Zwangsversteigerung - was ist mit einem bestehendem Mietvertrag?

20. Juni 2004 Thema abonnieren
 Von 
sika0304
Status:
Schlichter
(7944 Beiträge, 2925x hilfreich)
Zwangsversteigerung - was ist mit einem bestehendem Mietvertrag?

Wenn eine Wohnung zwangsversteigert wird, was ist mit einem bestehendem Mietvertrag? Wann kann dieser gekündigt werden?
Übernimmt der Erwerber eventuell ausstehende Wohngeldzahlungen(Hausgeld) in diesem Jahr, da ja der Wirtschaftsplan erst 2005 für 2004 als "gültig" abgestimmt wird und daraus eventuell noch Kosten offen sind.

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5 Antworten
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#1
 Von 
guest123-57
Status:
Lehrling
(1131 Beiträge, 272x hilfreich)

Der Ersteigerer einer vermieteten ETW hat gegenüber dem Mieter (nicht gegenüber dem Schuldner) formal ein Sonderkündigungsrecht nach dem ZVG (Zwangsversteigerungsgesetz), das zum ersten Termin nach Zuschlagserteilung wahrgenommen werden kann. Für Wohnaum greift aber das praktisch nicht, da Eigenbedarf ausscheidet und er nur begründet kündigen kann.
Grundsätzlich übernimmt der Ersteigerer Gemeinschaftskosten erst ab Zuschlag. Eine Ausnahme kann es dann geben, wenn der Verwalter seine Zustimmung zur ZV (kann in der Teilungserklärung Voraussetzung sein) von insofern abgeänderten Versteigerungsbedingungen abhängig macht.
Da die Gemeinschaft gesamtschuldnerisch für ausgefallene Wohngeldzahlungen einzelner Eigentümer haftet, kann sich durch eine Umlegung dieser ausgefallenen Kosten eine indirekte Mehrbelastung ergeben.

Wolfgang

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#2
 Von 
sika0304
Status:
Schlichter
(7944 Beiträge, 2925x hilfreich)

Hallo Wolfgang,
mir gefallen Ihre Beiträge immer sehr gut, da sie oft sehr pragmatisch sind.
Da wir beim Thema Zwangsversteigerung sind:
Fall: Firma besitzt 3 Wohnungen in der Anlage, meldet Insolvenz an. Insolvenzverwalter zahlt 1 Rate einer Sonderumlage (und Wohngeld). Da 2 Wohnungen unvermietet sind, gibt IV die Wohnung wieder zurück an die Firma.
Vor der Anmeldung zur Insolvenz hatten wir bereits Versteigerungstermin vor Gericht (der dann wegen der Insolvenz gestoppt wurde). Lebt jetzt unser Titel auf Versteigerung wieder auf? Es gibt außerdem einen Makler, der die Wohnung vermietet/verkaufen soll (der wohl von der Firma eingeschaltet wurde), Sind die Verträge, die dort abgeschlossen werden überhaupt gültig? Die Schulden der Firma an Wohngeld bestehen ja immer noch (was ist wenn die Wohnung verkauft wird?
Ziemlich verzwickt diese Sache, da hier Zwangversteigerung, Insolvenz und Sonderumlage zusammenstoßen (von den Klagen gegen die Beschlüsse der Instandsetzung incl. Sonderumlage gar nicht zu sprechen).
Danke für die Antwort.

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#3
 Von 
guest123-57
Status:
Lehrling
(1131 Beiträge, 272x hilfreich)

Ach, da gibt es kompliziertere Sachen. Könnte ja noch Zwangsverwaltung dazukommen.
Also der IV gibt sie nur frei, wenn daraus kein wirtschaftlicher Erfolg zu erzielen ist, d.h. weder Mieteinnahmen noch ein Überschuß bei einer Verwertung (d.h. hohe Bankverpflichtungen).
Nach dieser Freigabe setzt sich das Zwangsversteigerungsverfahren fort und nun ist natürlich die Frage, was diesbezüglich die Teilungserklärung vorsieht, d.h. wie stark die Rechte des Verwalters sind, hier bezüglich der Wohngeldrückstände Weichenstellungen vornehmen zu können.

Und da unterscheiden sich gute und schlechte Teilungserklärungen und gute und schlechte Verwalter.

Wolfgang

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"Wirtschafts-Consult Gesundheitsberufe "

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#4
 Von 
sika0304
Status:
Schlichter
(7944 Beiträge, 2925x hilfreich)

Aber wie ist es mit dem eingeschalteten Makler? Sind Verträge (Miete) gültig, die er unterschreibt? Kann ja sein, dass die Firma uns aus Jux und Dollerei "interessante" Mieter reinsetzt.
Der Zwangsversteigerungstermin steht bereits (in der Sache halten wir Kontakt mit unserem Anwalt).
Unsere WEG wurde 1967 begründet. In den Teilungserklärungen fehlt sicherlich daher einiges. Bei uns muss z.B. der Verwalter einem Verkauf nicht zustimmen. Leider haben wir auch keine Gemeinschaftsordnung und im nachhinein noch eine zu bekommen ist bei über 50 WEG schier unmöglich.

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#5
 Von 
guest123-57
Status:
Lehrling
(1131 Beiträge, 272x hilfreich)

Das Recht des (Noch)-Eigentümers, Mietverträge abzuschließen, ist bis zu einem evtl. Zuschlag im Zwangsversteigerungsverfahren nicht beschränkt. Insofern hat auch die WEG keine Möglichkeit, dies zu verhindern.
Die Gefahr, daß hier ein unliebsamer Mieter reingesetzt wird, ist hier relativ groß. Dies könnte nur durch eine parallel zum Zwangsversteigerungsverfahren zu beantragende Zwangsverwaltung verhindert werden. Da es aber Aufgabe des Zwangsverwalters ist, schnell Ertrag zu holen, erreicht man unter Umständen das Gegenteil, indem der Zwangsverwalter extensiv temporär vermietet, z.B. an Asylanten.

Wolfgang

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