Überbau - Grundstücksgrenze

Question

Ich habe folgende Frage zum möglichen Überbau oder auch nicht:
Ich habe in der DDR 1985 ein Doppelhaus auf meinem Grundstück gebaut. Dieses Grundstück wurde 1997 (West-Verhältnisse) geteilt. Die Grenze geht genau mittig durch das Haus, was okay ist. An meiner Hälfte habe ich damals eine Terrasse angebaut, darunter ist die Garage, die Terrasse ist also auf dem Garagendach. Nun reicht diese Terrasse aber 2 m auf das Nachbargrundstück.
Bisher hat sich niemand daran gestört. Nun ist die andere Haushälfte 2010 verkauft worden und seit 2012 jetzt sagt der neue Nachbar, diese 2 m gehören ihm - ich bin jedoch der Meinung, es handelt sich um einen Überbau.
Vielleicht kann mir ja jemand kurz sagen, was denn nun richtig ist.

MfG

starlightauto

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xxsirodxx · Answer

Wenn dem so ist, steht dem Nachbarn eine "Überbaurente" zu.  Abreissen müssen Sie das Bauwerk wohl nicht.        ----------------- ""

starlightauto · Answer

Das war leider nicht meine Frage. Ich möchte gern wissen, ob es sich um einen Überbau handelt, so dass auch der Überbau mein Eigentum ist, oder ob dem Nachbarn jetzt diese 2 m gehören, es also kein Überbau ist.

MfG

Starlightauto

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amako · Answer

Hallo,
wenn ich es richtig verstehe, dann ist die (unterirdische) Garage auch auf dem Grundstück des Nachbarn.
Damit es sich um einen rechtswidrigen aber entschuldbaren Überbau handelt müssen unter anderem folgende Bedingungen erfüllt sei:

quote:
Es muss sich um die Errichtung eines Gebäudes handeln. Unter einem Gebäude versteht man ein Bauwerk, das nach seiner Art seiner Anlage, durch seine räumliche Umfriedung Personen, Tiere oder Sachen gegen äußere Witterungseinflüsse Schutz zu gewähren vermag. Es muss mit dem Boden fest verbunden und von gewisser Dauerhaftigkeit sein. Keine Gebäude sind demnach Zäune, Tore, Denkmäler, Mauern, Dämme, Pergola, Taubenschläge, Hundehütten, Gruben, seitenoffene Carports oder Abflusseinrichtungen

Ob das bei dir zutrifft? Eine Terasse (offen?) ist kein entspr. Überbau, eine Garage schon.
Gruß
Andreas

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"Wer schlau ist, kann sich dumm stellen, anders rum geht es nicht!"

-- Editiert amako am 21.03.2012 10:05

starlightauto · Answer

Danke für die Antwort. Die Garage steht zu etwa 1 m direkt am Haus angebaut, in der Erde. Ca. 2 m steht sie über der Erde. Keller und Garage haben also eine Ebene.
Auf dem Dach der Garage befindet sich die Terrasse (mit Terrassenplatten)in Höhe des Wohnzimmers, so dass ich vom Wohnzimmer direkt auf die Terrasse gehen kann. Das Teil, also der Anbau, steht nun 2 m auf Nachbars Grundstück. Wenn also die Garage ein Überbau ist, dann ist doch das Dach, eben diese Terrasse auch ein Überbau? Oder gehören diese 2 m jetzt dem Nachbarn? Das ist die Frage.

MfG

starlightauto

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amako · Answer

Hallo,
das gesamte Gebäude ist ein Überbau, also auch das Dach, so würde ich das zumindestens interpretieren.
Gruß
Andreas

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"Wer schlau ist, kann sich dumm stellen, anders rum geht es nicht!"

starlightauto · Answer

Ich bin ja auch der Meinung, dass es sich komplett um einen Überbau handelt, aber der neue Nachbar argumentiert, dass die Voraussetzungen des § 912 BGB nicht erfüllt sind, und es sich somit eben nicht um einen Überbau handelt und diese 2 m somit sein Eigentum sind. Es geht darum, er will diese 2 m der Terrasse mit benutzen, ich möchte aber nicht, dass er mir in meine Kaffeetasse rein sehen kann. Denn wenn es ein Überbau ist, ist das mein alleiniges Eigentum und dann hat er auf meiner Terrasse nichts zu suchen.

MfG

starlightauto

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amako · Answer

Hallo,
die Geschichte ist wirklich kniffelig.
Hat er seine Terasse direkt daneben? Setzt sich die Geländeoberfläche fort (ausserhalb des Garagendachs)?
Das Grundstück, auf dem das alles steht bleibt ja weiter sein Eigentum, die quasi unterirdische Garage ist klar ein Überbau, die Terasse für sich betrachtet nicht. Ich vermute ihr werdet euch einigen müssen, oder ein Richter wird das klären.
Gruß
Andreas

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guest-12322.08.2012 17:44:40 · Answer

quote:Denn wenn es ein Überbau ist, ist das mein alleiniges Eigentum und dann hat er auf meiner Terrasse nichts zu suchen.        Überbau ist das nicht, ein typisches nBL-Problem.    Der BGH nennt das "Eigengrenzüberbau" V ZR 96/03:    Wird ein Grundstück in der Weise geteilt, daß Räume eines aufstehenden Gebäudes von der Grenze der beiden neu gebildeten Grundstücke durchschnitten werden, sind diese wesentlicher Bestandteil des Grundstücks, auf dem das Gebäude steht, welchem die Räume bei natürlicher Betrachtung zuzuordnen sind.   Der Wille der Beteiligten, die von der Grundstücksgrenze durchschnittenen Räume eigentumsmäßig beiden Grundstücken zuzuordnen, ist demgegenüber unbeachtlich.      D.h. im Klartext: Die Terasse ist wesentlicher Bestandteil deines Eigentums, du bist Eigentümer der Terrasse und kannst ganz in Ruhe grillen.    Auch eine Überbaurente wird deshalb nicht fällig.      ----------------- ""

amako · Answer

Hallo flawless,
das kommt darauf an ob die Terasse und Garage vor oder nach der teilung errichtet wurden. Außerdem gehört eine Terasse nicht zu den Gebäuden (Definition s. oben)
Gruß
Andreas

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guest-12322.08.2012 17:44:40 · Answer

quote:das kommt darauf an ob die Terasse und Garage vor oder nach der teilung errichtet wurden. Außerdem gehört eine Terasse nicht zu den Gebäuden &lpar;Definition s. oben&rpar;        Hast du dir denn das o.g. BGH-Urteil angesehen?    Die Garage ist Eigentum des TE, die Garage gab es schon vor der Teilung. Demnach "gehört" ihm allein auch die Terrasse auf dem Dach. Ob die Terrasse wesentlicher Bestandteil ist, spielt keine Rolle, das Eigentum des Nachbarn ist nicht tangiert.    Da kann man schlecht darüber streiten, das ist eine ganz klare Sache:    In den Fällen des Eigengrenzüberbaus gibt der Senat in ständiger Rechtsprechung dem in &#167; 93 BGB bzw. &#167; 467 Abs. 2 und 3 ZGB geregelten Grundsatz des einheitlichen Eigentums an einer Sache den Vorzug gegenüber der in &#167; 94 BGB bzw. &#167; 295 Abs. 1 ZGB vorgesehenen Bindung des Eigentums an einem Gebäude an das Eigentum am Grundstück. Das bedeutet: Überschreitet der Eigentümer zweier benachbarter Grundstücke mit dem Bau auf einem dieser Grundstücke die Grenze des anderen, so wird der hinübergebaute Gebäudeteil nicht Bestandteil des überbauten Grundstücks, sondern das Gebäude bildet, wenn es ein einheitliches Ganzes darstellt, einen wesentlichen Bestandteil desjenigen Grundstücks, von dem aus übergebaut worden ist.  15  Dasselbe gilt für den Fall der Teilung eines Grundstücks in der Weise, daß ein aufstehendes Gebäude von der Grenze der beiden neu gebildeten Grundstücke durchschnitten wird. Gelangen diese Grundstücke in das Eigentum verschiedener Personen, so ist das Eigentum an dem Gebäude als Ganzem, wenn sich der nach Umfang, Lage und wirtschaftlicher Bedeutung eindeutig maßgebende Teil auf einem der Grundstücke befindet, mit dem Eigentum an diesem Grundstück verbunden.         ----------------- ""

starlightauto · Answer

Hallo,
DANKE für die umfassenden Antworten. Ich habe das Urteil des BGH V ZR 96/03 komplett gelesen, da wurde das Grundstück aber noch zu "DDR-Zeiten" geteilt. Mein Grundstück wurde aber erst 1997, also zu "West-Zeiten" geteilt. Macht das nun einen Unterschied?

MfG

starlightauto

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guest-12322.08.2012 17:44:40 · Answer

quote:Mein Grundstück wurde aber erst 1997, also zu "West-Zeiten" geteilt. Macht das nun einen Unterschied?        Nein, im Gegenteil.    Das ZGB muss man dann gar nicht bemühen. Einen "Überbau" kann es nur geben, wenn da eine Grenze ist, die man überbauen kann.    Kommt die Grenze nach dem Bau, ist das eben der vom BGH "erfundene" Eigengrenzüberbau, s.o. Das hat bloß wegen der Besonderheiten in den nBL eine Renaissance erlebt.    Die Rspr. des BGH dazu ist schon alt, wenn du den Links im Urt. folgst, z.B. V ZR 274/86 vom 04.12.1987.      ----------------- ""

amako · Answer

Hallo,
für die unterirdische Garage gilt das wohl vollumfänglich, bei der Oberfläche außerhalb des Gebäudes wäre ich anderer Meinung.
Es handelt sich der Beschreibung nach nicht um eine Dachterasse, sondern das Dach der unterirdischen Garage setzt die Geländeoberfläche fort. In diesem Fall denke ich das es streitig ist ob die Terasse Gebäudeteil ist oder nicht. Die mögliche Grenzüberbauung bezieht sich eben nur auf Gebäude, die sind eindeutig definiert.
Gruß
Andreas

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guest-12322.08.2012 17:44:40 · Answer

quote:für die unterirdische Garage gilt das wohl vollumfänglich, bei der Oberfläche außerhalb des Gebäudes wäre ich anderer Meinung.        Von einer "unterirdischen" Garage ist hier zwar gar nicht die Rede, aber die würde auch im Eigentum des TE stehen.    Dann gilt &#167; 905 BGB entsprechend:    Das Recht des Eigentümers eines Grundstücks erstreckt sich auf den Raum über der Oberfläche und auf den Erdkörper unter der Oberfläche.      Es macht wohl keinen Sinn, einen &lpar;ausnahmsweise&rpar; klaren, eindeutigen Fall künstlich zum Problem zu machen.      ----------------- ""

amako · Answer

Hallo,
die Garage befindet sich auf Kellerniveau wie der TE gepostet hat. Sie ist eindeutig ein Überbau und damit Eigentum des TE. Die Terasse ist auf Niveau des EG und damit wohl ein Teil der Geländeoberfläche, ohne eine genauere Beschreibung ist es einfach fraglich wie das zu beurteilen ist. Das BGH Urteil bezieht sich eindeutig auf Räume eines Gebäudes, die Terasse an sich ist per Definition eben kein Gebäude.
Gruß
Andreas

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starlightauto · Answer

Hallo, amako und flawless,
das Dach der Garage ist genau so hoch wie der Fußboden des Erdgeschosses, somit also der Fußboden des Wohnzimmers.
Eine normale Garage hat z.B. ein Holzdach oder Dachziegel, mein Garagendach hat eben Fliesen, so dass ich vom Wohnzimmer direkt auf das Dach gehen kann und das ist eben die Terrasse. Die Terrasse ist also ca. 2 m über dem Erdboden und bildet baulich das Dach der Garage.
Für mich als Laien gehört die Terrasse somit auch zum Gebäude der Garage, denn sie ist doch die Dachkonstruktion.
Oder sieht Ihr das jetzt anders? Das ist nämlich der einzige Streitpunkt noch - gehört die Terrasse auch zur Garage oder eben nicht?

MfG

starlightauto

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guest-12322.08.2012 17:44:40 · Answer

quote:Für mich als Laien gehört die Terrasse somit auch zum Gebäude der Garage, denn sie ist doch die Dachkonstruktion.      Natürlich "gehört" die Terrasse zur Garage, das folgt schon aus &#167;&#167; 93, 94, 905 BGB. Das ist &lpar;und bleibt&rpar; dein Eigentum.    Ein Überbau ist das Ganze gerade nicht, beim Bau gab es die Grenze noch gar nicht, "Eigengrenzüberbau", s.o.    Man kann nicht nur isoliert die Terrasse sehen, die ist vielmehr wesentlicher Bestandteil der Garage.    Bilde dir selbst deine Meinung, die Diskussion hier führt wohl zu nichts.      ----------------- ""

Überbau - Grundstücksgrenze

Und jetzt?