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unseriöse Hausverwaltung

 Von 
rudenz
Status:
Frischling
(12 Beiträge, 1x hilfreich)
unseriöse Hausverwaltung

Guten Tag,

seit 12 Jahren bin ich glücklicher Eigentümer einer Wohnung, die nach meinem Umzug fast 400 km von meinem aktuellen Wohnort entfernt liegt. Da es in der Vergangenheit mit den Mietern und auch mit der Verwaltung kaum Probleme gab, habe ich die Eigentümerversammlungen nicht besucht, die Protokolle - soweit sie verschickt wurden - durchgelesen und keine Besonderheiten feststellen können. Die Anlage mit 9 Wohnungen wurde 1994 gebaut. Größere Aufwendungen sind bisher nicht angefallen.

Bei der Abrechung des vergangenen Jahres wurde eine Entnahme von 2.000 Euro von der Instandhaltungsrücklage auf das laufende Konto verzeichnet, um einen Spielraum für anfallende Rechnungen zu schaffen. Die monatlichen Raten zur Instandhaltungsrücklage aus dem Jahr 2005 wurden am 06.12.2006 auf das Rücklagenkonto gebucht. Im Wirtschaftsplan 2007 ist eine Position Energiebevorratung von 2.000 Euro aufgeführt - bei einer Gasheizung. In der Tagesordnung für die Eigentümerversammlung ist kein Hinweis auf diesen Betrag. Korrekturen zur Abrechnung werden nachgereicht.

Fragen zum Wirtschaftsplan und zur Abrechnung werden mit einem Hinweis auf die vergangenen Eigentümerversammlungen abgewehrt. Statt Antworten auf die Fragen erhalte ich eine Rechnung für Reinigungsarbeiten, die durch den Aus- bzw. Einzug meiner Mieter veranlaßt wurden - nach fast drei Monaten.

Die anderen Eigentümer sind alles ältere Herrschaften, die scheinbar allem zustimmen. Die Beschlüsse werden alle einstimmig gefaßt. Auch die Kassenprüfer hatte nichts zu beanstanden.

Trotzdem habe ich allmählich Zweifel an der Korrektheit der Abrechnung und an der Seriosität der Hausverwaltung.

Gibt es die Möglichkeit die Arbeit der Hausverwaltung durch eine unabhängige Institution prüfen zu lassen? Wie stehen die Chancen den Verwaltervertrag dieser Hausverwaltung zu kündigen?

Vielen Dank im voraus.

Viele Grüße

Karl.

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Nicht genau ihre Frage? Wir haben weitere Antworten zum Thema
Abrechnung Eigentümer ETV


13 Antworten
Sortierung:
#1
 Von 
Heinz-J.
Status:
Schüler
(395 Beiträge, 55x hilfreich)

Ich habe in einem ähnlichen Fall die Wohnung verkauft,"gegen einen Misthaufen kann man nicht an...."

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#2
 Von 
Steffen Pohl
Status:
Frischling
(25 Beiträge, 1x hilfreich)

Hallo Karl,

Du magst mit vielem Recht haben, aber ich verstehe nicht, dass Du nicht ein mal die Zeit gefunden hast, die ETV zu besuchen. Dafür aber jetzt der Verwaltung Vorwürfe machst. Ich selbst kenne auch solche Eigentümer, die nur alle Jahre mal zur ETV kommen und dann den "Dicken" machen. Auch wenn die Wohnung 400 km weg ist, solltest Du mal zu einer ETV gehen, denn Eigentum verpflichtet. Nicht nur die Mieteinnahmen sehen.

Gruß
Steffen

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#3
 Von 
rudenz
Status:
Frischling
(12 Beiträge, 1x hilfreich)

Hallo Steffen,

natürlich sollte ein verantwortungsbewußter Eigentümer an der einmal jährlich stattfindenden ETV aktiv teilnehmen - nicht nur aufgrund des grundgesetztlich verankerten Forderung: Eigentum verpflichtet.

Aber in erster Linie möchte ich zufriedene Mieter, die dann langfristig in der Wohnung bleiben und damit auch langfristig Miete zahlen. Was zwischen der Hausverwaltung und Eigentümern stattfindet, ist nur ein Beiwerk, ein nüchternes Vertragsverhältnis geben: sachlich, professionel und kompetent. Auch liegt es mir fern die ETV als Podium für eine Selbstinszenierung zu nutzen.

Anfang des Jahres habe ich bei einem Besuch in der Stadt einen Bekannten aus alten Schultagen getroffen, der meinte, dass diese Hausverwaltung versucht, mit sehr geringem Einsatz den maximalen Ertrag erreichen will, das Minimalmaximal-Prinzip, das irgendwann einmal zu ungeplantem Handeln führt. Mir scheint, dass wir das gerade erleben.

Die Konsequenz, die Wohnung zu verkaufen, ist natürlich auch eine Option für die längerfristige Zukunft, was mir natürlich etwas widerstrebt. Kurzfristig bleibt mir wohl nichts anderes übrig als die ETVs zu besuchen und wahrscheinlich auch heftig zu streiten.

Vielen Dank für deinen Beitrag.

Viele Grüße

Karl.

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#4
 Von 
sika0304
Status:
Schlichter
(7946 Beiträge, 2734x hilfreich)

Als Eigentümer hast du das Recht alle die Anlage betreffenden Unterlagen beim Verwalter einzusehen, denn diese gehören der WEG und nicht dem Verwalter.
Wenn du keine vernünftigen Argumente bringst, wirst du keine Mehrheit zusammenbekommen, wenn es das nächstemal heißt "der Verwaltervertrag soll verlängert werden" - also um das zu verhindern, meine ich.
Zum Thema Verwalter findest du hier diverse Diskussionsbeiträge.

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#5
 Von 
guest123-956
Status:
Beginner
(53 Beiträge, 20x hilfreich)

--- editiert vom Admin

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#6
 Von 
guest123-956
Status:
Beginner
(53 Beiträge, 20x hilfreich)

--- editiert vom Admin

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#7
 Von 
sika0304
Status:
Schlichter
(7946 Beiträge, 2734x hilfreich)

Hallo Jenny,
wo steht denn bitte schön im WEG-Gesetz, dass der Verwalter verpflichtet ist, die von Eigentümern gewünschten Punkte auf die TOP zu setzen.
Da er für die Einladung verantwortlich ist, erstellt er auch die TOPs. Allerdings wäre ein Verwalter schon komisch, wenn er einen von einem Eigentümer gewünschten TOP nicht mit drauf nimmt aber verpflichtet ist er dazu nicht.
Eine Frage an den Poster: Ist der Verwalter der Eigentümergemeinschaft auch gleichzeitig der Verwalter für die Mieter (ist doch, soweit mir bekannt, verboten, müssen unterschiedliche Unternehmen sein).
Auch das Thema Umzugskostenpauschale wäre eine Untersuchung wert - auf welcher Grundlage wird die gezahlt?
Denn normalerweise geht der Mietvertrag nur den Eigentümer etwas an und auch die Mieter.

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#8
 Von 
guest123-956
Status:
Beginner
(53 Beiträge, 20x hilfreich)

--- editiert vom Admin

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#9
 Von 
sika0304
Status:
Schlichter
(7946 Beiträge, 2734x hilfreich)

Man kann immer klagen, wenn einem etwas nicht passt, aber trotzdem ist der Verwalter nicht verpflichtet, TOPs aufzunehmen. Ob er damit gegen seine Pflichten verstößt, wird immer ggf. ein angerufenes Gericht entscheiden. Dazu gehört bei einer Abberufung oder einer fristlosen Kündigung sicher auch die Angabe der Gründe.
Wenn der Verwalter aber z.B. "Wechsel der Gartenbaufirma" nicht draufnimmt, dann denke ich, wird kein Gericht ihn deswegen seines Amtes entheben.
Wir haben allerdings schon ohne Probleme auf der TOP gehabt "Fristlose Kündigung" auch durch den Hausverwalter eingeladen. Kommt immer auf den Fall drauf an.

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#10
 Von 
guest123-956
Status:
Beginner
(53 Beiträge, 20x hilfreich)

--- editiert vom Admin

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#11
 Von 
Lernender
Status:
Schüler
(198 Beiträge, 33x hilfreich)

Auf der Seite

http://dittmann-wohnungsverwalter.de/index.php?option=com_letterman&task=view&Itemid=105&id=17

steht im unteren Drittel:

Zitat:
"Anspruch des einzelnen Eigentümers auf Aufnahme von Tagesordnungspunkten
1. Anspruch des einzelnen Eigentümers auf Aufnahme von Tagesordnungspunkten
2. Bestandskraft von Eigentümerbeschlüssen nach Anfechtungszurückweisung
1. Jeder einzelne Eigentümer kann gem. § 21 Abs. 4 WEG vom Verwalter die Aufnahme bestimmter
Punkte auf die Tagesordnung einer ordentlichen Eigentümerversammlung verlangen,
wenn die Behandlung dieser Punkte ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht.
2. Die Weigerung eines Verwalters, den Antrag eines Miteigentümers auf die Tagesordnung
einer ordentlichen Eigentümerversammlung zu setzen und zum Gegenstand einer Abstimmung
zu machen, ist grundsätzlich als pflichtwidrig zu betrachten, wenn sachliche Gründe
für die Behandlung eines solchen Antrags vorliegen.
3. Ist ein Antrag auf Ungültigkeitserklärung eines Eigentümerbeschlusses rechtskräftig als
unbegründet zurückgewiesen worden, so ist dieser Beschluss sowohl in Bezug auf die An
fechtungs- als auch auf die Nichtigkeitsgründe als rechtswirksam zu beachten (vgl. auch
BayObLG v. 28.6.2002, 2Z BR 41/02 , ZMR 2002, 850 = ZWE 2002, 580 ).
OLG Frankfurt a.M. v. 1.9.2003, 20 W 103/01 , ZMR 4/2004, 288
Autor: RA Dr. Deckert" Zitatende

Ich habe jetzt nicht weiter gesucht. Aber es befand sich auf einer anderen Homepage folgender Inhalt:

Mit der Aufnahme in die TOP's ist es auch analog zu § 24 Abs. 2 WoEigG zu sehen, der da lautet:

"WoEigG § 24 Einberufung, Vorsitz, Niederschrift
(2) Die Versammlung der Wohnungseigentümer muß von dem Verwalter in den durch
Vereinbarung der Wohnungseigentümer bestimmten Fällen, im übrigen dann einberufen
werden, wenn dies schriftlich unter Angabe des Zweckes und der Gründe von mehr als
einem Viertel der Wohnungseigentümer verlangt wird."

Lernender

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#12
 Von 
rudenz
Status:
Frischling
(12 Beiträge, 1x hilfreich)

Hallo,

leider komme ich erst heute wieder zum Lesen der vielen Foreneinträge. Vielen Dank für das rege Interesse.

Der Vorschlag die gesammelten Unregelmäßigkeiten bei der nächsten Versammlung vorzutragen und als Konsequenz die Abwahl der Hausverwaltung zu beantragen, gefällt mir. Es würde mich aber nicht wundern, wenn sich diese Hausverwaltung weigern würde, diesen Punkt auf die Tagesordnung zu setzen. Ich werde zuerst mit dem Verwaltungsbeirat sprechen, ihn über meine Unzufriedenheit informieren und die weitere Vorgehensweise besprechen. Als einziger Eigentümer, der nicht vor Ort ist, möchte ich schon im Vorfeld wissen, ob es noch andere unzufriedene Eigentümer gibt und wie sie sich bei einer Abstimmung verhalten werden. Obwohl ich einige Bedanken habe, die anderen Eigentümer zu überzeugen und eindeutig Stellung zu beziehen.

Wenn die Hausverwaltung sich nun weigern würde, diesen TOP aufzunehmen, könnte dieses Vorgehen vielleicht auch genutzt werden,

Sollte eine Hausverwaltung dauerhaft und vorsätzlich einen Großteil der Pflichten trotz Möglichkeit nicht wahrnehmen, kann laut § 26 Abs 3 WEG ein Notverwalter bestellt werden.

(3) Fehlt ein Verwalter, so ist ein solcher in dringenden Fällen bis zur Behebung des
Mangels auf Antrag eines Wohnungseigentümers oder eines Dritten, der ein berechtigtes
Interesse an der Bestellung eines Verwalters hat, durch den Richter zu bestellen.

Probleme wird es wahrscheinlich beim Nachweis der Vorraussetzungen geben: dauerhaft, vorsätzlich und Großteil der Pflichten. Diese strengen Kriterien sind wohl auch sinnvoll, da hier ein einzelner Eigentümer oder sogar ein unbeteilgter Dritter die Initiative ergreifen kann. Aber ich denke, dass die Androhung einer solchen Vorgehensweise die Kooperationsbereitschaft etwas verbessert.

Das Abstimmungsverhalten der anderen Eigentümer ist schon etwas merkwürdig. Alle Beschlüsse der vergangenen Jahre sind einstimmig gefaßt worden. Auch der Beschluss beim Aus- und Einzug von Mietern jeweils vom Eigentümer pauschal 50 Euro zu berechnen, die sogenannte Umzugspauschale. Dies gilt auch für bestehende Mietverträge und beim Wechsel der Eigentümer. In meinem Fall wurden kürzlich 100 Euro abgebucht. Da diese Pauschale nicht im Mietvertrag von 2002 enthalten war, mußte ich dafür aufkommen. Auch beim Verkauf einer Eigentumswohnung würden 50 EUR abgebucht werden. Ich bin gespannt, ob im nächsten Jahr in der Abrechnung oder in der Übersicht der Instandhaltungsrücklage diese Beträge auftauchen werden. Wie gesagt im vergangenen Jahr wurde diesem Antrag von allen anwesenden Eigentümern zugestimmt - einstimmig.

Auf der Einladung zur Versammlung wurde darauf verzeichtet, diesen und andere TOP aufzuführen, obwohl § 23 WEG (2) vorschreibt, dass der Gegenstand, über den ein Beschluß zu fassen ist, auf der Einladung aufzuführen ist. Da eine Beschlussfassung unter dem TOP Verschiedenes nicht zulässig ist, könnte so eine Überrumpelung verhindert werden.

Der Verwalter der Hausgemeinschaft ist zum Glück nicht der Verwalter der Mieter. Meinen Mietvertrag habe ich direkt mit der Mieterin abgeschlossen.

Viele Grüße

Karl.
:cheers:

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#13
 Von 
Lernender
Status:
Schüler
(198 Beiträge, 33x hilfreich)

@rudenz

rudenz schrieb, Zitat:
"Das Abstimmungsverhalten der anderen Eigentümer ist schon etwas merkwürdig. Alle Beschlüsse der vergangenen Jahre sind einstimmig gefaßt worden. Auch der Beschluss beim Aus- und Einzug von Mietern jeweils vom Eigentümer pauschal 50 Euro zu berechnen, die sogenannte Umzugspauschale. Dies gilt auch für bestehende Mietverträge und beim Wechsel der Eigentümer. In meinem Fall wurden kürzlich 100 Euro abgebucht. Da diese Pauschale nicht im Mietvertrag von 2002 enthalten war, mußte ich dafür aufkommen. Auch beim Verkauf einer Eigentumswohnung würden 50 EUR abgebucht werden. Ich bin gespannt, ob im nächsten Jahr in der Abrechnung oder in der Übersicht der Instandhaltungsrücklage diese Beträge auftauchen werden. Wie gesagt im vergangenen Jahr wurde diesem Antrag von allen anwesenden Eigentümern zugestimmt - einstimmig."

Ein Beschluss über eine Umzugspauschale ist seit dem BGH-Urteil aus 2000 definitiv nichtig.

Gelder, die in einer Rechnungslegung liegen, die noch nicht genehmigt ist, können zurück gefordert werden.

Siehe auch hierzu auf:

http://www.immobilienmanagement.de/

dort klick auf "Recht"
dort klick auf "Urteile im Rechtsgebiet Wohnungseigentum"
dort klick auf erstens "Die BGH-Entscheidung vom 20.09.2000 und ..."
auch dort klick zweitens auf "Beispiele zur BGH-Entscheidung vom ..."

Lernender

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