Teilung einer Wohnung, ist es Pflicht das offiziell übers Bauamt zu machen?

4. November 2020 Thema abonnieren
 Von 
ToffeeFee50
Status:
Frischling
(16 Beiträge, 0x hilfreich)
Teilung einer Wohnung, ist es Pflicht das offiziell übers Bauamt zu machen?

Ein Eigentümer hat seine große Wohnung geteilt, damit war auch die Eigentümergemeinschaft einverstanden.

Die Kinder waren groß geworden und sollten oben bisschen Privatsphäre haben.

Seit Jahren ist aber nun der Eigentümer und auch die Kinder weg gezogen und er vermietet die Wohnung an zwei verschiedene Mieter mit zwei Mietverträgen.

Das ist weder in der Teilungserklärung erfasst worden, es gibt keine architektonischen Teilungen, keine Baugenehmigung.

Offiziell wird das als eine Wohnung geführt.

Zumal es auch eine offizielle Eingangstür jetzt hat, die von außen durch den Hauptflur in die Wohnung führt.
Also, zwei Wohnungen, zwei
.

Und darf er das so inoffiziell machen, wo er offiziell vermietet?

Wir anderen Eigentümer wollen eigentlich erwirken, das er sich eine Umnutzungsgenehmigung holt, die Versorgung teilt, eine Abgeschlossenheitsbescheinigung und ein weiteres Grundbuch erstellen lässt.
Einfach aus dem Grunde, weil wir es baurechtlich für nötig halten.
Er sagt, so ein Gesetz gibt es nicht

Verbaut?

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16 Antworten
Sortierung:
#1
 Von 
hh
Status:
Unbeschreiblich
(47470 Beiträge, 16805x hilfreich)

Zitat:
Er sagt, so ein Gesetz gibt es nicht


Mir ist auch kein derartiges Gesetz bekannt.

1x Hilfreiche Antwort

#2
 Von 
ToffeeFee50
Status:
Frischling
(16 Beiträge, 0x hilfreich)

Zitat (von hh):
Zitat:
Er sagt, so ein Gesetz gibt es nicht


Mir ist auch kein derartiges Gesetz bekannt.

Ah ok....dachte das ist Pflicht. Als ich damals aus meinem Zweifamilienhaus ein Dreifamilienhaus mache bekam ich von den Behörden gewaltig eins auf dem Deckel, weil ich es nicht gemeldet hatte.
Wusste nicht, das es bei Mehrfamilienhäusern egal ist, wieviel Wohnungen innen sind

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#3
 Von 
Harry van Sell
Status:
Unbeschreiblich
(119479 Beiträge, 39731x hilfreich)

Zitat (von ToffeeFee50):
Ein Eigentümer hat seine große Wohnung geteilt, damit war auch die Eigentümergemeinschaft einverstanden.

In Form eines Beschlusses?



Zitat (von ToffeeFee50):
Wir anderen Eigentümer wollen eigentlich erwirken, das er sich eine Umnutzungsgenehmigung holt, die Versorgung teilt, eine Abgeschlossenheitsbescheinigung und ein weiteres Grundbuch erstellen lässt.

Mir wäre kein Gesetz bekannt das solches verlangen würde.



Zitat (von ToffeeFee50):
bekam ich von den Behörden gewaltig eins auf dem Deckel, weil ich es nicht gemeldet hatte.

Das gewisse Änderungen gewissen Behörden gemeldet werden muss, ist ja auch was ganz anderes.,


Signatur:

Meine persönliche Meinung/Interpretation!
Im übrigen verweise ich auf § 675 Abs. 2 BGB

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#4
 Von 
Paragrafenreiter
Status:
Praktikant
(771 Beiträge, 478x hilfreich)

Was würde es für dich ändern, wenn die Trennung "offiziell" ist?
Ich frage mich nur, wie es aktuell mit der Abrechnung bei euch läuft bzw. wie der Vermieter das trennt, außer er hat komplett eigene Zähler für alles einbauen lassen.
Man könnte ein Beschluss fassen, dass alles was nach Wohneinheiten aufgeteilt wird, hier als 2 Einheiten zu berücksichtigen ist.

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#5
 Von 
Lolle
Status:
Bachelor
(3431 Beiträge, 1949x hilfreich)

Zitat (von ToffeeFee50):
Als ich damals aus meinem Zweifamilienhaus ein Dreifamilienhaus mache bekam ich von den Behörden gewaltig eins auf dem Deckel, weil ich es nicht gemeldet hatte.
Wusste nicht, das es bei Mehrfamilienhäusern egal ist, wieviel Wohnungen innen sind
Es ist nicht völlig egal - aber z.B. können nur "Gebäude mit nicht mehr als 2 Nutzungseinheiten" in Gebäudeklasse 1 + 2 (geringere Brandschutzanforderungen) fallen - sobald ein Gebäude 3 oder mehr Nutzungseinheiten hat, fällt es mindestens in Gebäudeklasse 3

"Einfach aus dem Grunde, weil wir es baurechtlich für nötig halten." > das zieht nicht (unbedingt - dazu später mehr)
Was genau wurmt die WEG nun? warum soll eine Änderung her?

Ich stelle mir eine "Wohnungsaufteilung unter der Hand" schon in der praktischen Abwicklung der Mietverhältnisse blöd vor > wie sollen die Mieter jeweils eine getrennte Heizkostenabrechnung erhalten? > wie ist das mit dem privaten Stromverbrauch geregelt? (nachträglich aus einer Unterverteilung > 2 zu machen, damit jede Wohnung einen getrennten Stromzähler erhalten kann, das kann ganz erhebliche bauliche Maßnahmen mit sich führen > Wände aufkloppen ...)
Aber das sind Probleme des betreffenden Wohnungseigentümers.

Grundsätzlich hat die WEG Anspruch darauf, dass das Bauwerk den genehmigten Bauplänen und den darauf basierenden Teilungsplänen entspricht. Denn Änderungen am Gemeinschaftseigentum sind den einzelnen WEG'lern nicht erlaubt - WEG § 22 (1) -bzw. die WEG kann den Rückbau fordern - z.B. hinsichtlich der zusätzlichen Eingangstür zur "2ten Wohnung".

Aber da kommt ins Spiel > "damit war auch die Eigentümergemeinschaft einverstanden."
In welcher Form das Einverständnis erteilt wurde, wurde ja schon gefragt ...

Üblicherweise regelt man bei Erteilung eines solchen Einverständnisses auch die weiteren Umstände > insbesondere: wer trägt die daraus erwachsenden Folgekosten? (erforderliche bauliche Veränderungen, Änderung der Genehmigungsunterlagen und der Teilungspläne)

Grundsätzlich stellt jede Änderung in der genehmigten Nutzung eine "Nutzungsänderung" dar, die mindestens eine baurechtliche Prüfung erfordert (auch bei einer an sich verfahrensfreien Maßnahme) - siehe in der jeweiligen LBO - z.B. Niedersächsiche Bauordnung § 62

D.h. baurechtlich ist bei jeder Veränderung in der Nutzung zu prüfen, ob sämtliche Anforderungen eingehalten sind - das ergibt sich nicht einfach nur aus einem Gesetz sondern aus einer Vielzahl von Vorschriften.

Selbst bei der "läppischen" Änderung > Umnutzung von 1 Wohneinheit in 2 Wohneinheiten käme da z.B. in Betracht:
- enthält der BPL Begrenzungen zur Anzahl der Wohneinheiten?
- ist der Nachweis des vorbeugenden Brandschutzes neu aufzustellen? sind infolge bauliche Veränderungen > brandschutztechnische Ertüchtigungen nötig? - z.B. bei Änderung der Gebäudeklasse oder weil eine Wohnungstrennwand anderen Anforderungen unterliegt als eine Zimmertrennwand innerhalb einer Wohnung)
- ergibt sich eine Veränderung in der Anzahl der erforderlichen Stellplätze? (i.d.R. ergibt sich die Anzahl aus der Anzahl der Wohnungen! - nach Bauordnung und/oder nach örtlicher Stellplatzsatzung)

Jetzt bin ich mal gespannt, was an der Nutzungsänderung nun tatsächlich stört und ob die WEG sich mit ihrer erteilten Einwilligung nicht selbst ein Bein gestellt hat (d.h. etwaige Folgekosten gemeinschaftlich tragen muss).

Signatur:

Es hilft nichts,das Recht auf seiner Seite zu haben.Man muss auch m.d. Justiz rechnen - D Hildebrand

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#6
 Von 
Anami
Status:
Unbeschreiblich
(31948 Beiträge, 5626x hilfreich)

Zitat (von ToffeeFee50):
und er vermietet die Wohnung an zwei verschiedene Mieter mit zwei Mietverträgen.
Das dürfte möglich und erlaubt sein. Das ist sogar unglaublich weit verbreitet.
Ich stelle mir etwa eine 2er-Wohngemeinschaft vor. Jeder der Mieter hat mit dem Vermieter einen Mietvertrag. Komfortabel ist in diesem Fall, dass die Mieter jeweils etwas mehr Privatsphäre haben...

ODER hat der Eigentümer damals etwa auch Küche und Bad/WV und Versorgung (Heizung/Strom) *gedoppelt* bzw. getrennt für 2 Haushalte?

Was in der großen Wohnung ehemals geteilt wurde, weißt du nicht. Vielleicht nur ne Wand mit Zimmertür gezogen?

Nach deiner Schilderung ist es noch immer 1 WE, also 1 Wohneinheit. Die hatte schon immer 1 Abgeschlossenheitsbescheinigung, die Nutzung als 1 Wohnung hat sich auch nicht geändert.

Zitat (von ToffeeFee50):
Wusste nicht, das es bei Mehrfamilienhäusern egal ist, wieviel Wohnungen innen sind
Es ist ja auch nicht egal. Aber du beschreibst im MFH nur 1Wohnung.

Zitat (von ToffeeFee50):
Wir anderen Eigentümer wollen eigentlich erwirken, das er sich eine Umnutzungsgenehmigung holt,
Er nutzt doch gar nicht um. Er vermietet lediglich.
Wie viele Eigentümer wollen das denn?
Zitat (von ToffeeFee50):
Und darf er das so inoffiziell machen, wo er offiziell vermietet?
Ich erkenne nichts Inoffizielles.
Aber was ist das Ziel der Aktion?

edit:
Wieder kein Baurechtsfrage.
WEG /Wohnungseigentum---

-- Editiert von Anami am 04.11.2020 12:06

Signatur:

Ich schreibe hier nur meine Meinung.

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#7
 Von 
Loni12
Status:
Bachelor
(3505 Beiträge, 557x hilfreich)

Das Finanzamt Könnte Interesse dran haben.

Evtl. ändert sich die Grundsteuermesszahl und dafür ist das Finanzamt zuständig. Würde dort anrufen und nachfragen.
Selbiges hat auch ein Recht auf den Mietvertrag, falls er verlangt wird.

0x Hilfreiche Antwort

#8
 Von 
ToffeeFee50
Status:
Frischling
(16 Beiträge, 0x hilfreich)

Zitat (von Lolle):
Selbst bei der "läppischen" Änderung > Umnutzung von 1 Wohneinheit in 2 Wohneinheiten käme da z.B. in Betracht:
- enthält der BPL Begrenzungen zur Anzahl der Wohneinheiten?
- ist der Nachweis des vorbeugenden Brandschutzes neu aufzustellen? sind infolge bauliche Veränderungen > brandschutztechnische Ertüchtigungen nötig? - z.B. bei Änderung der Gebäudeklasse oder weil eine Wohnungstrennwand anderen Anforderungen unterliegt als eine Zimmertrennwand innerhalb einer Wohnung)
- ergibt sich eine Veränderung in der Anzahl der erforderlichen Stellplätze? (i.d.R. ergibt sich die Anzahl aus der Anzahl der Wohnungen! - nach Bauordnung und/oder nach örtlicher Stellplatzsatzung)


Also, ja was stört eigentlich.
Es stört im Prinzip , das wir jetzt eine Wohnung im Haus mehr haben.
Vorher, als die Kinder in der oberen Etage wohnten, war es ja noch eher so familiär.
Jetzt sind es zwei Wohnungen, mit natürlichen zwei Bädern, zwei Küchen, zwei Eingangstüren, zwei Briefkästen usw.
Ich glaube Strom und andere NK teilt er einfach hälftig und pauschal, das bekommen wir ja nicht mit.
Die Versorgung ist jedenfalls nicht geteilt.
Ob Brandschutzmässig was geändert werden muss, wissen wir ja nicht, er war ja...wie erwähnt, nicht beim Bauamt und alle Umbauten einschließlich den Wanddurchbruch ins Treppenhaus für die zweite Eingangstür hat er selbst gemacht, ohne Firma.
Ebenso die Trennwand innen, selber zusammen gebastelt.

0x Hilfreiche Antwort

#9
 Von 
ToffeeFee50
Status:
Frischling
(16 Beiträge, 0x hilfreich)

Zitat (von Anami):
ODER hat der Eigentümer damals etwa auch Küche und Bad/WV und Versorgung (Heizung/Strom) *gedoppelt* bzw. getrennt für 2 Haushalte?

Was in der großen Wohnung ehemals geteilt wurde, weißt du nicht. Vielleicht nur ne Wand mit Zimmertür gezogen?

Nach deiner Schilderung ist es noch immer 1 WE, also 1 Wohneinheit. Die hatte schon immer 1 Abgeschlossenheitsbescheinigung, die Nutzung als 1 Wohnung hat sich auch nicht geändert.

Küche und Bad hat natürlich jeder Mieter selber, logisch
Die Versorgung hat er nicht geteilt.
Innen drin hat er eine Wand gezogen, aber natürlich ohne Tür, die zwei Mietparteien kennen sich ja gar nicht und hätten sicher kein Interesse sich durch eine Zimmertür zu besuchen ;-)
Er hat eine neue Aussentür zusätzlich errichtet.
Nein es sind zwei Wohnungen.

0x Hilfreiche Antwort

#10
 Von 
Anami
Status:
Unbeschreiblich
(31948 Beiträge, 5626x hilfreich)

Zitat (von ToffeeFee50):
Jetzt sind es zwei Wohnungen, mit natürlichen zwei Bädern, zwei Küchen, zwei Eingangstüren, zwei Briefkästen usw.
Warum schreibst du das nicht im EP?
Zitat (von ToffeeFee50):
einschließlich den Wanddurchbruch ins Treppenhaus für die zweite Eingangstür hat er selbst gemacht
Auch das hättest du im EP mitteilen können.

Nun. Dann versucht doch einen Beschluss der Eigentümergemeinschaft durchzusetzen.
Mit welchem Ziel?

Signatur:

Ich schreibe hier nur meine Meinung.

0x Hilfreiche Antwort

#11
 Von 
Paragrafenreiter
Status:
Praktikant
(771 Beiträge, 478x hilfreich)

Zitat (von ToffeeFee50):

Also, ja was stört eigentlich.
Es stört im Prinzip , das wir jetzt eine Wohnung im Haus mehr haben.
Vorher, als die Kinder in der oberen Etage wohnten, war es ja noch eher so familiär.
Jetzt sind es zwei Wohnungen, mit natürlichen zwei Bädern, zwei Küchen, zwei Eingangstüren, zwei Briefkästen usw.
Ich glaube Strom und andere NK teilt er einfach hälftig und pauschal, das bekommen wir ja nicht mit.
Die Versorgung ist jedenfalls nicht geteilt.
Ob Brandschutzmässig was geändert werden muss, wissen wir ja nicht, er war ja...wie erwähnt, nicht beim Bauamt und alle Umbauten einschließlich den Wanddurchbruch ins Treppenhaus für die zweite Eingangstür hat er selbst gemacht, ohne Firma.
Ebenso die Trennwand innen, selber zusammen gebastelt.


Aber warum stört euch das jetzt? Ihr bzw. die WEG hat das doch anscheinend genehmigt.
Wenn einer beantragt aus 1 Wohnung 2 zu machen mit neuer Eingangstür etc. ist doch sehr wahrscheinlich, dass die vermietet wird.

0x Hilfreiche Antwort

#12
 Von 
ToffeeFee50
Status:
Frischling
(16 Beiträge, 0x hilfreich)

Nach dem jetzt ungefähr die Hälfte geantwortet hat, das es überhaupt keine Genehmigung bedarf und alles ok ist und die andere Hälfte geschrieben hat, dass er zum Bauamt gehen muss, bin ich auch nicht schlauer als vorhe.
Schade.
Aber dann gehe ich mal davon aus, dass man keine Genehmigung braucht.

0x Hilfreiche Antwort

#13
 Von 
Harry van Sell
Status:
Unbeschreiblich
(119479 Beiträge, 39731x hilfreich)

Zitat (von ToffeeFee50):
Nach dem jetzt ungefähr die Hälfte geantwortet hat, das es überhaupt keine Genehmigung bedarf

Die entscheidenden Fakten kamen erst in #9



Zitat (von ToffeeFee50):
Aber dann gehe ich mal davon aus, dass man keine Genehmigung braucht.

Aufgrund der geänderten Tatsachen sehe ich das wie Lolle.
BPL Begrenzungen, Statik, Brandschutz, Stellplätze etc. muss alles geprüft werden ob da was genehmigt werden muss oder nicht - kommt also auf die örtlich geltenden gesetzlichen Regelungen an.



Zitat (von Lolle):
und ob die WEG sich mit ihrer erteilten Einwilligung nicht selbst ein Bein gestellt hat (d.h. etwaige Folgekosten gemeinschaftlich tragen muss).

Ja, das kann für die WEG noch ein erheblicher Kostenfaktor werden.
Aber vermutlich nicht so teuer, als wenn die Versicherung im Falle des Falles leistungsfrei wäre weil die WEG gegen gesetzlichen Regelungen verstoßen hat. Und schlimmstenfalls der Staatsanwalt bei den Eigentümern vor der Türe steht.


Signatur:

Meine persönliche Meinung/Interpretation!
Im übrigen verweise ich auf § 675 Abs. 2 BGB

1x Hilfreiche Antwort

#14
 Von 
ToffeeFee50
Status:
Frischling
(16 Beiträge, 0x hilfreich)

Wie wäre denn jetzt der beste Weg. Wir haben nächsten Monat voraussichtlich Eigentümerversammlung, je nach coronalage. Was sollen wir vom Eigentümer verlangen , was müssen wir als Eigentümergemeinschaft machen?

0x Hilfreiche Antwort

#15
 Von 
Harry van Sell
Status:
Unbeschreiblich
(119479 Beiträge, 39731x hilfreich)

Zitat (von ToffeeFee50):
Was sollen wir vom Eigentümer verlangen , was müssen wir als Eigentümergemeinschaft machen?

Dazu müsste mal die Frage beantwortet werden, in welcher Form genau das war .

Bis dahin kann man nicht mehr sagen wie "mal Ordnung und Struktur in die Angelegenheit (und in die WEG) bringen".


Signatur:

Meine persönliche Meinung/Interpretation!
Im übrigen verweise ich auf § 675 Abs. 2 BGB

0x Hilfreiche Antwort

#16
 Von 
Anami
Status:
Unbeschreiblich
(31948 Beiträge, 5626x hilfreich)

Zitat (von ToffeeFee50):
dass er zum Bauamt gehen muss,
Warum sollte ER, der Eigentümer, zum Bauamt gehen? Welche Hälfte hier hat das denn empfohlen?

Es wurde doch nachgefragt, was genau an dieser 1-2 Wohnung stört.
Du könntest als Eigentümer in der Versammlung fragen, was auf die übrigen Eigentümer zu kommen könnte... Vielleicht sind andere Eigentümer wissender als du?
Zitat (von ToffeeFee50):
Was sollen wir vom Eigentümer verlangen
Vielleicht fragt der Eigentümer euch, was euch stört und was ihr befürchtet und warum ausgerechnet jetzt erst irgendwas verlangt wird?

Seit wie viel Jahren hat dieser Eigentümer denn 2 Mieter und 2 WE-Türen dort?

Signatur:

Ich schreibe hier nur meine Meinung.

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