Neubau - nicht genehmigte Dachterrasse

4. März 2015 Thema abonnieren
 Von 
mayer_65
Status:
Frischling
(4 Beiträge, 3x hilfreich)
Neubau - nicht genehmigte Dachterrasse

Hallo Zusammen,

wir haben im Jahr 2010 ein Grundstück inklusive Bauplanung und Baugenehmigung in Verbindung mit einem Generalunternehmervertrag für die Erstellung des Gebäudes gekauft. Im Kaufvertrag steht, dass die Baugenehmigung erteilt ist und der Grundstücksverkäufer dafür haftet, dass eine Bebauung gemäß dem GU-Vertrag erfolgen kann. In dem vom Verkäufer aufgelegten Prospekt und den als Anlage zum Kaufvertrag beigefügten Bauplänen ist die Dachterrasse eingezeichnet. Nach Vermessung und Teilung des Grundstücks stellte sich nun heraus, dass für die auf der Doppelgarage errichtete Dachterrasse keine Baugenehmigung vorliegt. Der Verkäufer hat uns zunächst glauben gemacht, dass eine Nachgenehmigung kein Problem darstellt und er sich darum kümmert. Nun haben wir die Mitteilung erhalten, dass eine Nachgenehmigung nicht möglich ist, weil die Stadt keine Präzedenzfälle schaffen will, das Bauwerk aber geduldet wird.

Aus unserer Sicht ergibt sich hieraus eine Wertminderung, da das Risiko eines verordneten Rückbaus (z.B. aufgrund Nachbarschaftsklagen) grundsätzlich immer besteht.

Frage: Wie groß sind die Chancen eine angemessenen nachträgliche Kaufpreisminderung geltend zu machen?

Vielen Dank für Ihre Einschätzung!

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9 Antworten
Sortierung:
#1
 Von 
Chylla
Status:
Student
(2107 Beiträge, 626x hilfreich)

Hallo,

ist der Verkäufer ein Makler oder ein Teil der Firma "Generalunternehmer" ?

In welcher Form hat der Verkäufer "kein Problem mit der Nachgenehmigung" bekundet, schriftlich ? Ich würde dem Verkäufer gehörig Druck machen, dass die Nachgenehmigung JETZT gemacht wird da sonst Schadensersatzforderungen drohen. Frist von 6 Wochen setzten.



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"Chylla"

1x Hilfreiche Antwort

#2
 Von 
mayer_65
Status:
Frischling
(4 Beiträge, 3x hilfreich)

Hallo Chylla,

vielen Dank für Ihre Antwort. Der Verkäufer ist eine Art Projektentwickler und gehört nicht zum GU. Er kauft das Grundstücke, beauftragt einen Architekten mit der Planung, erwirkt die Baugenehmigung, sucht sich einen GU und verkauft dann das Gesamtpaket.

Die Mitteilung, dass eine Nachgenehmigung problemlos ist, erhielten wir nur telefonisch.

Wie sehen Sie die Chancen vor Gericht? Da bei unserer Rechtsschutzversicherung das Thema Neubau ausgeschlossen ist, müssten wir im Zweifelsfall auch noch Prozesskosten tragen.

Grüße
mayer_65

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-- Editiert mayer_65 am 07.03.2015 11:29

1x Hilfreiche Antwort

#3
 Von 
joebeuel
Status:
Lehrling
(1980 Beiträge, 1536x hilfreich)

Das Problem besteht darin, das man bei einer Schadensersatzforderung den Schaden nachweisen und beziffern muss.
Hier sehe ich praktisch keine Möglichkeiten, aufgrund der eventuellen zukünftigen Klage eines Nachbarn eine plausible Schadenshöhe zu ermitteln.
Dabei ist ja auch zu beachten, das seitens des Nachbarn durch anfängliche Duldung des Zustandes auch irgendwann kaum Aussicht auf eine erfolgreiche Klage gegen die Duldung seitens des Bauamtes besteht.

Solche Verfahren werden meist erst nach langer Zeit per Vergleich beendet, d.h. jeder zahlt seine Anwaltskosten selbst. Ob in eurem Fall dann noch was von einer eventuellen Zahlung des Verkäufers übrig ist? Ich würde nicht klagen, sondern dafür sorgen, das der Nachbar keinen Grund hat, sich über die Terrasse zu ärgen!

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1x Hilfreiche Antwort

#4
 Von 
Chylla
Status:
Student
(2107 Beiträge, 626x hilfreich)

Hallo,

wenn der Verkäufer ein Gewerblicher ist, hat er erhöhte Aufklärungs- und Sorgfaltspflichten.

Wenn etwas nicht genehmigtes privat verkauft wurde, der ggf. das auch schon fertig gekauft hat, wird es schwierig. Wenn ich aber gewerblich handle, muss ich die Verantwortung übernehmen, daß das was ich verkaufe auch den gesetzlichen Bestimmungen entspricht. ER und niemand anders, muss die Kosten für die Nachgenehmigung übernehmen.

Allerdings kann es sein, dass man schlafende Hunde weckt und die Nachgenehmigung verweigert wird. Dann kann es zum Rückbau kommen müssen ! ABER: ich hab selbst neu gebaut und bei mir ist nach ca. 2 Jahren jemand gekommen und hat nachgesehen, ob mein Bau so ist, wie beantragt ! Spätestens dann kann es so oder so auffliegen.

Aber. Zuerst mal eine Chance geben. Aber Druck machen ! Ein gewerblicher Verkäufer darf nichts Ungenehmigtes verkaufen oder er ist haftbar ! Aber Euer Glück ist, dass es auf den Verkaufsprospekten schon drauf ist. SEHR gut aufbewahren !

Ärger gibt's nur, wenn ihr selbst die Handwerker angewiesen habt, "ein wenig mehr zu machen".

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"Chylla"

1x Hilfreiche Antwort

#5
 Von 
Blaki
Status:
Praktikant
(861 Beiträge, 752x hilfreich)

Guten Abend,

die "mitverkaufte" Dachterrasse ist ein Bestandteil des Objektes im Rahmen des Kaufvertrages. Kann die Dachterrasse aus rechtlichen Gründen nachträglich nicht erstellt werden, liegt ein nicht behebbarer Mangel vor.

Aus diesem Grund wäre rechtlich eine Anfechtung des Kaufvertrages möglich. Weiterhin kommt eine nachträgliche Minderung des Kaufpreises in Betracht.

Allerdings liegt es beim Verkäufer, ob er Rückabwickeln oder sich auf eine Kaufpreisminderung einlassen möchte.

Sie könnten im Eigentümerverein Haus & Grund Mitglied werden. Dort erhalten Sie für einen ehr geringen Jahresmitgliedsbeitrag juristischen Rat.





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1x Hilfreiche Antwort

#6
 Von 
Chylla
Status:
Student
(2107 Beiträge, 626x hilfreich)

Hallo,

Wenn ich es recht verstanden habe, ist die Terrasse gebaut worden und er muss ggf. mit Rückbau rechnen, da nicht genehmigt. Das ist nicht unwahrscheinlich.

Bei Rückabwicklung käme, da grob fahrlässig, noch ein Schadensersatz für Umzüge, neue Möbel und anderes dazu.

Dies sollte ausreichen, um den Verkäufer in Schwung zu bringen, sich um die Nachgenehmigung zu kümmern.

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"Chylla"

1x Hilfreiche Antwort

#7
 Von 
mayer_65
Status:
Frischling
(4 Beiträge, 3x hilfreich)

Hallo Zusammen,

vielen Dank für Ihre Antworten. Ein befreundeter Anwalt hat mir geraten, zunächst die Unterlagen bei der Lokalbaukomission einzusehen, um festzustellen, ob die Dachterrasse gar nicht erst beantragt wurde, oder trotz Verweigerung der Genehmigung gebaut wurde. Dann werden wir über das weitere Vorgehen entscheiden.

Grüße
mayer_65

1x Hilfreiche Antwort

#8
 Von 
mayer_65
Status:
Frischling
(4 Beiträge, 3x hilfreich)

Hallo Zusammen,

vielen Dank noch einmal an Alle, die geantwortet haben. Zur Kenntnis der Beteiligten hier kurz das Ergebnis: nach Prüfung des Bauantrages hat sich herausgestellt, dass die Dachterrasse nie beantragt wurde. Unser Anwalt hat darauf hin den Verkäufer angeschrieben und Gewährleistungsansprüche wegen Rechtsmängeln geltend gemacht. Wir haben für eine außergerichtliche Einigung 12.000 € verlangt und uns am Ende auf 8.000 € geeinigt.

Viele Grüße
mayer_65

1x Hilfreiche Antwort

#9
 Von 
Harry van Sell
Status:
Unbeschreiblich
(119289 Beiträge, 39708x hilfreich)

Danke für die Rückmeldung.



Signatur:

Meine persönliche Meinung/Interpretation!
Im übrigen verweise ich auf § 675 Abs. 2 BGB

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