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Rechtliche Mittel eines Nachbarn bei Grundstücksverkauf

23.4.2019 Thema abonnieren Zum Thema: Nachbar Käufer
 Von 
MuffNick
Status:
Frischling
(12 Beiträge, 0x hilfreich)
Rechtliche Mittel eines Nachbarn bei Grundstücksverkauf

Ein potenzieller Käufer K steht mit Verkäufer V in Verhandlung um den Kauf eines Baugrundstücks. Verkäufer V hat über Jahre geduldet, dass Nachbar N – dessen Grundstück in gewissem Umfang direkt an das zu verkaufende Grundstück grenzt - auf einem Teil des zu verkaufenden Grundstücks Holzstämme lagert und zersägt. Zudem nutzt der Nachbar den Teil des Baugrundstücks - wo das Holz gelagert und zersägt wird – auch als gelegentliche zusätzliche Zufahrt zum seinem eigenen Grundstück. Nachbar N möchte nun diesen Teil des Baugrundstücks erwerben (25 x 6 m), um die zweite Zufahrt zu seinem Grundstück für die Zukunft zu sichern. Da Verkäufer V die Entscheidung darum nicht selbst treffen möchte, sondern dem potenziellen Käufer K zuschiebt, fragt sich Käufer K nun, ob Nachbar N rechtliche Mittel gegen Käufer K ergreifen kann, sollte Käufer K den erwünschten Teil des Baugrundstückes nicht an Nachbar N abgeben. Zudem fragt sich Käufer K, ob Nachbar N gegen ein Bauvorhaben, was nach Kauf des Baugrundstücks gestartet werden soll, rechtlich vorgehen kann.

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Nachbar Käufer


6 Antworten
Sortierung:
#1
 Von 
Anami
Status:
Schlichter
(7351 Beiträge, 1319x hilfreich)

Zitat (von MuffNick):
Ein potenzieller Käufer K steht mit Verkäufer V in Verhandlung um den Kauf eines Baugrundstücks.
Zitat (von MuffNick):
fragt sich Käufer K nun, ob Nachbar N rechtliche Mittel gegen Käufer K ergreifen kann, sollte Käufer K den erwünschten Teil des Baugrundstückes nicht an Nachbar N abgeben.

Bevor K etwas kauft, sollte eindeutig feststehen, WER WAS von WEM und zu welchen Bedingungen kaufen will.

Verhandlungen und Wünsche sollten bis zum Kaufvertrag einen unstreitigen Nenner haben.

Zitat (von MuffNick):
Zudem fragt sich Käufer K, ob Nachbar N gegen ein Bauvorhaben, was nach Kauf des Baugrundstücks gestartet werden soll, rechtlich vorgehen kann.
Käufer K wird erst mit entspr. Baugenehmigung starten.
Zitat (von MuffNick):
Verkäufer V hat über Jahre geduldet,
Das Dulden kann durch den Verkauf beendet werden.

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#2
 Von 
Harry van Sell
Status:
Unbeschreiblich
(70630 Beiträge, 32288x hilfreich)

Zitat (von MuffNick):
fragt sich Käufer K nun, ob Nachbar N rechtliche Mittel gegen Käufer K ergreifen kann, sollte Käufer K den erwünschten Teil des Baugrundstückes nicht an Nachbar N abgeben. Zudem fragt sich Käufer K, ob Nachbar N gegen ein Bauvorhaben, was nach Kauf des Baugrundstücks gestartet werden soll, rechtlich vorgehen kann.

2x JA. Der Rechtsweg steht jedem offen, auch dem Nachbarn.


Signatur:Meine persönliche Meinung/Interpretation! Im übrigen verweise ich auf §675 Abs. 2 BGB
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#3
 Von 
MuffNick
Status:
Frischling
(12 Beiträge, 0x hilfreich)

Dass dem Nachbarn N der Rechtsweg grundsätzlich offen steht, ist mir schon klar. Die Frage ist: Auf welcher rechtlichen Grundlage N das machen könnte. Weil er jahrelang von V auf dessen Grundstück geduldet wurde, klagt er nun, dass K ihm ein Wegerecht einräumen muss. Oder gibt es Möglichkeiten/Ansatzpunkte für N, die zum Stoppen oder gar Verhindern des Bauvorhabens führen?

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#4
 Von 
Harry van Sell
Status:
Unbeschreiblich
(70630 Beiträge, 32288x hilfreich)

Zitat (von MuffNick):
Auf welcher rechtlichen Grundlage N das machen könnte.


Da wird man wohl abwarten müssen, welche Argumente die Gegenseite bringt. BGB, Nachbarschaftsrecht, Bauordnung, Eintragungen im Grundbuch, ...


Signatur:Meine persönliche Meinung/Interpretation! Im übrigen verweise ich auf §675 Abs. 2 BGB
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#5
 Von 
die wölfin
Status:
Schüler
(194 Beiträge, 73x hilfreich)

Moin!

Sofern die Nutzung des Grundstücks bislang nur wissentlich geduldet wurde, also keine Vermietung erfolgte und es auch in keinster Weise um z.B. ein Notwegerecht oder dergleichen geht, hat der Nachbar auch keinerlei Rechtsansprüche an den nachfolgenden Eigentümer, also auch kein Vorkaufsrecht oder dergleichen!

Zur Info kannst Du Dir ja mal diesen Bericht ansehen, der z.B. auch ein Urteil nennt, wo sogar eine Eintragung als Baulast im Baulastenverzeichnis(!) für Nutzungsansprüche gegen den Neubesitzer als nicht ausreichend angesehen wurde!
Hier mal der Part daraus, der für Dich interessant sein dürfte:

"... Muss sich der neue Eigentümer an Absprachen halten, die ich mit dem Vorbesitzer getroffen habe?
Grundsätzlich können Absprachen zwischen Nachbarn geschlossen werden, die einen bestimmten Sachverhalt regeln. Die Absprachen können dabei auch dem jeweilig geltenden Nachbarrechtsgesetz widersprechen. Die Parteien sind dann dennoch an die Absprache oder den Vertrag gebunden. Dies gilt allerdings nicht unbedingt für den Neubesitzer als Nachfolger.
Hier kommt es darauf an, wie die Absprache festgehalten wurde. Hat durch die Absprach der Vorbesitzer beispielsweise geduldet, dass der Altnachbar bauliche Veränderungen auf dem Grundstück des Vorbesitzers vornimmt (z. B. Kanäle auf dem Grundstück errichtet) so muss der neue Eigentümer diese nur dulden, wenn diese Veränderungen auch im Grundbuch eingetragen sind. Selbst die Eintragung als Baulast im Baulastenverzeichnis genügt hier nicht (OLG Oldenburg, Urteil vom 30.01.2014, 1 U 104/13 , sh.: https://mein-nachbarrecht.de/aktuelles/1148-leitungsrecht-pflicht-zur-kanalbeseitigung-trotz-oeffentlich-rechtlicher-baulast).
In der Entscheidung des OLG Oldenburg ist der Grundsatz ersichtlich, dass Abreden im Nachbarrecht grundsätzlich nur demgegenüber wirksam sind, mit dem sie getroffen wurden, außer sie sind durch Eintragung einer Grunddienstbarkeit im Grundbuch festgehalten oder unterliegen dem sogenannten Bestandsschutz (wie oftmals bei Pflanzen).
Auch wenn individuelle Regelungen nicht zwangsläufig schriftlich geschlossen werden müssen und daher auch mündliche Vereinbarungen möglich sind, können mündliche Absprachen keine Wirkung für den Neubesitzer entfalten. Dies liegt daran, dass sie nicht in das Grundbuch eingetragen sind. Deswegen empfiehlt es sich individuelle Vereinbarungen immer schriftlich zu treffen, ggf. mit Unterstützung eines Anwalts bei der Formulierung, bestenfalls sogar notariell zu beurkunden.

Muss der Altnachbar den neuen Nachbarn über Absprachen/Vereinbarungen mit seinem Vorgänger informieren?
Nein, eine Informationspflicht besteht allenfalls für den verkaufenden Vorgänger. Da alte Absprachen gegenüber dem neuen Eigentümer ohnehin nur Gültigkeit haben, wenn sie als Dienstbarkeiten im Grundbuch eingetragen sind, kann sich der Käufer bei den entsprechenden öffentlichen Stellen auch selbst informieren bzw. wird beim Kauf vom Notar über etwaige im Grundbuch stehende Belastungen informiert. ...


(Auszug aus: https://mein-nachbarrecht.de/themen/1564-eigentuemerwechsel-eines-grundstuecks-das-muss-der-altnachbar-wissen)

Aber wie immer gilt: für eine wirklich verlässliche Antwort müsste man schon alle Gegebenheiten genau kennen und sollte sich auch am besten von einem Anwalt beraten lassen.

Sonnige Grüße!

wölfin


P.S.: Bei all meinen Beiträgen handelt es sich stets lediglich um meine persönliche, rechtlich absolut unverbindliche Auffassung bzw. Auslegung gemäß BGB, § 675, Abs. 2!

Signatur:"Der unzufriedene Mensch findet keinen bequemen Stuhl." (Benjamin Franklin)
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#6
 Von 
Anami
Status:
Schlichter
(7351 Beiträge, 1319x hilfreich)

Zitat (von MuffNick):
Weil er jahrelang von V auf dessen Grundstück geduldet wurde, klagt er nun, dass K ihm ein Wegerecht einräumen muss.
Hoppla. Jetzt klagt N schon?
Oben ging es nur um Verhandlungen über einen evtl. Verkauf von V zu K.

Bessere Antworten gibt es meist, wenn der Sachverhalt anfangs klar und deutlich geschildert wird.

Zitat (von MuffNick):
Oder gibt es Möglichkeiten/Ansatzpunkte für N, die zum Stoppen oder gar Verhindern des Bauvorhabens führen?
Da stellt sich nun die Frage: Hat V denn schon an K verkauft? Und mit welchen Bedingungen hinsichtlich des N?

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