Erste Hilfe in Rechtsfragen seit 2000.
532.728
Registrierte
Nutzer

Mehrfamilienhaus - aus 2 4 Wohnungen machen

24.9.2019 Thema abonnieren Zum Thema: Haus Frage
 Von 
Nakosi
Status:
Frischling
(2 Beiträge, 0x hilfreich)
Mehrfamilienhaus - aus 2 4 Wohnungen machen

Guten Tag,

wir haben folgendes Problem. Wir möchten ein Haus kaufen, welches laut Architekt als 2 Familienhaus gebaut und so genehmigt wurde. Nun sind in den Haus aber 3 einzelne Wohnungen welche auch so vermietet sind. Eigenlich gehören die Wohnung im OG und DG zusammen (laut Grundbuch). Sind aber aktuell einzeln vermietet.
Nun ist unsere Frage ob dies überhaupt rechtens ist, dass die Wohnungen als 2 Wohnungen vermietet sind?

Ebenso würden wir gerne im Souterrain noch eine Einliegerwohnung vermieten (dies ist schon Wohnfläche, gehört jedoch aktuell zur EG Wohnung laut Grundbuch). Auf was müssen wir achten?

Verstoß melden

Nicht genau ihre Frage? Wir haben weitere Antworten zum Thema
Haus Frage


7 Antworten
Sortierung:
#1
 Von 
hausfrau66
Status:
Praktikant
(997 Beiträge, 707x hilfreich)

Zitat:
Auf was müssen wir achten?

Was sagt der Bebauungsplan zu den geplanten 4 Wohnungen in einem Haus ?
Die Anforderungen an den baulichen Brandschutz sind höher. Es gibt meist Erleichterungen für Häuser mit bis zu 2 Wohnungen. Diese entfallen dann.
Schallschutz wird ein Thema bei getrennten Wohneinheiten.
Ein Statiker wird sich mit den baulichen Änderungen befassen müssen.
Ob dies alles noch genehmigungsfrei ist, kann Euch euer Architekt auch sagen.

0x Hilfreiche Antwort Verstoß melden

#2
 Von 
Nakosi
Status:
Frischling
(2 Beiträge, 0x hilfreich)

Vielen Dank für die Antwort. Das Haus besteht schon aus diesen 4 Wohnungen. Wir werden selber nichts mehr umbauen (deshalb gibt es kein Statiker/Architekt).

Das Haus ist jedoch nur mit 2 Wohnungen ausgewiesen und nicht mit den 4. Hier ist dann eben auch unser Problem. Wir wissen nicht wie wir dies händen sollen.

0x Hilfreiche Antwort Verstoß melden

#3
 Von 
hausfrau66
Status:
Praktikant
(997 Beiträge, 707x hilfreich)

Wenn der vorhandene bauliche Zustand legalisiert werden soll, dann muss m.E ein Antrag auf Nutzungsänderung von 2 auf 4 Wohneinheiten gestellt werden. Dies erledigt der Architekt und bindet bei Bedarf Fachplaner (Brandschutz, Schallschutz, Haustechnik) ein. Nachzuweisen ist der Stand der Technik zum Zeitpunkt der Beantragung. Stellplatznachweis für 4 Parteien bzw. die Ablöse ist ein Thema, was sich viele Städte vergolden lassen.

-- Editiert von hausfrau66 am 24.09.2019 13:08

0x Hilfreiche Antwort Verstoß melden

#4
 Von 
Anami
Status:
Richter
(8471 Beiträge, 1464x hilfreich)

Zitat (von Nakosi):
noch eine Einliegerwohnung vermieten (dies ist schon Wohnfläche, gehört jedoch aktuell zur EG Wohnung laut Grundbuch).
Das muss auch baulich verändert werden.
Die Souterrainwohnung muss dann eine *eigene* abgeschlossene Wohnung werden.
Eigene Anschlüsse, eigener Zugang, eigene Wohnungstür. usw usw

Ihr wollt das gleiche im Souterrain machen, was vorher schon jemand ( falsch) im OG+DG gemacht hat.

0x Hilfreiche Antwort Verstoß melden

#5
 Von 
Lolle
Status:
Bachelor
(3105 Beiträge, 1770x hilfreich)

Zitat (von Nakosi):
Wir werden selber nichts mehr umbauen (deshalb gibt es kein Statiker/Architekt).
Ihr werdet aber einiges umbauen/verändern müssen

Ab 3 WE wird das Gebäude mindestens unter Gebäudeklasse 3 fallen. Zwar sind m.W. die Anforderungen für GK3 nicht höher als für GK1/2 - aber es hängt eben davon ab, wann das Gebäude erbaut wurde und ob die Anforderungen von damals auch heute noch zutreffen (i.d.R. nicht) > d.h. erforderlichenfalls ist der vorhandene Brandschutz zu "ertüchtigen"
https://www.baunetzwissen.de/brandschutz/fachwissen/grundlagen/gebaeudeklassen-3134967

Stellplätze sind nicht mehr nur für 2 sondern für 4 WE zu errichten und vorzuhalten
(die Anzahl ergibt sich aus der örtlichen Stellplatzsatzung)

Die Haustechnik muss so verändert werden, dass zumindest die warmen Betriebskosten (Heizung, WW) verbrauchsabhängig abgerechnet werden können > Heizkostenverordnung - und, dass getrennte Strom-UV und Zähler für alle Einheiten vorhanden sind > meist ist das mit neuem Verteiler-/Zähler-schrank verbunden.

Mindestens für die 2 neu entstehenden Wohnungen sind die Vorschriften der EnEV2016 bzw. GEG2019 einzuhalten. Außerdem sind ggf. Nachrüstpflichten für das Gebäude an sich umzusetzen
https://enev-online.com/enev_praxishilfen/151220_enev_altbau_bestand_baubestand_pflichten_heizung_daemmung_thermostate.htm
Habt ihr denn schon selbst das Gebäude darauf hin "abgeklopft", was hier evtl. vom Käufer zu tun wäre? (die meisten Leute brauchen dafür einen Energieberater oder Architekten)

Aber auch schon nur für die Antragstellung zur Legalisierung/Nutzungsänderung braucht ihr einen Bauvorlageberechtigten (Architekten), der vor der Antragstellung die Planung auf Übereinstimmung mit den öffentlich-rechtlichen Vorschriften (z.B. Brandschutz, Stellplatzsatzung) zu prüfen hat und ggf. erforderliche bauliche Maßnahmen im Nutzungsänderungsantrag aufführt (die dann natürlich auch umzusetzen sind).

Das ist zwar aufwändig und kostet - aber von einer Legalisierung abzusehen ist nicht ratsam.
Bei einer baurechtswidrigen Nutzung kann eine bauaufsichtliche Nutzungsuntersagung verfügt werden.
Dann hätte ihr die Verträge mit euren Mietern zu erfüllen ... obwohl ihr es baurechtlich wegen eures Versäumnisses nicht dürft > Schadenersatzansprüche der betroffenen Mieter sind die Folge.

Zitat (von Nakosi):
gehört jedoch aktuell zur EG Wohnung laut Grundbuch).

Zitat (von Nakosi):
Eigenlich gehören die Wohnung im OG und DG zusammen (laut Grundbuch).

Wenn jede einzelne Wohnung im Grundbuch steht, dann wird es sich um Wohnungseigentum handeln (nach WEG)
Dann würden durch die Veränderungen auch Aufteilungspläne, Teilungserklärung und Grundbuch falsch.
Das ist zwar egal, wenn alle Wohnungen/das gesamte Gebäude in Hand eines Eigentümers sind.
Aber dann könnte das Objekt auch nur wieder insgesamt veräußert werden - oder sämtliche Eintragungen/Verträge/Genehmigungen wären ebenfalls zu ändern.

Signatur:Es hilft nichts,das Recht auf seiner Seite zu haben.Man muss auch m.d. Justiz rechnen - D Hildebrand
2x Hilfreiche Antwort Verstoß melden

#6
 Von 
DumitruKurier
Status:
Schüler
(470 Beiträge, 134x hilfreich)

Du kannst 50 Wohnungen machen und vermieten. Solange dich keine anzeigt wird das nie einer merken. Es wäre nicht einmal ein Kündigungsgrund wenn du die illegale Vermietung auflösen wolltest.

Ein 2 Familienhaus ist ein 2 Familienhaus, bis du dir was anderes genemigten lässt.
Und die Keller kann man ganz schwer umwandeln.

Das Bauamt will wenn sie dich erwischen eine Baugenemigung, die sie ablehnen oder auch nicht und ein Bussgeld das deinsich gewaschen hat. Auch wenn du nur der Käufer bist

0x Hilfreiche Antwort Verstoß melden

#7
 Von 
Anami
Status:
Richter
(8471 Beiträge, 1464x hilfreich)

Zitat (von DumitruKurier):
Solange dich keine anzeigt wird das nie einer merken.
Bitte, was soll dieser Quatsch?

Ein Mieter einer dieser Wohnungen hat ein Recht auf eine abgeschlossene Wohnung. ER mietet doch 1 Wohnung.
Dafür läge dann uU eine Abgeschlossenheitsbescheinigung vor.
Wenn das im Haus und für das gesamte Haus technisch erreicht ist, ist das o.k.
Dann müsste es noch *in den Büchern* geändert werden.

0x Hilfreiche Antwort Verstoß melden

Jetzt Anwalt dazuholen.

Für 60€ beurteilt einer unserer Partneranwälte diese Sache.

Jannis Geike Nicolas Reiser Felix Hoffmeyer
  • Antwort vom Anwalt
  • Innerhalb 24 Stunden
  • Nicht zufrieden? Geld zurück!
  • Top Bewertungen
Ja, jetzt Anwalt dazuholen

Und jetzt?

Für jeden die richtige Beratung, immer gleich gut.
Schon 184.384 Beratungen
Anwalt online fragen
Ab 25
Rechtssichere Antwort in durchschnittlich 2 Stunden
77.912 Bewertungen
  • Keine Terminabsprache
  • Antwort vom Anwalt
  • Rückfragen möglich
  • Serviceorientierter Support
Anwalt vor Ort
Persönlichen Anwalt kontaktieren. In der Nähe oder bundesweit.
  • Kompetenz und serviceoriente Anwaltsuche
  • mit Empfehlung
  • Direkt beauftragen oder unverbindlich anfragen
Alle Preise inkl. MwSt. Zzgl. 2€ Einstellgebühr pro Frage.