Mitvermietung im Einfamilienhaus – baurechtlich problematisch / Nutzungsänderung nötig?

Hallo zusammen,

ich habe eine baurechtliche Frage zu meiner aktuellen Vermietungssituation und hoffe auf eure Einschätzung bzw. Erfahrungswerte.

Ich habe 2024 ein sog. Altbremerhaus (Einfamilienhaus) gekauft. Das Haus hat insgesamt vier Ebenen (Souterrain, EG, 1. OG, 2. OG) und wurde früher von zwei Parteien bewohnt. Zwischen dem Erdgeschoss (Hochparterre) und der ersten Etage ist das Treppenhaus durch eine einfache Holzwand mit Durchgangstür abgetrennt. Der Haupteingang führt in einen Windfang, von dem aus ursprünglich beide Wohnungen zugänglich waren. Das Haus wurde 2020 saniert ohne das bauliche Veränderungen vorgenommen wurden.

Im Souterrain gab es einen erheblichen Wasserschaden, den ich inzwischen behoben habe (Außendämmung + Horizontalsperre, Investitionen ca. 18.000 €), sodass der Bereich wieder bewohnbar ist.

Aktuell nutzen wir selbst die oberen drei Etagen. Im Souterrain wohnt seit kurzem ein guter Freund. Er hat:
• einen eigenen Eingang im Souterrain
• ein eigenes Zimmer
• ein eigenes Bad
• eine eigene Küche

Allerdings gibt es auch Überschneidungen:
• Der Weg in den Garten führt durch das offene Treppenhaus und durch sein Bad im Souterrain
• Die Waschmaschine steht ebenfalls bei ihm und wird gemeinsam genutzt

Er zahlt Miete, es handelt sich also nicht um unentgeltliches Wohnen. Steuerlich würde ich die Mieteinnahmen ganz normal versteuern und würde entsprechend auch gern die Investitionen anteilig absetzen.

Nun zu meiner eigentlichen Frage:
Ist diese Konstellation baurechtlich noch als Mitvermietung von Wohnraum innerhalb eines Einfamilienhauses zulässig? Oder hätte ich für das Souterrain eine Nutzungsänderung zur separaten Wohnung beantragen müssen – mit allen daraus folgenden Anforderungen (Brandschutz, Abgeschlossenheit, Trennung der Einheiten etc.)?

Zusätzlich interessiert mich die steuerliche Seite:
Falls es baurechtlich als Mitvermietung gilt, kann ich dann trotzdem die auf den vermieteten Bereich entfallenden Kosten (Sanierung, Abschreibung etc.) steuerlich geltend machen, obwohl keine formell genehmigte zweite Wohneinheit besteht?

Ich bin für Hinweise, Einschätzungen oder ähnliche Erfahrungen sehr dankbar. Bei Unklarheiten gerne fragen.

Vielen Dank vorab!

-- Editiert von User am 18. Januar 2026 20:51