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Verkauf von Baugrundstück: Wert von Verkehrsflächen

22.5.2019 Thema abonnieren
 Von 
michael2308
Status:
Frischling
(4 Beiträge, 0x hilfreich)
Verkauf von Baugrundstück: Wert von Verkehrsflächen

Hallo zusammen,

verkauft wurde ein Baugrundstück mit etwa 7000 qm an einen Investor, der auf dem Gelände Einfamilienhäuser errichten möchte. Geeinigt wurde sich auf einen Kaufpreis von 130/qm. Der inzwischen rechtskräftige Bebauungsplan weißt öffentliche Verkehrsflächen von etwa 900 qm auf. Der Bauträger weigert sich für diese Verkehrsfläche den Preis zu bezahlen.
Mit geht es weniger um die juristische Handhabung als vielmehr um die gängige Art und Weise. Werden beim Verkauf an einen Investor die öffentlichen Verkehrsflächen beim Quadratmeterpreis nicht mitgerechnet, da es nicht zum Nettobauland gehört?

Vielen Dank!

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12 Antworten
Sortierung:
#1
 Von 
gaga92
Status:
Praktikant
(957 Beiträge, 539x hilfreich)

Diese Punkte werden normalerweise in den Kaufverhandlungen geklärt und dann im Kaufvertrag fixiert.
Daher gibt es keine 'gängige Art und Weise', sondern immer nur den speziellen Kaufvertrag, in den man schauen muss!

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#2
 Von 
Anami
Status:
Schlichter
(7082 Beiträge, 1276x hilfreich)

Zitat (von michael2308):
verkauft wurde ein Baugrundstück
Das ist also schon passiert. Es gab einen notariell beurkundeten Kaufvertrag. Dort steht das Wichtige drin. Dort stehen die Größe und der Preis und die Modalitäten des Eigentumsübergangs drin.
Das ist so?

Zitat (von michael2308):
Der inzwischen rechtskräftige Bebauungsplan weißt öffentliche Verkehrsflächen von etwa 900 qm auf.
Das muss den Verkäufer nicht interessieren. Er hat ein Baugrundstück mit 7000 qm verkauft. Oder was steht im Kaufvertrag?

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#3
 Von 
michael2308
Status:
Frischling
(4 Beiträge, 0x hilfreich)

Es gibt einen notariell beurkundeten Kaufvertrag, in dem eine bestimmte Summe festgelegt wurde. Der erste Vertrag wurde im Jahr 2016 abgeschlossen, der wiederum im Ende 2017 auslief. Daraufhin wurde ein neuer Kaufvertrag mit einer höheren Summe wiederum notariell abgeschlossen. Dieser Vertrag läuft jetzt wiederum Mitte des Jahres aus. Die Voraussetzungen sind ein rechtskräftiger B-Plan (der inzwischen vorliegt) und ein Erschließungsvertrag mit der Stadt, der wiederum nicht vorliegt. Der Investor hat auch kein Interesse an einem Erschließungsvertrag, da er dann die Summe aus dem zweiten Kaufvertrag zahlen müsste, die seiner Meinung nach zu hoch ist. Ob hier möglicherweise der Erschließungsvertrag hinausgezögert wird, lässt sich aus unserer Sicht nicht nachvollziehen.

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#4
 Von 
eh1960
Status:
Student
(2113 Beiträge, 736x hilfreich)

Zitat (von michael2308):

verkauft wurde ein Baugrundstück mit etwa 7000 qm an einen Investor, der auf dem Gelände Einfamilienhäuser errichten möchte. Geeinigt wurde sich auf einen Kaufpreis von 130/qm.

Der Preis steht im Kaufvertrag? Der Verkauf wurde notariell beglaubigt?
Zitat:

Der inzwischen rechtskräftige Bebauungsplan weißt öffentliche Verkehrsflächen von etwa 900 qm auf. Der Bauträger weigert sich für diese Verkehrsfläche den Preis zu bezahlen.

Der Bauträger muss genau den Preis bezahlen, der vertraglich vereinbart wurde.
Zitat:
Mit geht es weniger um die juristische Handhabung als vielmehr um die gängige Art und Weise. Werden beim Verkauf an einen Investor die öffentlichen Verkehrsflächen beim Quadratmeterpreis nicht mitgerechnet, da es nicht zum Nettobauland gehört?

Die Vertragsparteien sind frei in der Gestaltung des Kaufvertrages. Sie können das nach Belieben handhaben.

Signatur:Eine "UG" gibt es nicht. Es gibt nur die "UG haftungsbeschränkt".
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#5
 Von 
eh1960
Status:
Student
(2113 Beiträge, 736x hilfreich)

Zitat (von michael2308):
Es gibt einen notariell beurkundeten Kaufvertrag, in dem eine bestimmte Summe festgelegt wurde. Der erste Vertrag wurde im Jahr 2016 abgeschlossen, der wiederum im Ende 2017 auslief.

??? Wurde der Kauf denn nicht vollzogen? Trotz wirksamen Kaufvertrags?
Zitat:

Daraufhin wurde ein neuer Kaufvertrag mit einer höheren Summe wiederum notariell abgeschlossen. Dieser Vertrag läuft jetzt wiederum Mitte des Jahres aus.

???

Tut mir leid, aber der Sachverhalt ist unverständlich.

Wurde nun verkauft oder nicht?

Signatur:Eine "UG" gibt es nicht. Es gibt nur die "UG haftungsbeschränkt".
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#6
 Von 
michael2308
Status:
Frischling
(4 Beiträge, 0x hilfreich)

Der Kaufvertrag ist schwebend unwirksam, da er unter den oben genannten Bedingungen steht. Sollten diese Bedingungen bis zu einem bestimmten Datum nicht eintreten, wird der Vertrag endgültig rechtsunwirksam.

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#7
 Von 
Harry van Sell
Status:
Unbeschreiblich
(70383 Beiträge, 32232x hilfreich)

Zitat (von michael2308):
Der erste Vertrag wurde im Jahr 2016 abgeschlossen, der wiederum im Ende 2017 auslief.

Kaufverträge laufen nicht aus, Kaufverträge werden abgeschlossen und fertig.
Also fraglich was man da tatsächlich abgeschlossen hat - wohl eher einen Options- oder Reservierungsvertrag.


Signatur:Meine persönliche Meinung/Interpretation! Im übrigen verweise ich auf §675 Abs. 2 BGB
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#8
 Von 
michael2308
Status:
Frischling
(4 Beiträge, 0x hilfreich)

Es ist ein aufschiebend bedingter Kaufvertrag.

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#9
 Von 
Kissenschlacht
Status:
Schüler
(189 Beiträge, 212x hilfreich)

Zitat:
Der inzwischen rechtskräftige Bebauungsplan weißt öffentliche Verkehrsflächen von etwa 900 qm auf. Der Bauträger weigert sich für diese Verkehrsfläche den Preis zu bezahlen.

"Normal" ist, ein Investor sucht potentielle Bauflächen, findet ein Grundstück, fragt die Stadt, ob man dort bauen kann, wie er sich es vorstellt, die Stadt sagt (in diesem Fall) nö, da müssen wir zunächst einen Bebauungsplan (dessen Kosten der Investor tragen darf) aufstellen, der auch eine neue öffentliche Straße zur Erschließung der Baugrundstücke festsetzen wird (was angesichts der Größe der Fläche auch nicht verwundert). Diese Straße muss der Investor selbst herstellen (lassen), was in einem Erschließungsvertrag zwischen Investor und Stadt geregelt wird. Die Kosten der Erschließung darf ebenfalls der Investor tragen.

Der Investor kalkuliert das alles durch und entscheidet dann, was er dem bisherigen Eigentümer des Grundstücks zahlen darf, um immer noch ein auskömmliches/gutes Geschäft zu machen. Da der Investor der Stadt das Eigentum an der Verkehrsfläche verschaffen muss, wird er diese 900 m² ebenfalls erwerben müssen. Das sollte er bei seiner Gesamtkalkulation berücksichtigt haben.

Zitat:
Die Voraussetzungen sind ein rechtskräftiger B-Plan (der inzwischen vorliegt) und ein Erschließungsvertrag mit der Stadt, der wiederum nicht vorliegt.

Wenn der Investor sich nicht verpflichtet hat, den Erschließungsvertrag innerhalb einer bestimmten Frist mit der Gemeinde abzuschließen, dann hat der Investor es natürlich in der Hand, das Ereignis, an dass die Wirkung des Rechtsgeschäfts geknüpft ist, nicht eintreten zu lassen.

-- Editiert von Kissenschlacht am 23.05.2019 10:02

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#10
 Von 
eh1960
Status:
Student
(2113 Beiträge, 736x hilfreich)

Zitat (von michael2308):
Der Kaufvertrag ist schwebend unwirksam, da er unter den oben genannten Bedingungen steht. Sollten diese Bedingungen bis zu einem bestimmten Datum nicht eintreten, wird der Vertrag endgültig rechtsunwirksam.

*grübel*

Also: es gibt einen Vertrag, der bestimmt

Wenn zu einem bestimmten Datum bestimmte Bedingungen erfüllt sind, erfolgt ein Verkauf des Grundstücks.

Dann muss man gucken, ob die Bedingungen erfüllt sind oder nicht.

Sind sie erfüllt, wird der Kauf wirksam. Sind sie nicht erfüllt, wird der Kauf nicht wirksam.

Wenn man sich nicht einigen kann, ob die Bedingungen erfüllt sind, klärt das ein Gericht.

Signatur:Eine "UG" gibt es nicht. Es gibt nur die "UG haftungsbeschränkt".
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#11
 Von 
Anami
Status:
Schlichter
(7082 Beiträge, 1276x hilfreich)

Zitat (von michael2308):
Der erste Vertrag wurde im Jahr 2016 abgeschlossen, der wiederum im Ende 2017 auslief.
Ein Kaufvertrag von 2016 mit Summe X läuft in 2017 aus?
Bedeutet das, im Kaufvertrag steht, Käufer zahlt die Summe X bis spätestens xxx Datum in 2017---?
Was im Kaufvertrag vereinbart wurde, verrätst du gar nicht.
Ich habe noch nie gehört, dass Kaufverträge *auslaufen*.
Kaufverträge können uU als Teilverkäufe notariell beurkundet werden.
zB. Teil 1 ist bis xxx Datum zu bezahlen.
Teil 2 bis yyy Datum.
So fließt nicht die gesamte Summe zu einem Termin an den Verkäufer. Das geht.

Du hattest anfangs eine ganz einfache Frage gestellt. 7000qm wurden verkauft für 130€/qm. Nun weigert sich der Käufer...
Inzwischen erklärst du einen Sachverhalt, der ganz anders und offenbar längst streitig ist.
Da kann wohl nur ein Anwalt helfen.

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#12
 Von 
hh
Status:
Unbeschreiblich
(34886 Beiträge, 12483x hilfreich)

Zitat:
Ich habe noch nie gehört, dass Kaufverträge *auslaufen*.

Dann hörst Du es jetzt zum ersten Mal. Wie @michael2308 richtig dargestellt hat, handelt es sich um einen aufschiebend bedingten Kaufvertrag. Treten die Bedingungen nicht bis zu einem bestimmten Datum ein, so ist der Kaufvertrag hinfällig. Umgangssprachlich kann man das durchaus "auslaufen" nennen.

Zitat:
Da kann wohl nur ein Anwalt helfen.

Was soll denn da ein Anwalt helfen?

Wenn der Erschließungsvertrag bis Mitte des Jahres nicht vorliegt, dann ist der Kaufvertrag hinfällig. Daran kann auch ein Anwalt nichts ändern. Da der Käufer den Erschließungsvertrag abschließen muss hat er es in der Hand, ob der Kaufvertrag wirksam wird oder nicht. Auch daran kann ein Anwalt nichts ändern.

Zitat:
Der Bauträger weigert sich für diese Verkehrsfläche den Preis zu bezahlen.

Da kann man sich dann nur überlegen, ob man der Reduktion des Preises zustimmt oder hinnimmt, dass der Kaufvertrag nicht zustande kommt und sich dann einen anderen Käufer sucht.

Letztlich sagt der Käufer doch nichts anderes, als dass er nicht 910.000€ für das Grundstück zahlen möchte, sondern nur noch 793.000€. Die Begründung dafür ist unwichtig und dient nur dem Aufbau einer Verhandlungsposition. Wie hoch ist denn der Bodenrichtwert für Bauland in der direkten Umgebung des Grundstücks?

Da der Käufer offenbar schon einige Investitionen vorgenommen hat, kann man natürlich selbst auch pokern. Schließlich wären die Investitionen des Käufers hinfällig, wenn der Kaufvertrag platzt. Und natürlich kann man sich auch irgendwo in der Mitte auf einen anderen Kaufpreis einigen. Und vielleicht gibt es auch Käufer, die mehr bezahlen würden.

-- Editiert von hh am 24.05.2019 14:48

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