WEG Stellplatz Widersprüche Baurecht - Grundbuch

Question

Seit 1998 bin ich Wohnungseigentümer in einer Eigentümergemeinschaft eines Mehrfamilienhauses mit 10 Eigentumsparteien. Nach dem Erwerb der Eigentumswohnung vor gut 7 Jahren stellte sich heraus, dass es Unstimmigkeiten zwischen den Planunterlagen der Abgeschlossenheitsbescheinigung des Bauamtes und den im Grundbuch verwahrten Plänen gibt.
Die Ausfertigungen der Abgeschlossenheitsbescheinigung mit den dazugehörigen Planteilen die einen Nachweis für die Zuordnung der Autoabstellplätze zu den Wohnungen beinhalten differieren hierbei erheblich. Die beim städtischen Bauamt verwahrte unveränderte Plankopie zeigt hierbei sämtliche Autoabstellplätze im Hof des Anwesens.
Im Grundbuch wird hingegen die gleiche Planausfertigung zur Abgeschlossenheitsbescheinigung mit Streichungen und einem zusätzlichen Ergänzungsplan verwahrt. Dieser Ergänzungsplan zeigt nun nur noch 3 KFZ-Stellplätze im Hof, und einen KFZ-Stellplatz der zur Straße hin eingetragen ist. Die Landeskordel dieser Urkunde ist aufgelöst, und es ist mittlerweile auch erwiesen und aktenkundig, dass diese Streichungen und Änderungen auf diesen Plänen weder vom städtischen Bauamt noch von der beurkundenden Notarin stammen.
Es existieren in den einigen Wochen darauf erfolgten beurkundeten Kaufverträgen jedoch Zeichnungen die mit dem zuvor genannten geänderten Planunterlagen in Einklang stehen.
Eine Bau-Voranfrage zu der im Grundbuch verwahrten Stellplatzsituation mit dem KFZ-Stellplatz vor dem Haus hatte im Jahr 2000 ergeben, dass der Stellplatz vor dem Haus ist in dieser Form baurechtlich nicht genehmigungsfähig ist.
Eine Planänderung bezüglich der KFZ-Stellplätze wurde durch das Grundbuchamt bisher abgelehnt. Das Grundbuchamt verweist hierbei das bei einer Änderung in die Rechte der anderen Miteigentümern eingegriffen wird.
Wie es dagegen mit meinem Anspruch auf Nutzung meines Sondernutzungsrechtes an einem Stellplatz aussieht, bleibt hierbei jedoch unbeantwortet.
Aus der Teilungserklärung geht eindeutig hervor, dass sich auf dem Grundstück das Wohnhaus mit 10 Wohnungen und Nebenräumen, sowie 6 Garagen und 4 Autoabstellplätze befinden.
Bezüglich der 4 Autoabstellplätze, wird den jeweiligen Wohnungseigentümern ein Nutzungsrecht unter Ausschluss der Bildung von Sondereigentum zugewiesen. Darin werden jedem Eigentümer verbindliche Rechte zugesichert. Im Wortlaut:
„Die Miteigentümer können über ihr Nutzungsrecht an den Ihrer Wohnung zugeordneten Abstellplätzen ebenso verfügen, als ob sie Miteigentümer sind, denen eine Garage in Sondereigentum zugeordnet ist.“
Vor etwa 6 Jahren beschloss die Eigentümergemeinschaft in einfacher Mehrheit den KFZ-Stellplatz auf der Straßenseite herzurichten. Ich hatte diesen Beschluss damals angefochten, da es mir zu diesem Zeitpunkt schon bekannt war, dass der Stellplatz an der im Grundbuch vorgesehenen Stelle baurechtlich seitens der Stadt keine Zustimmung finden würde. Dies beruhte zunächst auf einer mündlichen Auskunft des Bauamtes.
Der Rechtmäßigkeit des Beschlusses der Eigentümergemeinschaft wurde nun endgültig durch Beschluss des OLG bestätigt, da er sich im wesentlichen auf die im Grundbuch verdinglichte Situation bezieht. Der baurechtliche Aspekt, wurde hierbei ausdrücklich ausgeklammert und blieb durch das OLG unbeantwortet.
Auf Grundlage der OLG-Entscheidung wird jetzt von einigen Miteigentümern und seitens der Hausverwaltung angestrebt, mir eine Unterlassungsweisung zu erteilen, in der mir untersagt wird mein Fahrzeug weiterhin im Hof des Anwesens abzustellen.
Und genau diese KFZ-Abstellfläche wurde in den zurückliegenden Jahren in einer gewissen Regelmäßigkeit, sowie auch nach der ablehnenden Beschlussfassung der Eigentümerversammlung, in den zurückliegenden Jahren und Monaten wiederholt durch einen Teil der ablehnenden Miteigentümer oder deren Gäste als Autoabstellplatz genutzt!
Ich bin dem zunächst mit Verweis auf die Teilungserklärung entgegengetreten, die mir – wie jedem anderen Miteigentümer auch - im beschreibenden Teil ausdrücklich ein verfügbares Nutzungsrecht an einem Stellplatz oder einer Garage zubilligt.
Solange dieses Recht in der Teilungserklärung so beschrieben wird, solange bin ich auch nicht gewillt auf einen Autoabstellplatz zu verzichten, zumal man durch die städtische Lage des Anwesens auch auf einen nutzbaren Stellplatz angewiesen ist.
Die Stellfläche im Hof auf der mein Fahrzeug abgestellt ist, bleibt zunächst einmal durch die erteilte Baugenehmigung bzw. Abgeschlossenheitsbescheinigung der Stadt baurechtlich zulässig und genehmigt.
Ich finde es gehört es zu einem ordnungsgemäßen Zustand und Betrieb der Eigentumsanlage, dass das was den jeweiligen Miteigentümern durch die Teilungserklärung verbindlich zugesichert wird auch vorhanden, nutzbar und verfügbar sein muss.
Durch einen solchen Verzicht auf Ausübung eines mir zustehenden Nutzungsrechtes an einem Kfz-Abstellplatz wäre ich als einziger Miteigentümer der WEG unangemessen benachteiligt. Ich denke, dass dies sicher nicht mit den Grundsatzvorgaben und Willen der Teilungserklärung vereinbar sein kann.
Ferner hatte ich der WEG vorgeschlagen mir bis auf Weiteres eine andere nutzbare Kfz-Stellplatzfläche zur Verfügung stellen, da ich in dieser Hinsicht gerne zu einem Kompromiss bereit bin.
Dies wird aber von dem wortführenden Teil der Eigentümergemeinschaft mit Nachdruck abgelehnt.
Letztlich erwarte ich von der Eigentümergemeinschaft ja auch nicht mehr, als das was jedem anderen Miteigentümer nutzbar zur Verfügung steht.
Zu dem hier vorgetragenen Sachverhalt ergeben sich nun doch einige Fragen, und vielleicht kann mir in diesem Forum jemand noch ein paar gute Ratschläge geben, oder kennt ähnlich gelagerte Fälle und deren Ausgang. Ich würde in jedem Fall gerne einen weiteren Rechtsstreit vermeiden und wäre für jeden guten Rat und Hinweis dankbar.
- Kann mir die Eigentümergemeinschaft oder die Hausverwaltung die Nutzung eines zugesicherten Rechtes überhaupt untersagen? (Widerspruch zur Teilungserklärung)
- Hat das Grundbuchamt hier nicht etwas einseitig gehandelt? Auch mir stehen ja wohl auch Rechte zu?
- Ist es letztlich nicht die Aufgabe der Eigentümergemeinschaft dafür zu sorgen, dass die Vorgaben aus der Teilungserklärung auch in baurechtlichem Einklang stehen?
- Hat jemand eine Idee, wie man mit den ablehnenden Miteigentümern vielleicht dennoch zu einem für alle Seiten tragbaren Kompromiss gelangen könnte?

kaschandra · Answer

Hallo Targe

wir sind hier eine sechser reihenhaus Weg und hier habe ich das gleiche chaos :-(
die stellplätze hier waren geplant und auch im grundbuch sowie teilungserklärung genau vor den Hauseingängen...bzw. vor dem Haus.Dies war dann baurechtlich nicht möglich aufgrung von versorgungsleitungen und zu engem durchgangsweg.
Später schaute man sich dann raum für die stellplätze aus und lies diese genehmigen baurechtlich und erstellte diese auch entsprechen.eine änderung im grundbuch gab es darin nicht genau man sagte sich diese erstellten plätze sind die im grundbuch genannten und es gab eine zuweisung nummerische.
soweit so gut es waren 5 nebeneinander liegende und ein entgegengesetzter auf der anderen seite.
alles lief auch gut bis der erste hauseigentümer auf dem trichter kam sich neben seinem haus eine doppelgarage zu errichten und das ohne zustimmung der anderen miteigentümer auf gemeinschaftsgrundstück.Man gin zwar dagegen vor konnte den bau aber nicht stoppen im nachhinein baute er sein haus auch noch nach vorn und hinten weiter aus auch ohne zustimmung auf gemeinschaftseigentum.Somit zerstörte dieser drei stellplätze und nahm zu allem übel auch noch zuzätzliches gemeinschaftseigentum in seinem besitz.:-(

Es gab dann vor 10 jahren eine rechtgültiges urteil zudem zeitpunkt als der besitzer sein haus veräusserte das er alles zurückbauen muss.
was dieser aber nicht tat und der rechtsnachfolger erst recht nicht.

Der rest der eigentümer die geklagt hatten kamen dann auf die idee die restlichen übrigen drei stellplätze sind ihre. habe es mit mehrheit beschlossen nicht einstimmig was notwendig gewesen wäre da einer der eigentümer abwesend war für lange zeit.Entsprechend makierten sie die Plätze und setzten ihre hausnummer drauf.
Alles schön und gut haben es aber nicht im grundbuch eintragen lassen und somot gemeinschaftseigentum in besitz genommen.
Nun haben alle diese eigentümer in der zwischenzeit verkauft eins davon habe ich gekauft.....

zu meinem haus gehört ein stellplatz der nicht mehr vorhanden ist und die Weg nicht bereit ist wieder herzustellen indem man die garagen abreisst und den rückbau vornimmt geschweige sehen die anderen ein das es nicht ihre sonder gemeinschaftsgrundstück ist die sie mit ihren wagen belegen und im grunde jeder diese plätze nutzen darf/kann.
eine vernünftige einigung war nicht möglich.
fast vier jahre habe ich darauf gepocht in jeder versammlung auf abriss der garagen nichts passierte und als ich die schn....voll hatte und mein auto entlich auf das grundstück auf die stellplätze stellte und gleichzeitig klagen einreichte ging es richtig los.

Es gab noch einen v ersuch die fehlenden stellplätze einzurichten womit ich hätte leben können an anderer stelle des grundstücks aber es kam durch einen......von sich überzeugten eigentümer nicht dazu.....im gegenteil dieser meinte es persönlich zu machen und verklagte mich wiederum auf unterlassung nach seiner meinung seinen stellplatz zu belegen.

man wird es nicht gluben in erster instanz bekam er recht obwohl man mir auch zubilligte recht zu haben das es gemeinschaftsgrundstück sei.
Mit der begründung ich sei rechtsnachfolger des verursachers obwohl alle anderen eigentümer auch der der mich verklagte auch rechtsnachfolger davon ist.

Die Lage zur zeit:

Wiedersehen vor dem Berufungsgericht OLG
drei weitere Gerichtsverhandlungen stehen noch an

Wie man sieht so einfach ist es nicht......recht haben und bekommen ein langer dorniger weg

aber ich werde ihn gehen bis zu letzt denn eins darf man nie vergessen es geht um vermögen um eigentum und das sollte man sich nicht einfach wegnehmen lassen.

Denn dafür haben wir auch bezahlt.

lg kaschandra

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