Mehrfamilienhaus - aus 2 4 Wohnungen machen

Question

Guten Tag,

wir haben folgendes Problem. Wir möchten ein Haus kaufen, welches laut Architekt als 2 Familienhaus gebaut und so genehmigt wurde. Nun sind in den Haus aber 3 einzelne Wohnungen welche auch so vermietet sind. Eigenlich gehören die Wohnung im OG und DG zusammen (laut Grundbuch). Sind aber aktuell einzeln vermietet.
Nun ist unsere Frage ob dies überhaupt rechtens ist, dass die Wohnungen als 2 Wohnungen vermietet sind?

Ebenso würden wir gerne im Souterrain noch eine Einliegerwohnung vermieten (dies ist schon Wohnfläche, gehört jedoch aktuell zur EG Wohnung laut Grundbuch). Auf was müssen wir achten?

Nakosi · Answer

Vielen Dank für die Antwort. Das Haus besteht schon aus diesen 4 Wohnungen. Wir werden selber nichts mehr umbauen (deshalb gibt es kein Statiker/Architekt).

Das Haus ist jedoch nur mit 2 Wohnungen ausgewiesen und nicht mit den 4. Hier ist dann eben auch unser Problem. Wir wissen nicht wie wir dies händen sollen.

Anami · Answer

noch eine Einliegerwohnung vermieten &lpar;dies ist schon Wohnfläche, gehört jedoch aktuell zur EG Wohnung laut Grundbuch&rpar;.Das muss auch baulich verändert werden.  Die Souterrainwohnung muss dann eine *eigene* abgeschlossene Wohnung werden.  Eigene Anschlüsse, eigener Zugang, eigene Wohnungstür. usw usw    Ihr wollt das gleiche im Souterrain machen, was vorher schon jemand &lpar; falsch&rpar; im OG&plus;DG gemacht hat.

Lolle · Answer

Wir werden selber nichts mehr umbauen &lpar;deshalb gibt es kein Statiker/Architekt&rpar;.Ihr werdet aber einiges umbauen/verändern müssen    Ab 3 WE wird das Gebäude mindestens unter Gebäudeklasse 3 fallen. Zwar sind m.W. die Anforderungen für GK3 nicht höher als für GK1/2 - aber es hängt eben davon ab, wann das Gebäude erbaut wurde und ob die Anforderungen von damals auch heute noch zutreffen &lpar;i.d.R. nicht&rpar; > d.h. erforderlichenfalls ist der vorhandene Brandschutz zu "ertüchtigen"  https://www.baunetzwissen.de/brandschutz/fachwissen/grundlagen/gebaeudeklassen-3134967    Stellplätze sind nicht mehr nur für 2 sondern für 4 WE zu errichten und vorzuhalten  &lpar;die Anzahl ergibt sich aus der örtlichen Stellplatzsatzung&rpar;    Die Haustechnik muss so verändert werden, dass zumindest die warmen Betriebskosten &lpar;Heizung, WW&rpar; verbrauchsabhängig abgerechnet werden können > Heizkostenverordnung - und, dass getrennte Strom-UV und Zähler für alle Einheiten vorhanden sind > meist ist das mit neuem Verteiler-/Zähler-schrank verbunden.    Mindestens für die 2 neu entstehenden Wohnungen sind die Vorschriften der EnEV2016 bzw. GEG2019 einzuhalten. Außerdem sind ggf. Nachrüstpflichten für das Gebäude an sich umzusetzen  https://enev-online.com/enev_praxishilfen/151220_enev_altbau_bestand_baubestand_pflichten_heizung_daemmung_thermostate.htm  Habt ihr denn schon selbst das Gebäude darauf hin "abgeklopft", was hier evtl. vom Käufer zu tun wäre? &lpar;die meisten Leute brauchen dafür einen Energieberater oder Architekten&rpar;    Aber auch schon nur für die Antragstellung zur Legalisierung/Nutzungsänderung braucht ihr einen Bauvorlageberechtigten &lpar;Architekten&rpar;, der vor der Antragstellung die Planung auf Übereinstimmung mit den öffentlich-rechtlichen Vorschriften &lpar;z.B. Brandschutz, Stellplatzsatzung&rpar; zu prüfen hat und ggf. erforderliche bauliche Maßnahmen im Nutzungsänderungsantrag aufführt &lpar;die dann natürlich auch umzusetzen sind&rpar;.    Das ist zwar aufwändig und kostet - aber von einer Legalisierung abzusehen ist nicht ratsam.  Bei einer baurechtswidrigen Nutzung kann eine bauaufsichtliche Nutzungsuntersagung verfügt werden.  Dann hätte ihr die Verträge mit euren Mietern zu erfüllen ... obwohl ihr es baurechtlich wegen eures Versäumnisses nicht dürft > Schadenersatzansprüche der betroffenen Mieter sind die Folge.    gehört jedoch aktuell zur EG Wohnung laut Grundbuch&rpar;.  Eigenlich gehören die Wohnung im OG und DG zusammen &lpar;laut Grundbuch&rpar;.  Wenn jede einzelne Wohnung im Grundbuch steht, dann wird es sich um Wohnungseigentum handeln &lpar;nach WEG&rpar;  Dann würden durch die Veränderungen auch Aufteilungspläne, Teilungserklärung und Grundbuch falsch.  Das ist zwar egal, wenn alle Wohnungen/das gesamte Gebäude in Hand eines Eigentümers sind.  Aber dann könnte das Objekt auch nur wieder insgesamt veräußert werden - oder sämtliche Eintragungen/Verträge/Genehmigungen wären ebenfalls zu ändern.

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