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#8
 Von 
VKx
Status:
Frischling
(8 Beiträge, 3x hilfreich)

Es ist bewusst, dass alles hektisch und übereilt klingt. Jedoch wird seit Monaten erklärt, dass die Zahlung kein Problem darstellt und in letzter Minute wird dann bekanntgemacht, dass eine Zahlung in den nächsten acht Wochen nicht stattfinden kann.
Für die Verkäufer war dass das erste Immobiliengeschäft. Und natürlich wurde daraus mehr als gelernt. Deshalb wenigstens nun professioneller Beistand wie ab Januar dann weiter verfahren kann.
Die Käufer machen unter anderem bereits jetzt schon wieder Druck den Schlüssel auszuhändigen, um die Umbauten abschließen zu können und möchten nächste Woche diverse Schreiben von der Bank als "Sicherheit" vorlegen, um so, vor abschließender Zahlung wieder weiter bauen zu können. Des Weiteren wurde von den Käufern mitgeteilt, dass im Dämmmaterial der Decke schwarze stelled entdeckt worden seien, und wie man damit nun umgeht. Da den Verkäufern gänzlich unbekannt war wle die Dämmung in der Decke aussieht, gehen diese davon aus, dass hier mit nichts "umgegangen" werden muss.
Trotz allem stehen Käufer und Verkäufer auch weiterhin in ständigem Gespräch um gemeinsam die Sache schnellstmöglich zum Abschluss zu bringen.

Vielen Dank für die bisherigen Antworten! !

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#9
 Von 
0815Frager
Status:
Master
(4969 Beiträge, 2212x hilfreich)

Zitat (von VKx):
Die Käufer machen unter anderem bereits jetzt schon wieder Druck den Schlüssel auszuhändigen,

Was steht denn zum Besitzübergang im Vertrag, in der Regel erfolgt diese doch eh erst nach Bezahlung des Kaufpreis, also haben die Käufer keinen Anspruch auf die Schlüssel.
Zitat (von VKx):
möchten nächste Woche diverse Schreiben von der Bank als "Sicherheit" vorlegen, um so, vor abschließender Zahlung wieder weiter bauen zu können.

Solchen Schreiben bedeuten in der Regel gar nichts, man sollte klar auf sofortige Bezahlung sich festlegen. Denn wenn es wirklich so wäre, ist es kein Problem kurzfristig von Bank die Summe zu leihen, und kostet nicht die Welt.
Zitat (von VKx):
Des Weiteren wurde von den Käufern mitgeteilt, dass im Dämmmaterial der Decke schwarze stelled entdeckt worden seien, und wie man damit nun umgeht. Da den Verkäufern gänzlich unbekannt war wle die Dämmung in der Decke aussieht, gehen diese davon aus, dass hier mit nichts "umgegangen" werden muss.

Richtig erkannt, sofern man keine Zusicherung der Eigenschaften im Vertrag hat und man solche Mängel nicht kannte, wird ein Objekt wie besichtigt gekauft. Und der Verkäufer kannte so was aus welchen Gründen auch immer solche Stellen vorhanden sind nicht, keiner entfernt regelmäßig Decken.
Hier wird also seitens der Käufer versucht den Preis zu drücken, welches nicht möglich sein wird, da eben der notarielle Kaufpreis bindet ist.
Man sollte eben nur den Käufern klar machen, man bestehe auf pünktliche Zahlung und werde nach Ablauf der Frist eben alles rechtlichen Mittel ausschöpfen, auch wenn das mit der Pfändung wohl wegen der Zeit ins Leere laufen würde, was nicht erwähnt werden muss. Schließlich stehen beide Käufer als Gesamtschuldner im Vertrag, somit kann Käufer A sich nicht darauf berufen, er hätte die Kohle ja der andere nicht.

Zitat (von VKx):
Deshalb wenigstens nun professioneller Beistand wie ab Januar dann weiter verfahren kann.

Bis zum Januar sollte man nicht warten, aber auch nicht vor der Ablauf der Frist.

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#10
 Von 
Eugenie
Status:
Student
(2982 Beiträge, 1034x hilfreich)

das mit dem Schlüssel war voreilig - aber warum nicht einfach das Schloss auswechseln? Wenn das Geld da ist, kann man das alte Schloss wieder einbauen!

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