Übergabe Bauleiter an Hausverwaltung

Question

Hallo Zusammen,

ich habe ein Haus in einer Reihenhaussiedlung (18 Häuser) gekauft. Das Haus selber ist - bis auf kleine Mängel - mittlerweile fertiggestellt und wird bereits bewohnt.

Bei den Aussenanlagen (= Gemeinschaftseigentum der Eigentümer) sieht es allerdings ganz anders aus:
- Die Tiefgarage wurde aufgrund diverser Mängel von der Hausverwaltung nicht abgenommen
- Die restliche Aussenanlage (Wege, Schallschutzwand, Gärten, Anlagen- Bepflanzung) ist gar nicht bzw. äußerst schlampig abgeschlossen.

Der Bauleiter lehnt jede Verantwortung ab und verweist auf die Hausverwaltung, die angeblich für den Abschluss / die Mängelbeseitigung verantwortlich sei.

Nun zu den Fragen:
- Wer hat derzeit die Verantwortung für das Gemeinschaftseigentum? Die HV hat offiziell noch nichts abgenommen.
- Wer haftet, wenn sich beispielsweise jemand aufgrund der nicht abgeschlossenen Aussenanlage verletzt (z.B. über ein Loch stolpert)?
- Wer zahlt nun letztendlich die Mangelbeseitigung? Die Baufirma wurde damit beauftragt. Ich habe ein Haus mit abgeschlossenen Aussenanlagen gekauft; dieser Vertragsbestandteil wurde nicht erfüllt. Wenn tatsächlich die Hausverwaltung die Mängel beseitigt: Wer zahlt sie?

Ich würde mich über Rückmeldung freuen und bedanke mich schon jetzt für Ihre Unterstützung.

Schönen Gruß,
Joe

Dinsche · Answer

Der Bauleiter hat doch sicher einen Vertrag, den er auch zu erfüllen hat. Wenn sein Auftrag auch die Aussenanlagen betrifft, dann hat er dies fertig zu stellen und wäre für die Mängel/Schäden haftbar. Ein Garantieanspruch müsste vertraglich vereinbart worden sein, eine Sicherheitsleistung von ca. 10% dementsprechend von seiner Schlussrechnung abgezogen werden. Nach Ablauf der vertraglich vereinbarten Frist erhält der Bauleiter die restlichen 10%, sollten in dieser Zeit keine Mängel entstehen, die er zu beheben hat.

Zum Beispiel:

Unser Bauleiter muss Mängel beheben. Dafür müssen wir ihm eine Frist einräumen. Behebt er die Mängel nicht müssen wir eine Fremdfirma beauftragen und ziehen dem Bauleiter die Kosten für die Mängelbeseitigung von seiner Sicherheitsleistung ab.

Joe_m900 · Answer

Hallo Dinsche,

Ganz so leicht ist es glaub ich nicht.
Ich habe die letzte Rate einbehalten - das schon. Allerdings deckt diese wohl gerade so die Mängel am Haus selbst - von 10% kann zudem nicht die Rede sein.

Wie ist grundsätzlich das Vorgehen?
- Eigentümer nehmen einen Anwalt und setzen entsprechende Fristen oder
- Hausverwaltung klagt die Fertigstellung der Aussenanlage ein?

Schönen Gruß,
Joe

-- Editiert von Joe_M900 am 28.03.2008 13:36:18

Interessierter Laie · Answer

Ich verstehe die Vertragsverhältnisse nicht?

Von wem hast Du gekauft?
Vom einem Bauträger oder der Hausverwaltung?
Was steht im Vertrag?
Welche Aufgabe hat die Hausverwaltung?
Was für einen Vertrag hast Du mit der Hausverwaltung falls Du vom Bauträger gekauft haben solltest?

Joe_m900 · Answer

Eigentlich ist es - meiner Meinung nach - ein ganz normaler Vertrag mit dem Bauträger. Darin steht er bestimmt eine Hausverwaltung, die dann für einen bestimmten Zeitraum die gängigen Aufgaben (Schneeschippen, Wartung etc.) übernimmt.

Mit der Hausverwaltung haben die Eigentümer sonst keinen separaten Vertrag. Von daher hätte ich angenommen, dass die Hausverwaltung mit der Mängelbeseitigung bzw. mit dem Abschluss der Arbeiten an der Aussenanlage nichts zu tun hat...

Kann es sein, dass es hier einen Vertrag zwischen Bauträger und Hausverwaltung gibt, von dem die Eigentümer nichts wissen.

Danke und Gruß,
Joe

Dinsche · Answer

Das mag sein, aber mit wem hast Du denn einen Vertrag und was steht da genau drin?

Wenn Du als Eigentümer einen Vertrag mit dem Bauleiter hast, dann würde ich einen Anwalt aufsuchen, der den Vertrag genau prüft und Dich berät.

Interessierter Laie · Answer

Wenn Du also nur einen Vertrag mit dem Bauträger hast, der wiederum bestimmte Pflichten an die Hausverwaltung oder an wenauchimmer delegiert, dann können Dir Hausverwaltung, Bauleiter oder Sonstige herzlich egal sein.
Halte Dich ausschließlich an Deinen Vertragspartner. Lass Dich nicht damit abspeisen, dass irgend ein anderer handeln muss. Der Bauträger ist Dir gegenüber auch für seine Erfüllungsgehilfen verantwortlich und muss alles was er Dir vertraglich schuldet ggf. auch gegenüber der Hausverwaltung durchsetzen.

sika0304 · Answer

Hausverwaltung kümmert sich im Normalfall darum, dass die Beschlüsse einer Gemeinschaft umgesetzt wird. Vermutlich sprichst du hier von einem Hausmeister.
Ich denke aber, dein Ansprechpartner wird der Verkäufer sein, denn der hat den Vertrag nicht erfüllt.

icecycle · Answer

Joe schriebt:
Gemeinschafteigentum/Außenanlage wird wegen div. Mängel von Hausverwaltung noch nicht abgenommen.

Also müßte der Gemeinschaft die HV die Abnahme/ Regelung über Mängelbeseitigungen beauftragt haben.
Vielleicht hat dies die HV dem Bauträger mitgeteilt, aber sonst noch nicht aktiv.

> Deshalb will sich der Bauträger auf die einzelnen Käufer/Eigentümer auch nicht mehr eingehen.
Oder haben die einzelne Eigentümer zuviel
von Kaufpreisen einbehalten, dann ist der Bauträger, wegen käuferseiten Vertragsverletzung nicht verpflichtet, weitere Arbeiten auszuführen. Dann hängt
die Bauarbeiten in der Luft.
Denn in den Kaufpreisraten sind auch die Kosten der Fertigstellung von Gemeinschaftseigentum /Außenanlage beinhaltet.

Vielleicht können alle Eigentümer ihre Restkaufpreise bei einem BAUFACHKUNDIGEN Treuhändler hinterlegen, damit dieser mit Bauträger verhandeln, über die Vorgehenweise von Mängelbeseitigung regeln und die Kaufpreisraten nach Baufortschritte zahlen kann.

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