Der verstorbene Opa vererbt Grundbesitz (Haus + Grundstücke).
Opa hat zu Lebzeiten eine Grundschuld eintragen lassen mit dem das (vor kurzem abgeschlossene) Darlehen von Kind A abgesichert wurde.
1.) Erbt Kind B nun die Grundschuld (bedingt durch das Darlehen von A) hälftig?
1a.) Falls nein: Muss B abwarten bis A das Darlehen bezahlt ist, damit die Grundschuld gelöscht werden kann?
1b.) Kann A zur Umschuldung (und damit einer evtl. Möglichkeit zur Löschung der Grundschuld) gezwungen werden?
1c.) Könnte durch eine Umschuldung, die Grundschuld gelöscht werden?
1d.) Was muss gegeben sein, damit das Haus verkauft werden kann?
1e.) Kann Kind B ein Vorkaufsrecht eingeräumt werden?
So viel für den Moment.
Würde mich über Anregungen freuen
Grüße!
-- Editiert recht2014 am 06.08.2014 00:35
-- Editiert recht2014 am 06.08.2014 00:35
Erbe mit Grundschuld belastet/ Sicherung Darlehen
Testament oder Erbe?
Testament oder Erbe?
Kind B erbt die durch die Grundschuld ausgewiesene Bürgschaft mit. Anders gesagt: A hat immer noch den Kredit abzutragen, damit hat B nichts zu schaffen. Aber wenn A das nicht kann, darf der Kreditgeber sich nach wie vor an der Immobilien schadlos halten, auch wenn die inzwischen den Eigentümer gewechselt hat.
Zu den Fragen: Die Grundschuld kann gelöscht werden, wenn der darin als Begünstigter eingetragene Kreditgeber eine Löschungsbewilligung ausstellt. Das macht er normalerweise, wenn der Kredit abgezahlt ist. Natürlich sind Verhandlungen darüber möglich, dass dies auf anderem Wege erfolgt (z.B. Umschuldung). Zu einer Umschuldung können aber weder Kreditgeber noch A gezwungen werden.
Im Übrigen kann das Haus auch mit einer Grundschuld verkauft werden, es ist dann nur entsprechend weniger wert.
Ein Vorkaufsrecht kann immer eingetragen werden, wenn man nicht sowieso alleiniger Eigentümer ist. Heir scheint es um eine Erbengemeinschaft aus A und B zu gehen. A müsste einem Vorkaufsrecht von B zustimmen, dann geht das. Aber zu dieser Zustimmung kann A auch nicht gezwungen werden.
Also:
1: Nur die Bürgschaft
1a: kommt auf den Kreditgeber an; normalerweise: ja
1b: nein
1c: ja (es ist ja im Konjunktiv gefragt)
1d: Das Haus kann bereits jetzt verkauft werden, wenn da nicht noch testamentarische oder sonstige unbekannte Klauseln dazukommen. Am Kredit würde ein Verkauf jedenfalls auch jetzt schon nicht scheitern, höchstens die Preisvorstellung
1e: ja (wie bei 1c: es ist ja Konjunktiv und möglich
ist es)
Erstmal Danke für die schnelle + ausführliche Info!
quote:
A hat immer noch den Kredit abzutragen, damit hat B nichts zu schaffen. Aber wenn A das nicht kann, darf der Kreditgeber sich nach wie vor an der Immobilien schadlos halten
2a.) Bleibt das persönliche Vermögen von B unberrührt? Oder müsste Kind B, falls bei einer Versteigerung des Hauses die Grundschuld/das Darlehen nicht in vollem Umfang gedeckt werden kann,noch mit persönlichem Vermögen haften.
Kurz: ist für B der schlimmste Fall, dass bei einer Zwangsversteigerung der Verlust des vorher geerbten Hauses ansteht?
2b.) Könnte Kind A "einfach so" das Darlehen nicht mehr abbezahlen, mit dem Wissen das sich die Bank dann am belasteten, vererbten Haus bedient?
2c.) Kind A hat ein Darlehen aufgenommen um ein eigenes Haus zu bezahlen. Mal angenommen der Restbetrag des zu bezahlenden Darlehens läge unter der Summe der zugesicherten Grundschuld (vom vererbten Haus).
Könnte A dann auf die Idee kommen "Ich zahle das Darlehen nicht mehr weiter, da die Bank sich das Geld dann von dem vererbten Haus (durch Zwangsversteigerung) holt. Damit kann das Darlehen gedeckt werden " - das Haus von Kind A ist bezahlt. Das vererbte Haus gehört nun Käufer C. Kind B geht komplett leer aus.
(Ich hoffe man kann das einigermaßen nachvollziehen)
quote:
1d: Das Haus kann bereits jetzt verkauft werden
Mal angenommen, dass Haus wäre 150.000 € Wert (Schätzwert Notar).
Die Grundschuld (die das Darlehen von A absichert) wäre 90.000 € hoch.
Der neue Käufer C bezahlt den "wahren" Wert abzgl. der Grundschuld.
2d.) Wieviel Geld würde Kind A, wiweviel Kind bekommen?
Einen noch
2e.) Welche Fragen sollte ich einem Anwalt bei einem Informationsgespräch stellen?
Viele Grüße + Danke
recht2014
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zu 2a) Kind B haftet nur mit dem Eigentumsanteil am Haus.
zu 2b) Theoretisch könnte Kind A das machen, muss aber dann auch die über die Versteigerung hinausgehenden Konsequenzen tragen. Selbstverständlich kann Kind B in so einem Fall Schadenersatansprüche gegen Kind A geltend machen.
zu 2c) Es entstehen Schadenersatzansprüche für Kind B, die dieses in das Haus von Kind A zwangsvollstrecken lassen kann. Bei Einstellung der Ratenzahlung läuft Kind A daher Gefahr, auch sein eigenes Haus zu verlieren. Ohne eingetragene Grundschuld ist der erforderliche Rechtsweg nur komplizierter.
zu 2d) Dass das Haus mit Grundschuld verkauft wird, ist zwar theoretisch möglich, kommt in der Praxis aber kaum vor. Warum sollte Kind B einen Kaufvertrag unterschreiben, bei dem es nicht die 75.000€ bekommt? Das Haus ist daher in der Praxis quasi unverkäuflich, wenn sich Kind A und B nicht einigen können.
zu 2e) Keine Ahnung. Was willst Du denn wissen? Welches Ziel hast Du überhaupt?
zu 1b) Nach meiner Kenntnis: nein
zu 1e) Was will Kind B denn mit einem Vorkaufsrecht erreichen? Das macht in der beschriebenen Konstellation doch keinen Sinn.
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-- Editiert hh am 06.08.2014 13:22
Ich möchte noch mal Erfahrungen aus dem realen Leben in den Fall einfließen lassen: Die Banken nehmen bei so einer Grundschuld immer gerne den Grundeigentümer auch noch als Bürgen in den Kreditvertrag rein. In diesem Fall hätte der Opa nicht nur mit seinem Grund und Boden, sondern zusätzlich auch noch persönlich gebürgt und diese Bürgschaft ginge dann auf seine Erben über, bis in deren persönliches Vermögen hinein.
Das ist zwar nicht der hier diskutierte Beispielfall (wir behandeln ja nur theoretische Konstrukte), aber nach meiner Erfahrung wesentlich näher an der Praxis als "nur" eine Grundschuld, wenn der Eigentümer nicht der Kreditnehmer ist.
Immerhin hätte Kind B gegen Kind A einen Auskunftsanspruch, ob so eine Bürgschaft gegeben ist.
quote:
zu 2b) Theoretisch könnte Kind A das machen, muss aber dann auch die über die Versteigerung hinausgehenden Konsequenzen tragen.
3a.) Was könnten die Konsequenzen sein?
quote:
Bei Einstellung der Ratenzahlung läuft Kind A daher Gefahr, auch sein eigenes Haus zu verlieren.
3b.) Kann Kind A das Darlehen auf einmal ablösen (also anstatt Raten zu zahlen einen Einmal-Betrag zahlen. Und als "Einmal-Zahlung" die Grundschuld, die als Sicherheit galt als Zahlung zu verwenden)?
In etwa so...
Mal angenommen die Rest-Raten für das Darlehen von Kind A würden in der Summe 80.000 € betragen. Da die Bank keine Zinsen verlieren will, würde die Rest-Summe (Annahme) 90.000 € betragen.
Die Grundschuld auf das Haus (als Sicherheit) beträgt 90.000 €.
3c.) Könnte Kind A dann nicht auf die Idee kommen die Ratenzahlung einzustellen mit dem Wissen das dann die Grundschuld greift. Also die Grundschuld statt weiterer Raten als Bezahlung herhalten muss.
Kind A hätte nun zwar nichts mehr vom Erbe (sofern das Haus für 90.000 zwangsversteigert wird) - hat aber durch die nicht mehr zu bezahlenden Raten insgesamt ein plus gemacht.
Kind B geht leer aus.
*Vielleicht funktioniert das alles aber auch nicht so, wie ich mir das gerade zusammenreime*
quote:
Es entstehen Schadenersatzansprüche für Kind B
Kann ich nicht ganz nachvollziehen.
3d.)Hat Kind B also anspruch auf die Bei Inanspruchnahme entnommene Grundschuld?
Ich dachte es werden auch Schulden vererbt...also auch evtl. Sicherheitsgrundschulden.
quote:
zu 2e) Keine Ahnung. Was willst Du denn wissen? Welches Ziel hast Du überhaupt?
3e.) Auf dem vererbten Grundstück befindet sich ein kleines Zeitungsgeschäft, welches aber von Kind B betireben wird . Mietverträge gibt es nicht.
Ein ziel ist, das Geschäft zu erhalten , obwohl es sich auf dem nun zu vererbenden Grundstück befindet. Dies wurde vorher durch den Opa toleriert, da sich B um den Opa gekümmert hat. Nun ist die Sachlage unklar...
3f.) Zudem ist nun unklar... Was wäre, wenn B das Grundstück kaufen will, bei A allerdings das Darlehen noch Jahre weiter abbezahlt werden muss. Muss man dann Jahre warten (bis das Darlehen bezahlt ist)?
3g.) Wenn A das Darlehen nicht bedienen kann, die Bank an die Grundschuld geht wird vermutlich das Haus versteigert, oder?
wird das Haus für 150.000 € verkauft, wird zunächst 90.000 € (die Grundschuld) an die Bank bezahlt. Die restlichen 60.000 € an die beiden Erben ausbezahlt!?
Bei diesem Fall würde es für B bedeuten (falls B der Käufer wäre), dass B 120.000 € für das Erlangen des Hauses aufwenden muss (150.000-30.000). Statt "nur" 75.000 €, wenn keine Grundschuld vborhanden wäre.
zu 1e) Was will Kind B denn mit einem Vorkaufsrecht erreichen? Das macht in der beschriebenen Konstellation doch keinen Sinn.
Das Zeitungsgeschäft zu erhalten...
Fragen über Fragen...
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-- Editiert recht2014 am 06.08.2014 14:14
quote:
Opa ... zusätzlich auch noch persönlich gebürgt und diese Bürgschaft ginge dann auf seine Erben über
4a.) Wie komme ich an die Info, ob dies zutrifft?
quote:
wir behandeln ja nur theoretische Konstrukte
Wenns denn nur so wäre
quote:
Immerhin hätte Kind B gegen Kind A einen Auskunftsanspruch, ob so eine Bürgschaft gegeben ist.
Hmmm...4b.) Die verhältnisse sind mittlerweile nicht mehr die besten. Grundsätzlich sind Gespräche allerdings nicht komplett ausgeschlossen. allerdings ist nahezu kein Vertrauen mehr.
Gibt es daher noch eine andere Möglichkeit an die Info zu kommen?
Steht sowas im Grundbuch?
**** Danke an Alle für die Hilfe bisher ! ***
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zu 3a) z.B.: Schufa-Eintrag mit allen damit verbundenen Folgen
zu 3b) Das Darlehen kann typischerweise nur dann gekündigt werden, wenn das Haus verkauft wird.
zu 3c) Er kann sich nicht sicher sein, dass die Bank auf die Grundschuld zurückgreift. Die Bank kann es sich auch einfach machen und z.B. eine Gehaltspfändung veranlassen.
Wenn durch ein schuldhaftes Versäumnis (Raten nicht zahlen) dem Kind B ein Schaden entsteht, dann muss Kind A diesen Schden ersaetzen. Ein solcher Anspruch kann in das gesamte vermögen von Kind A vollstreckt werden einschl. des abbezahlten Hauses.
zu 3d) Eine Grundschuldeintragung und Schulden sind unterschiedliche Dinge. Der Opa hatte trotz Grundschuldeintragung keine Schulden.
zu 3e) Aha und was ist die Frage?
zu 3f) Wenn Kind B sich mit Kind A über den Kaufpreis einigen kann, dann wäre es ungewöhnlich, wenn über die Grundschuld keine Einigung erzielt werden könnte.
zu 3g) Der Versteigerungserlös geht zunächst an das Gericht, das diesen dann aufteilt. Hier sollte Kind B aufgrund der Schadenersatzansprüche direkt geltend machen, dass im die 60.000€ komplett zustehen.
zu 1e) Wie soll den mit Hilfe eines Vorkaufsrechtes das zeitungsgeschäft erhalten werden können? Den Zusammenhang verstehe ich nicht.
zu 4a) Entweder Kind A fragen oder bei der Bank nachfragen
zu 4b) Das steht nur im Darlehensvertrag
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" "
quote:
zu 3d) Eine Grundschuldeintragung und Schulden sind unterschiedliche Dinge. Der Opa hatte trotz Grundschuldeintragung keine Schulden.
Das kann ich nachvollziehen.
Die Schulden könnten ja aber noch eintreten (da mit der Grundschuld ein Darlehen abgesichert wird)
Kann Kind B, wenn A das Darlehen nicht bezahlen kann und die Bank folglich das vererbte Haus (da Sicherheit als Grundschuld)versteigert Schadensersatzanspruch von Kind A fordern, da aufgrund des geplatzten Darlehens+der Zwangsversteigerung des Hauses das Erbe von Kind B weniger als 50 % beträgt?
quote:
zu 3e) Aha und was ist die Frage?
Es gibt keine
quote:
zu 3f) Wenn Kind B sich mit Kind A über den Kaufpreis einigen kann, dann wäre es ungewöhnlich, wenn über die Grundschuld keine Einigung erzielt werden könnte.
Das verstehe ich mal wieder nicht, hmmm.
Wie funktioniert das fett formatierte?
Selbst wenn man sich nun einigt das B das Haus kauft, bleibt doch das Darlehen von A und die Sicherung durch die Grundschuld immer noch bestehen.
quote:
Hier sollte Kind B aufgrund der Schadenersatzansprüche direkt geltend machen, dass im die 60.000€ komplett zustehen.
Kind B hat wirklich ein Recht auf den halben Wert des Eigentums? d.h. falls es zur Zwangsversteigerung kommt; die Bank sich den Teil welcher durch die Grundschuld abgedeckt ist holt; danach nicht mehr so viel (quote:
zu 1e) Wie soll den mit Hilfe eines Vorkaufsrechtes das zeitungsgeschäft erhalten werden können? Den Zusammenhang verstehe ich nicht.
Es besteht die Angst, dass A das Darlehen nicht bedienen kann.
Das Haus+Grundstück (auf dem auch das Geschäft steht !) würden dann wohl zwangsversteigert werden, damit die Bank Ihre Sicherung erhält.
Wäre es für B nicht geschickter, wenn man anstatt der sofortigen Zwangsversteigerung nicht ein Vorkaufsrecht erhält?
quote:
zu 4a) Entweder Kind A fragen oder bei der Bank nachfragen
Da müsste man bei der Bank bei dem A das Darlehen abgeschlossen hat nachfragen, oder?
Dürfen die B Auskunft geben?
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quote:
Selbst wenn man sich nun einigt das B das Haus kauft, bleibt doch das Darlehen von A und die Sicherung durch die Grundschuld immer noch bestehen.
Eine Einigung besteht ja nicht schon dann, wenn man den Kaufpreis einvernehmlich festgelegt hat. In den Kaufvertrag gehören alle Aspekte und es muss über alle Aspekte eine Einigung erzielt werden.
Das Kaufangebot an Kind A könnte z.B. doch so Aussehen:
75.000€, wenn Grundschuld gelöscht wird, 60.000€, wenn Grundschuld beibehalten wird.
quote:
Kind B hat wirklich ein Recht auf den halben Wert des Eigentums?
Ja. Und das, was nach einer Zwangsversteigerung am halben Wert fehlt, führt zu einem Schadenersatzanspruch, den Kind B gegenüber Kind A am Ende durch Zwangsvollstreckungsmaßnahmen eintreiben kann. So lange Kind A tatsächlich ein unbelastetes eigenes Haus hat, kann Kind B nach meiner Einschätzung relativ entspannt sein. Dann droht zwar Ärger und Stress, am Ende aber kein finanzieller Verlust.
Ich würde aber vermuten, dass das eigene Haus von Kind A ebenfalls hoch belastet ist. Ist sich Kind B sicher, dass das nicht der Fall ist?
Kind A wird kaum vermeiden können, dass das eigene Haus ebenfalls unter den Hammer kommt als Folge einer Zwangsversteigerung des geerbten Hauses. Eine böswillige Einstellung der Ratenzahlungen ohne echte Zahlungsunfähigkeit geht daher am Ende zu Lasten von Kind A und nicht von Kind B. Kind B hat nur dann ein Problem, wenn bei Kind A wirklich nichts mehr zu holen ist.
quote:
Wäre es für B nicht geschickter, wenn man anstatt der sofortigen Zwangsversteigerung nicht ein Vorkaufsrecht erhält?
Nein, ein Vorkaufsrecht wäre im Fall der Zwangsversteigerung wertlos und würde in dem Rahmen sogar einfach gelöscht werden.
quote:
Da müsste man bei der Bank bei dem A das Darlehen abgeschlossen hat nachfragen, oder?
Richtig
quote:
Dürfen die B Auskunft geben?
Über die Frage, ob der Opa gebürgt hat und ob man als Rechtsnachfolger jetzt selbst bürgt würde ich sagen: Ja
An einen Bürgen muss die Bank auch Auskunft über die Bürgschaftsschuld geben.
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" "
quote:
Das Kaufangebot an Kind A könnte z.B. doch so Aussehen:
75.000€, wenn Grundschuld gelöscht wird, 60.000€, wenn Grundschuld beibehalten wird.
Naja...
Mal angenommen das Haus wäre 150.000 € wert (A und B sind damit einverstanden) und es würde keine Grundschuld geben. Dann würde ich ein Angebot von 75.000 € (die Hälfte des Werts) verstehen. Da jeder die Hälfte erbt, wäre es gerecht, wenn B an A (oder umgekehrt) 75.000 € zahlt.
A erhält 75.000 €.
B "erhielt" Hauswert in Form von 75.000 € und durch die Zahlung von 75.000 € das komplette Recht am Haus.
Nun gibt es aber diese Grundschuld (90.000 €), die vielleicht irgendwann zum Greifen kommt.
Wenn B nun das Haus(mit der Grundschuld, die das Darlehen von A absichert) kaufen würde durch Zahlung von 60.000 und in ein paar Jahren A das Darlehen nicht mehr bezahlen kann...dann müsste B nochmals 90.000 € aufwenden, da die Bank an die Grundschuld will. In disem Fall zahlt B doch 150.000 €, um an das eigentum zu gelangen.
Das wäre doch nicht gerecht.
Oder mache ich einen Denkfehler?
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quote:
So lange Kind A tatsächlich ein unbelastetes eigenes Haus hat, kann Kind B nach meiner Einschätzung relativ entspannt sein. Dann droht zwar Ärger und Stress, am Ende aber kein finanzieller Verlust.
+
Zitat:Ich würde aber vermuten, dass das eigene Haus von Kind A ebenfalls hoch belastet ist. Ist sich Kind B sicher, dass das nicht der Fall ist?
Nunja...
Kind A zahlt ja mit dem Darlehen ein Haus ab.
Kann man da von "unbelastetem eigenen Haus" sprechen.
Der Ehepartner von Kind A hat zudem ein weiteres Haus sowie ein Unternehmen (vermutlich unbelastet) - allerdings beides auf den eigenen Namen - da würde man im Zweifel nicht rankommen, oder?
*** Danke für die vielen Infos ***
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-- Editiert recht2014 am 07.08.2014 10:46
quote:
Kind A zahlt ja mit dem Darlehen ein Haus ab.
Kann man da von "unbelastetem eigenen Haus" sprechen.
Das eigene Haus ist nur dann belastet, wenn es darauf Grundschuldeintragungen gibt und hinter diesen Grundschuldeintragungen auch echte Verbindlichkeiten stehen.
quote:
Der Ehepartner von Kind A hat zudem ein weiteres Haus sowie ein Unternehmen (vermutlich unbelastet) - allerdings beides auf den eigenen Namen - da würde man im Zweifel nicht rankommen?
Richtig
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" "
5.)
Annahmen:
Hauswert (Verkehrswert): 150.000 €
Eingetragene Grundschuld: 90.000 €
Die Grundschuld valutiert noch mit 30.000 €.
Sofern einer der Erbenden die Teilversteigerung anstrebt ist zunächst die Höhe des Gebots bei derTeilversteigerung interessant.
Ich berechne folgendermaßen:
A: bestehen bleibende Rechte=: Grundschuld=: 90.000 €
B: bar zu zahlender Teil=: laufende Zinsen+Einmalige Nebenleistung+Rückständige Zinsen+Gerichtskosten=:160.000 €
5a.) Gehe ich richtig in der Annahme, dass ein Bieter mit dem geringsten Angebot (der auch den zuschlag erhält) insgesamt 160.000 € für die Immobilie bezahlt?
5b.) Kann in diesem Fall die Grundschuld (für den Höchstbietenden als erledigt angesehen werden (da er die Grundschuld mit seinem Gebot bezahlt)?
5c.) Was spricht dagegen, dass jemand für 160.000 € (sofern ihm der Aufpreis von 10.000 € über den Verkehrswert Schnuppe ist) die Immobilie ersteigert?
5d.) Wie gestaltet sich die Auszahlung an die Erbenden? Wer erhält was? (mit dem hintergrund, dass die Grundschuld ein Darlehen einer der Erbenden sichert)
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