Hallo!
Im Moment habe ich folgendes Problem.
Ich besitze zusammen mit meinen beiden Geschwistern eine Obstanlage (Also eingezäuntes Ackerland mit Obstbäumen darauf). Zum 31.12. läuft der Pachtvertrag aus und nun haben die anderen entschlossen das sie ihre Anteile verkaufen wollen, ich möchte das Grundstück jedoch erhalten.
Hier im Forum habe ich jetzt diesen Beitrag gefunden (in dem Fall ging es um die Teilung eines Grundstückes mit Haus)
Zitat:
"Ihr müsst beachten, dass es sich um einen ideellen 1/2 Anteil handelt.
Nicht euch gehört die linke und den anderen die Rechte Hälfte, sondern am gesamtgrundstück seit Ihr je zur Hälfte berechtigt, ohne das einer ein alleiniges Recht auf einen bestimmten Teil hat.
Wenn jemand diesen Ideellen 1/2 Anteil kaufen will ist das kein Problem.
Allerdings kann der Erwerber mit einem Idellen Anteil nicht viel Anfangen.
Wenn Ihr einen Realen Grudnstücksteil verkaufen wollt, können das nur alle Miteigentümer gemeinsam.
Die einzige Möglichkeit hier etwas gegen den Willen der Miteigentümer zu erzielen ist die Teilungsversteigerung.
Gruß
Rpfl.
von Rechtspfleger - 19.08.2004 09:58:43"
Zitat Ende
Meine Frage ist nun ob es sich in unserem Fall genau so verhält das die anderen ohne meine Zustimmung nicht einen Teil des Grundstückes abtrennen lassen können um diesen an einen Dritten veräußern.(was ja dann eine reale Veräußerung wäre oder?)
Außerdem wüsste ich gerne welche Konsequenzen der Verkauf der ideelen Teile hätte, würde es dann bedeuten das dem Käufer zu 2/3 und mir das Grundstück zu 1/3 gehört, dieser jedoch keinen Anspruch auf einen bestimmten abgetrennten Teil hat?
Danke für eure Hilfe!
Erbengemeinschaft... alle wollen verkaufen aber ich nicht!
Achja: was hat es denn mit §2042 BGB auf sich? Wenn einer meiner Geschwister eine Auseinandersetzung verlangt bedeutet das dann das unser Grundstück in die drei Teile aufgeteilt wird?
Zu deiner letzten Frage: Das würde ich verneinen. Es ist tatsächlich so, dass wenn man Erbe an einem Grundstück wird mit mehreren Erbe, man jeweils nur einen sog. ideellen Anteil erbt.
Das ist genauso, wenn du z.B. eine Wohnung in einem Hochhaus kaufst. Dann hast du, entsprechend deiner Wohnungsgröße, einen ideellen Miteigentumsanteil am Grundstück, kannst aber niemals sagen 'Der Quadratmeter auf dem Sie gerade stehen, der gehört mir, also verschwinden Sie dort.' (sinngemäß)
Der ideelle Anteil besagt eigentlich nur nur, in welchem Maße man sich an den öffentlich Lasten und sonstigen Kosten, die auf dem Grundstück ruhen, beteiligen muss.
Also sagen wir mal, ihr müsst € 600,00 Grundsteuer bezahlen und du bis 1/3 ideeller Eigentümer, so musst du € 200,00 Grundsteuer tragen.
Das von dir benannte Beispiel trifft nicht auf euch zu, da es sich um ein Haus mit Grundstück handelte. Hier kann eine Teilversteigerung beantragt werden, wo natürlich die anderen Miteigentümer mit ersteigern könnten. Das ist insofern immer schweirig, weil es sich bei einem Haus oftmals nur um eine Wohnung handelt. Wenn dann mehrere Eigentümer da sind, geht der Streit schon los.
Bei euch stellt sich zunächst die Frage, ob eine reale Teilung des Grundstückes überhaupt möglich ist. Dies müsste natürlich vorab geklärt werden. Auch wäre es wichtig zu wissen, welchen Wert dieses Grundstück hat und ob du ggfs. bereit bist die Anteile der Miteigentümer zu erwerben?!
Würden deine Geschwister an einen anderen Verkäufer ihre ideellen Anteile verkaufen (was aber wohl wirklich schwer werden dürfte), dann ist es so wie du schon geschrieben hast. Keiner hat einen Anspruch auf einen bestimmten Quadratmeter.
Aber: Auch in so einem Fall ist es möglich, dass ihr (die neuen Eigentümer und du) dann eine Vereinbarung trefft, in dem jedem Eigentümer an einem bestimmten Teil des Grundstückes ein sog. Sondernutzungsrecht eingeräumt wird. D.h. dann, dass jeder dann auf seinem Teil schalten und walten kann wie er/sie will. Das kann u. U. darauf hinauflaufen, dass z.B. Person 1 50 % nutzt und Person 2 und 3 jeweils nur 25 % nutzen, jeder Eigentümer aber immer noch 1/3 Miteigentümer am Grundstück sind. Wenn das Grundstück quadratisch/rechteckig ist, ist es einfach. Ihr könntet selber ausmessen und sagen das Teil links gehört Pseron A, in der Mitte Person B und rechts Person C.
Ich hoffe, ich habe dir das einigermaßen verständlich geschildert?!
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Hallo seynica,
zu Deiner ersten Frage:
Ja, es verhält sich genau so, wie Rechtspfleger es in dem von Dir zitierten Text bereits geschildert hat. Die Teilungsversteigerung ist das einzige Mittel, das Grundstück gegen den Willen eines anderen Miteigentümers (in diesem Falle also gegen Deinen Willen) zu veräußern. Einzige mögliche Differenz: Wenn das Grundstück sich durch eine Realteilung in drei tatsächlich ganz gleichwertige Teile teilen lassen sollte (wie „was weiß ich?“ bereits angesprochen hat), dann ist die Teilungsversteigerung unzulässig, weil überflüssig. Das ist aber in der Praxis kaum jemals der Fall: Entweder die Zuwegung ist nicht für alle Teile gleich gut zu bewerkstelligen, oder ein Teil hat mehr Sonnenschein oder ist trockener oder, oder ...
Zu Deiner zweiten Frage:
Der Verkauf der ideellen Teile hätte die Konsequenz, dass Deine Miteigentümer nicht mehr Deine Geschwister sind, sondern die Käufer – mit den gleichen Rechten und Pflichten. Vom Prinzip her also für Dich eigentlich keine Änderung. Dies ist aber ein mehr hypothetischer Fall, da es für ideelle Miteigentumsanteile eigentlich kaum einen Markt gibt und sich deshalb wohl keine Käufer finden lassen werden.
Zu Deiner zusätzlichen Frage zu § 2042 BGB
:
Ihr seid im Moment eine Erbengemeinschaft – Deine Geschwister und Du. Jeder Teilhaber dieser Gemeinschaft kann die Auseinandersetzung, also Auflösung der Gemeinschaft verlangen. Das Mittel dazu ist im Normalfall wie bereits oben angerissen die Teilungsversteigerung.
Im Ergebnis werden Deine Geschwister also die Teilungsversteigerung beantragen müssen, wenn Ihr Euch nicht anderweitig einigen könnt. Dann könntest Du – falls Du es möchtest und es finanzieren kannst – das gesamte Grundstück aus der Versteigerung erwerben. Dann gehört Dir das Grundstück allein und Du kannst es behalten, wie Du ja gern möchtest. Du kannst Dich natürlich auch mit Deinen Geschwistern darauf einigen, dass Du ihnen ihre Anteile abkaufst – wenn Ihr Euch über den Kaufpreis einigen könnt: Dann wäre die Versteigerung entbehrlich.
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"ergänzende Information unter www.teilungsversteigerung.net"
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