Hallo,
unser Haus soll zur Auflösung einer Erbengemeinschaft versteigert werden, dazu hat ein vom Gericht bestellter Gutachter den Verkehrswert bestimmt.
Dabei hat er festgestellt, dass unser östlicher Nachbar bei seinem Hausbau 2003 die Abstandsflächen nicht eingehalten hat.
Der Abstand zur Grundstücksgrenze wurde nur auf den Lageplänen, nicht aber in der Realität eingehalten.
Dieser Umstand führt laut Gutachter zu einer Wertminderung in Höhe von 20 %.
Gibt es hier auch si eine Art Geldrente, wie bei einem Überbau, oder den Schadensersatz in Höhe der 20 %?
Nachbar hat beim Bau Abstandsflächen nicht eingehalten
12. März 2022
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Frage vom 12. März 2022 | 17:37
Von
Status: Lehrling (1570 Beiträge, 463x hilfreich)
Nachbar hat beim Bau Abstandsflächen nicht eingehalten
Verbaut?
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#1
Antwort vom 12. März 2022 | 20:00
Von
Status: Unbeschreiblich (120141 Beiträge, 39835x hilfreich)
Dazu müsste sich diese Wertminderung erst einmal realisieren ... der Nachweis dürfte nicht gerade leicht sein.
Noch dazu müsste man prüfen, ob man den Nachbarn erfolgreich auf Herstellung der Abstandsflächen in Anspruch nehmen könnte. Falls ja, wäre zu prüfen, ob das nicht vorrangig zu tun wäre.
#2
Antwort vom 12. März 2022 | 22:16
Von
Status: Lehrling (1739 Beiträge, 382x hilfreich)
Alle Achtung für den Gutachter. Der hat seinen "Titel" (Gut) verdient.
Zitat :Gibt es hier auch si eine Art Geldrente,
Da wäre wohl was zu, machen. Dazu bitte RA fragen
Noch unsicher oder nicht ganz Ihr Thema?
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#3
Antwort vom 13. März 2022 | 13:17
Von
Status: Philosoph (13740 Beiträge, 4362x hilfreich)
Hallo,
Wie muss man sich das denn vorstellen? Also wie weit wurde der Abstand unterschritten?Zitat:Der Abstand zur Grundstücksgrenze wurde nur auf den Lageplänen, nicht aber in der Realität eingehalten.
Wenn ich dem Sachverständigen aber glauben soll dann müsste der Nachbar eigentlich direkt an der Grundstückgrenze gebaut haben (und selbst dann sind 20% nur schwer vorstellbar).
Stefan
#4
Antwort vom 13. März 2022 | 13:35
Von
Status: Unbeschreiblich (120141 Beiträge, 39835x hilfreich)
Zitat :dann müsste der Nachbar eigentlich direkt an der Grundstückgrenze gebaut haben
Dann könnte es mit Schadenersatz aber schlecht aussehen, denn das ist ja eine durchaus auch für Laien deutlich sichtbare Abweichung ...
#5
Antwort vom 13. März 2022 | 15:57
Von
Status: Lehrling (1570 Beiträge, 463x hilfreich)
In der Tat ist es offensichtlich, dass die Abstandsflächen nicht eingehalten wurden, gebaut hat der Nachbar 2003, ich stehe seit 2016 im Grundbuch.
Also Ihr meint, es sieht dann nicht so günstig aus, dass man die Wertminderung ersetzt bekommt?
#6
Antwort vom 13. März 2022 | 16:24
Von
Status: Philosoph (13740 Beiträge, 4362x hilfreich)
Hallo,
Doch.Zitat:Also Ihr meint, es sieht dann nicht so günstig aus, dass man die Wertminderung ersetzt bekommt?
Das Problem ist nur, einen Schaden von 20% glaubhaft zu machen. Für den Wert einer Immobilie sind die Abstandsflächen nämlich vergleichsweise unbedeutend.
Selbst richtige Überbauten, also auf dem fremden Grundstück, bringen in der Regel nur eine Rente anhand des Grundstückwertes. Und bei dir ist es nicht einmal ein Überbau, sondern nur ein zu geringer Abstand.
Wieso dadurch der Wert der gesamten Immobilie um 20% sinken soll ist nicht verständlich (1 oder 2%, ok, vielleicht auch 5%, aber doch nicht 20% - oder ist das Haus eine Ruine?).
Stefan
#7
Antwort vom 13. März 2022 | 16:33
Von
Status: Unbeschreiblich (120141 Beiträge, 39835x hilfreich)
Zitat :Also Ihr meint, es sieht dann nicht so günstig aus, dass man die Wertminderung ersetzt bekommt?
Da gibt es diverse Faktoren, z.B. warum wurde damals nichts unternommen, gibt es da eventuell Vereinbarungen?
Ist der der Grenzabstand leicht widerherstellbar?
Dann die Begründung zu den 20%, wie konkret hat der Gutachter das begründet? Ein "zu nah, -20% vom Wert" dürfte nicht allzu gerichtsfest sein.
#8
Antwort vom 13. März 2022 | 16:39
Von
Status: Unbeschreiblich (32188 Beiträge, 5657x hilfreich)
Kannst du das näher erklären, in welchem Ausmass die Abstandsflächen nicht eingehalten wurden? Wie offensichtlich ist was?Zitat :dass unser östlicher Nachbar bei seinem Hausbau 2003 die Abstandsflächen nicht eingehalten hat.
Kommt drauf an, wer sich für das Hausgrundstück interessiert. Es soll ja versteigert werden.Zitat :dass man die Wertminderung ersetzt bekommt?
Vor allem, ob die 20% nachvollziehbar sind.
-----------------------------------
Ein Schaden liegt nicht vor. Es ist bisher nur eine heftige Zahl als Wertminderung auf Papier nachlesbar.Zitat :einen Schaden von 20% glaubhaft zu machen.
#9
Antwort vom 13. März 2022 | 17:11
Von
Status: Philosoph (13740 Beiträge, 4362x hilfreich)
Hallo,
Doch, natürlich liegt ein Schaden vor, dazu muss man nicht verkaufen o.ä.Zitat:Ein Schaden liegt nicht vor. Es ist bisher nur eine heftige Zahl als Wertminderung auf Papier nachlesbar
Das der Schaden meiner Vermutung nach kaum 20% beträgt hatte ich ja schon gesagt. Und auch, dass man ihn beziffern muss (=glaubhaft machen); das kann beispielsweise mit einem Wertgutachten geschehen (eigentlich sogar zwei - welche aber weitgehend identisch sind).
Stefan
Hier war doch was. Der Moderator hat diesen Beitrag entfernt.
#11
Antwort vom 13. März 2022 | 17:41
Von
Status: Unbeschreiblich (32188 Beiträge, 5657x hilfreich)
Der 20%-Wert ist aber kein Schaden, sondern ein erstaunlicher und evtl. noch nicht nachvollziehbarer %-Abschlag in der Wertermittlung des Gutachters.Zitat :Das der Schaden meiner Vermutung nach kaum 20% beträgt
Beziffert ist der Wert bereits--- nämlich 20% Abschlag wegen Nichteinhaltung der Abstandsflächen.
Meinst du evtl., der TE sollte sich noch ein Gutachten zur VW-Ermittlung machen lassen?
Dann hätte man etwa 2 identische? Dann ist der Schaden für den Auftraggeber des 2. Gutachtens recht einfach zu beziffern.
#12
Antwort vom 13. März 2022 | 17:43
Von
Status: Unbeschreiblich (120141 Beiträge, 39835x hilfreich)
Zitat :Dann ist der Schaden für den Auftraggeber des 2. Gutachtens recht einfach zu beziffern.
Nö.
Wie so oft im Leben zählt auch da nicht die Quantität sondern die Qualität.
#13
Antwort vom 14. März 2022 | 14:45
Von
Status: Lehrling (1570 Beiträge, 463x hilfreich)
Zitat :Wieso dadurch der Wert der gesamten Immobilie um 20% sinken soll ist nicht verständlich (1 oder 2%, ok, vielleicht auch 5%, aber doch nicht 20% - oder ist das Haus eine Ruine?
Ja, das Haus kann nur noch abgerissen werden.
Der Gutachter begründet den Abschlag somit:
Zitat:Dieser Abschlag begründet sich in der insgesamt schmalen rückwärtigen Grundstücksbreite von ca. 13 . Somit verbleibt für die Bebauung mit einem möglichen freistehenden Einfamilienhaus nur eine relativ geringe Grundstücksbreite.
Das Grundstück ist 1300 qm, ist länglich und ist von beiden Seiten erschlossen.
An der ruhigen Unterseite, das jetzt vorhandene Haus steht an der Oberseite an einer Hauptstraße, kann somit kein Haus gebaut werden, so verstehe ich das zumindest.
Wie seht Ihr das?
#14
Antwort vom 14. März 2022 | 15:24
Von
Status: Lehrling (1739 Beiträge, 382x hilfreich)
Von dem 13 m breiten Grundstück gehen beidseitig mindestens je 3 m Abstandsfläche weg.
Damit würde eine Gebäudebreite von max. 7 m bleiben, was nicht unbedingt üppig ist.
Die Abstandsflächen des Nachbargebäudes liegen jetzt auf deinem Grundstück. Abstandsflächen dürfen sich, von Ausnahmen mal abgesehen, nicht überlagern. Die bebaubare Breite reduziert sich also nochmals entsprechend. Damit dürfte das Grundstück in dem Bereich tatsächlich nur noch schwer bzw. stark eingeschränkt bebaubar sein.
Die 20 % Wertminderung sind spätestens jetzt glaubhaft.
#15
Antwort vom 14. März 2022 | 17:30
Von
Status: Philosoph (13740 Beiträge, 4362x hilfreich)
Hallo,
OK, dann sprechen wir eigentlich von einem Baugrundstück, da gehen die Prozente dann natürlich hoch (weil kein Gebäudewert, bzw. hier sogar ein negativer).Zitat:Ja, das Haus kann nur noch abgerissen werden.
Und wie de Bakel schon angedeutet hat wirkt sich das natürlich um so mehr aus je schmaler das Grundstück ist. Ab einer bestimmten Grenze ist es als Bauland praktisch unverkäuflich, es wäre nur noch für Nebenanlagen interessant (Garagen, Parkplätze, Gärten, Spielplatz etc.).
Mit diesen zusätzlichen Informationen kann ich die 20% nachvollziehen (ich könnte mir sogar noch mehr vorstellen).
Sind denn die Anlieger ringsherum nicht an dem Grundstück interessiert? Etwa der Überbauer?
Für die hätte es ja gleich 2 Vorteile, erstens könnten sie die besagten Nebenanlagen errichten, und zweitens stände kein Haus mehr direkt vor ihrere Nase.
Wenn man beispielsweise den Überbauer mit den 20% konfrontiert, dann könnte sich dieser widerum überlegen, ob ihm das Grundstück nicht die 80% mehr wert ist.
Das aber nur aus der Luft gegriffen, man müsste erstmal prüfen, ob ein Abriss ohne Neubau überhaupt genehmigungsfähig ist (in Städten mit Wohnungsknappheit ist das wahrscheinlich schwierig, anderorts vielleicht kein Problem, wer weiß?).
Stefan
#16
Antwort vom 15. März 2022 | 14:19
Von
Status: Lehrling (1570 Beiträge, 463x hilfreich)
Ich habe den Eigentümer des Grundstückes vor ein paar Tagen angeschrieben, mal sehen ob ich eine Antwort erhalte.
Das zweite ist, wie lange lässt sich das Gericht Zeit, den in den Gutachten bestimmten Verkehrswert festzusetzen und wie schnell daran die Versteigerung angesetzt wird.
Ich weiß nicht, ob da noch so viel Zeit für Verhandlungen bleibt.
#17
Antwort vom 15. März 2022 | 15:55
Von
Status: Unbeschreiblich (32188 Beiträge, 5657x hilfreich)
@andreas124
Ich habe den alten Erbstreit-Thread mal nachgelesen. 
https://www.123recht.de/forum/weg-wohnungseigentum-immobilien/Anfrage-ob-zum-Verkaufen-bereit-Merkwuerdige-Vorgehensweise-wie-reagieren-__f580915__pg4.html
In #8 aus November 2020
Der Kaufpreis soll 35.000 EUR betragen, soweit okay denke ich, oder?
In #98 aus November 2020:
mittlerweile liegt das Gutachten vor, der Verkehrswert ist höher als ich gedacht habe, der Gutachter beziffert diesen auf 54.000 EUR.
Frage: Ist das dieses Gutachten, welches 20% Abschlag reinrechnet?
Ich fürchte, die Erbengemeinschaft streitet sich noch sehr lange weiter...Zitat :Ich weiß nicht, ob da noch so viel Zeit für Verhandlungen bleibt.
#18
Antwort vom 16. März 2022 | 14:10
Von
Status: Lehrling (1570 Beiträge, 463x hilfreich)
@ Anami
Ja genau das Gutachten ist es.
Seit dem stellen einige der Erben immer weitere Fragen an den Gutachter, sodass dieser, weitere Stellungnahme abgeben musste. So war gestern wieder ein Schreiben vom Gutachter im Briefkasten, dass wohl auch die westliche Nahbar nicht Abstandsflächen nicht eingehalten hat, hier ist es aber wohl nicht ganz so offensichtlich.
Keine Ahnung, wie die anderen Erben das herausbekommen haben wollen und sich beim Gutachter beschwert haben.
Somit dürftest du recht haben, dass sich um das Grundstück noch eine Zeit gestritten wird, leider muss man sagen.
#19
Antwort vom 16. März 2022 | 14:23
Von
Status: Lehrling (1739 Beiträge, 382x hilfreich)
Will einer der Erben das Grundstück ersteigern?
Andernfalls macht es keinen Sinn den Verkehrswert durch zusätzliche Hinweise auf Mängel "künstlich" zu drücken.
#20
Antwort vom 16. März 2022 | 15:13
Von
Status: Unbeschreiblich (32188 Beiträge, 5657x hilfreich)
Ja. Einer mindestens. Evtl. noch einer. Der TE nicht.Zitat :Will einer der Erben das Grundstück ersteigern?
Da warens nur noch 4 oder 5, die sich nun wegen eines abrissreifen Hauses und eines mit X bewerteten Grundstücks aus reiner Missgunst weiter streiten. Der Abriss ist dann auch noch zu bezahlen.
So ist das wohl häufig, wenn 1 Erbe dem anderen nichts, aber auch gar nichts gönnt. Koste es, was es wolle.
Dem TE würde ich raten: Lass die anderen streiten. Erwarte 0,- und freu dich, wenn es am Ende > 0,- wird.
Ein mir bekannter derartiger Erbstreit betraf ein Doppelhaus der verstorbenen Eltern. Seit Bau vor 60 Jahren nichts mehr dran gemacht. 8 Söhne, zum Teil wohlhabend, kloppten sich 8 Jahre lang um das Erbe. Mit Maklern, Gutachtern, Anwälten. Immer neue Ansätze, das leere Haus verkam immer mehr, keiner tat dort auch nur 1 Fingerbreit. Nachbarn und Gemeinde forderten... alles blieb liegen, Schulden häuften sich.
Hinterher: Einer der Erben kaufte seinem Kind zum 18. einen gebrauchten Golf für 2.200,-, das war für ihn übrig vom Erbe.
#21
Antwort vom 16. März 2022 | 15:18
Von
Status: Lehrling (1739 Beiträge, 382x hilfreich)
Meine Mutter hat es anders gelöst.
Kinder rechtzeitig zusammen getrommelt. Erbe mit warmer Hand aufgeteilt. Alle zufrieden.
Am Ende war nichts mehr da, worüber man sich hätte streiten können.
#22
Antwort vom 17. März 2022 | 14:09
Von
Status: Lehrling (1570 Beiträge, 463x hilfreich)
Ja es streiten sich 2 Erben, die eine wollte alles für 35.000 EUR an einen Bauträger verkaufen, die zweite wollte alles selber kaufen und da kam es leider zu keiner Lösung.
Bei den 35.000 EUR habe ich sogar schon beim Notar, weil ich dachte alle seinen damit einverstanden.
Ich werde das auch so machen, ich habe den Nachbarn angeschrieben, sollte dieser Antworten, ist das mein letzter Versuch, die Sache doch noch irgendwie für alle Beteiligten gütlich zu einigen.
Ich glaube nicht daran und sollte es so sein, lasse ich den Dingen einfach Ihren lauf.
Noch eine Frage, sollte jemand Beschwerde gegen die Festsetzung des Verkehrswertes einreichen und diese wird abgelehnt, was kostet denn das an Gerichtskosten?
Denn die fallen dann wohl der Erbengemeinschaft zur Last.
-- Editiert von andreas124 am 17.03.2022 14:12
Und jetzt?
Für jeden die richtige Beratung, immer gleich gut.
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