Hallo ihr,
ich bin durch g*** hier beu euch gelandet und hoffe, ihr könnt mir helfen:
Wir haben nun endlich unseren Traum von einer kleinen alten Hofstelle (sprich L-Form, Sacherl) gefunden.
Kauf ist noch nicht getätigt, da wir anscheinend vor einem Berg von Problemen stehen …
Was wir ganz dringend brauchen um überhaupt mit der Renovierung zu beginnen: einen Zaun – wir haben zwei alte Hunde und die sollen einfach in Frieden ihren Lebensabend verbringen können. (Hauptstraße in 50 Meter Entfernung)
Was wir schon immer machen wollten: eigenen Nusslikör herstellen und vermarkten. 
Wir möchten gerne einen kleinen Landwirtschaftsbetrieb gründen, Obstanbau im Nebenerwerb. Die 1 ha Fläche dazu ist derzeit noch verpachtet, können wir aber ab nächstem Frühjahr benutzen.
So, unser Plan ist jetzt folgender:
wir möchten bis zum nächsten Jahr schon mal gut 100 Pflanzen in Töpfen/Eimern heranwachsen lassen und dann in`s Freiland setzen.
Wir haben auch schon einen Gründerplan, Rentabilitätsrechnung usw. – sieht von daher ganz positiv aus.
Was wir aber jetzt, bevor wir umziehen/einziehen/loslegen unbedingt brauchen ist eben ein Zaun.
Wir würden den Zaun jetzt nicht um die ganze Hofstelle ziehen, sondern nur von drei Seiten, an einer Seite ist dann das Gebäude als Begrenzung.
Sind dann insgesamt ca. 120 Meter Zaun (1 x 30 Meter, 1 x 25 Meter und 1 x 60 Meter).
In dieser umzäunten Fläche würden dann vorerst unsere Nusssträucher in den Töpfen stehen. Zaun wg. Wildverbiss sollte wohl an sich kein Problem darstellen. Nur in dieser umzäunten Fläche wäre auch unser „privater" Garten. (Die reine Grünfläche wäre aber zusammengerechnet nur ca. 800 qm, da die Gebäude schon sehr viel Platz wegnehmen.)
Könnten wir da Probleme bekommen?
Wir möchten auf einer Seite einen Holzstaketenzaun aus Kastanie, da dieser einfach optisch besser dazu passt. Uns ist es schon auch wichtig, dass sich keiner daran stört, dass der Zaun nicht in die Landschaft passen würde.
An den anderen Seiten würden wir dann einen üblichen Wildschutzzaun in 1,50 Meter Höhe verwenden – auch aus Kostengründen.
Könnten wir da Ärger bekommen?
Landwirtschaftliche Gewinnerzielungsabsicht ist ja gegeben. Und wir meinen das auch wirklich Ernst und wollen einen Teil unseres Einkommens daraus erzielen - von irgendwas müssen wir ja auch leben …
Im total veralteten Flächennutzungsplan ist das ganze Gebiet immer noch als landwirtschaftliche Fläche deklariert. Wir „müssen" quasi fast Landwirtschaft betreiben ...
Wir sind in Bayern im Aussenbereich und da sind offene, sockellose Einfriedungen für „privilegierte" landwirtschaftliche Betriebe eigentlich erlaubt.
Nur würde ein Landwirt dann gleich soviel Zaun machen … ?
evtl. „Gegner" könnten ja auch argumentieren, man könnte nur ein kleines Gehege einzäunnen und da die Pflanzen zum Schutz vor Wildverbiss reinstellen.
"Schlafende Hunde" möchten wir eigentlich nicht wecken uns aber bestmöglich informieren, dass unser Vorhaben auch okay ist.
In ein paar hundert Meter Entfernung steht z.B. ein Haus mit Zaun und großen fest eingezäunten Weideflächen für deren Pferde – und das ist kein landwirtschaftlicher Betrieb, sondern einfach nur Hobbypferdehalter.
Vielleicht könnt ihr mir ein paar Tipps geben??
Danke schon mal!
Und sorry für den langen Text!
Viele Grüße
Dani
Zaun im Aussenbereich Bayern, Nebenerwerbslandwirtschaft gründen
Verbaut?
Verbaut?
Auch ein sehr alter Flächennutzungsplan ist solange weiter gültig bis er durch einen neuen ersetzt wird - sehr oft erfolgen mit den Jahren/Jahrzehnten immer nur Änderungen ("Fortschreibungen" ), die auf dem vorhandenen Flächennutzungsplan aufbauen. Das kann zwar mit der Zeit recht unübersichtlich werden, ändert aber nichts an der Gültigkeit.Zitat :Im total veralteten Flächennutzungsplan ist das ganze Gebiet immer noch als landwirtschaftliche Fläche deklariert. Wir „müssen" quasi fast Landwirtschaft betreiben ...
Und mit "quasi" fast Landwirtschaft wird das wahrscheinlich nicht getan sein.
Im Außenbereich herrscht grundsätzlich Bauverbot, d.h. jede Bebauung und jede andere Nutzung (als die privilegierte Nutzung) beruht auf einer Ausnahme-/Sonderregelung.
Man kann da eigentlich nur raten, schon vor dem Kauf verbindlich mit dem zuständigen Bauamt abzuklären, ob der eigene Nutzungswunsch auf dem infragekommenden Grundstück im Außenbereich auch tatsächlich realisierbar ist.
Für eure Abklärung sollte euch der derzeitige Eigentümer die Baugenehmigung für sämtliche Bestandsgebäude vorweisen können und ihr solltet darauf achten auf welchen Nutzungszweck sich die Bau-/Nutzungsgenehmigung bezieht.
Selbst wenn die "Hunde"
aktuell gerade schlafen, wird eine unzulässige Nutzung mit Sicherheit eher früher als später auffallen und letztendlich bringt es nichts, wenn man dann ein Grundstück am Bein hat, das man nicht nutzen kann - abgesehen davon, dass dann ja auch der Renovierungsaufwand dann völlig vergeblich war und man ggf. sogar seine Veränderungen wieder zurückbauen muss.Umfassende Sanierungen (Renovierungen) gelten hier übrigens als Neuerrichtung und sind baugenehmigungspflichtig. Schau vielleicht hier mal eine stark vereinfachte Erklärung:
https://www.verband-wohneigentum.de/bv/on209726
Zitat :"Schlafende Hunde" möchten wir eigentlich nicht wecken uns aber bestmöglich informieren, dass unser Vorhaben auch okay ist.
Dann wäre ein Fachmann (Architekt, Fachanwalt für Baurecht) zu empfehlen, welcher die regionalen Gegebenheiten / Eigenarten kennt.
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Danke euch! Nun sind wir wieder auf dem Boden der Tatsachen angelangt ... 
Was mich aber noch interessieren würde, besteht überhaupt eine Aussicht auf Änderung des Flächennutzungsplans?
Wg. einer alten Hofstelle wird dieser doch nicht geändert werden? Auch wenn dort schon Jahrzehnte keine Landwirtschaft mehr betrieben wird - wurde zuletzt auch "nur" bewohnt.
Wie könnte man argumentieren, dass dort ein Zaun errichtet werden kann? 
(Das dieser in die Landschaft passt und den Naturschutz nicht beeinträchtigt ist uns ja selber wichtig.)
Gibt es sowas wie eine "Befreiung" vom Flächennutzunsgplan?
Ein Außenbereichssatzung kommt wg. nur einem Wohngebäude wohl nicht in Frage?
Ich komm immer wieder auf den Punkt: solange öffentliche Belange entgegen stehen geht sich da nichts ...
Und landwirtschaftliche Fläche im Nutzungsplan ist wohl ein öffentliches Belang und spricht dagegen.
Was mich jetzt wirklich sehr interessieren würde: wie haben das andere Leute gemacht, die ein Haus mitten in die Landschaft stellen und das ganze dann noch rundherum einzäunen. Hab mich bei so Prunkbauten schon öfters gefragt, ob da nicht mit zweierlei Maß gemessen wird ...
Und wg. unseren Renovierungsarbeiten, da ist nichts umfangreiches/äußerlich sichtbares geplant. Hauptsächlich nur neue Leitungen und Böden. Fenster sind soweit noch in Ordnung.
Und wg. unserer geplanten "Landwirtschaft": das haben wir wirklich vor.
Wir wollen das ernsthaft betreiben und dadurch auch was verdienen.
Einen schönen Tag und viele Grüße
Dani
Zitat :wie haben das andere Leute gemacht, die ein Haus mitten in die Landschaft stellen und das ganze dann noch rundherum einzäunen.
4 Möglichkeiten:
A) Bestandsschutz
B) Die sind in der richtigen Partei, dem richtigen Golf-, Tennis-, Jagdverein, ... sitzen mit den Verantworlichen öfter in der Kniepe und lassen sieimmer shcön beim Skat gewinnen ...
C) die machen einfach
D) haben eine Lücke in den für das Grundstück gültigen Bestimmungen gefunden
Die Frage darf nicht nur dem Zaun gelten. Schon beim Hof ist die Frage, ob er nur als landwirtschaftlicher Betrieb genehmigt ist und ob sichergestellt ist, dass Ihr auch wirklich als nachhaltig arbeitende landwirtschaftlicher Betrieb geltet. Nicht dass alles als im Außenbereich nicht zulässige Wohnnutzung eingeordnet wird und Ihr kauft den Hof umsonst. Nur weil dort schon lange keine Landwirtschaft mehr betrieben wurde, heißt das ja nicht, dass das Wohnen dort legal geworden ist.
Letztendlich gibt es aus meiner Sicht nur einen sinnvollen Weg: mit der Planung zur zuständigen Bauaufsicht gehen und abklären, was geht. Und dabei begründen, warum der Zaun aus betrieblicher Sicht sein muss. Die Hunde sollte man nicht erwähnen.
Nochmal ein ganz dickes Dankeschön an euch!
Dann werden wir wohl die zuständigen Ämter kontaktieren. Vitamin B in Form von Beziehungen haben wir leider nicht ...
Zitat :Vitamin B in Form von Beziehungen haben wir leider nicht ...
Nö, aber der Fachmann welcher die regionalen Gegebenheiten / Eigenarten kennt, der könnte durchaus darüber verfügen...
Sorry, aber jetzt hab ich doch nochmal ne Frage.
Hab heute schon sämtliche Register durchgewälzt. Aber ich find in unserer Gegend einfach keinen Fachanwalt für Baurecht. Das sind immer nur "normale" Rechtsanwälte mit Erbrecht, Familienrecht usw., zwei davon haben auch die Bezeichnung Baurecht dabei.
Tut es so ein Anwalt auch? Oder wäre dieser damit heillos überfordert? (Durch die ganzen Gesetzestexte hab ich mich ja schon selber gewälzt, wir bräuchten quasi ein "Hintertürchen").
Ich würde für die Fragestellung auch keinen Anwalt, sondern einen Architekten einschalten.
Mal bei der zuständigen Architektenkammer nachfragen, welcher Architekt denn für die Bearbeitung so einer Fragestellung geeignet wäre.
-- Editiert von hh am 27.02.2018 17:53
Jesses > bloss kein Geld zum Anwalt tragen > natürlich ist der richtige Fachmann ein Architekt 
Das Thema heisst zwar Baurecht, aber es ist Aufgabengebiet des Architekten sich damit auszukennen.
Den Anwalt braucht es nur, wenn ihr versuchen wolltet z.B. gegen einen negativen Bescheid der Baubehörde mit Rechtsmitteln vorzugehen.
Hier sind z.B. die Architektenkammern der Bundesländer aufgelistet und einen Direktlink gibt es jeweils auch dazu
http://www.architektenkammern.net/
Evtl. Ausschau halten nach einem Architekten, der sich auf "Bauen im Bestand" spezialisiert hat und bevorzugt jemanden "vom Ort" mit gutem Draht zu Gemeinde und Genehmigungsbehörde.
Viele Gemeinden haben auch Bürgersprechstunden, wo Bauherren einfach mal vorbeikommen können um ihre Fragen zu stellen.
Mit "Hintertürchen" ist im Außenbereich m.E. nichts zu machen.
Die Nutzung muss schlicht "nur" erlaubt (privilegiert) sein - ansonsten kann und darf sie nicht genehmigt werden. Gerade auf dem Amt will schliesslich niemand einen Fehler machen, für den er ggf. den Kopf hinhalten muss.
Bei uns ist z.B. die Gemeinde eigentlich recht offen für Nachnutzungen von ehemaligen "Aussiedler-Höfen" oder "Resthöfen" wo die alten Landwirte halt inzwischen einfach zu alt geworden sind. Dass die ggf. noch erlaubt dort wohnen dürfen, das läuft unter dem eher selten zutreffenden "Bestandsschutz" - und der ist hier darin begründet, dass die frühere Nutzung dieser Personen "privilegiert" war.
Die Gemeinde ist allerdings nicht Genehmigungsbehörde sondern die obere Baubehörde/Landkreisbauamt. Möglicherweise gelingt es gemeinsam mit der Gemeinde die Genehmigungsstelle auf dem Kreisbauamt zu überzeugen.
Wie man da am besten herangeht, das sollte aber der Architekt wissen - schliesslich hat der ständig mit Gemeinde und Genehmigungsbehörde zu tun.
Und wenn das nicht deutlich genug war:
Ich würde mit der Fragestellung zwar jetzt nicht direkt bei der eigentlichen Genehmigungsbehörde (Kreisbauamt) aufschlagen, sondern besser mit der Gemeinde direkt sprechen > wer hat da bis wann zuletzt gewohnt und warum war das erlaubt? wie stehen meine Chancen für meine Nutzungswünsche?
Die "Schlafenden" zu wecken ist hier nicht das eigentliche Risiko, denn es würde eine Änderung 1) des Eigentümers 2) des Nutzers 3) der Art der Nutzung stattfinden. Also wäre zwingend ein Nutzungsänderungsantrag erforderlich.
Mit einer illegalen Nutzung würdet ihr ein sehr sehr großes finanzielles Risiko eingehen und ganz gewiss würden die Veränderungen recht bald mal jemandem auffallen. Das Kreisbauamt kann (und muss) in dem Fall dann eine Nutzungsuntersagung aussprechen.
Ist das Grundstück denn "öffentlich erschlossen" > d.h. Straßenanbindung, Anschlüsse/Anschlussmöglichkeiten für Wasser-/Abwasser, Strom, Telekommunikation vorhanden?
Danke! Danke!
Ja, das Grundstück/Haus ist erschlossen.
Es war bis vor kurzem auch noch bewohnt.
Es ist jetzt auch nicht so eine große Resthofstelle, sondern einfach ein (ca. 100 Jahre altes) Wohnhaus mit angebautem Stallgebäude.
Ich dachte mir immer wenn etwas "privilegiert" ist, also quasi wenn man Landwirtschaft betreibt (also ernsthaft mit Gewinnerzielungsabsicht usw.) braucht man keine Genehmigung.
Das ganz große Problem an der Sache ist, wir haben einfach nicht soviel Zeit. Wir sitzen hier auf gepackten Koffern und müssen aus unserer derzeitigen Bleibe in den nächsten zwei Monaten raus ....
Könnte noch klappen mit Haus kaufen, umziehen, aber vorher noch die ganzen behördlichen Mühlen – die ja meist sehr langsam machen – wird echt knapp.
Muss man für ein solches Wohnhaus, welches ja zuletzt bewohnt wurde, wirklich eine Nutzungsänderung beantragen?
Man will ja nur wieder dort wohnen und die umliegenden landwirtschaftlichen Flächen als solche nutzen.
Die Frage, ob wirklich eine Nutzungsänderung beantragt werden muss, kann nur durch den Blick in die Bauakte und die Baugenehmigung des Hauses beantwortet werden. Ist es als Wohnhaus zu einem landwirtschaftlichen Betrieb genehmigt worden oder als normales Wohnhaus? Trifft der erste Fall zu, wird die zweite Frage zu, ob das was Sie vorhaben, als privilegierte Landwirtschaft zählt. Landwirtschaft im Nebenerwerb ist okay, aber sie muss nachhaltig sein. Auskünfte hierzu gibt auch das Landwirtschaftsamt. Ist es ein ehem. landwirtschaftliches Wohnhaus, kommt auch eine privilegierte Nutzungsänderung zu normalem Wohnen in Frage, falls Ihre Nusslikör-Überlegungen nicht als Landwirtschaft eingeordnet werden. Aber das ist dann schon kniffligeres Baurecht und braucht einen Bauantrag. Und der Zaun könnte schwierig werden.
Vielen Dank nochmal!
Jetzt hab ich aber doch noch eine Frage:
wer entscheidet, ob unser landwirtschaftliches Vorhaben privilegiert ist?
Das Landwirtschaftsamt, die Gemeinde, das Bauamt/Landratsamt?
Nachhaltigkeit ist insofern gegeben, dass wir schon vorhaben (kleine Nussplantage, herstellen von Likör) die nächsten 20 Jahre zu betreiben. Dann sind wir Mitte 60 und könnten wohl in Rente gehen, bzw. gerade wenn mann Rentner ist, ist es sicher nicht schlecht sich noch was dazu verdienen zu können.
-- Editiert von Dani_We am 28.02.2018 09:19
Wer für die Entscheidung zuständig ist, hängt von der Verwaltungsstruktur und den Zuständigkeiten bei Ihnen am Ort ab. Üblich wäre es, wenn das Landwirtschaftsamt feststellt, ob es sich um einen landwirtschaftlichen Betrieb (der zu unterscheiden ist von der "Hobbylandwirtschaft") handelt oder nicht. Ist ein Bauantrag erforderlich, nimmt dies das Bauamt als Grundlage für die Einstufung der Privilegierung.
Die Frage ist auch nicht, ob man damit ein Zubrot verdient, sondern es muss sich um einen objektiv betrachteten nachhaltigen, landwirtschaftlichen Betrieb handeln. Die Sicht auf 20 Jahre reicht da nicht.
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