Wie kann man den Wert einer Eigentumswohnung bestimmen?

25. November 2004 Thema abonnieren
 Von 
lex barker
Status:
Frischling
(9 Beiträge, 21x hilfreich)
Wie kann man den Wert einer Eigentumswohnung bestimmen?

hallo liebe forenleser,

nach den tollen erfahrungen hier im forum, möchte ich mich erneut mit einer frage an euch wenden.

-wie kann man den wert einer eigentumswohnung innerhalb eines mehrfamilienhauses (3 separate eigentumswohnungen) grob und ohne gutachter bewerten?
gibt es da ein paar grundformeln, die über das bloße aufteilen der flächen hinausgehen?

für jede information dankbar,
der lex


edit:
der wert des hauses und des grundstücks steht bereits fest.
es geht quasi nur noch um die "verteilung" der unterschiedlich großen und interessanten wohnungen

-- Editiert von lex barker am 25.11.2004 22:24:25

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5 Antworten
Sortierung:
#1
 Von 
Gruwo
Status:
Lehrling
(1286 Beiträge, 181x hilfreich)

Hallo lex,

bei der Verkehrswertermittlung gibt es 3 verschiedene Verfahren:

- Vergleichswertverfahren
- Ertragsertwertverfahren
- Sachwertverfahren

Relativ einfach kommt man über das Vergleichswertverfahren zum Verkehrswert. Die regional tätigen Gutachterausschüsse erstellen anhand der Verkaufsvorfälle der Vergangenheit eine Kaufpreissammlung. Aus dieser Sammlung entsteht dann eine Bodenrichtwertkarte, mit der man den durchschnittlichen Verkaufspreis pro qm ermitteln kann. Diesen Preis multiplizieren Sie mit der Wohnfläche der ETW.

Die Bodenrichtwertkarte finden Sie unter: http://www.gutachterausschuss.de/

Die Karte ist micht überall kostenlos, in meinem Stadt ist je Anfrage eine Gebühr von bei 100,- € bis 150,-- € fällig.

MfG Gruwo

6x Hilfreiche Antwort

#2
 Von 
lex barker
Status:
Frischling
(9 Beiträge, 21x hilfreich)

vielen Dank Gruwo,

der Wert für Haus und Grund steht ja bereits fest. Nun geht es um die Bewertung der einzelnen Wohnungen.
Da kann doch nicht nur die Wohnfläche ausschlag gebend sein,oder?
wie verhält sich denn z.b. die Wohnfläche zur Nutzfläche? Wird eine Wohnung, die den Garten alleine nutzen darf im Verhältnis "verteuert"?
Ich sehe schon, so einfach wie ich es mir erhofft habe, wird es nicht. :)

vielen Dank aber nochmal Gruwo !

21x Hilfreiche Antwort

#3
 Von 
Gruwo
Status:
Lehrling
(1286 Beiträge, 181x hilfreich)

Hallo lex,

aus dem BGH-Urteil vom 2. 7. 2004 - V ZR 213/03 (Methoden zur Verkehrswertermittlung einer Eigentumswohnung)

quote:<hr size=1 noshade>Das von dem Sachverständigen in erster Linie herangezogene und als maßgeblich erachtete Vergleichswertverfahren (§§ 13f. WertV 1988) stellt von seinem Ausgangspunkt her die marktgerechteste Methode der Verkehrswertbestimmung dar (Simon/Kleiber, Schätzung u. Ermittlung von Grundstückswerten, 7. Aufl., [1996], Rdnr. 1. 127; Zimmermann, WertV 1988, § 13 Rdnrn. 1f.). Lässt sich eine aussagekräftige Menge von Vergleichspreisen verlässlich ermitteln, was bei bebauten Grundstücken je nach den Umständen allerdings auf Schwierigkeiten stoßen kann, wird die Vergleichswertmethode in der Literatur nicht nur als die „einfachste“, sondern auch als die „zuverlässigste“ Methode der Wertermittlung angesehen (Kleiber/Simon/Weyers, Verkehrswertermittlung von Grundstücken, 4. Aufl. [2002], Vorb. §§ 13f. WertV Rdnrn. 5f.). Auf dem Markt des Wohnungseigentums steht die Vergleichswertmethode (mit) im Vordergrund, denn dieser Markt orientiert sich nahezu ausschließlich an Quadratmeterpreisen (Euro/m² Wohnfläche) und es besteht im Allgemeinen eine ausreichende Zahl von Vergleichspreisen (Kleiber/Simon/Weyers, Vorb. §§ 13f. WertV Rdnr. 86; Sprengnetter, Grundstücksbewertung VII Kap. 1: Die Bewertung von Wohnungs- u. Teileigentum, 9/1/3/1, zur Ertragswertmethode 9/1/3/16). Dies gilt auch für vermietetes Eigentum, wobei in Fällen, in denen nach Lage und Ausstattung höherwertige Objekte wegen der Vermietung nicht zur Eigennutzung zur Verfügung stehen (Teilmarkt), Preisabschläge in Frage kommen. <hr size=1 noshade>


Der Verkehrswert einer ETW wird i.d.R. über den Vergleichswert - den man der Bodenriichtwertkarte entnehmen kann - ermittelt. Abweichungen werden über Zu-bzw. Abschläge korrigiert. Dazu können auch Sondernutzungsrechte zählen.

Erschreckend einfach, oder?

MfG Gruwo

PS: Befragen Sie 10 Sachverständige nach dem Verkehrswert, erhalten Sie 11 verschiedene werte. ;) Liegen diese "nur" 10% auseinander, ist das schon ein echter Erfolg.

1x Hilfreiche Antwort

#4
 Von 
fix
Status:
Praktikant
(977 Beiträge, 334x hilfreich)

@Gruwo

quote:
Die regional tätigen Gutachterausschüsse erstellen anhand der Verkaufsvorfälle der Vergangenheit eine Kaufpreissammlung. Aus dieser Sammlung entsteht dann eine Bodenrichtwertkarte, mit der man den durchschnittlichen Verkaufspreis pro qm ermitteln kann. Diesen Preis multiplizieren Sie mit der Wohnfläche der ETW.


Boden richtwerte beziehen sich nach meiner Kenntnis stets auf Grund und Boden und nicht auf die Wohnfläche eines Hauses. Beim Einfamilienhaus kommt zum eigentlichen Bodenrichtwert (Grundstücksfläche) immer noch der Wert des Gebäudes hinzu. Wobei ich mich stets frage, wie der Gutachterausschuß aus den Verkaufsverträgen für die gesamten Objekte den eigentlichen Bodenwert herausfiltert.

Wird für Eigentumswohnungen noch irgendein anderer Durchschnittswert pro m² Wohnfläche festgestellt?

Telefonische oder mündliche Auskünfte über den Bodenrichtwert sind beim zuständigen Gutachterausschuß in der Regel (jedenfalls bei uns) kostenlos. Kosten tun nur schriftliche.

-- Editiert von fix am 28.11.2004 13:46:44

1x Hilfreiche Antwort

#5
 Von 
Gruwo
Status:
Lehrling
(1286 Beiträge, 181x hilfreich)

@fix

Vielen Dank für den Hinweis, Sie haben natürlich recht. Ich habe hier die Begriffe falsch verwendet.

Um den Vergleichswert einer ETW zu ermitteln, benötigen man Auskunft aus der Kaufpreissammlung, die eben nicht mit der Bodenrichtwertkarte gleichzusetzen ist. Diese Auskunft ist i.d.R. nicht kostenlos.

Die Kaufpreissammlung differenziert nach der Lage des Grundstücks, Baujahr, Gebäudeart, Zuschnitt und Ausstattung des Sondereigentums, dessen Größe und Lage innerhalb des Objekts und Bodenwert; aus dem o.g. BGH-Urteil vom 2. 7. 2004.

quote:
Wird für Eigentumswohnungen noch irgendein anderer Durchschnittswert pro m² Wohnfläche festgestellt?


Nicht bei der Ermittlung des Verkehrswerts. Ein Bauträger errechnet für die eigene Buchhaltung aber noch die Anschaffungs- und Herstellungskosten, die sich bei der Kalkulation des Verkaufspreises auch als qm-Preis darstellen lassen.

MfG Gruwo

1x Hilfreiche Antwort

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