Sondernutzungsrecht in Grundbuch eintragen lassen

9. August 2008 Thema abonnieren
 Von 
wuschel.ol
Status:
Frischling
(9 Beiträge, 21x hilfreich)
Sondernutzungsrecht in Grundbuch eintragen lassen

Hallo Forum,

ich habe mit dem Kauf meiner ETW vor 8 Jahren das Sondernutzungsrecht für eine Garage erworben. Das Recht ist nicht im Gundbuch eingetragen.
Habe ich einen Rechtsanspruch auf Eintragung des Sondernutzungsrechtes im Grundbuch und wie mache ich diesen geltend?

Mit vielem Dank für die Mühe und Gruß von Wuschelol

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12 Antworten
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#1
 Von 
cruncc1
Status:
Schlichter
(7995 Beiträge, 4497x hilfreich)

Das Sondernutzungsrecht gilt auch ohne Eintragung im Grundbuch. Dies ergibt sich aus der Bezugsurkunde die im Grundbuch aufgeführt ist.

Es ist keine Verpflichtung, ein Sondernutzungsrecht im Grundbuch einzutragen. Dies wird je, nachdem wie der beurkundende Notar den Antrag bei der Aufteilung in Wohnungseigentum gestellt hat, gehandhabt.

Ob die Eintragung nachträglich eingetragen werden kann? Ich würde sagen - nein, da es keine nachträgliche Verpflichtung zur "Klarstellung" gibt (da das Sondernutzungsrecht ja trotzdem gilt).

9x Hilfreiche Antwort

#2
 Von 
wuschel.ol
Status:
Frischling
(9 Beiträge, 21x hilfreich)

Hallo cruncc1,

Problem ist aber, daß ein neuer Erwerber des anderen Gebäudeteiles, der auf Grund eines im Grundbuch fehlenden Hinweises von der Existenz des Sondernutzungsrechtes nichts weiß,es deswegen nicht gegen sich gelten zu lassen braucht. Nehmen wir an, in der Teilungserklärung ist das Sondernutzungsrecht nicht erwähnt, nur im Kaufvertrag.

Sprich, wenn der Miteigentümer, der das Sondernutzungsrecht an der Garage eingeräumt hat, seinen Anteil des Gebäudes verkauft und in den Kaufvertrag mit dem neuen Eigentümers nicht hineinschreibt, daß ein Sondernutzungsrecht für diese Garage besteht, dann ist das Recht weg. Mir ging es leider mit dem Sondernutzungsrecht für einen Stellplatz so, weswegen ich bei der Garage kein Risiko eingehen und diese nachträglich ins Grundbuch eintragen lassen will. Die Frage ist, habe ich einen Rechtsanspruch auf einen solchen Eintrag (den ich natürlich selbst bezahle)?

Danke und Gruß von Wuschelol

-- Editiert von wuschel.ol am 09.08.2008 13:56:05

13x Hilfreiche Antwort

#3
 Von 
cruncc1
Status:
Schlichter
(7995 Beiträge, 4497x hilfreich)

...Problem ist aber, daß ein neuer Erwerber des anderen Gebäudeteiles, der auf Grund eines im Grundbuch fehlenden Hinweises von der Existenz des Sondernutzungsrechtes nichts weiß,es deswegen nicht gegen sich gelten zu lassen braucht...
Dann sollte er mal zum Grundbuchamt gehen und sich das Ganze mals erklären lassen!!!

...Nehmen wir an, in der Teilungserklärung ist das Sondernutzungsrecht nicht erwähnt, nur im Kaufvertrag...
Das kann nicht sein! Der Kaufvertrag wird anhand des Grundbuchs und anhand der im Grundbuch aufgeführten "Bewilligungen" erstellt (in einer dieser Bewilligungen, ist mit Sicherheit dein Sondernutzungsrecht erwähnt). Das Sondernutzungsrecht m u s s existieren, sonst wäre es nicht in deinem KV erwähnt.

...Sprich, wenn der Miteigentümer, der das Sondernutzungsrecht an der Garage eingeräumt hat, seinen Anteil des Gebäudes verkauft und in den Kaufvertrag mit dem neuen Eigentümers nicht hineinschreibt, daß ein Sondernutzungsrecht für diese Garage besteht, dann ist das Recht weg...
Sorry, das ist doch Quatsch. Das Sondernutzungsrecht gehört zu der zugewiesenen Wohnung und zwar solange, bis dies ggf. durch eine notarielle Urkunde geändert wird. Durch die Bewilligungsurkunde ist dies abgedeckt und kann nicht einfach so "entfallen"!

-- Editiert von cruncc1 am 09.08.2008 14:22:03

2x Hilfreiche Antwort

#4
 Von 
wuschel.ol
Status:
Frischling
(9 Beiträge, 21x hilfreich)

Hallo cruncc1,

es gibt leider Konstellationen, wie die von mir Beschriebene. Das Sondernutzungsrecht steht definitiv nicht im Grundbuch und auch nicht in der Teilungserklärung.

Es handelt sich um ein großes, älteres Haus, das früher nur einen einzigen Eigentümer hatte, also nicht um einen Neubau, der vom Bauträger verkauft wurde.

Der frühere Alleineigentümer teilte eine Wohnung als Wohneigentum ab und verkaufte sie. Im Notarvertrag, den er mit dem ersten Käufer schloß, ist das Sondernutzungsrecht an der Garage beschrieben und mitverkauft worden, es steht auch explicit in diesem Kaufvertrag, daß das Recht n i c h t im Grundbuch gesichert ist. In der Teilungserklärung ist ebenfalls nur diese Wohnung erwähnt.

>Das Sondernutzungsrecht m u s s >existieren, sonst wäre es nicht in deinem >KV erwähnt.

Das Sondernutzungsrecht existiert nur deshalb, w e i l es im Kaufvertrag steht. Der frühere Alleineigentümer hat seinen Gebäudeteil nun weiterverkauft und Gott sei dank steht die Pflicht zur Gewährung des Sondernutzungsrechtes wieder im Kaufvertrag des neuen Eigentümers. Wenn dieser wieder verkaufen würde und das Sondernutzungsrecht nicht in den neuen Kaufvertrag schreibt, muß der nächste Käufer es mir nicht gewähren. Eben weil er davon ja gar nichts wissen kann, weil es nicht im Grundbuch steht.

Daher will ich es ja dringend nachträglich ins Grundbuch eintragen lassen! Und aus dieser blöden Situation resultiert ja auch meine Frage, ob ich einen Rechtsanspruch darauf habe, das Sondernutzungsrecht im Grundbuch festschreiben zu lassen.

Danke und Gruß von Wuscheol

2x Hilfreiche Antwort

#5
 Von 
cruncc1
Status:
Schlichter
(7995 Beiträge, 4497x hilfreich)

...Im Notarvertrag, den er mit dem ersten Käufer schloß, ist das Sondernutzungsrecht an der Garage beschrieben und mitverkauft worden, es steht auch explicit in diesem Kaufvertrag, daß das Recht n i c h t im Grundbuch gesichert ist...
Dann "gilt" dieses Sondernutzungsrecht auch nicht. Ein Sondernutzungsrecht muss entweder im Grundbuch "wörtlich" vermerkt sein oder eben durch den Verweis auf die Bezugsurkunde (TE) abgedeckt werden.
Der Kaufvertrag wird auf der Grundlage des Grundbuchs unter Bezugnahme auf die Teilungserkärung beurkundet. Wenn dort nichts vermerkt ist....? Man kann doch nichts verkaufen (auch nicht der frühere Verkäufer) das rechtlich gar nicht existiert.

...Daher will ich es ja dringend nachträglich ins Grundbuch eintragen lassen! Und aus dieser blöden Situation resultiert ja auch meine Frage, ob ich einen Rechtsanspruch darauf habe, das Sondernutzungsrecht im Grundbuch festschreiben zu lassen...
Einen Rechtsanspruch hast du m.W. nicht.
Hier müsste die Teilungserkärung geändert werden. Dies bedarf der Zustimmung aller Eigentümer und der notariellen Beurkundung.

Ich würde mich zunächst mal beim Grundbuchamt erkundigen, wie der Sachverhalt dort gesehen wird.

3x Hilfreiche Antwort

#6
 Von 
wuschel.ol
Status:
Frischling
(9 Beiträge, 21x hilfreich)

Sorry Cruncc,

aber kann es sein, daß Sie Sondernutzungsrecht und Sondereigentum verwechseln???

Zum Sondernutzungsrecht s. bitte hier:

http://www.finanztip.de/recht/immobilien/wm-01.htm

2x Hilfreiche Antwort

#7
 Von 
sika0304
Status:
Schlichter
(7944 Beiträge, 2925x hilfreich)

Was hat denn der Notar damals zu diesem Kaufvertrag gesagt? Und was in einem Kaufvertrag steht, ist natürlich für die WEG nicht bindend.
Sind denn mittlerweile alle Wohnungen einzeln verkauft und auch entsprechend Garagen/Parkplätze?
Steht die Garage auf dem Grund und Boden der WEG? Wie ist es mitgerechnet in der Hausgeldabrechnung?
Gibt es noch andere Eigentümer, die dasselbe Konstrukt haben wie du?

2x Hilfreiche Antwort

#8
 Von 
wuschel.ol
Status:
Frischling
(9 Beiträge, 21x hilfreich)

Hallo Silka,

das Haus hat nur 2 Eigentümer. Die Garage steht auf dem Nebengrundstück, das in Gänze meinem Miteigentümer gehört. Das Sondernutzungsrecht ist kostenlos, ich zahle also keine Betriebskosten für die Garage.

Es ist also nicht, wie ihr Euch vorstellt, ein Haus mit vielen Wohnungen und Garagen, das von einem Bauträger geteilt und verkauft wurde. Vielmehr hat 1986 der damalige Eigentümer beider Grundstücke das Haus auf dem einen Grundstück (früher gewerbl. Räume und im 1.OG Betriebswohnung) geteilt und die Wohnung mit dem nur im Kaufvertrag erwähnten Sondernutzungsrecht für die Garage auf seinem 2.Grundstück an ein Ehepaar verkauft. Im Jahr 2000 habe ich die Wohnung von dem Ehepaar gekauft, wobei wieder das Sondernutzungsrecht im Kaufvertrag stand. Im Jahr 2004 hat ein neuer Eigentümer (mein jetziger Miteigentümer) die gewerbl. Räume und das Nebengrundstück mit der Garage gekauft. Auch der hat im Kaufvertrag, daß er mir das Sondernutzungsrecht an der Garage einräumen muß.
Ist also hochkompliziert das Ganze... ich hab das anfangs nicht so genau geschrieben, um es eben nicht völlig unverständlich zu machen. Mir geht es einfach darum, ob man ein Recht darauf hat, ein bestehendes Sondernutzungsrecht (und es besteht ja im Moment unstrittig) im Grundbuch absichern zu lassen.

Gruß und Dank von Wuschelol

-- Editiert von wuschel.ol am 10.08.2008 20:46:36

2x Hilfreiche Antwort

#9
 Von 
cruncc1
Status:
Schlichter
(7995 Beiträge, 4497x hilfreich)

...aber kann es sein, daß Sie Sondernutzungsrecht und Sondereigentum verwechseln???...
Nein, das habe ich nicht verwechselt.

...(und es besteht ja im Moment unstrittig)...
Wie kommst du zu dieser Annahme?
Wo steht, dass dir das Sondernutzungsrecht zusteht?

Hier handelt es sich um eine 2er WEG. Stell dir deinen Fall aber mal mit, sagen wir mal 5 Eigentümern vor.
Es kann nicht sein, dass ein Eigentümer einfach so einem anderen Eigenümer ein Sondernutzungsrecht einräumt.


-- Editiert von cruncc1 am 10.08.2008 21:35:50

3x Hilfreiche Antwort

#10
 Von 
Dinsche
Status:
Master
(4228 Beiträge, 1187x hilfreich)

Ein Sondernutzungsrecht muss im Grundbuch bzw. in der TE eingetragen werden und kann nicht einfach nur durch Beschluss oder Vereinbarung zugewiesen werden.

Wenn ich eine Wohnung kaufe und im Kaufvertrag von einem Sondernutzungsrecht die Rede ist, dann muss ich selbstverständlich diese Angabe kontrollieren, indem ich mir die TE genau durch sehe.

Hier wäre vielleicht und eventuell zu prüfen, ob ein Gewohnheitsrecht besteht, aber ein Recht, das Sondernutzungsrecht eintragen zu lassen, sehe ich im Moment nicht. Was in einem Kaufvertrag steht ist nicht maßgeblich, sondern was in der TE und im Grundbuch steht.

2x Hilfreiche Antwort

#11
 Von 
wuschel.ol
Status:
Frischling
(9 Beiträge, 21x hilfreich)

>>

Tut mir leid, wenn ich widerspreche, aber das ist defakto nicht so. Ein Sondernutzungsrecht kann auch ohne Eintrag in Grundbuch oder Teilungserklärung entstehen durch Vereinbarung nach WEG §15. D.h.also alle Eigentümer müssen einverstanden sein, Mehrheitsbeschluß genügt nicht.
Es ist dann ein schuldrechtliches Recht, das nur zwischen den Eigentümern wirkt, welche die Vereinbarung getroffen haben. Wenn also ein neuer Eigentümer durch Verkauf dazukommt, muß dieser das Recht nicht gegen sich wirken lassen.

>>>>

Würde die Garage auf dem gemeinschaftlichen Grundstück liegen, bestünde momentan die Vereinbarung über das Sondernutzungsrecht zwischen dem Miteigentümer und mir, diese Vereinbarung ist in den notariellen Kaufverträgen festgehalten und verpflichtend.

Mein Fall ist aber wohl so kompliziert, daß ich mal einen Anwalt konsultieren muß. Denn soweit ich mittlerweile klären konnte, ist durch die außergewöhnliche Situation, daß das SoNurecht nicht auf dem gemeinsamen Grundstück, sondern auf einem fremden Grundstück liegt, die Begründung des SoNurechtes prinzipiell gar nicht möglich. Wenn der damals beurkundende Anwalt noch leben würde, müßte man ihn für diesen Unfug eigentlich zur Rechenschaft ziehen!!!

Laienhaft denke ich mittlerweile, daß der Grundstückeigentümer mir eher eine Grunddienstbarkeit für die Garage einräumen müßte, wobei ich hier vermutlich keinen Rechtsanspruch habe... :(

Trotzdem danke ich sehr für Eure Mühe, sich mit meinem Problem zu beschäftigen!!!

Gruß und Dank von Wuschelol

2x Hilfreiche Antwort

#12
 Von 
Thorsten D.
Status:
Student
(2193 Beiträge, 1380x hilfreich)

Ein Sondernutzungsrecht behält gegenüber einem Rechtsnachfolger, z.b. einem neuen Eigentümer, nur seine Gültigkeit wenn es im Grundbuch eingetragen ist.
Wenn ich richtig verstehe hast Du die Wohnung und die Garage auf getrennten Grundstücken ?
In diesem Fall sollte das Nutzungsrecht für die Garage im Grundbuch des Grundstückes stehen auf dem sie liegt, wobei es dann aber eher ein dingliches Nutzungsrecht ist.
Das könnte dann so aussehen: Dem Eigent. der Whg. X auf dem Grundstück Y wird das alleinige Recht zur Nutzung der Garage X zugestanden.

Wenn Du Dich absichern willst, solltest Du mit dem Eigentümer reden ob er Dir nicht zugunsten Deiner Wohnung eine Grunddienstbarkeit für die Garagennutzung einträgt, könntest ihm ja eventuell einen monatlichen Obulus anbieten :-)



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"Wer nicht bereit ist für sein Recht als Eigentümer einzutreten , sollte besser zur Miete wohnen"

3x Hilfreiche Antwort

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