Verstoß gegen Makler- und Bauträgerverordnung

19. März 2009 Thema abonnieren
 Von 
Sure
Status:
Frischling
(5 Beiträge, 0x hilfreich)
Verstoß gegen Makler- und Bauträgerverordnung

Hallo zusammen,

müssen generell in einem Notarvertrag (Grundstücksverkauf samt Bauleistung) alle Zahlungsvoraussetzungen aus § 3 MaBV genannt werden, z. B. auch dass nach Erhalt der Baugenehmigung 1 Monat vergangen sein muß, bevor die 1. Zahlung fällig wird?

Angenommen, das Grundstück kostet 50 TEuro und die Bauleistungen betragen 110 TEuro. Dann würde die 1. Rate nach § 3 MaBV 48 TEuro (= 30%) betragen. Darf diese 1. Rate, die nach Beginn der Erdarbeiten fällig wird, auch auf 53 TEuro lauten, wenn einzelne Raten gemäß Baubeschreibung nicht anfallen und somit gem. § 3 MaBV die %-Sätze auf die übrigen Raten verteilt werden?

Ist es nicht so, dass bei einem Verstoß gegen § 3 MaBV durch den Bauträger, sprich wenn er Gelder zu früh fordert und einnimmt, der Ratenplan aus der MaBV nichtig wird und somit die Zahlung erst mit Abnahme des Gebäudes (§ 641 BGB ) fällig wird?
Kann es sein, dass ein OLG diese Regelung nicht kennt und diese in einem Urteilsspruch deshalb völlig übersieht?
Muß in Deutschland eine einheitliche Rechtsprechung erfolgen?

Viele Grüße,
Sure

Verbaut?

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8 Antworten
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#1
 Von 
R.M.
Status:
Bachelor
(3893 Beiträge, 2389x hilfreich)

Ich kann nicht alle Fragen beantworten, möchte aber dennoch auf einige Aspekte eingehen:

quote:<hr size=1 noshade>alle Zahlungsvoraussetzungen aus § 3 MaBV genannt werden, z. B. auch dass nach Erhalt der Baugenehmigung 1 Monat vergangen sein muß, bevor die 1. Zahlung fällig wird? <hr size=1 noshade>
Dem Verordnungstext nach muss bei Vorliegen der Baugenehmigung keine Monatsfrist eingehalten werden. Diese ist nur für die Bestätigungen erforderlich, wenn die Baugenehmigung noch nicht vorliegt oder es keiner Baugenehmigung bedarf.

quote:<hr size=1 noshade>Angenommen, das Grundstück kostet 50 TEuro und die Bauleistungen betragen 110 TEuro. Dann würde die 1. Rate nach § 3 MaBV 48 TEuro (= 30%) betragen. Darf diese 1. Rate, die nach Beginn der Erdarbeiten fällig wird, auch auf 53 TEuro lauten, wenn einzelne Raten gemäß Baubeschreibung nicht anfallen und somit gem. § 3 MaBV die %-Sätze auf die übrigen Raten verteilt werden? <hr size=1 noshade>
Ich kann aus dem Verordnungstext nicht erkennen, dass wegfallende Leistungen nur auf die Raten unter Nr. 2 zu verteilen sind. Hätte der Gesetzgeber dies gewollt, würde dies auch so drinstehen. Somit ist die Verteilung der Raten von nicht anfallenden Leistungen auch auf die erste Rate mit zu verteilen. Nach Deinem Rechenbeispiel fallen irgendwo 10 % weg, das könnten z.B. Innenputz und Fliesenarbeiten in Eigenleistung sein.

quote:<hr size=1 noshade>Ist es nicht so, dass bei einem Verstoß gegen § 3 MaBV durch den Bauträger, sprich wenn er Gelder zu früh fordert und einnimmt, der Ratenplan aus der MaBV nichtig wird und somit die Zahlung erst mit Abnahme des Gebäudes (§ 641 BGB ) fällig wird? <hr size=1 noshade>
Meines Wissens nicht. Der Bauträger begeht lediglich eine Ordnungswidrigkeit, die entsprechend mit einem Ordnungsgeld geahndet werden kann. Und der Bauherr hat keine Verpflichtung, die angeforderte Zahlung in voller Höhe und vorzeitig zu zahlen.

quote:<hr size=1 noshade>Kann es sein, dass ein OLG diese Regelung nicht kennt und diese in einem Urteilsspruch deshalb völlig übersieht? <hr size=1 noshade>
Ich glaube kaum, dass ein OLG die MaBV nicht kennt. Nach bisherigen oben geschilderten Sachverhalt ist aber auch kein Fehlverhalten erkennbar.

quote:<hr size=1 noshade>Muß in Deutschland eine einheitliche Rechtsprechung erfolgen? <hr size=1 noshade>
Nein.
Die Richter sind frei und unabhängig und nur an die geltenden Gesetze gebunden. Häufig besteht ein gewisser Auslegungsspielraum, die durchaus bei gleichen Sachverhalten zu unterschiedlichen Urteilen führen können. Selbst an BGH-Entscheidungen ist ein untergeordnetes Gericht nicht gebunden. Es muss halt nur damit rechnen, dass ein zur BGH-Rechtssprechung abweichendes Urteil in der nächsthöheren Instanz kassiert wird.

lg

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#2
 Von 
Sure
Status:
Frischling
(5 Beiträge, 0x hilfreich)

Hallo nochmal,

wenn das Grundstück nur 50 T€ wert ist und bei Erdarbeitenbeginn als 1. Rate weitaus mehr - durch die Umverteilung nichtanfallender %-Sätze - berechnet wird, dann geht der Erwerber in Vorleistung, anstatt der Gewerbetreibende.

Ist die MaBV denn kein Schutzgesetz, dass das gerade verhindern sollte, nachdem gerade im Bauwesen viele Pleiten zu beklagen waren und Häuslebauer somit Geld für nichts bezahlt hatten, weil Ihr Haus nicht damit weitergebaut oder fertiggestellt wurde?

Wie ist in diesem Zusammenhang der § 3 (2) MaBV zu deuten, wenn der Gewerbetreibende nur Raten entsprechend dem Bauablauf entgegennehmen darf?
Ist eine 1. Rate, die weitaus höher als der Grundstückswert ist, zum Beginn der Erdarbeiten dann überhaupt noch gerechtfertigt und gesetzeskonform?


Ich habe ein BGH-Urteil vom 22.03.2007 gefunden, wonach der Ratenzahlungsplan der MaBV tatsächlich bei Verstößen nichtig wird (sieh Urteil VII ZR 268 / 05).

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#3
 Von 
guest123-2223
Status:
Student
(2421 Beiträge, 1221x hilfreich)

--- editiert vom Admin

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#4
 Von 
Sure
Status:
Frischling
(5 Beiträge, 0x hilfreich)

Hallo,

es ist nur eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen.
Ansonsten ist die Zahlung nach § 3 MaBV vereinbart.

Viele Grüße,
Sure

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#5
 Von 
icecycle
Status:
Junior-Partner
(5311 Beiträge, 2030x hilfreich)

"Ist eine 1. Rate, die weitaus höher als der Grundstückswert ist, zum Beginn der Erdarbeiten dann überhaupt noch gerechtfertigt und gesetzeskonform? "

Die Raten sind Mischkalkulation, darin sind sowohl anteiligen Grundstückspreis als auch Bauleistungen enthalten.
Bereits für das Baustelleeinrichten (vor der Erdarbeiten !) fallen Kosten an. Wobei in der angeforderten 1ten Rate die Kosten einiger Bauleistungen eingeschlossen sind.


Warum 33 anstatt 30% für die 1te Rate verlangt wird, liegt womöglich in Rechenfehler. Was steht in Kaufvertrag drin ? Sind die Raten-Zahlen einzeln aufgeführt ? Frage mal den Notar.


" ...gerade im Bauwesen viele Pleiten zu beklagen waren und Häuslebauer somit Geld für nichts bezahlt hatten, weil Ihr Haus nicht damit weitergebaut oder fertiggestellt wurde "

Die Ursachen für Pleiten sind sehr vielfältig. Meistens durch die schlechte Zahlungsmoral der Käufer, > die jetzt überall (auch in Lohnzahlung > Lohndumping !) wie Lauffeuer ausbreitet mit verherrenden Folgen.

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#6
 Von 
guest123-2223
Status:
Student
(2421 Beiträge, 1221x hilfreich)

--- editiert vom Admin

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#7
 Von 
Sure
Status:
Frischling
(5 Beiträge, 0x hilfreich)

Im Notarvertrag sind leider auch Raten genannt, die nicht anfallen z.B. für Heizung, Sanitär etc.
Die erste Rate ist jedoch mit 30% genannt.
Allerdings heißt es im Vertrag, wenn Raten nicht anfallen sind die %-Sätze auf die übrigen Raten zu verteilen.
Für mich sieht es so aus, als ob die %-Sätze auf die Folgeraten und nicht 1. Rate umverteilt werden müßte.

Der Grundstückswert macht 33% aus. In der Rechnung wurde nicht eine 1. Rate gemäß Bauablauf sondern der Grundstückskaufpreis also etwas was nicht separat vertraglich geschuldet ist, gefordert.

Dennoch hat ein Richter am OLG das alles für in Ordnung befunden und mit seinem tollen Rechenwerk (indem er einzelne Leistungen des Bauträgers vergessen hatte) noch eins draufgesetzt und gemeint der Bauträger hätte auch 70 T€ verlangen dürfen. Tja, wo bleibt da der Schutz für Häuslebauer?

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#8
 Von 
icecycle
Status:
Junior-Partner
(5311 Beiträge, 2030x hilfreich)

"Der Grundstückswert macht 33% aus. In der Rechnung wurde nicht eine 1. Rate gemäß Bauablauf sondern der Grundstückskaufpreis also etwas was nicht separat vertraglich geschuldet ist, gefordert."

Also hat der Bauträger nur den vollen Grundstückswert gefordert, und nicht die 1te Rate von den Bauleistungen.
Hätte er die 1te Rate noch dazu gefordert, wäre €.83000,- zu zahlen.
Grundstückswert €.50000,- + 1.Rate Bauleistung 30% v. €.110000,- (€.-33000,-) = €.83000,-

Der Käufer ist durch Auflassungsvormerkung geschützt. Damit kann der Bauträger dieses Grundstück nicht mehr anderweitig verkaufen.
Mit anderen Worten ist das Grundstück des Bauträgers belastet, weshalb er als Ausgleich den Grundstückskaufpreis fordern darf.






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