Natürlich kann man sich beim Kauf einer Immobilie auch die Baugenehmigung
zeigen lassen.
Aber bei so richtig alten Häusern gibt es sowas ja gar nicht.
Insbesondere wenn das Haus unzählige Male den Besitzer gewechselt hat.
Wie kann ich mich also davor schützen, dass das Haus auch tatsächlich ein zu wohnzwecken zugelassenes Haus ist?
Müsste man theoretisch immer zum Bauamt, bevor man so ein Haus kauft?
Kann man sich beim Kauf davor schützen, das das Haus baurechtlich auch Wohnhaus ist?
9. April 2019
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Frage vom 9. April 2019 | 12:40
Von
Status: Praktikant (618 Beiträge, 185x hilfreich)
Kann man sich beim Kauf davor schützen, das das Haus baurechtlich auch Wohnhaus ist?
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#1
Antwort vom 9. April 2019 | 16:10
Von
Status: Unbeschreiblich (32278 Beiträge, 5676x hilfreich)
Du willst dich davor schützen, dass ein Wohnhaus ein Wohnhaus zu Wohnzwecken ist?Zitat :Wie kann ich mich also davor schützen, dass das Haus auch tatsächlich ein zu wohnzwecken zugelassenes Haus ist?
Versteh ich nicht.
ICH würde wissen wollen, was man in dem Haus machen darf.
Wohnen und Gewerbe?
Wohnen oder Gewerbe?
#2
Antwort vom 9. April 2019 | 21:53
Von
Status: Unbeschreiblich (120335 Beiträge, 39876x hilfreich)
Zitat :Natürlich kann man sich beim Kauf einer Immobilie auch die Baugenehmigung zeigen lassen.
Nutzlos.
Es kann ja Umwidmungen gegeben haben. Bebauungspläne, Bauordnungen haben sich geändert. Bestandsschutz kann entfallen, ...
Zitat :Müsste man theoretisch immer zum Bauamt, bevor man so ein Haus kauft?
Nö, man kann auch schriftlich anfragen oder dem Notar mit der Einholung der Auskunft beauftragen. Leteres ist allerdings recht teuer.
Zitat :Du willst dich davor schützen, dass ein Wohnhaus ein Wohnhaus zu Wohnzwecken ist?
Nein, man will sich davor schützen, das ein zu erwerbendes Haus (ausschließlich) zu Wohnzwecken ist.
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#3
Antwort vom 9. April 2019 | 23:01
Von
Status: Schlichter (7250 Beiträge, 1526x hilfreich)
Zitat:Wie kann ich mich also davor schützen, dass das Haus auch tatsächlich ein zu wohnzwecken zugelassenes Haus ist?
Das Haus ist ja in einem Bebauungsplan eingezeichnet. Von daher kann man sich schon sehr sicher sein.
#4
Antwort vom 10. April 2019 | 00:08
Von
Status: Unbeschreiblich (47654 Beiträge, 16842x hilfreich)
Zitat:Das Haus ist ja in einem Bebauungsplan eingezeichnet.
Woher weißt Du das? Gerade bei alten Häusern gibt es nicht zwingend einen Bebauungsplan.
Zitat:Wie kann ich mich also davor schützen, dass das Haus auch tatsächlich ein zu wohnzwecken zugelassenes Haus ist?
Die Frage verstehe ich jetzt nicht. Warum willst Du beim Kauf sicher gehen, dass man das Haus nicht bewohnen darf? Es ist doch vorteilhaft, wenn das Haus zum Wohnen zugelassen ist. Warum willst Du Dich davor schützen?
Oder willst Du Dich davor schützen, dass das Haus nicht zum Wohnen zugelassen ist?
#5
Antwort vom 10. April 2019 | 06:41
Von
Status: Praktikant (618 Beiträge, 185x hilfreich)
Offensichtlich hab ich meine Frage doof formuliert.
Das Haus steht im Aussenbereich, Lanwirtschaftliche Fläche. Es stehen dort noch paar Häuser mehr (3-4).
Alte Häuser vermutlich 1910-1930 gebaut.
Es gibt keinen Bebauungsplan, natürlich nicht, es ist Aussenbereich.
Es gibt keine Baugenehmigung.
Der Verkäufer meint, die Häuser hätten natürlich Bestandsschutz, die Bewohner wohnen ja schon Jahre darin und früher hätte es gar keine Baugenehmigungen gegeben.
#6
Antwort vom 10. April 2019 | 07:25
Von
Status: Schüler (397 Beiträge, 93x hilfreich)
Im Außenbereich (§ 35 BauNVO
) ist das neue Wohnen normalerweise nicht zulässig.
Wenn der Bestandschutz für das Wohnhaus erloschen ist, dann kann er nicht wieder aufleben.
Ich würde mal in der örtlichen Baubehörde nachfragen, wann Bestandschutz erlischt. Ich bin mir nicht sicher, ob das drei Jahre sind oder nicht. Die BauO des Landes sagt sicher was dazu.
Es besteht sicher auch die Möglichkeit, eine Bauvoranfrage zu stellen vor dem Kauf des Hauses. Die Frage im Antrag wäre dann: Ist die Nutzung als Wohngebäude planungsrechtlich zulässig?
Oder soll es nicht als Wohngebäude genutzt werden?
#7
Antwort vom 10. April 2019 | 17:03
Von
Status: Unbeschreiblich (32278 Beiträge, 5676x hilfreich)
Was hat das damit zu tun, wovor du dich schützen willst?Zitat :Der Verkäufer meint, die Häuser hätten natürlich Bestandsschutz,
Der Verkäufer sagt nichts Falsches.
Sag doch einfach, was du mit diesem Haus machen willst.
Dann kommen wir noch vor dem Brexit ans Ziel...
Zitat :Im Außenbereich (§ 35 BauNVO ) ist das neue Wohnen normalerweise nicht zulässig.
Das Wohnen ist zulässig, aber das Bauen grundsätzlich nicht. Nur mit Ausnahmen.
In welcher BauNVO soll das mit dem Wohnverbot stehen?
#8
Antwort vom 10. April 2019 | 23:22
Von
Status: Unbeschreiblich (47654 Beiträge, 16842x hilfreich)
Zitat :Im Außenbereich (§ 35 BauNVO ) ist das neue Wohnen normalerweise nicht zulässig.
Auch im Außenbereich darf man in Wohnhäusern selbstverständlich wohnen.
Zitat :Wenn der Bestandschutz für das Wohnhaus erloschen ist,
Warum sollte der Bestandsschutz erloschen sein? Das Haus ist doch offenbar immer noch bewohnt.
Zitat :Es besteht sicher auch die Möglichkeit, eine Bauvoranfrage zu stellen vor dem Kauf des Hauses.
Der Fragesteller will ein Haus kaufen und nicht bauen. Eine Nutzungsänderung ist ebenfalls nicht geplant. Wozu soll dann eine Bauvoranfrage dienen?
Zitat :Alte Häuser vermutlich 1910-1930 gebaut.
Es ist denkbar, dass es tatsächlich keine Baugenehmigung gibt, da die zur Zeit der Erbauung nicht erforderlich war.
Zitat :Der Verkäufer meint, die Häuser hätten natürlich Bestandsschutz
Wenn das Haus ursprünglich rechtmäßig erbaut wurde, dann genießt es Bestandsschutz.
Wenn man sich dessen vergewissern will, dann sollte man sich das jedoch vom zuständigen Bauamt bestätigen lassen.
#9
Antwort vom 11. April 2019 | 01:02
Von
Status: Unbeschreiblich (120335 Beiträge, 39876x hilfreich)
Zitat :Warum sollte der Bestandsschutz erloschen sein?
Weil Bestandsschutz manchmal mit dem Auszug des aktuellen Bewohners enden kann.
#10
Antwort vom 11. April 2019 | 06:46
Von
Status: Schüler (397 Beiträge, 93x hilfreich)
Ja natürlich kann man im Außenbereich wohnen, aber nicht bauen. Die Fragestellerin hat aber nicht mitgeteilt, dass das Haus durchgängig bewohnt war und somit es tatsächlich Bestandsschutz hat. Ich hatte das nicht gut formuliert.
Außerdem hat die Fragestellerin noch nicht mitgeteilt, ob sie da wohnen will oder was anderes plant, denn sie will sich ja davor schützen, dass es ein Wohnhaus ist.
Ist die Frage so gemeint: Die Fragestellerin weiß nicht, ob es als Wohnhaus zugelassen ist, will es aber nur kaufen, wenn es wirklich ein Wohnhaus ist?
P.S. Wir schaffen das noch vor dem Brexit, denn der wurde ja grad verlängert. ;-)
#11
Antwort vom 11. April 2019 | 21:48
Von
Status: Unbeschreiblich (47654 Beiträge, 16842x hilfreich)
Zitat :Weil Bestandsschutz manchmal mit dem Auszug des aktuellen Bewohners enden kann.
Unter welchen Umständen sollte sich denn so eine Situation ergeben? Bitte nicht mit Duldung verwechseln.
Zitat:Ist die Frage so gemeint: Die Fragestellerin weiß nicht, ob es als Wohnhaus zugelassen ist, will es aber nur kaufen, wenn es wirklich ein Wohnhaus ist?
Vor 100 Jahren hat man es nicht immer so genau genommen mit der Baugenehmigung. Da wurden auch schon mal komplette Häuser ohne Baugenehmigung gebaut. Ein formelles Baugenehmigungsverfahren wie heute gab es damals nach meiner Kenntnis auch noch nicht.
Die Fragestellerin will wohl wissen, wie man sicherstellen kann, dass das Haus rechtmäßig als Wohnhaus errichtet wurde und auch nach wie vor als Wohnhaus verwendet werden kann.
Die Fragestellerin möchte aus verständlichen Gründen vermeiden, dass nach dem Kauf so etwas passiert:
https://www.focus.de/immobilien/bauen/illegaler-hausbau-rentnerin-soll-haus-nach-75-jahren-abreissen_id_3841428.html
-- Editiert von hh am 11.04.2019 21:56
#12
Antwort vom 12. April 2019 | 10:30
Von
Status: Unbeschreiblich (32278 Beiträge, 5676x hilfreich)
Die Fragestellerin sollte doch im Zuge ihrer verzweigten Immobilien-Such-und Kauf-Aktion langsam wissen, was sie will.
Und auch, was sie jetzt speziell vom Forum wissen will.
Ja, aber die neue Formulierung ist auch nicht verständlich.Zitat :Offensichtlich hab ich meine Frage doof formuliert.
Der Verkäufer hat Recht.Zitat :Der Verkäufer meint, die Häuser hätten natürlich Bestandsschutz, die Bewohner wohnen ja schon Jahre darin und früher hätte es gar keine Baugenehmigungen gegeben.
Und, Frau Stressfrei?
Was willst du wissen?
#13
Antwort vom 16. April 2019 | 10:38
Von
Status: Frischling (17 Beiträge, 9x hilfreich)
Ich versuche noch mal den Sachverhalt zusammenzufassen:
- Das Gebäude steht im Außenbereich.
- Es gibt keine Baugenehmigung.
- Es stammt circa von 1930.
- Es soll weiterhin zum Wohnen genutzt werden.
Richtig?
Die Genehmigungspflicht von Gebäuden im landesrechtlich geregelt. Ob das Gebäude 1930 einer Baugenehmigung bedurfte, muss man in der damaligen Bauordnung des damaligen Landes nachlesen. Wenn ich jetzt mal von den mir bekannten Bundesländern ausgehe, stelle ich fest, dass die Errichtung von Wohnhäusern zu der Zeit genehmigungspflichtig und der Bau im Aussenbereich für normales Wohnen unzulässig war. Die Rechtslage war sehr ähnlich zu heute. Baugenehmigungsverfahren gab es natürlich schon genauso.
Wenn der Sachverhalt so ist, wie vermutet, dann besitzt das Gebäude keinen Bestandsschutz. Die Tatsache, dass darin gewohnt wurde, spielt für den Bestandsschutz keine Rolle; es kommt nur auf die Baugenehmigung an. Man sollte bei den möglichen Archiven (Bauamt, Gemeinde, Landkreis, ...) recherchieren, ob es nicht doch eine Genehmigung gibt. Ansonsten mit dem Bauamt sprechen, ob aufgrund des tatsächlichen Vorhandenseins des Gebäudes eine Legalisierung in Betracht kommt.
#14
Antwort vom 16. April 2019 | 11:55
Von
Status: Unbeschreiblich (32278 Beiträge, 5676x hilfreich)
Genau das weiß man nicht.Zitat :Es soll weiterhin zum Wohnen genutzt werden.
Sie will sich davor schützen...
Aber nehmen wir an, sie will dort wohnen.
In meinem Bundesland ist das Wohnen in alten Häusern im Außenbereich erlaubt.
Oftmals wurden in den heute *Außenbereich* genannten Geländen sog. Aussiedlerhöfe gebaut. Dort wurde auch gewohnt. Oftmals heißen solche Bereiche heute noch Ausbau oder Hof XY. Alle im Außenbereich. Noch ältere Häuser oder Hausgruppen im Außenbereich nennen sich heute noch Weiler.
Heute sind es meist begehrte Wohnanlagen. Manchmal mit Kleingewerbe.
Umbauten nach Antrag und Genehmigung sind auch im Außenbereich möglich. Unabhängig vom Baujahr.
Du meinst, die Häuser würden derzeit illegal bewohnt? Und das/die Gebäude hätten keinen Bestandsschutz?Zitat :ob aufgrund des tatsächlichen Vorhandenseins des Gebäudes eine Legalisierung in Betracht kommt.
#15
Antwort vom 16. April 2019 | 12:59
Von
Status: Senior-Partner (6277 Beiträge, 1501x hilfreich)
Zitat :Zitat:Das Haus ist ja in einem Bebauungsplan eingezeichnet.
Woher weißt Du das? Gerade bei alten Häusern gibt es nicht zwingend einen Bebauungsplan.
Bebauungspläne gibt es überhaupt nicht für Häuser - sondern für Gebiete.
Es gibt entweder einen B-Plan, dann gilt der, wobei ggf. Bestandsschutz gelten kann. Oder es gibt keinen B-Plan, dann gilt gemäß dem anzuwendenden Baurecht, daß an Bebauung und Nutzung das möglich ist, was in der Umgebung bereits besteht.
Gibt's in den Nachbarstraßen Bungalows zu Wohnzwecken, dann kann auch ohne entsprechenden B-Plan ein Bungalow zu Wohnzwecken gebaut werden. Gibt es in den Nachbarstraßen teilweise gewerbliche Nutzung durch nicht-störendes Gewerbe, so kann eine entsprechende gewerbliche Nutzung nicht untersagt werden.
Zitat:
Zitat:Wie kann ich mich also davor schützen, dass das Haus auch tatsächlich ein zu wohnzwecken zugelassenes Haus ist?
Die Frage verstehe ich jetzt nicht. Warum willst Du beim Kauf sicher gehen, dass man das Haus nicht bewohnen darf? Es ist doch vorteilhaft, wenn das Haus zum Wohnen zugelassen ist. Warum willst Du Dich davor schützen?
Oder willst Du Dich davor schützen, dass das Haus nicht zum Wohnen zugelassen ist?
Ich rate mal: es soll gewerblich genutzt werden. Ist aber nur geraten.
#16
Antwort vom 16. April 2019 | 13:18
Von
Status: Unbeschreiblich (32278 Beiträge, 5676x hilfreich)
Hast du mal *mehr von @* gelesen?Zitat :Ist aber nur geraten.
Und jetzt?
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