Tiefgarage vom Mehrfamilienhaus unter dem freistehenden Einfamilienhaus

Wie sind denn die beiden (oder ist es gar nur eines?) Grundstücke eigentumsrechtlich geteilt? Nach WEG? Oder hat jedes ein eigenes Grundbuchblatt? wie soll die Nutzung des Grundstücks durch die Tiefgarage rechtlich gestaltet werden (Baulast? Wegerecht?...)
Sondernutzungsrecht 'riecht' nach WEG.
Dann ein Rat: setzen Sie sich VOR dem Kauf intensiv mit dem WEG-Recht auseinander, denn da lauern so einige Tücken und man ist dann trotz freistehenden Hauses doch nicht wirklich ganz der Herr im eigenen Haus.
Die Konstellation erscheint mir recht ungewöhnlich und könnte durchaus Probleme beim Wiederverkauf bringen.

Mal kurz zu den dort schon erwähnten Begriffen
Realteilung bedeutet jeder Eigentümer hat eine eigene Flurstücknummer = eigenes Grundstück mit eigenem Gebäude darauf
Eine "Teilungserklärung" wird dann nötig, wenn mehrere Eigentümer auf einem Grundstück bauen.
Wenn der Verkäufer sagt "Realteilung deswegen ist Teilungserklärung nötig", dann ist da etwas faul.

Wenn sich die Sachlage günstig darstellt (Du wolltest ja nochmal genauer nachfragen), dann wird "Dein" Grundstücksteil mit EFH real abgeteilt und erhält eine eigene Flurstücknummer. Es muss dann zu Lasten "Deines" Grundstück eine Baulast eingetragen werden, damit die Tiefgarage zum Teil direkt auf/unter "Deinem" Grundstück errichtet werden kann und auch weil das Tiefgaragenbauwerk Abstandsflächen zu Deinem Grundstück nicht einhält.
Das MFH steht auf dem zweiten realgeteilten Grundstücksteil. Weil die Wohnungen, Garagen , sonstigen Flächen nicht weiter "realgeteilt" werden können, muss hierfür eine Teilungserklärung erstellt werden - z.B. mit Kostenregelungen z.B. mit mehreren unterschiedlichen Kostentragungs-Schlüsseln - z.B. 1) für die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer - 2) für die Gemeinschaft der Tiefgaragen-Stellplatzeigentümer 3) für die Gemeinschaft der Wegerechts-Nutznießer (evtl. ist das auch nur das EFH, das alle Wege-Kosten zu tragen hat), weil ja hier immer unterschiedliche Personen beteiligt sind - vielleicht werden Tiefgarage und MFH auch als 2 eigenständige Gebäude behandelt? (genaue Lage und Abmessung bzw. ob die Tiefgarage Verbindung mit dem MFH hat, kann ich aus Deinen Plänen nicht ersehen)

Ich bezweifle, dass ein derartiges Vertragswerk so sauber und gerecht gestaltet werden kann, dass später keine Reibereien entstehen,
Möglicherweise hat sich der Verkäufer/Bauträger/Nocheigentümer das Ganze auch wunderbar so ausgedacht und wird mit seinen Vorstellungen an den Vorschriften zu den erforderlichen Abgeschlossenheitsbescheinigungen/Teilungserklärungen/Baulasten/Wegerechten auch scheitern. Das Ganze muss ja auch vom Bauamt genehmigt werden.

Ganz sicher kannst Du sein, dass der Bauherr ein weiteres MFH in den hinteren Teil gebaut hätte, wenn er es gedurft hätte. Vermutlich waren die erlaubten maximalen Baumassenzahlen für das Grundstück aber bereits fast ausgereizt (GFZ, GRZ) ... den Rest hat man halt mit einem EFH aufgefüllt, weil sich gewiss ein dummer Käufer findet.

Im Bauexpertenforum wurde ja schon viel geschrieben - auch was Du den Verkäufer fragen solltest.
Dass Du anders als beim normalen EFH statt nur eines Nachbarn in die eine Richtung gleich 6 hast, wird Dir bewusst sein.
Weitere Punkte, die mich beschäftigen würden:
Du erreichst "Dein" Grundstück nur über ein fremdes Grundstück, erhältst dafür wahrscheinlich ein Wegerecht an dem fremden Grundstück verbunden mit der Pflicht "Deinen" Weg auch zu erhalten. Darfst Du mit dem Auto auf diesem Weg an Dein Haus fahren? (z.B. um Einkäufe auszuladen) Also nicht nur Wegerecht sondern auch Fahrrecht? Wer bestimmt darüber ob und wann ein eventuelles Tor zum Weg zu Deinem Haus verschlossen wird? (allein über solche Kleinigkeiten entbrennt oft großer Streit) Wo wird Deine Klingel sitzen? Hast Du eine eigene Heizungsanlage, eigene Hausanschlüsse für Strom/Telekommunikation/Wasser/Gas etc?
Wohin wird die Tiefgarage entlüftet? (schlimmstenfalls: Abgasabführung in Deine Richtung) Wie kommst Du von Deinem Tiefgaragenplatz in Dein Haus? (auch wieder die Einkäufe!)
Was gehört alles zur Tiefgarage = Gemeinschaftseigentum an dem Du beteiligt bist? (beteiligt an der Nutzung = beteiligt an der Kostentragungspflicht)

Falls Du das wirklich weiterverfolgst solltest Du die Verträge und sämtliche zugrundeliegenden Unterlagen unbedingt vor Unterzeichnung von einem Rechtsanwalt überprüfen lassen.

Ansonsten lese am besten auch mal in den Unterforen Nachbarschaftsrecht und WEG, Wohnungseigentumsrecht ;-)