Sondernutzungsrecht wo eintragen lassen, damit wir es immer behalten?

10. März 2017 Thema abonnieren
 Von 
go461589-9
Status:
Frischling
(7 Beiträge, 5x hilfreich)
Sondernutzungsrecht wo eintragen lassen, damit wir es immer behalten?

Hallo,

ich habe eine Frage, wir sind kurz davor ein Haus zu bauen.

Das Grundstück macht derzeit aber ein paar Probleme. Das Grundstück ist 1300m2 groß. Auf diesem Grundstück sollen drei Häuser entstehen. Zwei Altenwohnungen und unser Einfamilienhaus.

Zu erst sollten wir eine ideelle Teilung bekommen, da eine Real-Teilung nicht möglich ist. Dies wollte ich aber aufgrund vieler Nachteile einer ideellen Teilung nicht.

Also hat unser Bauträger einen neuen Vorschlag gemacht, er hat eine ganze Menge von unserem Grundstück weggenommen, so, dass eine Real-Teilung baurechtlich möglich wird. Das Problem ist aber nun, dass Teile unseres Grundstücks zu den anderen Wohnungen gehören.
Wichtige Teile des Grundstücks wo unser Haus steht etc. sind aber wenigstens nun auf unserem Grundstück.

Unser Bauträger meinte aber, dass dies kein Problem sei, da wir Sondernutzungsrechte an den Stellen bekommen. Nun habe ich aber ein wenig Bedenken, dass wenn der Eigentümer des anderen Grundstücks wechselt, dass der nächste uns das Recht entziehen kann, dann hätten wir ein echtes Problem, da einfach wichtige Teile des Grundstücks dann fehlen würden. Schließlich zahlen wir auch für diesen Teil also für das alleinige Sondernutzungsrecht.

Daher meine Frage, wo muss das Sondernutzungsrecht eingetragen werden, damit wir es immer behalten, auch wenn wir unser Haus verkaufen würden oder der Eigentümer der Alten-Wohnungen verkaufen würde. Reicht, es wenn das Sondernutzungsrecht bei uns im Kaufvertrag steht? Oder muss dies bei dem anderen im Grundbuch eingetragen werden? Oder kann bei uns im Grundbuch stehen, dass uns das Sondernutzungsrecht von einem anderen Grundstück gehören? Oder ist Sondernutzungsrecht hier überhaupt das Richtige?

Hier eine Skizze von dem Grundstück der dunkel grüne Teil ist unsers. Das hell blaue unten und an der Seite in der Skizze, sowie bisschen von dem Oberen (über dem grünen) soll für uns Sondernutzungsrecht werden.

[link=https://drive.google.com/file/d/0B3rAwaPFUYUNMXRnUU5tM1VKek0/view?usp=sharing]https://drive.google.com/file/d/0B3rAwaPFUYUNMXRnUU5tM1VKek0/view?usp=sharing
[/link]
-- Editier von go461589-9 am 10.03.2017 20:52

-- Editier von go461589-9 am 10.03.2017 21:00

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10 Antworten
Sortierung:
#1
 Von 
cruncc1
Status:
Richter
(8005 Beiträge, 4497x hilfreich)

Zitat:
Daher meine Frage, wo muss das Sondernutzungsrecht eingetragen werden, damit wir es immer behalten, auch wenn wir unser Haus verkaufen würden oder der Eigentümer der Alten-Wohnungen verkaufen würde.

Das Sondernutzungsrecht wird im Grundbuch vermerkt. Das regelt der Notar.

2x Hilfreiche Antwort

#2
 Von 
go461589-9
Status:
Frischling
(7 Beiträge, 5x hilfreich)

deleted

-- Editiert von go461589-9 am 10.03.2017 21:02

2x Hilfreiche Antwort

#3
 Von 
go461589-9
Status:
Frischling
(7 Beiträge, 5x hilfreich)

Zitat (von cruncc1):
Zitat:
Daher meine Frage, wo muss das Sondernutzungsrecht eingetragen werden, damit wir es immer behalten, auch wenn wir unser Haus verkaufen würden oder der Eigentümer der Alten-Wohnungen verkaufen würde.

Das Sondernutzungsrecht wird im Grundbuch vermerkt. Das regelt der Notar.


Ja aber in welchem Grundbuch (in meinem oder in dem vom Nachbarn?) und auf was muss ich achten, damit ich dies Recht auch korrekt bekomme.

-- Editiert von go461589-9 am 10.03.2017 21:05

1x Hilfreiche Antwort

#4
 Von 
Harry van Sell
Status:
Unbeschreiblich
(119527 Beiträge, 39735x hilfreich)

Zitat (von go461589-9):
Ja aber in welchem Grundbuch

Es gibt nur ein Grundbuch.



Zitat (von go461589-9):
und auf was muss ich achten, damit ich dies Recht auch korrekt bekomme.

Das genau das eingetragen wird, was man möchte.
Darüber berät dann der Notar.



Signatur:

Meine persönliche Meinung/Interpretation!
Im übrigen verweise ich auf § 675 Abs. 2 BGB

1x Hilfreiche Antwort

#5
 Von 
cruncc1
Status:
Richter
(8005 Beiträge, 4497x hilfreich)

Zitat:
Ja aber in welchem Grundbuch (in meinem oder in dem vom Nachbarn?)

Das Sondernutzungsrecht wird Deinem Grundbesitz zugewiesen - steht also in Deinem Grundbuch.

1x Hilfreiche Antwort

#6
 Von 
go461589-9
Status:
Frischling
(7 Beiträge, 5x hilfreich)

Zitat (von cruncc1):
Zitat:
Ja aber in welchem Grundbuch (in meinem oder in dem vom Nachbarn?)

Das Sondernutzungsrecht wird Deinem Grundbesitz zugewiesen - steht also in Deinem Grundbuch.


Aber wie kann es sein, dass wir überhaupt Sondernutzungsrecht bei einem real geteilten Grundstück bekommen? Es gibt ja kein Gemeinschaftseigentum woran Sondernutzungsrecht beantragt werden könnte.

1x Hilfreiche Antwort

#7
 Von 
0815Frager
Status:
Master
(4953 Beiträge, 2376x hilfreich)

Zitat (von go461589-9):
Es gibt ja kein Gemeinschaftseigentum woran Sondernutzungsrecht beantragt werden könnte.

Da sollte einen der Notar eigentlich beraten, es könnte z.B so aussehen:
Grundstück des Nachbarn mit Flur Nr 280 bekommt einen Eintrag im Grundbuch als Belastung zu Gunsten Grundstück Nr 281 ( das eigene), im Blatt des Grundstück 281 wird der Recht auf das Grundstück 281 ebenfalls eingetragen.
So z.B wurde mein Wegerecht über die Grundstücke der Nachbarn abgesichert, der Notar legte Wert das das in allen Grundstücken auch die Belastung mit vermerkt wurde, und im eigenen als Recht, damit nicht später ein neuer Eigentümer der Nachbargrundstücke was anzweifeln wird.

0x Hilfreiche Antwort

#8
 Von 
go461589-9
Status:
Frischling
(7 Beiträge, 5x hilfreich)

Zitat (von 0815Frager):
Zitat (von go461589-9):

Grundstück des Nachbarn mit Flur Nr 280 bekommt einen Eintrag im Grundbuch als Belastung zu Gunsten Grundstück Nr 281 ( das eigene), im Blatt des Grundstück 281 wird der Recht auf das Grundstück 281 ebenfalls eingetragen.
So z.B wurde mein Wegerecht über die Grundstücke der Nachbarn abgesichert, der Notar legte Wert das das in allen Grundstücken auch die Belastung mit vermerkt wurde, und im eigenen als Recht, damit nicht später ein neuer Eigentümer der Nachbargrundstücke was anzweifeln wird.


Ja aber kann eine Grunddienstbarkeit so weit gehen, dass ich wirklich diesen Bereich nutzen darf. Z.b. einen Zaun ziehen. Oder einen Pool aufstellen usw.

Alternativ könnte man das Grundstück ideell teilen, nur dann hat man andere Nachteile. Daher gefiel mir die Real-Teilung ganz gut bisher, blöd nur dass wir nun weniger Grundstück bekommen zum gleichen Preis.

Die Argumentation vom Bauträger ist, wir bekommen ja, das Recht an den Teilen des Grundstücks die uns nicht gehören daher bleibt der Preis gleich.

ich sehe aber kein Recht in Deutschland, welches uns die komplette Nutzung eines fremden Grunstücks einräumt.

- Da wäre Nießbrauch, gilt aber nur bis zum Tode und ist nicht verkaufbar oder vererbbar.
- Dann gibt's noch Grunddienstbarkeit dies hängt am Grundstück und ist somit verkaufbar und erlischt nicht so einfach, nur leider kann man über die Grunddienstbarkeit nicht die komplette Nutzung einräumen oder liege ich das falsch?
- Sondernutzungsrecht kann nicht gebildet werden bei Real-Teilung, denke ich.

Wie ihr seht, ich weiß nicht worauf ich achten muss, dass ich das Richtige bekomme. Natürlich, kann ein Notar das umsetzen aber man sollte auch immer etwas Selbstkenntnis mitbringen, damit man nicht auf gut deutsch verarscht wird.

1x Hilfreiche Antwort

#9
 Von 
0815Frager
Status:
Master
(4953 Beiträge, 2376x hilfreich)

Zitat (von go461589-9):
- Dann gibt's noch Grunddienstbarkeit dies hängt am Grundstück und ist somit verkaufbar und erlischt nicht so einfach, nur leider kann man über die Grunddienstbarkeit nicht die komplette Nutzung einräumen oder liege ich das falsch?

Doch es geht weites gehend, wenn die Formulierung passt, und wenn dafür eine genaue Bestimmung aus einem zusätzlichen Notarvertrag heraus geleitet werden kann. Also genaue Bestimmung der Größe der Fläche und der Ort der Fläche, und deren Verwendung:
https://www.rechtslupe.de/zivilrecht/unbeschraenktes-nutzungsrecht-als-grunddienstbarkeit-387718

Zitat (von go461589-9):
Die Argumentation vom Bauträger ist, wir bekommen ja, das Recht an den Teilen des Grundstücks die uns nicht gehören daher bleibt der Preis gleich.

Das Gleiche ist es trotz aller Vereinbarungen nicht, denn es wird auch beim Bebauen die Mitwirkung der anderen Eigentümer erforderlich sein.
Gerade beim Umgang mit Bauträgern sollte man sehr viel Vorsicht walten lassen, und möglichst alles schriftlich in mehrfacher Ausführung fixieren.

1x Hilfreiche Antwort

#10
 Von 
Lolle
Status:
Bachelor
(3431 Beiträge, 1949x hilfreich)

Gut wäre gewesen, wenn du die verschiedenen Flächen auch mit verschiedenen Farben versehen hättest.
Falls ich deinen Lageplan richtig interpretiere, dann frage ich mich, warum du unbedingt so eine seltsame Flächenteilung möchtest bzw. warum du das akzeptierst. Wenn ich alleine die viele, langen Grenzlinien sehe = Zäune/Einfriedungen, die du auf deine Kosten errichten müsstest bzw. an denen du kostenmäßig beteiligt bist.

Grenzt der schmale Streifen links an eine öffentliche Straße an? Dann sollte man auch mal über die Verteilung der Anliegerkosten/Anliegerpflichten nach örtl. Satzung nachdenken (z.B. Straßenbeiträge, Räumpflichten)

Zitat (von go461589-9):
Ja aber kann eine Grunddienstbarkeit so weit gehen, dass ich wirklich diesen Bereich nutzen darf. Z.b. einen Zaun ziehen. Oder einen Pool aufstellen usw.
Zitat (von go461589-9):
ich sehe aber kein Recht in Deutschland, welches uns die komplette Nutzung eines fremden Grunstücks einräumt.

Das ist es eben
Es ist nunmal nicht dein Grundstück, sondern eine Teilfläche des großen Grundstücks, welches du lediglich benutzen/gebrauchen darfst - welches du aber weder verändern noch bebauen darfst. D.h. du musst bei allem den/die Eigentümer des großen Grundstücks fragen, soweit dir nicht die entsprechend Nutzung eingeräumt wurden.
https://www.anwalt.de/rechtstipps/pool-im-garten-zustimmung-der-eigentuemergemeinschaft-erforderlich_082143.html
oder
Auch sofern ein Spielgerät einbetoniert werden muss, kann es sich um eine unzulässige bauliche Veränderung handeln. Die Errichtung eines zweisitzigen, zwei Meter hohen Schaukelgerüsts wurde nicht beanstandet (OLG Düsseldorf 3 Wx 261/89 ). Die Errichtung eines Sandkastens im Garten der Wohnungsanlage wurde jedoch als bauliche Maßnahme beanstandet (LG Paderborn 5 T 535/93 ).
usw
http://www.hausverwalter-vermittlung.de/blog/sondernutzungsrecht-garten/
Du solltest also darauf achten, dass alles, was dir wichtig ist auf/mit der Sondernutzungsfläche machen zu können, auch bereits im Sondernutzungsrecht/Nutzungsvertrag aufgeführt ist.

Ich hätte dem Bauträger schon längst gesagt, er soll sich dafür einen anderen Dummen suchen ... und würde mir ein anderes Grundstück suchen, mit besserem Zuschnitt und besserer Nutzbarkeit, wo ich dann auch nicht bei jedem Pups den Eigentümer fragen muss, ob ich das auch darf.
Zudem ist eine Grundstücksfläche, die ich lediglich nutzen/gebrauchen darf, niemals das wert, was ein eigenes Grundstück wert ist, auf dem ich tun und lassen kann was ich will (im Rahmen der öffentl-rechtl. Bestimmungen).

Signatur:

Es hilft nichts,das Recht auf seiner Seite zu haben.Man muss auch m.d. Justiz rechnen - D Hildebrand

1x Hilfreiche Antwort

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