Servus Zusammen,
wg. des Todesfalls unseres geschätzten Nachbarn möchten wir die verbaute Fläche auf unserem Grundstück durch seine Garage für eine eigene Bebauungsanpassung zurück haben.
Hintergrund: Weit vor uns wurde dem betreffenden Nachbarn die mündliche Genehmigung gegeben, dieses Bauwerk zu errichten und fest mit inzwischen unserer Garage zu verbinden. Es wurden hierbei 40 - 50 cm auf eine Länge von ca. 6 m überlassen. Als wir das Grundstück übernahmen (2014), wies er darauf hin und fragte, ob wir das weiterhin sol belassen könnten. Aufgrund seiner gesundheitlichen Beeinträchtigungen und seiner freundlichen Art stand dem nichts entgegen.
Nach seinem Tod wissen wir nicht, wer das Grundstück einmal übernehmen wird. Durch die Verfügbarmachung des Grundstücks kommt es auch zu sehr intimen Begegnungen. Das Fenster des Badezimmers ist grundsätzlich gut einsehbar. Der Zugang zur Garage ist direkt daneben. Hier möchten wir künftig die Nähe etwas reduzieren und auch einen Sichtschutz errichten.
Dem Erben scheint dies eher nicht zu gefallen, da auf meine Frage hin, das Teil zurück zu bauen erst gar nicht und später ausweichend (Dokumentenprüfungen etc.) geantwortet wurde. Das würde auch den Verkaufswert des Grundstücks mindern.
Danke für Eure Meinungen und dem Teilen Eures Wissens vorab.
Viele Grüße
Überbauung - Nach Todesfall Rückgängig machen lassen
10. Dezember 2023
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Frage vom 10. Dezember 2023 | 18:14
Von
Status: Frischling (33 Beiträge, 1x hilfreich)
Überbauung - Nach Todesfall Rückgängig machen lassen
Verbaut?
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#1
Antwort vom 10. Dezember 2023 | 18:37
Von
Status: Unbeschreiblich (124054 Beiträge, 40315x hilfreich)
Zitat :Das Fenster des Badezimmers ist grundsätzlich gut einsehbar
Was die letzten 9 Jahre nicht relevant war.
Aber man kann das ja recht kurzfristig und für ein paar EUR ändern.
Zitat :da auf meine Frage hin, das Teil zurück zu bauen erst gar nicht und später ausweichend (Dokumentenprüfungen etc.) geantwortet wurde
Welche Summe hat man denn den Erben angeboten, damit man auf die Rechte verzichtet? Hätte diese Summe die Kosten des Rückbau und der Wertminderung abgedeckt?
#2
Antwort vom 10. Dezember 2023 | 19:10
Von
Status: Frischling (33 Beiträge, 1x hilfreich)
Zitat:Was die letzten 9 Jahre nicht relevant war.
Eigentlich nicht wichtig, aber: Vor neun Jahren wogen wir einiges weniger und hatten ansehnlichere Figuren.
Außerdem wohnen hier nun auch Kinder. Auch war die Einschränkung in Anbetracht des gesundheitlichen Nutzens für unseren früheren Nachbarn in Ordnung. Zitat:Aber man kann das ja recht kurzfristig und für ein paar EUR ändern.
Grundsätzlich streite ich mich nicht, wenn sich das vermeiden lässt. Aber: Es ist unser Grundstück und ich würde gerne die Positionen ausloten um zu bestimmen, welche Verhandlungsmacht beide Parteien haben.
Hierfür ist es erforderlich, die rechtlichen Rahmenbedingungen abzustecken. Also was für Möglichkeiten gäbe es bei einem Gerichtstermin (Extremfall, der nicht angenommen wird). Und zudem ist relevant, wie viel Fläche unseres Grundes tatsächlich verwendet wurde. Diese Prüfung läuft parallel.
Zitat:Welche Summe hat man denn den Erben angeboten, damit man auf die Rechte verzichtet? Hätte diese Summe die Kosten des Rückbau und der Wertminderung abgedeckt?
Nichts. Wir sind noch annähernd nicht so weit. Allerdings: Weshalb sollte ich denn mein Grundstück freikaufen wollen? Ich sehe hier kein "Recht" des Gegenübers. Die Verifikation steht aus, daher dieses Forum. :D
Was auch nicht so gut rausgekommen zu sein scheint: Eine bauliche Anpassung wird stattfinden. Wie viel wir von unserem eigenen Grund nutzen können, ist hierbei noch offen. Wir teilen uns bisweilen die Zufahrt und die betreffende Garage ist mit unserer fest verbunden. Da unsere (Baujahr 1950 o. ä.) weichen muss, wird die des Nachbarn ohne Maßnahmen zusammenbrechen.
Würden wir einen Sichtschutz auf unserer Grundstücksgrenze bei jetziger Situation aufbauen, könnte die Zufahrt zur Nachbargarage nicht mehr genutzt werden. Würden wir dies ermöglichen, würden wir einen Grundstücksstreifen von ca. 10 - 12 m Länge "herschenken".
Es sind also zwei sich widersprechende Interessenlagen. Wer hat hier welches Recht?
Noch unsicher oder nicht ganz Ihr Thema?
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#3
Antwort vom 10. Dezember 2023 | 19:30
Von
Status: Unbeschreiblich (124054 Beiträge, 40315x hilfreich)
Zitat :Vor neun Jahren wogen wir einiges weniger und hatten ansehnlichere Figuren.
Die optische Gestaltung der Körper ist juristisch nicht wirklich relevant.
Zitat :Würden wir einen Sichtschutz auf unserer Grundstücksgrenze bei jetziger Situation aufbauen, könnte die Zufahrt zur Nachbargarage nicht mehr genutzt werden.
Dann wäre dieser Sichtschutz durchaus ungeeignet.
Man kann ihn ja auch einfach auf oder vor der Scheibe anbringen.
Zitat :Ich sehe hier kein "Recht" des Gegenübers.
Dummerweise hat man der bisherigen Schilderung nach hier in dem Falle aber kostenfreie und unbefristete Nutzungsrechte eingeräumt.
Zitat :Da unsere (Baujahr 1950 o. ä.) weichen muss, wird die des Nachbarn ohne Maßnahmen zusammenbrechen.
Dann könnte es sein, das ihr als Verursacher des Problems entsprechende Maßnahmen ergreifen müsstet, um das Eigentum der Nachbarn zu schützen.
Zitat :Wer hat hier welches Recht?
Da kommt es auf den Wortlaut der uns unbekannten vertraglichen Vereinbarungen an.
#4
Antwort vom 10. Dezember 2023 | 20:02
Von
Status: Frischling (33 Beiträge, 1x hilfreich)
Zitat:Die optische Gestaltung der Körper ist juristisch nicht wirklich relevant.
Nur insofern als das hier ein berechtigtes Interesse besteht. XD
Zitat:Dann wäre dieser Sichtschutz durchaus ungeeignet.
Man kann ihn ja auch einfach auf oder vor der Scheibe anbringen.
Klar kann man das machen. Am besten eine schwarze Folie drauf und das Fenster nicht mehr zum Lüften öffnen. (Sorry, aber ungeeigneter Kommentar.) Der Sichtschutz soll Privatsphäre schaffen und das Grundstück einfrieden.
Zitat:Dummerweise hat man der bisherigen Schilderung nach hier in dem Falle aber kostenfreie und unbefristete Nutzungsrechte eingeräumt.
Ist das tatsächlich so? Wer hat denn wem etwas eingeräumt. Der frühere Besitzer auf unserer Seite ist verstorben, der auf der Gegenseite auch. Im Grundbuch ist das nicht vermerkt. Verträge sind auch nicht bekannt. Daher würde mich interessieren, woran (Norm) das festgemacht wird. Haben Sie hierzu einen Verweis?
Zitat:Dann könnte es sein, das ihr als Verursacher des Problems entsprechende Maßnahmen ergreifen müsstet, um das Eigentum der Nachbarn zu schützen.
Schwierig, da das Bauwerk seine Wand und damit seinen Sinn verlieren würde. Unsere Garage ist ein massiver Betonklotz, der nur im Gazen beseitigt werden kann.
Zitat:Da kommt es auf den Wortlaut der uns unbekannten vertraglichen Vereinbarungen an.
Es gibt keine. Daher interessiere ich mich für die gesetzlichen Regelungen.
#5
Antwort vom 10. Dezember 2023 | 20:16
Von
Status: Unbeschreiblich (124054 Beiträge, 40315x hilfreich)
Zitat :Es gibt keine.
Selbstverständlich gibt es diese, hat man doch selber geschrieben
Zitat :wurde dem betreffenden Nachbarn die mündliche Genehmigung gegeben, dieses Bauwerk zu errichten und fest mit inzwischen unserer Garage zu verbinden. Es wurden hierbei 40 - 50 cm auf eine Länge von ca. 6 m überlassen.
Und diese vertraglichen Vereinbarungen hat man dann 2014 übernommen
Zitat :Als wir das Grundstück übernahmen (2014), wies er darauf hin und fragte, ob wir das weiterhin sol belassen könnten. Aufgrund seiner gesundheitlichen Beeinträchtigungen und seiner freundlichen Art stand dem nichts entgegen.
Zitat :Daher interessiere ich mich für die gesetzlichen Regelungen.
Der Grundsatz "Pacta sunt servanda" (Verträge sind einzuhalten) hat es vom römischen Recht bis in das BGB geschafft (z.B. § 241 BGB, § 242 BGB). Das Prinzip der Vertragstreue ist mit der wichtigste Grundsatz des öffentlichen wie des privaten Vertragsrechts.
Verträge werden mit Tod / Veräußerung auch nicht unbedingt beendet, sondern gehen auf den Rechtsnachfolger über.
Ein möglicher Rettungsanker könnte sein, in dem man argumentiert, das dieses Recht ausschließlich höchstpersönlich an den alten Herren gebunden war.
Dafür gibt es hier aber keinen Anhaltspunkt.
#6
Antwort vom 10. Dezember 2023 | 20:34
Von
Status: Frischling (33 Beiträge, 1x hilfreich)
Sie haben grundsätzlich Recht. Ein mündlicher Vertrag wurde geschlossen. Eine Einhaltung ist selbstredend für uns selbstverständlich. Allerdings wurde die Zusage gegeben um dem Gesundheitszustand des Nachbarn Rechnung zu tragen.
Ich empfinde es als nicht richtig, dass wir jeden Menschen auf unseren Boden lassen müssten, weil wir einmal hilfsbereit waren und zum Wohle eines bestimmten Menschen eine Erlaubnis gaben. Hier sehe ich eine "Zweckbefristung" hinsichtlich des Grundes des Einverständnisses.
Der Vertrag beinhaltete auch eine Überlassung an uns, wenn er mal nicht mehr fahren könne. (Grausame Argumentation) Demnach sollten wir jetzt die Garage auf seinem Grund unbegrenzt nutzen können. Das dies Unfug ist merke ich spätestens beim Schreiben. Demnach kann aber die Gegenargumentation auch nicht richtig sein.
#7
Antwort vom 10. Dezember 2023 | 20:38
Von
Status: Unbeschreiblich (124054 Beiträge, 40315x hilfreich)
Zitat :Hier sehe ich eine "Zweckbefristung" hinsichtlich des Grundes des Einverständnisses.
Und das hat man mit dem Herren auch genau so besprochen?
Zitat :Der Vertrag beinhaltete auch eine Überlassung an uns, wenn er mal nicht mehr fahren könne. (Grausame Argumentation) Demnach sollten wir jetzt die Garage auf seinem Grund unbegrenzt nutzen können.
Je nach Wortlaut könnte das auch tatsächlich so sein.
Zitat :Das dies Unfug ist merke ich spätestens beim Schreiben.
Nö, das ist kein Unfug.
Verträge sind einzuhalten - das ist kein Einbahnstraße.
#8
Antwort vom 10. Dezember 2023 | 20:51
Von
Status: Frischling (33 Beiträge, 1x hilfreich)
(Irritierend!) Da ist aber genau das Problem. Wir müssten diesen Umstand beweisen können. Können wir aber nicht. Ebenso wie der künftige Nachbar. Daher müsste ich verstehen, wie sich Gerichte hier bei der Auslegung des Gesetzes in zweifelhaften Situationen positionieren.
#9
Antwort vom 10. Dezember 2023 | 20:57
Von
Status: Unbeschreiblich (124054 Beiträge, 40315x hilfreich)
Zitat :Wir müssten diesen Umstand beweisen können. Können wir aber nicht.
Das wäre dann Pech.
Zitat :Ebenso wie der künftige Nachbar.
Der wird vermutlich keinerlei Interesse haben zu beweisen, das man die Garage nutzen darf.
Zitat :Daher müsste ich verstehen, wie sich Gerichte hier bei der Auslegung des Gesetzes in zweifelhaften Situationen positionieren.
Das wird von Gerichten regelmäßig unter Beachtung des Einzelfalles, Würdigung der Gesamtumstände, mitunter unter Zuhilfenahme von externen Experten sowie besonderer Berücksichtigung der Güte der Argumente der jeweiligen Parteien entschieden.
Hier hat man selber keine Beweise für die Nutzungserlebnis der Garage.
Der Nachbar hat hingegen erst mal den Beweis der Tatsache der Gestattung und des widerspruchslosen Überbaus seit X Jahren.
#10
Antwort vom 10. Dezember 2023 | 23:34
Von
Status: Weiser (17228 Beiträge, 9500x hilfreich)
Hm. Das wird kompliziert - und womöglich teuer.
Ich gehe davon aus, dass der Überbau nirgendwo im Grundbuch und oder als Baulast eingetragen ist.
Dann können Sie die Rückgabe Ihres Grundstücks(teils) verlangen.
Das Problem ist, dass der Rückbauanspruch nach 9 Jahren wohl verjährt ist.
(vgl. https://www.rechtslupe.de/zivilrecht/ueberbau-und-verjaehrung-326751 / Das ist echt eine Spitzfindigkeit: Der Anspruch, den Grundstücksteil zurückzubekommen, verjährt frühestens nach 30 Jahren; der Anspruch, dass der Nachbar den Grundstücksteil auch freiräumt, schon nach 3 Jahren)
D.h. der Nachbar (bzw. dessen Erben) muss nicht mehr abreißen, sondern Sie müssen selbst (auf eigene Kosten) abreißen - jedenfalls den Teil der Nachbargarage, der auf Ihrem Grundstück liegt.
Und jetzt kommt das Problem, dass die Garage des Nachbarn offensichtlich mit Zustimmung Ihres Voreigentümers an Ihre Garage angebaut wurde. Das könnte(!) dazu führen, dass Sie nicht nur die Abrisskosten auf Ihrer Seite der Grundstücksgrenze tragen müssen, sondern auch die Kosten dafür, dass die Nachbargarage (bzw. was davon übrig ist) nicht einstürzt, wenn Sie Ihre Garage abreißen.
#11
Antwort vom 11. Dezember 2023 | 00:02
Von
Status: Schüler (271 Beiträge, 115x hilfreich)
Ja, was ist die Frage?(Robert Habeck, Okt. 2022)Zitat :Danke für Eure Meinungen und dem Teilen Eures Wissens vorab.
Es gibt einen öffentlich-rechtlichen und einen zivilrechtlichen Ansatz. Für fehlende Informationen treffe ich folgende Annahmen: Die Garage wurde 1986 in NRW gebaut. Für beide Grundstücke bestehen weder Grund- oder persönlich beschränkte Dienstbarkeiten im Grundbuch noch Baulasten im Baulastenverzeichnis, die fallrelevant sind.Zitat :Es ist unser Grundstück und ich würde gerne die Positionen ausloten um zu bestimmen, welche Verhandlungsmacht beide Parteien haben.
-öffentlich-rechtlich:
Die Garage ist formell und materiell illegal und die Bauaufsicht könnte aufgefordert werden, ordnungsbehördliche Maßnahmen einzuleiten.
-zivilrechtlich:
Es handelt es sich um einen entschuldigten Überbau. Auch wenn §912 BGB nicht einschlägig ist, da der Überbauende hier mit Vorsatz gehandelt hat, so halte ich die daraus resultierenden Rechtsfolgen für anwendbar, da der Überbau zweifelsfrei einvernehmlich erfolgte. Du kannst also eine Rente verlangen, aber keinen Rückbau. Bezüglich der statischen Abhängigkeit der Nachbargarage habe ich keine Meinung. Vielleicht können die §§7 ff des Nachbarrechts angewendet werden, allerdings sind nicht einmal die Voraussetzungen der Errichtung für eine Nachbarwand erfüllt. Oder beide Garagen bilden eine Grenzanlage im Sinne des §921 BGB, was ich aber auch nicht überzeugend finde. Wenn der Abriss auf Deinem Grundstück aber zu Schäden an fremdem Eigentum führt, dürfte ein mühsamer Rechtsstreit vorprogrammiert sein.
#12
Antwort vom 11. Dezember 2023 | 01:21
Von
Status: Senior-Partner (6466 Beiträge, 1526x hilfreich)
Es wurde vom seinerzeitigen Grundstückseigentümer dem "Überbau" zugestimmt. Selbst wenn nicht zugestimmt worden wäre, wären die Ansprüche auf Beseitigung des Überbaus nach 3 Jahren verjährt.
Die Einwilligung des seinerzeitigen Grundstückseigentümers hat man mit gekauft, so wie auch den Anspruch auf "Überbaurente", d.h. eine jährliche Entschädigungszahlung.
Ansprüche, daß der Nachbar oder der nachfolgende Grundstückseigentümer den Überbau jetzt wieder zurückbaut gibt es nicht.
#13
Antwort vom 11. Dezember 2023 | 01:25
Von
Status: Unbeschreiblich (124054 Beiträge, 40315x hilfreich)
Den Optimismus meiner Vorposter bezüglich der Überbaurente teile ich nicht.
#14
Antwort vom 11. Dezember 2023 | 12:11
Von
Status: Weiser (17334 Beiträge, 5942x hilfreich)
Im Fall hier ist das ehr einfach! Man errichtet eine Mauer in der Garage des Nachbarn auf dessen Seite und kann dann seelenruhig alles auf dem eigenen Grundstück abreißen. Kostenmäßig hält sich das doch sehr in Grenzen.Zitat :sondern auch die Kosten dafür, dass die Nachbargarage (bzw. was davon übrig ist) nicht einstürzt, wenn Sie Ihre Garage abreißen.
#15
Antwort vom 11. Dezember 2023 | 17:22
Von
Status: Frischling (33 Beiträge, 1x hilfreich)
Zitat:Den Optimismus meiner Vorposter bezüglich der Überbaurente teile ich nicht.
Weshalb nicht? Können Sie ggf. auf ein entsprechendes Gerichtsurteil verweisen?
Zitat:Man errichtet eine Mauer in der Garage des Nachbarn auf dessen Seite und kann dann seelenruhig alles auf dem eigenen Grundstück abreißen.
So witzig ich diese Idee finde, umso schwieriger dürfte sich das Nachbarschaftsverhältnis im Anschluss gestalten.
#16
Antwort vom 12. Dezember 2023 | 10:44
Von
Status: Weiser (17334 Beiträge, 5942x hilfreich)
Darauf wird es aber doch hinauslaufen denn der Erbe scheint ja nicht bereit zu sein kampflos aufzugeben und die Garage abzureißen. kostenmäßig wird es für dich keine große Hürde werden, nur darauf wollte ich hinweisen. Freiwillig kannst du natürlich auch mehr Kosten tragen.
#17
Antwort vom 12. Dezember 2023 | 18:54
Von
Status: Frischling (33 Beiträge, 1x hilfreich)
Vielen Dank in jedem Fall dafür.
Euch allen.
#18
Antwort vom 13. Dezember 2023 | 20:20
Von
Status: Unbeschreiblich (124054 Beiträge, 40315x hilfreich)
Zitat :Weshalb nicht?
Wie schon in #4 ausgeführt, hat man der bisherigen Schilderung nach hier in dem Falle kostenfreie und unbefristete Nutzungsrechte eingeräumt.
Noch dazu hat man seit fast 10 Jahren keine Kosten geltend gemacht, hier könnte dann noch das Konstrukt der Verwirkung zum tragen kommen.
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