Wohnung & Garten | Sondernutzungsrecht

15. März 2018 Thema abonnieren
 Von 
so454528-31
Status:
Frischling
(9 Beiträge, 2x hilfreich)
Wohnung & Garten | Sondernutzungsrecht

Sehr geehrte Damen und Herren,

wir möchten die Wohnung des Vaters meiner Freundin samt Garten übernehmen.

Der Garten ist rund 400m² groß, es ist eine Baulast eingetragen und ein Teil des Gartens kein Bauland (geht aus Bebauungsplan hervor). In der ersten Schätzung eines unabhängigen Gutachters lagen Bauplan und Auszug aus dem Baulastenregister nciht vor, deswegen bewertete er das gesamte Grundstück mit einem Bodenwert von >500,00 €.
Nun arbeitet er an einer aktualisierten Fassung, in der das Grundstück wahrscheinlich (oder logischerweise?) letztlich deutlich günstiger bewertet wird.

Nun zur Herausforderung: Der Garten ist geteiltes Eigentum mit einer weiteren Partei, es besteht lediglich ein Sondernutzungsrecht für uns. Wie wirkt sich das auf den Wert des Grundstücks aus? - Die andere Partei ist beispielsweise strikt gegen eine Bebaaung, weshalb der Garten in dieser Konstellation niemals potentielles Bauland ist..

Wie wirkt sich das Sondernutzungsrecht auf die Schätzung aus?

Danke & LG,
Marcel

Verbaut?

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5 Antworten
Sortierung:
#1
 Von 
Start4u
Status:
Schüler
(306 Beiträge, 122x hilfreich)

Zitat:
Wie wirkt sich das Sondernutzungsrecht auf die Schätzung aus?


Antwort: Negativ, der Preis je m2 wird sinken.

Falls diese Antwort nicht ausreicht bitte die Frage konkretisieren. Oder aber einfach auf die nächste Schätzung des Gutachters warten ;o) Hier wird niemand sagen können wie die nächste Schätzung aussehen wird weil das von zu vielen Faktoren abhängt wie Lage, Bundesland, Umfeld, etc.

2x Hilfreiche Antwort

#2
 Von 
spatenklopper
Status:
Gelehrter
(10936 Beiträge, 4250x hilfreich)

Eine grobe Einschätzung kann man sich selbst besorgen.

Suchmaschine: Bodenrichtwert (entsprechendes Bundesland), das hat der Gutachter wohl bereits getan und kommt so auf die > 500€ / m².

Für alles weiterführende müssen die fehlenden Unterlagen her.

Zitat (von so454528-31):
Nun zur Herausforderung:......


Das ist keine Herausforderung, zumindest nicht für einen Gutachter, dem die entsprechenden Unterlagen zur Verfügung gestellt werden.

Zitat (von so454528-31):
Wie wirkt sich das Sondernutzungsrecht auf die Schätzung aus?


Die Schätzung wird deutlich spürbar nach unten korrigiert.

2x Hilfreiche Antwort

#3
 Von 
so454528-31
Status:
Frischling
(9 Beiträge, 2x hilfreich)

Ich bin da vom Denken hin- und hergerissen..

Gehen wir einmal von 2 Parteien mit gleich großen Wohnungen aus, denen somit 50% des Bodenwerts und 50% der Wohnungswerte gehören..

Im Bespiel 400.000 € für das Grundstück, also 200.000 € pro Partei + 100.000 € je Wohnung..

Erhöht das Sondernutzungrecht beim Ertragswertverfahren also den Wert des Grundstücks für uns weil man den Garten ja alleine nutzen darf? Oder senkt es die Kosten weil es Eigentum ist, dass man sich mit jemandem teilt und nicht uneingeschränkt nutzen darf (zB optische Veränderungen)


Danke & LG,

0x Hilfreiche Antwort

#4
 Von 
Lolle
Status:
Bachelor
(3431 Beiträge, 1953x hilfreich)

Zitat (von so454528-31):
Der Garten ist geteiltes Eigentum mit einer weiteren Partei, es besteht lediglich ein Sondernutzungsrecht für uns.
M.E. wirst du nicht nur bei dieser Aussage was durcheinander.
Wenn der Garten tatsächlich "geteiltes" Eigentum wäre, dann gäbe es 2 Stück Garten mit jeweils einer eigenen Flurstücksnummer und dann bräuchte es auch kein Sondernutzungsrecht.
Der Garten scheint als doch wohl ebenso wie die gesamte andere Grundstücksfläche ungeteiltes Gemeinschaftseigentum gemeinsam mit einer weiteren Partei zu sein.

Ob deine Herumdenkerei und Herumrechnerei irgendeinen Sinn macht, kann man anhand deiner Angaben nicht sagen.

Ich vermute mal, es handelt sich bei dem "Garten" bzw. dem Sondernutzungsrecht schlicht um eine Teilfläche des gesamten bebauten Grundstücks mit einer einzigen Flurstücks-Nummer.
Dann ist das Grundstück mitsamt dem Garten eine Einheit, die auch insgesamt zu betrachten und zu bewerten ist.
Nur wenn das Grundstück wirklich außergewöhnlich groß wäre (im Verhältnis zu der im Baugebiet sonst üblichen Grundstücksgröße), wäre evtl. eine Teilfläche nicht mit Baulandpreisen zu bewerten. Beispiel: Grundstücksgröße 1500m² GFZ und GRZ) oder auch die Erschliessung (Strasse, Wasser/Kanal/Strom/Gas/etc).
Im Regelfall beziehen sich die Bodenrichtwerte auf das Gesamtgrundstück und es wird nicht unterschieden in bebaubare Fläche und nicht bebaubare Fläche.

Zitat (von so454528-31):
Erhöht das Sondernutzungrecht beim Ertragswertverfahren also den Wert des Grundstücks für uns weil man den Garten ja alleine nutzen darf? Oder senkt es die Kosten weil es Eigentum ist, dass man sich mit jemandem teilt und nicht uneingeschränkt nutzen darf (zB optische Veränderungen)

Warum ausschließlich Ertragswertverfahren? (sind die Wohnungen vermietet?)
Üblicherweise wird ein Mittelwert zwischen Ertragswert, Sachwert und Vergleichswert (bei ausreichend vergleichbaren Verkaufsfällen) gebildet.
Aber z.B. beim Ertragswert ist davon auszugehen, dass die erzielbare Miete bei einer Wohnung mit 400m² Gartennutzung natürlich höher ist als bei einer Wohnung ohne Garten.
Natürlich senkt der Umstand den Wert der Nutzungsberechtigten Wohnung nicht sondern erhöht ihn, weil die andere Wohnung ja weniger Nutzwert hat als ihr eigentlich nach ihrem Miteigentumsanteil zusteht.

Hier ist z.B. ein Beispiel für eine gesonderte Bewertung eines Sondernutzungsrechts an einer Gartenfläche
http://liegenschaftswerte.de/infos/download/Helbing_SNR_04.pdf

oder hier mit Verhältnissen wie ich sie bei deinem Fall in ähnlicher Form vermute
Link

Zitat (von so454528-31):
Im Bespiel 400.000 € für das Grundstück, also 200.000 € pro Partei + 100.000 € je Wohnung.

also vermutlich 2 Parteien mit je 50% Miteigentumsanteil
die "200.000€ Grundstücksanteil" der "anderen Partei" würden um den Wert des Sondernutzungsrechts der "Sondernutzungsrechtspartei" gemindert
die "200.000€ Grundstücksanteil" der "Sondernutzungsrechtspartei" würden um den Wert des Sondernutzungsrechts höher bewertet
Für euch erhöht sich der Wert also - aber eben nicht so, wie wenn "der Garten" ein separates Grundstück mit eigener Flurstücksnummer wäre. Dass lediglich ein Benutzungsrecht besteht und keine Veränderungen erlaubt sind, wird bei der Bewertung des Sondernutzungsrechts entsprechend berücksichtigt.

Im übrigen muss sich der Gutachter an die Vorschriften der Wertermittlungsverordnung halten und sollte euch die Hintergründe auch entsprechend erklären können.

Signatur:

Es hilft nichts,das Recht auf seiner Seite zu haben.Man muss auch m.d. Justiz rechnen - D Hildebrand

1x Hilfreiche Antwort

#5
 Von 
Paragrafenreiter
Status:
Praktikant
(771 Beiträge, 479x hilfreich)

Also ich würde mir keine allzugroßen Sprünge erwarten. Grob gesagt ermittelt der Gutachter den Wert des gesamten Grundstück und Gebäude. Danach wird es entsprechend der Miteigentumsanteile heruntergebrochen. Für die alleinige Sondernutzungsrecht am Gartenwird es sicherlich eine leichten Aufschlag auf den Wert geben.

0x Hilfreiche Antwort

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