Verjährungsfrist gew. Vermietung zum 2.

Das Mietrecht ist in den §§ 535 - 597 BGB geregelt. Das allgemeine Mietrecht umfasst dabei die §§ 535 - 548 BGB .

Nur im Untertitel über das Wohnraummietrecht (§§ 549 - 577a BGB ) findet man Fristen zur Betriebskostenabrechnung, genauer im § 556a BGB .

Da man im übrigen Mietrecht, und dazu gehört auch die gewerbliche Vermietung, nichts zu Verjährungsfristen findet, greift die regelmäßige Verjährungsfrist von 3 Jahren, die in § 195 BGB festgelegt wurde.

Nach § 199 BGB beginnt die regelmäßige Verjährungsfrist mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist.

Der Anspruch auf eine Nebenkostennachzahlung entsteht genau genommen erst mit der Nebenkostenabrechnung. Die Verjährungsfristhat also noch gar nicht begonnen, wenn gar keine Nebenkostenabrechnung erfolgt ist.

In so einem Fall kommt dann aber der § 242 BGB ins Spiel, aus dem sich eine Verwirkung so einer Forderung ergeben kann. Hierfür gibt es keine gesetzlich festgelegten Fristen. Verwirkt ist eine Forderung, bei der der Schuldner davon ausgehen durfte, dass sie vom Gläubiger nicht mehr geltend gemacht wird.

Als Vermieter würde ich jedoch gegenüber dem Mieter zunächst mit der regelmäßigen Verjährungsfrist im § 195 BGB argumentieren und darauf verweisen, dass der § 556a BGB nur für das Wohnraummietrecht gilt.

Wenn der Mieter sich dann auf Verwirkung (§ 242 BGB ) beruft, kann das durchaus zu Problemen führen, aber auch je nach Umständen des Einzelfalls dazu, dass auch noch Abrechnungen aus früheren Jahren möglich sind. Das notwendige Zeitmoment ist nach überwiegender Rechtsprechung bereits nach einem Jahr gegeben (z.T. auch erst nach 4 Jahren). Das ebenfalls für eine Verwirkung notwendige Umstandmoment ist vom Einzelfall abhängig. Der Mieter muss die Umstände darlegen, die den Schluss zulassen, er habe darauf vertrauen dürfen, dass er wegen Nachforderungen nicht mehr in Anspruch genommen würde. An dieses Umstandsmoment werden recht hohe Anforderungen gestellt. Die Rechtsprechung zu diesem Thema ist recht unübersichtlich.

Die Verjährung (nicht Verwirkung) der Nebenkostenabrechnung 2003 kann aufgrund der o.g. Rechtslage frühestens nach dem 31.12.2007 eintreten.