Schlussrate für Fertigstellung für nachträglichen Mangel einbehalten

15. Dezember 2017 Thema abonnieren
 Von 
FaintX
Status:
Frischling
(8 Beiträge, 3x hilfreich)
Schlussrate für Fertigstellung für nachträglichen Mangel einbehalten

Hallo zusammen,

wir haben im Februar dieses Jahres eine Eigentumswohnung in einem neu erbauten Mehrfamilienhaus gekauft. Aufgrund des Baufortschritts konnten wir bereits Ende April einziehen. Bei der Abnahme der Wohnung wurden einige kleinere Mängel festgestellt und protokolliert. Diese waren jedoch nicht so schwerwiegend, dass die Abnahme hätte verweigert werden können oder müssen. Die Wohnungen über und neben uns waren zu diesem Zeitpunkt noch nicht bezogen. Im Mai erfolgte die Begehung des Gemeinschaftseigentums durch die Eigentümergemeinschaft. Die Abnahme wurde zunächst verweigert, da neben weiteren Mängeln vor allem Brandschutzauflagen nicht erfüllt wurden. Es sind bis heute noch Punkte offen, vor allem wurden sämtliche Unterlagen wie Baupläne etc. noch nicht an die Eigentümergemeinschaft ausgehändigt. Ich weiß, dass wir aufgrund der aktuellsten Rechtssprechung die Schlussrate für die Fertigstellung noch einbehalten können, da die Rechtssprechung eindeutig sagt, fertig bedeutet fertig und nicht fast fertig. Also auch kleinere Mängel oder wie in diesem Fall fehlende Unterlagen bedeuten nicht fertig. Sobald jedoch das erledigt ist, wird die Rate für die Fertigstellung zur Zahlung fällig. Diese möchte ich aber gerne trotzdem einbehalten und bin nicht sicher, ob ich das darf. Hintergrund ist, dass Ende Mai und im Juli die Nachbarn über und neben uns eingezogen sind. Leider ist der Trittschall unterirdisch. Wir hören von unseren Nachbarn jeden, wirklich jeden Schritt. Wir haben bereits mit einigen Nachbarn gesprochen, das Problem scheint in der gesamten Wohnanlage zu bestehen und wollen dagegen vorgehen. Ein Gutachter ist bereits beauftragt, aber sowas braucht natürlich Zeit. Der Bauträger sagt das sei unser Problem, wir müssten ihm das erstmal nachweisen und verweist weiter darauf, dass wir die Schlussrate zahlen sollen. Das Gemeinschaftseigentum (= die Rate für die Fertigstellung) hätte schließlich nichts mit unserer Wohnung zu tun. Die Rate für die Bezugsfertigkeit der Wohnung haben wir aber natürlich schon bezahlt, da diese ja gegeben war und der Mangel erst später eingetreten ist. Wenn ich MUSS, zahle ich natürlich die Schlussrate. Ich tue mir im Moment aber schwer damit, weil wir dann das letzte Druckmittel aus der Hand geben. Wenn wirklich in der gesamten Wohnanlage der Trittschall unzureichend sein sollte, weiß ich nicht, ob der Bauträger am Ende womöglich noch Insolvenz anmeldet und ich auf meinem Schaden sitzen bleibe. Außerdem möchte ich auch nicht den vollen Preis für etwas bezahlen, das diesen Wert womöglich gar nicht hat. Und wie gesagt, das mit dem Gutachten dauert leider noch. Wie seht ihr das? Kann ich darauf verweisen, dass der Mangel zum Zeitpunkt der Wohnungsabnahme nicht erkennbar war und für das Kostenrisiko für die Mängelbeseitigung des Trittschalls sehr wohl die Rate für die Fertigstellung einbehalten werden kann? Der Bauträger ist darüber informiert, dass der Bausachverständige seine Arbeit bereits aufgenommen hat.

Danke euch ganz herzlich vorab und wünsche euch schonmal ein schönes Wochenende!

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7 Antworten
Sortierung:
#1
 Von 
Start4u
Status:
Schüler
(306 Beiträge, 122x hilfreich)

Ich bin kein Experte daher hier meine laienhafte Meinung:

Der Bauträger verwendet ja nicht wahllos eine Trittschalldämmung die er gerade auf Lager liegen hat.
Meist ist im Auftrag ganz klar definiert welcher Trittschall verwendet werden soll. Wenn also der vertraglich vereinbarte
Trittschall verbaut wurde, ist die Leistung des Bauträgers erbracht und auch die Schlussrate fällig.

Mängel kannst Du natürlich trotzdem anmelden. Hier sehe ich größere Chancen wenn die komplette Eigentümergemeinschaft
geschlossen auftritt als wenn nur eine einzelne Person diesen Mängel beklagt. Schritte in der Wohnung über einem empfindet jeder anders.

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#2
 Von 
FaintX
Status:
Frischling
(8 Beiträge, 3x hilfreich)

Da bin ich bei dir. Jedoch sind wir eine Gruppe aus inzwischen 10 Eigentümern, die das bemängeln, insofern kann das auch nicht mehr als subjektives übertriebenes Empfinden abgetan werden. Ich kenne derartige Schallgeräusche auch aus keiner meiner bisherigen Wohnungen älteren Baujahres. Dass ein Mangel vorliegt, wird sich denke ich durch das Gutachten belegen lassen. Mir geht es jetzt wirklich nur darum, ob ich trotz des Mangels aktuell zur Zahlung der Schlussrate verpflichtet werden kann. Damit verliere ich ja wirklich die allerletzte Handhabe gegenüber dem Bauträger, in irgendeiner Form aktiv zu werden.

1x Hilfreiche Antwort

#3
 Von 
Sir Berry
Status:
Unparteiischer
(9326 Beiträge, 2998x hilfreich)

Hi,

ich denke, dass hier ist der entscheidende Satz

Zitat (von Start4u):
Wenn also der vertraglich vereinbarte Trittschall verbaut wurde, ist die Leistung des Bauträgers erbracht und auch die Schlussrate fällig.


auf den Du nicht näher eingegangen bist.

Wenn ihr nur einen Lada bestellt habt, könnt ihr keinen Mercedes erwarten.

Berry

1x Hilfreiche Antwort

#4
 Von 
FaintX
Status:
Frischling
(8 Beiträge, 3x hilfreich)

Zitat (von Sir Berry):
Hi,

ich denke, dass hier ist der entscheidende Satz

Zitat (von Start4u):
Wenn also der vertraglich vereinbarte Trittschall verbaut wurde, ist die Leistung des Bauträgers erbracht und auch die Schlussrate fällig.


auf den Du nicht näher eingegangen bist.

Wenn ihr nur einen Lada bestellt habt, könnt ihr keinen Mercedes erwarten.

Berry


Laut Kaufvertrag ist der "zum Zeitpunkt der Baugenehmigung gültige Schallschutz nach DIN 4109, Beiblatt 2 "Vorschläge für einen erhöhten Schallschutz" in Bezug auf den Schutz gegen Schallübertragung aus einem fremden Wohn- und/oder Arbeitsbereich oder Treppenhäusern vereinbart". Bei einem erhöhten Schallschutz sollte keiner davon ausgehen müssen, dass man jeden Schritt, und es ist wirklich jeder Schritt, hörbar ist. Der Schallschutz für alle weiteren Geräusche passt auch, nur der Trittschall eben nicht.

1x Hilfreiche Antwort

#5
 Von 
Sir Berry
Status:
Unparteiischer
(9326 Beiträge, 2998x hilfreich)

Hi,

in Deiner letzte Antwort stellst Du zwar klar, was vereinbart wurde, es bleibt aber weiterhin unklar, ob die Vereinbarungen vom Bauträger erfüllt wurden (kein Mangel) oder eben doch nicht erfüllt wurden (Mangel).

Ein dem Bauträger anzulastender Mangel muss allerdings vorhanden sein, wenn Du vertragswidrig geschuldete Gelder zurückhalten willst.

Und hier kommt vermutlich noch hinzu, dass der dem Bauträger angelastete Mangel das Sondereigentum anderer betrifft, wobei mir aus Deinem Text die Abgrenzung Mangel am Sondereigentum oder Mangel am Gemeinschaftseigentum nicht mit der erforderlichen Deutlichkeit hervorgeht.

Nebenfrage: Ist es ausgeschlossen, dass die Schallübertragung erst durch Arbeiten, die die Eigentümer selbst vorgenommen haben (z.B. Bodenbelag einbringen) ausgelöst wurde?

Berry

1x Hilfreiche Antwort

#6
 Von 
FaintX
Status:
Frischling
(8 Beiträge, 3x hilfreich)

War nicht meine Absicht, da unpräzise zu sein :-) Das Problem ist, dass der Trittschall sowohl innerhalb der Wohnungen störend ist (läuft jemand im Schlafzimmer einer Wohnung, hört man es z.B. im Wohnzimmer), als sich auch in die Nachbarwohnungen überträgt. Es sind nicht einfach nur Trittgeräusche, sondern ein richtiges Dröhnen bei jedem Schritt, in der Art wenn sich eine Bassfrequenz über eine Wand überträgt.
Ja, das ist ausgeschlossen, da alle Eigenleistungen vertraglich ausgeschlossen waren. Alle Arbeiten bis zur vollständigen Bezugsfertigkeit der Wohnungen wurden durch den Bauträger bzw. vom Bauträger beauftragte Firmen durchgeführt. Das erklärt vermutlich auch, dass die Problematik in allen Wohnungen dieselbe ist.

1x Hilfreiche Antwort

#7
 Von 
Harry van Sell
Status:
Unbeschreiblich
(119470 Beiträge, 39731x hilfreich)

Es bestehen wohl berechtigte Zweifel an der fachgerechten Ausführung.
Von daher würde ich die Ausübung der Zurückbehaltung als gerechtfertigt sehen.



Signatur:

Meine persönliche Meinung/Interpretation!
Im übrigen verweise ich auf § 675 Abs. 2 BGB

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