Nutzungsänderung "Gastronomisches Gebäude" zu Wohngebäude & Tageslichtspots

Question

Hallo zusammen,
da wir beabsichtigen ein "gastronomisches Gebäude" (ohne aktives Gewerbe) zu erwerben um dieses zum Wohnen zu nutzen haben wir zwei Fragen, wo sich hoffentlich jemand findet der Auskunft geben kann.

1) In wiefern muss es zu einer Nutzungsänderung kommen wenn das Gebäude keine aktive Gaststätte mehr ist (vielmehr handelt es sich hier um den ehemaligen großen Festsaal) ? Greifen an dieser Stelle die gleichen Vorgaben ?

2) Aus Frage 1 resultierend gäbe es bei einer zwingenden Nutzungsänderung leider die "Neubau" - Verordnung der 1/8 Tageslicht - Regelung. (1qm Fensterfläche berechtigt zu 8qm Wohnraum). Da es sich um einen knapp 80qm großen Raum handelt, den wir aber nicht durch Trockenbau unterteilen wollen, müssten wir buchstäblich die komplette Hausfront durch Glas ersetzen.
Velux z.B. hat aber hervorragende Tageslicht-Spots die sehr viel Tageslicht erzeugen.
Weiß jemand wie das Bauamt diese Spots anteilig berechnen würde, da ja die Lichtausbeute prozentual zur "Glasfläche" auf dem Dach eine ganz andere ist ?

MfG I. Henke

Anami · Answer

da wir beabsichtigen ein "gastronomisches Gebäude" &lpar;ohne aktives Gewerbe&rpar; zu erwerben Man kann mit dem Kaufangebot/Inserat/Exposè zur zuständigen Baubehörde gehen und fragen, welcher Nutzung das Gebäude zukünftig überhaupt unterliegen dürfte.  Es gibt die Nutzung als Gewerberäume oder als Wohnräume.  Weiß jemand wie das Bauamt diese Spots anteilig berechnen würde,LOL.  Das Bauamt berechnet gar nichts.  Du meinst DFF in runder Form. Anteilig? Ich weiß nicht, wie groß das Gebäude ist, wie groß die Dachfläche ist, wie viele Wohnräume entstehen sollen, wie groß die Räume werden sollen, welche Wohnnutzung sie haben sollen.  Die 1/8 sind Standard. Grundsatz. Mindestmaß. Jeder Standard und Grundsatz erlaubt auch Ausnahmen. Ganz unterschiedlich. Je nach Bundesland, nach Kommune, nach Lage des Gebäudes.  Meine Empfehlung:  Sucht euch eine/n ArchitektIn mit Faible für alte Gebäude und Umnutzungskonzepte.  Möglichst eine/n von dort, wo der Saal steht. Der /Die berechnet auch.    Schaut euch mit dem Fachmann/Fachfrau  auch vorher besonders den Zustand des Daches an.  Alles, BEVOR ihr kauft.  da ja die Lichtausbeute prozentual zur "Glasfläche" auf dem Dach eine ganz andere ist ?Das stimmt. Die 1/8-Regelung nennt aber keine Lichtausbeute. Nur Mindestmaße. Für die Fensteröffnungen.

Anami · Answer

steht nun die Frage im Raum ob es &lpar;damit ein Amt zufrieden ist&rpar; überhaupt was bringt, damit zu arbeiten oder ob starr auf eine Fensterfläche beharrt wird. Sorry, aber auch das kann man nicht beantworten in einem Internetforum.  Zumindest ich habe keine Erfahrung, wie *mein zuständiges* Bauamt bei einem solchen speziellen Sachverhalt entscheiden würde. Ich müsste auch erst eine gut begründete und vorbereitete Anfrage stellen.    https://www.velux.de/produkte/tageslichtlampe-tageslichtspot-lichtkamin  Bekannt sind mir diese Lichtkuppeln durchaus.

Nachgehakt · Answer

1&rpar; In wiefern muss es zu einer Nutzungsänderung kommen wenn das Gebäude keine aktive Gaststätte mehr ist &lpar;vielmehr handelt es sich hier um den ehemaligen großen Festsaal&rpar; ? Greifen an dieser Stelle die gleichen Vorgaben ?  Bei einer Nutzungsänderung handelt es sich immer um eine Änderung der genehmigten Benutzungsart. Gaststätte nun Wohnhaus. Genau wie Errichtung eines Gebäudes bedarf es einer Baugenehmigung. Hier gelten die gleichen Vorgaben des Baurechtes.    2&rpar; Aus Frage 1 resultierend gäbe es bei einer zwingenden Nutzungsänderung leider die "Neubau" - Verordnung der 1/8 Tageslicht - Regelung. &lpar;1qm Fensterfläche berechtigt zu 8qm Wohnraum&rpar;. Da es sich um einen knapp 80qm großen Raum handelt, den wir aber nicht durch Trockenbau unterteilen wollen, müssten wir buchstäblich die komplette Hausfront durch Glas ersetzen.  Velux z.B. hat aber hervorragende Tageslicht-Spots die sehr viel Tageslicht erzeugen.  Weiß jemand wie das Bauamt diese Spots anteilig berechnen würde, da ja die Lichtausbeute prozentual zur "Glasfläche" auf dem Dach eine ganz andere ist ?    Meiner Meinung dazu:  Die Belichtung des Raumes kann durch eine Kombination aus Lichtspots und Fernster in der Fassade realisiert werden. Ich nehme an, der Saal hat eine entsprechend große Tiefe. Hier wäre die Ausleuchtung, auch wenn die Fensterflächen den Vorgaben entsprechen würden, im hinteren Bereich nicht wirklich optimal. Da bei flachen Dächern eine größere Fensterfläche erforderlich wäre und um eine gute Lichtausbeute zu gewährleisten, könnten Spots mit Aufkeilrahmen eine Alternative sein um die Ausbeute dieser zu optimieren. Die Anzahl könnte minimiert werden.  Für den Fenstereinbau in der Fassade ist eine mittige Platzierung für eine gleichmäßige Verteilung des Tageslichtes am günstigsten. Es steht leider offen ob schon Fenster vorhanden sind, die genutzt werden könnten.

Anami · Answer

Wie es der Zufall will, war ich gestern bei Tageslicht in einem alten Gebäude. Umgenutzt aus einem alten Bahnhofsnebengebäude. Es wurden 3 Einheiten aus dem langen *Saal* entwickelt. Inzwischen sogar unter Denkmalschutz (mit Ausnahme Dachöffnung)
1. Einheit ca. 150 qm, Fensterfläche nur an einer Giebelseite, dort auch die Eingangstür und offene Küche.
Neues Satteldach mit Aufsparrendämmung
geschätzte Dachneigung: 30°
Geschätzte Raumtiefe: 8m
Geschätze Raumhöhe bis First: 6 m

Belichtung von oben durch Velux-DFF in Reihe ab First, immer zwischen den Sparren.
In Summe ca. 20-25 DFF. Quasi nur *echtes Himmelslicht* ---von ganz oben.
Die vorh. abgetrennten Seiten/Nebenräume (WC, Lager, etc.) werden künstlich belichtet.

Mal nachdenken und durchrechnen lassen. Vom Architekten.
Wärmeschutz dürfte der Knackpunkt sein.

Signatur:

Ich schreibe hier nur meine Meinung.

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