Hallo!
Letztes Jahr habe ich mir eine 2-Zimmer-Eigentumswohnung in einem Mehrfamilienhaus gekauft. Laut Exposé der Maklerin war die Wohnung Baujahr 1985. Laut Grundbuchauszug des Verkäufers und Teilungserklärung stimmte diese Aussage. Im Kaufvertrag gibt es keinerlei Aussagen zum Baujahr. 1/2 Jahr nach Bezahlung der Wohnung und der Courtage der Maklerin bekomme ich zufällig mit, dass das Haus bereits 1972 errichtet wurde und bis zum heutigen Tage auch nur standartisierte Renovierungsarbeiten vorgenommen wurden. Also keine "Entkernung" oder ähnliches, was den Wert der Wohnung vielleicht hätte steigen lassen können. Trotzdem ist das Haus gepflegt. Allerdings habe ich in meiner Wohnung alle Wand- und Bodenbeläge und die Küche (die ebenfalls Bestandteil des Makler-Exposés war)erneuern müssen.
Ich habe nach meinem Eintrag ins Grundbuch herausgefunden, dass es dort bereits ein älteres Blatt gibt, auf dem auch das Baujahr 1972 erscheint. Dies lag mir allerdings nie vor.
Was kann ich nun tun? Für mich kam niemals eine Eigentumswohnung älter als 20 Jahre in Frage. Nun habe ich eine, die über 30 Jahre alt ist....
Lohnt es sich, den Vorbesitzer auf Wertminderung zu verklagen? Oder -falls er nicht darauf eingeht- einen Vertragsrücktritt anzudrohen? (Ehrlicherweise muß ich eingestehen, dass ich sehr ungern dort ausziehen würde, nachdem ich mir so viel Arbeit gemacht habe.) Oder muß ich mich an die Maklerin wenden? Der Vorbesitzer behauptet nämlich, er hätte das Exposé der Maklerin nie zu sehen bekommen...?
Bin etwas hin- und hergerissen. Am liebsten würde ich alles auf sich beruhen lassen, andererseits ist es einfach nicht in Ordnung, dass man so getäuscht wird.
Viele Grüße
-- Editiert von danone72 am 20.04.2006 15:22:07
Wohnungskauf / Täuschung Baujahr
Verbaut?
Verbaut?
Hallo Danone72,
in Bezug auf die Haftung des Maklers habe ich hier ein Urteil für dich:
BGH, Az: III ZR 43/99
.
Für falsche Angaben im Exposé haften der Makler
Ein Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) zwingt die Immobilienmakler dazu, mehr Aufmerksamkeit auf die objektiven Aussagen im Exposé zu richten und sich durch eigene Recherchen über das Objekt kundig zu machen, wenn Zweifel an den Angaben und Auskünften des Verkäufers bestehen. Denn in dem hier zitierten Urteil hat der BGH einem Immobilienerwerber einen Schadenersatz gegen einen Makler zugesprochen. Vermittelt ein Makler einem Immobilienerwerber eine falsche Vorstellung über das zu erwerbende Objekt, haftet er für seine fehlerhaften Angaben. Der Erwerber kann als Ersatz seines Schadens den Betrag verlangen, um den er die Immobilie objektiv zu teuer erworben hat, so der Tenor des Karlsruher Richterspruchs.
Der Makler stehe zu seinem Auftraggeber - dem potenziellen Erwerber einer Immobilie - in einem besonderen Vertrauensverhältnis. Der Makler müsse nicht nur über das aufklären, was unerlässlich sei für den geplanten Immobilienerwerb, sondern er habe darüber hinaus auch bestimmte Auskunftspflichten. Ein Makler darf deshalb keine Informationen über die Immobilie geben, für die es ihm an einer ausreichenden Grundlage fehlt. Desweiteren müsse er bereits gemachte, fehlerhafte Angaben unverzüglich richtig stellen. Im vorliegenden Fall hatten die Erwerber eines Einfamilienhauses dem Exposé des Maklers vertraut, in dem geschrieben stand, dass im Unterge- schoss der Immobilie eine Einliegerwohnung zu realisieren wäre. Die Erwerber besichtigten das Haus, und verhandelten auch mit den Verkäufern über den Preis anschliessend erwarben Sie das Haus für 750.000 Mark. Einen Monat später erfuhren die neuen Eigentümer vom zuständigen Bauamt, dass die Räume im Untergeschoss nicht als Wohnräume genehmigt sind. Sie verlangten deshalb gerichtlich vom Makler Schadensersatz in Höhe von rund 130.000 Mark, die ihnen der BGH auch zusprach.
Ob der Makler in deinem Fall allerdings haftbar gemacht werden kann, ist die Frage, da er sich auch auf die Daten des Grundbuches bezogen hatte....
Vielleicht kann dir noch jemand zur Haftpflicht des Vermieters Angaben machen.
Grüße, Heike
-- Editiert von HeHe am 20.04.2006 15:48:43
da der Makler den Grundbuchauszug auch hatte und hier 1985 vermerkt war und garantiert diese Jahreszahl auch vom Vorbesitzer hatte, kann man dem Makler kein Fehlverhalten vorwerfen. Die meisten Makler geben zu ihrem Exposé eine AGB mit folgendem Zusatz: Etwa so: Die Maklerangaben beruhen sich auf Informationen des Verkäufers. Für die hier gemachten Angaben kann keine Haftung /keine Gewähr übernommen werden.
Also mal bitte das Kleingedruckte durchlesen.
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@
Danone72
Ich habe nach meinem Eintrag ins Grundbuch herausgefunden, dass es dort bereits ein älteres Blatt gibt, auf dem auch das Baujahr 1972 erscheint.
Hallo Danone, nicht verwechseln:
Im Grundbuch wird nur das Grundstück eingetrgen. Es ist dort nicht ersichtlich, ob und wann es bebaut wurde. Auch aus der Teilungserklärung ergibt sich nicht der Baubeginn.
Über Baubeginn kann das Bauamt Auskunft geben.
@Eirene113
Dass sich ein Makler mit dem von dir zitierten Zusatz (Die Maklerangaben beruhen sich auf Informationen des Verkäufers. Für die hier gemachten Angaben kann keine Haftung /keine Gewähr übernommen werden.) vor Ansprüchen schützen will, muss vor Gericht keinen Bestand haben; Papier ist geduldig. In dem von mir kopierten Urteil hat sich der Makler scheinbar auf die Angaben des VK verlassen und damit Pech gehabt:
Ausschnitt Urteil:
Ein Makler darf deshalb keine Informationen über die Immobilie geben, für die es ihm an einer ausreichenden Grundlage fehlt.
Es wurde hier also entschieden, dass er haftbar ist, weil er sich wohl nur auf die Information des VK verlassen hat. Ich denke mal, dass die Klausel über den Haftungsausschluss auch bei allen Maklern gang und gäbe ist und trotzdem nicht vor aller Verantwortung schützt.
Grüße, Heike
@HeHe und Eirene113
Das ist alles richtig.
Aber der Beitrag von meri trifft es auf den Punkt:
Aus dem Grundbuch kann das Baujahr gar nicht entnommen werden. Für das Grundbuchblatt von 1972 wird es auch ein Vorgängerblatt geben.
Das Baujahr kann man nur den Bauunterlagen entnehmen.
Da das Grundbuchblatt 1985 wahrscheinlich geändert worden ist aufgrund der Aufteilung in Eigentumswohnungen, halte das Jahr 1985 als Baujahr für naheliegend.
Nur aufgrund des Umstandes, dass es ein Vorgängerblatt aus dem Jahr 1972 gegeben hat, zuschließen, dass dies das eigentliche Baujahr ist, hat ich für übereilt.
Jedes Grundbuchblatt hat ein Vorgängerblatt.
@Tao:
Es kann auch mehrere Grundbuchblätter geben. Das Grundbuch wurde um 1900 herum angelegt.
Es ist übrigens sehr interessant, wenn man die Gelegenheit hat, in den alten Grundakten zu stöbern.
Die "Alten" hatten eine schöne Schrift, wahrscheinlich noch mit Federkiel geschrieben, aber toll.
--- editiert vom Admin
--- editiert vom Admin
Hallo!
Erstmal herzlichsten Danke für die Antworten! Dieses Forum ist weltklasse! 
Noch ein kleiner Nachsatz: Das Haus ist definitiv Baujahr 1972, habe mich beim Verwalter und bei Miteigentümern erkundigt. In der Teilungserklärung und dem Grundbuchauszug von 1985 gibt es (für mich als Laie) nicht den kleinsten Hinweis auf ein anderes Grundbuchblatt. Und im Kaufvertrag wird leider auch nicht auf das Baujahr verwiesen, sonst wäre ich da ja schon stutzig geworden. Bei einem Beratungstermin beim Anwalt sagte dieser, dass ich gute Chancen habe, den Kaufpreis zu "drücken"...leider hatte ich zum Kaufvertragsdatum noch keinen Rechtschutz...:(
Es gibt zu diesem bzw. zu ähnlichen Fällen einige Urteile. Das en gros ging leider so aus, dass der Makler anscheinend wirklich machen kann, was er will, solange er die Haftung ausschließt. Wo bitte soll man dann noch Daten herbekommen, auf die man sich verlassen kann/sollte...
Gruß
Wo bitte soll man dann noch Daten herbekommen, auf die man sich verlassen kann/sollte
Daten, die einem wichtig sind, sollten im Kaufvertrag aufgeführt werden.
Dann wäre es in diesem Fall offensichtlich, dass eine zugesicherte Eigenschaft fehlt und der Verkäufer könnte sich ebenfalls nicht herausreden.
Ich war ja sooo "blauäugig"... 
Danke für die Infos !!!!
-- Editiert von danone72 am 01.05.2006 17:33:08
Nachschlag:
Klage gegen den Verkäufer wurde abgewiesen.
Nach 1 1/2 Jahren Rechtsstreit (aber nur 3 Gerichtsterminen...) wurde die gegen den Verkäufer eingereichte Klage beim Landgericht abgewiesen. Zu Beginn der Verhandlungen war der Richter deutlich auf meiner Seite. Kurz vor Urteilsverkündung schwenkte er aber komplett um und trug mir die Hauptschuld zu, d.h. ich muß auch die Kosten des Verfahrens tragen. Die Urteilsverkündung ist 5 Seiten lang und echtes Juristendeutsch, die kurze Zusammenfassung daraus: Ich bin schuld; ich hätte mich nochmals beim Bauamt erkundigen müssen, ob das Baujahr stimmt.. 
..was ist denn das für eine "Recht"-sprechung? 
Der Richter glaubte dem Verkäufer, der angab, das Expose der Maklerin nicht zu kennen, obwohl er mind. 2x die Woche bei der Maklerin zu Besuch war, und dies auch zugab. Die Maklerin redete sich raus, dass sie das Baujahr einfach aus der Teilungserklärung übernommen hätte. Also, wer ist hier der Dumme?
Ich kann nur jedem Häusle- und/oder Wohnungskäufer raten:
Nehmt die Makler unbedingt in die Pflicht, was deren Angaben im Expose und in den Verhandlungen angeht. Erkundigt Euch nach Vorgeschichte des Hauses/der Wohnung beim Bauamt. Lasst das Baujahr und alles, was Euch sonst noch sehr wichtig ist, in den Kaufvertrag eintragen, auch wenn der Notar meint, das wäre unüblich. Nicht von diesen Damen und Herren einschüchtern lassen! Das ist Euer gutes Recht...
Recht haben, ist leider nicht gleich Recht bekommen.
Traurig...
--- editiert vom Admin
Würde es jetzt etwas bringen, die Maklerin zu verklagen? Schließlich hat sie ja vor dem Richter ausgesagt, dass sie das Baujahr aus der Teilungserklärung abgeschrieben, und nicht vom Verkäufer erzählt bekommen hat. Da hat sie doch recht fahrlässig gehandelt...?
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