Planungs"fehler" Architekt

Question

Hallo zusammen,

folgender Sachverhalt:

Wir befinden uns gerade im Hausbau (75% Rohbau fertiggestellt). Leider ist uns erst jetzt (durch Hinweise von Grundstücksnachbarn) ein Umstand aufgefallen, der uns sehr verärgert: Es handelt sich um ein Wall-Grundstück, d.h., das Grundstück wird von der Nordseite von einem natürlich bewachsenen Lärmschutzwall begrenzt. Durch eine Sondergenehmigung der Stadt bzw. laut Bebauungsplan, müssen Wall-Grundstückseigentümer die sonst übliche Bebauungsgrenze von 3m nicht einhalten, sondern dürfen bis 1m an die Nord-Grundstücksgrenze bauen. Das hat natürlich den Vorteil, dass mehr Süd-Grundstücksfläche zur Verfügung steht. Das Haus wurde aber mit 3m Abstand zur Nordseite erstellt, obwohl es nicht notwendig gewesen wäre.

Uns als Laien ist das Ganze natürlich nicht aufgefallen. Wir sind davon ausgegangen, dass der Architekt das Haus innerhalb des Grundstücks schon richtig platziert. Natürlich will jeder Bauherr (bei kleineren Grundstücken) in der Regel so viel wie möglich Süd-Grundstücksfläche. Das ist selbstverständlich. Dieser und andere Wünsche wurden alle auch mündlich besprochen, aber leider nicht schriftlich festgehalten. Der Architekt (und letztendlich auch wir) haben den besonderen Umstand (1m zur Nordseite) übersehen. Doch sind wir als Laien verpflichtet, einen Bebauungsplan zu lesen und zu verstehen? Dafür haben wir doch den Architekten bezahlt. Er hat den kompletten Plan für die Genehmigung erstellt usw. Und wir haben im guten Glauben auf ihn vertraut und sind davon ausgegangen, dass das Haus so optimal und baurechtlich einwandfrei im Grundstück platziert wird.

Welche Chancen haben wir in diesem Fall, gegen den Architekten rechtlich vorzugehen bzw. ihm einen Planungsfehler vorzuwerfen? Ein echter Fehler ist es ja eigentlich nicht, der Hausbau verstößt gegen keinerlei Recht. Man hätte das Haus ja auch absichtlich so bauen können (3m oder mehr Abstand zur Nordseite). Im Prinzip kann man vielleicht einen Wertverlust des Objektes geltend machen (weniger Gartenfläche im Süden, dafür mehr im Norden). Doch ist so etwas überhaupt bezifferbar?

Wer kann dazu etwas sagen?

Danke und Grüße

B. Huebner

Harry van Sell · Answer

quote:Dieser und andere Wünsche wurden alle auch mündlich besprochen, aber leider nicht schriftlich festgehalten.    Und genau DA liegt euer Problem, mangelnde Beweisbarkeit ...                 ----------------- "Die Beiträge stellen ausschließlich meine persönliche Meinung/Interpretation dar !    "

guest-12323.09.2011 11:43:06 · Answer

Hallo - es ist zwar ärgerlich für euch. Man sollte alles schriftlich festhalten. Nun ist festzuhalten - wann Sie dies mit dem Architekten besprochen haben - während der Planungsphase - oder erst als der Bauantrag schon fertig war ? oder vielleicht erst während der Baupahse ?
Wenn dies in der Planungsphase geschehen ist - dann könnte ich mir vorstellen - das der Architekt event. mit sich reden läßt zwecks seiner Schlussrechnung nach der HOAI. Wäre ein finanzieller Vorteil von Euch. Schwieriger steht es - wenn das Gespräch nach dem Bauantrag bzw. während der Baupahse statt gefunden hat - dann sehe ich für euch schwarz. Aber die Argumentation - das hier ein Wertverlust des Objektes zu tragen kommt - wage ich zu bezweifeln.
Gruss und viel Glück - wir, Plan4House - würden in der Planungsphase darauf hinweisen

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Exitone · Answer

Hallo,

1m vom Lärmschutzwall entfernt würde ich mein Haus nicht stehen haben wollen. Habe bei meinem Haus die gleichen Bedingungen und bin froh, das mich meine Nachbarn aus Erfahrung beraten haben. Aufgrund der sich dort sammelnden Wassermassen habe ich mich sogar für 5m Entfernung entschlossen und bereue is bis heute nicht.

Gruß EXE

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b_huebner · Answer

Vielen Dank für Eure Antworten!

@Plan4House
Natürlich wurde unser Anliegen, soweit wie möglich an die Nordseite zu bauen, schon in der Planungsphase dargelegt. Zu diesem Zeitpunkt gab es jedoch noch keinen Bebauungsplan, also wurde mit den standardmäßigen 3m geplant. Erst später, haben wir dem Architekt den vorläufigen Bebauungsplan zukommen lassen und spätestens da hätte ihm als Experten auffallen müssen, dass wir mit unserem Grundstück eine vom Standard abweichende Bebauungsgrenze haben. Später schickten wir ihm den endgültigen Bebauungsplan, also eine 2. Gelegenheit für ihn, noch einmal den Entwurf auf unsere Vorgaben hin zu überprüfen. Aber Fehlanzeige. Er hat die beiden Bebauungspläne zur Kenntnis genommen und gemeint, ist sowieso wie immer alles Standard. Die kleine "1" bei der Bebauungslinie bei unserem Grundstück wurde von ihm (und leider auch von uns) übersehen. Danach wurden erst die finalen Pläne zum Einreichen für die Baugenehmigung erstellt. Seine Arbeit wurde übrigens schon bezahlt (Zeitpunkt: Erstellung der Pläne und Abgabe der Baugenehmigung). Man muss hinzu sagen, er ist kein freischaffender Architekt, sondern gleichzeitig GU und Geschäftsführer. Seine Arbeit haben wir im Rahmen des Werkvertrages sozusagen als 1. Rate schon bezahlt.

@EXE
Je länger man darüber nachdenkt, hast Du natürlich recht. Man muss jedoch noch 2 Dinge erwähnen: Zum einen fällt das Grundstück zum Wall hin leicht ab, das heisst, durch spätere Aufschüttung hätten wir rein optisch nicht 1m Abstand zum Wall gehabt, sondern ca. 3m (jetzt haben wir 5m). Zum anderen verlegt die Stadt (als Eigentümer des Walls und ehemaliger Eigentümer der Grundstücke) am Fuße des Walls noch eine Drainage. Insofern wäre das Wasser vielleicht auch bei 1m Abstand nicht zu einem Problem geworden.

Na ja, jedenfalls müssen wir uns nun sowieso damit abfinden, wir dachten nur, wir hätten irgendeine (rechtlich sichere) Möglichkeit, den aus unserer Sicht immer noch ärgerlichen Planungsfehler, irgendwie in bare Münze oder Zusatzleistungen (z.B. Erstellung der Außenanlagen etc.) umzuwandeln, aber so wie ich euch bisher verstehe, haben wir da wohl wenig Chancen.

Einen Vorteil hat die Sache vielleicht: Wir können irgendwann mal an die Nordseite anbauen und uns leicht vergrößern, 2m haben wir ja noch... :-)

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Planungs"fehler" Architekt

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