50% an Grundstück geerbt, Verkauf möglich? Wohnrecht?

12. Juli 2015 Thema abonnieren
 Von 
HS_N
Status:
Frischling
(5 Beiträge, 11x hilfreich)
50% an Grundstück geerbt, Verkauf möglich? Wohnrecht?

Hallo,
bei folgender Konstellation fehlt mir als Laie der richtige Ansatz:

1. Mutter M., Sohn S., Sohn O. besitzen zu je 1/3 ein Grundstück G mit Haus (S. wohnt nicht auf diesem Grundstück)
2. beim Notar wird 1/3 (G1) für O. abgegrenzt, die restlichen 2/3 (G2) gehören jetzt zu je 50% M. und S.,
3. zusätzlich wird vereinbart, dass Vater V. ein Wohnrecht auf G2 zusteht (dieses Wochnrecht wird im Grundbuch eingetragen)
4. M. überträgt ihre 50% an G2 auf O. und lebt weiter auf dem Grundstück G2
5. S. hat finanzielle Probleme und bittet M. um eine Auszahlung für seinen Anteil an G2
6. Anwalt von M. anwortet, dass M. keine Eigentümerin mehr sei und ein Verkauf/Auszahlung/Miete wegen dem Wohnrecht von V. nicht möglich sei, baurechtlich kann G2 wohl nicht mehr geteilt werden, um einzeln verkauft zu werden
7. V. verstirbt
8. S. verstirbt und vererbt alles an seine Tochter E.
9. E. benötigt kurzfristig Geld
10. E. bittet O. um eine Auszahlung für ihre 50% an G2
(E. bietet an, für 60% des Grundstückswertes zu verkaufen, O. bietet 12% des Wertes an, beide verneinen das jeweilige Angebot)
11. O. behauptet, dass im Zuge der Übertragung (4.) M. ein Wohnrecht auf G2 erhalten hat
12. E. findet weder im Grundbuch noch in den (gut sortierten) Unterlagen von S., Hinweise auf dieses Wohnrecht

Kann im Zuge der Übertragung (4.) M. ein Wohnrecht auf G2 erhalten haben, das nicht im Grundbuch steht?
Hätte S. einem Wohnrecht für M. auf G2 zustimmen müssen?
Welches Vorgehen ist E. hier anzuraten?
Welche Möglichkeiten hat sie, kurzfristig an Geld zu kommen?

Vielen Dank vorab
HS

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7 Antworten
Sortierung:
#1
 Von 
drkabo
Status:
Wissender
(14341 Beiträge, 8631x hilfreich)

Zitat:
Kann im Zuge der Übertragung (4.) M. ein Wohnrecht auf G2 erhalten haben, das nicht im Grundbuch steht?

Wer weiß, was M und O im Zuge der Übertragung alles vereinbart haben.
Möglicherweise hat O der M zugesichert, dort wohnen bleiben zu dürfen.
Wenn O das getan hat, hätte er eigentlich S fragen müssen (S lebte da ja noch).
Wenn O der M irgendwelche Zusicherungen gemacht hat ohne S zu fragen, müssen E und O das jetzt unter sich ausmachen.

Zitat:
Hätte S. einem Wohnrecht für M. auf G2 zustimmen müssen?

Ja.

Zitat:
Welches Vorgehen ist E. hier anzuraten?

E sollte erstmal die Sachlage klären.

Zitat:
Welche Möglichkeiten hat sie, kurzfristig an Geld zu kommen?

Kommt drauf an, wie das Verhältnis zwischen E, O und M ist.
E kann den 50%-Anteil auch an eine beliebige andere Person verkaufen (nicht nur an O).
In Zeiten, wo alle Leute in Immobilien investieren wollen und es kaum andere Anlagemöglichkeiten gibt, soll man sogar für Anteile an Immobilien vernünftige Preise auf dem freien Markt erzielen können.
E kann auch einen Kredit aufnehmen und den 50%-Anteil der Bank als Sicherheit bieten. Kredite, die mit Immobilien abgesichert sind, geben Banken gerne und zu guten Konditionen.
Theoretisch kann E auch die Teilungs-Versteigerung von G2 betreiben. (G2 wird versteigert, der Erlös nach Abzug der Kosten zwischen E und O geteilt.) Da wird es aber wohl nichts mit "kurzfristig".


Signatur:

Für alle meine Beiträge gilt §675(2) BGB.

4x Hilfreiche Antwort

#2
 Von 
HS_N
Status:
Frischling
(5 Beiträge, 11x hilfreich)

vielen Dank für die schnelle und umfangreiche Antwort. Das gibt eine gute Orientierung vor.

Noch kurz zum Verständnis: hätte es ausgereicht S. einfach nur über das Wohnrecht für M. (was M. und O. angeblich im Zuge der Übertragung vereinbart haben) zu informieren - also quasi ein Schreiben "wenn Sie nicht innerhalb eines Monats widersprechen..." - oder hätte S. schriftlich diesem Wohnrecht für M. zustimmen müssen?

Dem Schriftverkehr nach wusste S. weder von der Übertragung auf O. noch vom Wohnrecht. Das lässt zumindest Zweifel, ob wirklich ein Wohnrecht.

Aktueller Stand: E. hat O. um die Unterlagen zum Wohnrecht gebeten.

3x Hilfreiche Antwort

#3
 Von 
drkabo
Status:
Wissender
(14341 Beiträge, 8631x hilfreich)


Für ein schuldrechtliches Wohnrecht (also nicht im Grundbuch abgesichert) gibt es keine Formvorschriften.
Dafür ist es nicht "sicher" wenn das Haus verkauft / vererbt oder sonstwie den Eigentümer wechselt.
Der fehlende Grundbucheintrag wäre ein Problem für M, wenn O versterben oder die Immobilie verkaufen würde.
Aber da M und O beide noch leben und O auch noch Eigentümer ist, wirkt sich die fehlende Grundbucheintragung derzeit nicht aus.
Wenn O der M also (wie auch immer) ein Wohnrecht versprochen hat, muss sich O daran halten.
Wie O dann mit E klar kommt, müssen O und E untereinander regeln.

Die Drohung mit einer Teilungsversteigerung wäre übrigens ein gutes Druckmittel aus Sicht von E.
Derjenige, der die Immobilie ersteigert, muss M nicht mehr wohnen lassen - das Wohnrecht wird wertlos. M sitzt auch der Straße.
Entweder motiviert das O und/oder M das finanzielle Angebot an E zu erhöhen. Oder O bzw. M bieten bei der Versteigerung selbst mit, was den Verkaufserlös (und damit den Anteil von E) in die Höhe treiben wird.

Zitat:
Aktueller Stand: E. hat O. um die Unterlagen zum Wohnrecht gebeten.

Gute Idee.

Signatur:

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4x Hilfreiche Antwort

#4
 Von 
HS_N
Status:
Frischling
(5 Beiträge, 11x hilfreich)

zur Info:

Das Anfordern der Unterlagen zum Wohnrecht von M. hat O. dazu bewogen, auf das ursprüngliche Angebot von E. einzugehen.

Nochmals einen lieben Dank an drkabo!

3x Hilfreiche Antwort

#5
 Von 
HS_N
Status:
Frischling
(5 Beiträge, 11x hilfreich)

Ich möchte das Ganze unter dem Einfluss neuer Information ergänzen bzw. Meinungen einholen.

Durch den Vertragsentwurf des Notars (für den Verkauf des Anteils von E. an O.) trat ans Licht, dass M. nach ihrer Übertragung an O. tatsächlich kein Wohnrecht auf G2 hatte.

Zusätzlich sagt der Entwurf, dass auch das Wohnrecht des V. mit dieser Übertragung erlosch.

M. lebt also seit ca. 8 Jahren ohne Wohnrecht auf dem Grundstück, das O. und S. gehört (bzw. E. gehört seit dem Tod von S.).

Inwiefern hätte S. eine Miete von M. und V. (als dieser noch lebte) fordern können bzw. kann E. im Nachhinein eine Miete für die Jahre ohne Wohnrecht fordern? Woran würde sich eine solche Miete bemessen?

Vielen Dank vorab

3x Hilfreiche Antwort

#6
 Von 
drkabo
Status:
Wissender
(14341 Beiträge, 8631x hilfreich)


Zitat:
Inwiefern hätte S. eine Miete von M. und V. (als dieser noch lebte) fordern können bzw. kann E. im Nachhinein eine Miete für die Jahre ohne Wohnrecht fordern?

Vor 8 Jahren wäre das sicher möglich gewesen.
Im Nachhinein aber praktisch aussichtslos.

M wird sich darauf berufen, dass ihr (und zu dessen Lebzeit auch V) die Wohnung kostenlos zur Verfügung gestellt wurde (also quasi geliehen).
Wenn E nachträglich Geld haben will muss E sich an O wenden, denn der hat ja die Wohnung dann verliehen ohne auf den Miteigentumsanteil von E (bzw. S, als der noch lebte) zu achten.

Und da gibt es diverse Probleme:
a) alles vor dem 1.1.2012 ist sowieso verjährt
b) Man wird nicht beweisen können, was S, O und M abgesprochen hatten, als S noch lebte. Wenn O und M übereinstimmend angeben, dass S mit der kostenlosen Zurverfügungstellung einverstanden war, dann wird E keine Ansprüche gegen O durchsetzen können.
c) E wird sich fragen lassen müssen, warum sie die kostenlose Zurverfügungstellung nicht beendet hat, als S verstarb und E den Anteil von S erbte. Da kann man ein konludentes Einverständnis von E an der kostenlosen Zurverfügungstellung hineininterpretieren.
d) Wenn E jetzt nachträglich Miete haben will, dann wird O von E auch nachträglich eine Beteiligung an den Instandhaltungskosten des Hauses verlangen.
e) Wenn E jetzt (vor Unterzeichnung des Kaufvertrags) an O Forderungen stellt, könnte O es sich mit dem Verkauf noch anders überlegen. Dann wäre E auf die Teilungsversteigerung angewiesen, um an Geld zu kommen. Bei einer Teilungsversteigerung würde aber wohl weniger Geld für E herausspringen als beim derzeitigen Vertragsentwurf.
f) Wenn E erst nach Unterzeichnung des Kaufvertrags an O Forderungen stellt, wird O die damit abwehren können, dass durch den notariellen Kaufvertrag alle Ansprüche abschließend geregelt wurden und darüber hinaus gehende Ansprüche verwirkt sind.

So wie ich es verstanden habe, hat O doch die Preisvorstellung von E akzeptiert (60%), was für E ja schon ein Glücksfall in finanzieller Hinsicht ist. E sollte nicht provozieren, dass O es sich anders überlegt.

Signatur:

Für alle meine Beiträge gilt §675(2) BGB.

3x Hilfreiche Antwort

#7
 Von 
HS_N
Status:
Frischling
(5 Beiträge, 11x hilfreich)

Zitat (von drkabo):

b) Man wird nicht beweisen können, was S, O und M abgesprochen hatten, als S noch lebte. Wenn O und M übereinstimmend angeben, dass S mit der kostenlosen Zurverfügungstellung einverstanden war, dann wird E keine Ansprüche gegen O durchsetzen können.


S. hat 2009 (in Geldnot) nachweislich versucht, anwaltlich etwas aus seinem Anteil zu machen. So wurde eine Teilung, ein Verkauf oder eine Miete vorgeschlagen. Diese Vorschläge wurden mit dem Wohnrecht von V. abgelehnt. Es gab keinen weiteren Kontakt. S. wurde wohl auch schriftlich um Zustimmung für ein Wohnrecht für M. gebeten. Diese Zustimmung gab S. nicht. Nach jetziger Lage wundert mich hier, warum von Seiten des S. nicht weiter "gebohrt" wurde.

Zitat (von drkabo):

c) E wird sich fragen lassen müssen, warum sie die kostenlose Zurverfügungstellung nicht beendet hat, als S verstarb und E den Anteil von S erbte. Da kann man ein konludentes Einverständnis von E an der kostenlosen Zurverfügungstellung hineininterpretieren.


E. erbte Anfang des Jahres und ging nach Sichtung der Akten davon aus, dass ein Wohnrecht für M. bestehe. Zusätzlich versicherte O. mehrfach, dass dieses Wohnrecht bei der Übertragung 2007 auch eingetragen wurde.
Erst als E. keine Belege dafür fand und O. keine liefern konnte, kam das "schnelle Einlenken" auf das ursprüngliche Angebot von ca. 60% des Wertes.

Zitat (von drkabo):

e) Wenn E jetzt (vor Unterzeichnung des Kaufvertrags) an O Forderungen stellt, könnte O es sich mit dem Verkauf noch anders überlegen. Dann wäre E auf die Teilungsversteigerung angewiesen, um an Geld zu kommen. Bei einer Teilungsversteigerung würde aber wohl weniger Geld für E herausspringen als beim derzeitigen Vertragsentwurf.
...
So wie ich es verstanden habe, hat O doch die Preisvorstellung von E akzeptiert (60%), was für E ja schon ein Glücksfall in finanzieller Hinsicht ist. E sollte nicht provozieren, dass O es sich anders überlegt.


Hier möchte ich noch erwähnen, dass es E. nicht um Gewinnmaximierung geht. Das Geld wird für eine eigene Investition kurzfristig benötigt. Für mich ist in dieser verzwickten Lage vor allem interessant, wie hoch die Opportunitätskosten des Verkaufs zu ca. 60% des Wertes sind.
Dazu gehört für mich neben den "fehlenden 40%" auch, was eventuell noch durch Mieteinnahmen nachzufordern wäre.

Ohne bestehende Wohnrechte müsste es dann doch möglich sein, dass komplette Grundstück G2 versteigern zu lassen?
Das hieße für E. jedoch:
- mittel-/langfristige Lösung
- Pokern, ob eine Versteigerung mehr/weniger als die jetzigen 60% des selbstgeschätzten Wertes bringt

Da es sich bei dem Grundstück um ein Seegrundstück in einer Stadt im "Speckgürtel" handelt und die Bodenrichtwerte konstant nach oben zeigen, hofft E. mit der kurzfristigen 60%-Lösung nicht die falsche Entscheidung zu treffen.

Sorry, falls es von den reinen Fakten zu sehr ins Emotionale geht. Ich wollte nur etwas die Hintergründe beleuchten.
Gruß und Dank
HS_N

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