Hausverkauf bei Nießbrauch

Verkäufer des Hauses kann nur der Eigentümer sein, also Du. Deine Eltern können im gleichen Vertrag der Löschung des Nießbrauchrechtes zustimmen.

Auf welches Konto der Kaufpreis überwiesen werden muss, kann ebenfalls im Kaufvertrag vestgelegt werden. Speziell kann dort auch festgelegt werden, dass die Eltern für die Löschung des Nießbrauchrechtes den Betrag XXX€ erhalten und den Rest Du als Verkäufer.

Die Details sollten mit dem Notar besprochen werden.

Ich halte es übrigens nicht für sinnvoll, wenn der Kaufpreis erst nach Löschung des Nießbrauchrechtes im Grundbuch fällig wird. Aber auch das sollte mit dem Notar besprochen werden. Was passiert denn, wenn dann der Käufer nicht zahlen kann? Dann schauen Deine Eltern ganz schön dumm aus der Wäsche!

Die Reihenfolge sollte eigentlich wie folgt sein:
1. Kaufvertrag + Löschungsbewilligung
2. Fälligkeit des Kaufpreises
3. Eintragung des neuen Eigentümers und Löschung des Nießbrauchrechtes im Grundbuch

Zunächst einmal bekommen Deine Eltern Geld für die Löschung des Nießbrauchrechtes. Je nach genauem Alter Deiner Eltern macht das wahrscheinlich schon einen sehr großen Teil des Kaufpreises aus. Eine Zahlung in dieser Höhe ist unproblematisch.

Darüber hinausgehende Zahlungen gelten als Schenkung. Pro Elternteil ist dabei ein Betrag von 20.000€ steuerfrei. Erst wenn de Schenkungsanteil größer als 20.000€ pro Elternteil liegt, fällt Schenkungssteuer an.

Ob die Gefahr der Zahlung von Schenkungssteuer in Deinem konkreten Fall vorliegt, kann man nur bei Kenntnis der Gesamtumstände beurteilen.

Es gibt Regelungen, wie so ein Nießbrauchwert berechnet wird. Wesentliche Einflussgrößen sind der Mietwert des Nießbrauchrechtes und das Alter der Berechtigten, bzw. deren statistische Lebenserwartung. Der Notar kann Auskunft über den Kapitalwert des Nießbrauchrechtes geben.

Je nach Alter Deiner Eltern (je jünger desto besser) kann es dann sein, dass der Wert des Nießbrauches den Verkehrswert des Hauses (nahezu) erreicht.

Wenn der Betrag, den Deine Eltern erhalten, deutlich vom errechneten Wert abweicht, dann wird das, was darüber hinausgeht als Schenkung angesehen.

Wenn der Kapitalwert des Nießbrauchrechtes den Verkaufspreis des Hauses um weniger als 40.000€ unterschreitet, dann bleibt das Ganze auch steuerfrei. Dass so eine Situation bei Euch gegeben ist, halte ich für möglich, muss aber für den Einzelfall errechnet werden.