Guten Tag.
Das Thema wurde hier schon mal angesprochen, allerdings ist es viele Jahre her.
Daher frage ich nochmal:
- Es wird ein Haus geerbt, welches vermietet ist. Darauf wird dann die Erbschaftssteuer (sofort?) fällig. Berechnet aus 90% des Verkehrswertes?
- Angenommen die Mieter hätten einen Vorkaufsvertrag, wo eine gewisse Summe bereits festgelegt ist. Wird die Erbschaftssteuer dann trotzdem auf den Verkehrswert berechnet oder auf die Summe aus dem Vorkaufsvertrag?
- Angenommen der Verkehrswert liegt unter dem Verkaufspreis. Der Erbe zahlt die Erbschaftssteuer auf den Verkehrswert und verkauft das Haus anschließend für einen höheren Betrag. Ist das rechtens und gibt es dazu eine zeitliche Frist, wo er es noch nicht verkaufen darf?
VIELEN DANK!
Erbschaftssteuer - Verkehrswert Haus - Verkauf
20. August 2021
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Frage vom 20. August 2021 | 07:59
Von
Status: Frischling (17 Beiträge, 1x hilfreich)
Erbschaftssteuer - Verkehrswert Haus - Verkauf
Testament oder Erbe?
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#1
Antwort vom 20. August 2021 | 08:19
Von
Status: Unbeschreiblich (47597 Beiträge, 16826x hilfreich)
Zitat :Es wird ein Haus geerbt, welches vermietet ist. Darauf wird dann die Erbschaftssteuer (sofort?) fällig. Berechnet aus 90% des Verkehrswertes?
Richtig.
Zitat :Angenommen die Mieter hätten einen Vorkaufsvertrag, wo eine gewisse Summe bereits festgelegt ist.
Das widerspricht sich. In einem Vorkaufsvertrag kann keine Summe festgelegt sein, denn sonst wäre es kein Vorkaufsvertrag.
Um was für einen Vertrag handelt es sich also und in welcher Form wurde der Vertrag abgeschlossen?
Zitat :Angenommen der Verkehrswert liegt unter dem Verkaufspreis. Der Erbe zahlt die Erbschaftssteuer auf den Verkehrswert und verkauft das Haus anschließend für einen höheren Betrag. Ist das rechtens und gibt es dazu eine zeitliche Frist, wo er es noch nicht verkaufen darf?
Wenn der Verkauf innerhalb eines Jahres nach dem Erbfall erfolgt, dann darf das Finanzamt den erzielten Verkaufspreis als Verkehrswert ansetzen.
#2
Antwort vom 20. August 2021 | 08:36
Von
Status: Frischling (17 Beiträge, 1x hilfreich)
Zitat:Das widerspricht sich. In einem Vorkaufsvertrag kann keine Summe festgelegt sein, denn sonst wäre es kein Vorkaufsvertrag.
Um was für einen Vertrag handelt es sich also und in welcher Form wurde der Vertrag abgeschlossen?
Okay, es sollte ein normaler Kaufvertrag werden. Dieser sollte eine aufschiebende Bedingung haben. Ziel soll es sein, dass die Erbschaftssteuer nicht auf den Verkaufspreis, sondern auf den Verkehrswert fällig werden soll.
Wenn wir also einen Kaufvertrag mit dem noch lebenden Eigentümer schließen und im Kaufvertrag geregelt wäre, dass wir das Haus ein Jahr nach Ableben kaufen, würden die Erben die Erbschaftssteuer auf den Verkehrswert zahlen?
Die Frage ist dann, wenn der Kaufvertrag mit dieser Bedingung ausgestellt wird, trotzdem die Erbschaftssteuer auf den Verkehrswert fällig ist? Oder sollte der Kaufvertrag dann erst ein Jahr später nach dem Tode des Eigentümers erstellt werden?
VIELEN DANK!
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#3
Antwort vom 20. August 2021 | 09:01
Von
Status: Master (4154 Beiträge, 893x hilfreich)
Zitat :Wenn der Verkauf innerhalb eines Jahres nach dem Erbfall erfolgt, dann darf das Finanzamt den erzielten Verkaufspreis als Verkehrswert ansetzen.
@ hh,
wo kann man das bitte nachlesen - Danke!
gruß charly
#4
Antwort vom 20. August 2021 | 10:13
Von
Status: Unbeschreiblich (47597 Beiträge, 16826x hilfreich)
Zitat :wo kann man das bitte nachlesen
z.B.: FG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 15.09.2010 (Az.: 3 K 3232/07)
Zitat :Wenn wir also einen Kaufvertrag mit dem noch lebenden Eigentümer schließen und im Kaufvertrag geregelt wäre, dass wir das Haus ein Jahr nach Ableben kaufen, würden die Erben die Erbschaftssteuer auf den Verkehrswert zahlen?
Nach meiner Auffassung ist die Erbschaftsteuer in so einem Fall auf den vereinbarten Kaufpreis zu zahlen. So ein Kaufvertrag müsste natürlich notariell abgeschlossen werden und durch eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch abgesichert werden.
Liegt dieser Kaufpreis unterhalb des Verkehrswertes, so liegt im Hinblick auf die Differenz eine Schenkung vor. Sollte die Differenz mehr als 20.000€ betragen, dann fällt somit für die Käufer Schenkungssteuer an.
Für die Erben stellt diese Differenz dagegen eine Nachlassverbindlichkeit dar, um die der Verkehrswert gemindert werden kann.
Zitat :Oder sollte der Kaufvertrag dann erst ein Jahr später nach dem Tode des Eigentümers erstellt werden?
Wenn der Kaufvertrag erst mit den Erben abgeschlossen wird, dann würde ein unter dem Verkehrswert liegender Kaufpreis eine Schenkung der Erben an den Käufer darstellen und hätte somit keinen Einfluss auf die Schenkungssteuer und könnte auch nicht im Rahmen des § 198 Abs. 3 BewG geltend gemacht werden, da der Verkauf nicht im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zustande gekommen ist.
Alternativ wäre es noch möglich, die Erben testamentarisch zu einem Verkauf zu einem festgelegten Preis zu verpflichten. Das wäre dann ein Vermächtnis mit Auflage zu Gunsten der Mieter. Im Hinblick auf die Erbschaftsteuer hätte das den gleichen Effekt wie ein Kaufvertrag mit aufschiebender Bedingung zu Lebzeiten des Erblassers. Allerdings hätten die Mieter dann noch die Möglichkeit, das Vermächtnis auszuschlagen und wären nicht wie bei einem Kaufvertrag daran gebunden, das Haus tatsächlich zu kaufen. So ein Testament sollte aber unbedingt durch einen Notar erstellt werden.
Wenn die Mieter sicher sein wollen, dass das Testament nicht noch geändert wird, z.B. weil sie schon während der Mietzeit eigenen Investitionen in das Haus stecken, dann kann stattdessen auch ein Erbvertrag abgeschlossen werden.
-- Editiert von hh am 20.08.2021 10:28
#5
Antwort vom 20. August 2021 | 11:33
Von
Status: Frischling (17 Beiträge, 1x hilfreich)
Zitat:Wenn der Kaufvertrag erst mit den Erben abgeschlossen wird, dann würde ein unter dem Verkehrswert liegender Kaufpreis eine Schenkung der Erben an den Käufer darstellen und hätte somit keinen Einfluss auf die Schenkungssteuer und könnte auch nicht im Rahmen des § 198 Abs. 3 BewG geltend gemacht werden, da der Verkauf nicht im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zustande gekommen ist.
Alternativ wäre es noch möglich, die Erben testamentarisch zu einem Verkauf zu einem festgelegten Preis zu verpflichten. Das wäre dann ein Vermächtnis mit Auflage zu Gunsten der Mieter. Im Hinblick auf die Erbschaftsteuer hätte das den gleichen Effekt wie ein Kaufvertrag mit aufschiebender Bedingung zu Lebzeiten des Erblassers. Allerdings hätten die Mieter dann noch die Möglichkeit, das Vermächtnis auszuschlagen und wären nicht wie bei einem Kaufvertrag daran gebunden, das Haus tatsächlich zu kaufen. So ein Testament sollte aber unbedingt durch einen Notar erstellt werden.
Wenn die Mieter sicher sein wollen, dass das Testament nicht noch geändert wird, z.B. weil sie schon während der Mietzeit eigenen Investitionen in das Haus stecken, dann kann stattdessen auch ein Erbvertrag abgeschlossen werden.
Ich kann das leider alles nicht ganz nachvollziehen, da es mir etwas zu kompliziert ist.
Also: wir werden die Käufer dieses Hauses.
Die zukünftigen Erben müssen eine hohe Erbschaftssteuer zahlen und wollen die Erbschaftssteuer auf den Verkehrswert zahlen und nicht auf den Verkaufspreis. Der Verkaufspreis wird höher sein als der Verkehrswert des Hauses.
Kann man sagen, ab wann wir das Haus kaufen können, sodass die Erben nur die Erbschaftssteuer auf den Verkehrswert bezahlen und nichts nachzahlen müssen?
Danke!!
#6
Antwort vom 20. August 2021 | 12:43
Von
Status: Unbeschreiblich (47597 Beiträge, 16826x hilfreich)
Zitat :Der Verkaufspreis wird höher sein als der Verkehrswert des Hauses.
Das weiß man jetzt woher genau? Und warum sollte ein Käufer mehr bezahlen als den Verkehrswert? Hat der Käufer etwas zu verschenken?
Tatsächlich ist das Ziel der Bewertungsmethoden aus dem Bewertungsgesetz, dass als Ergebnis "Verkehrswert = Verkaufspreis" herauskommt. Auch die ImmowertV, in der genuer definiert ist, wie die Wertermittlung zu erfolgen hat, hat das Ziel, einen marktgerechten Preis zu schätzen. Allenfalls der Umstand, dass die als Vergleichswerte herangezogenen Preise aus tatsächlich erfolgten Verkäufen im Regelfall bereits einige Monate alt sind kann dazu führen, dass Wertsteigerungen der vergangenen Monate nicht berücksichtigt werden.
Im Bewertungsgesetz wird nicht der Begriff "Verkehrswert," sondern der Begriff "gemeiner Wert" verwendet und dazu heißt es in § 9 BewG:
Der gemeine Wert wird durch den Preis bestimmt, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach der Beschaffenheit des Wirtschaftsgutes bei einer Veräußerung zu erzielen wäre. Dabei sind alle Umstände, die den Preis beeinflussen, zu berücksichtigen. Ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse sind nicht zu berücksichtigen.
Es wird also sehr deutlich gemacht, dass die im Folgenden näher definierten Verfahren zur Wertermittlung dazu dienen, einen mutmaßlich erzielbaren Verkaufspreis zu schätzen.
Die Vorstellung, dass dieser vom Finanzamt ermittelte gemeine Wert grundsätzlich niedriger ist als der erzielbare Verkaufspreis ist daher falsch. Diese Vorstellung stammt offenbar noch aus der Zeit bis 2008, als das tatsächlich im Regelfall so gewesen ist. Mit Urteil vom 07.11.2006 hat das BVerfG es für verfassungswidrig erklärt, dass Immobilien durch eine zu niedrige Bewertung bei der Erbschaftsteuer bevorzugt behandelt werden. Durch die zum 01.01.2009 in Kraft getretene Reform das Erbschaftsteuerrechtes wurde diese unangemessene Bevorteilung von Immobilien aufgehoben.
Zitat :Kann man sagen, ab wann wir das Haus kaufen können, sodass die Erben nur die Erbschaftssteuer auf den Verkehrswert bezahlen und nichts nachzahlen müssen?
Das habe ich ja bereits geschrieben. Bei einem Verkauf mehr als ein Jahr nach dem Erbfall darf der erzielte Verkaufspreis nicht mehr als Grundlage genommen werden.
Im konkreten Fall kommt natürlich noch hinzu, dass der Verkehrswert (=erzielbarer Verkaufspreis) einer vermieteten Immobilie im Regelfall geringer ist als der Verkehrswert einer leer stehenden Immobilie. Da muss sich der Mieter in seiner Eigenschaft als potentieller Käufer jedoch auch fragen, warum er deutlich mehr zahlen sollte als wenn die Immobilie an einen Dritten verkauft werden würde.
Ich halte es ohnehin für ein schräges Vorgehen, dass schon klar ist, dass die Mieter das Haus von den Erben kaufen, aber noch nicht klar ist, welchen Preis sie denn dafür bezahlen sollen. Wenn dann auch noch die Erben hingehen und ganz selbstverständlich einen deutlich über dem Verkehrswert liegenden Preis erwarten, dann sollten sich die Mieter genau überlegen, ob das denn das richtige Vorgehen ist.
#7
Antwort vom 20. August 2021 | 12:54
Von
Status: Unbeschreiblich (47597 Beiträge, 16826x hilfreich)
Ergänzung:
Nach der Darstellung scheint es so zu sein, dass Erblasser, Erben und Mieter sich bereits darüber einig sind, dass die Mieter das Haus kaufen werden.
Warum dann das Haus nicht direkt an die Mieter vererbt wird mit der Auflage einen Preis in Höhe von XX€ an die Erben zu zahlen, erschließt sich mir nicht. Dabei kann man auch festlegen, dass XX€ durch ein Sachverständigengutachten ermittelt wird.
Mit dem bislang geplanten Vorgehen fällt für den Mieter Grunderwerbsteuer an und auch zusätzlich Kosten für Notar und Grundbuchamt. Ist das allen Beteiligten bewusst? Bei einer direkten Erbschaft durch die Mieter fällt dagegen keine Grunderwerbsteuer an.
#8
Antwort vom 20. August 2021 | 13:56
Von
Status: Frischling (17 Beiträge, 1x hilfreich)
Zitat:Das weiß man jetzt woher genau? Und warum sollte ein Käufer mehr bezahlen als den Verkehrswert? Hat der Käufer etwas zu verschenken?
Leider nicht, aber der Markt ist sehr hart umkämpft. Man kann froh sein, wenn man eine Chance bekommt. Auf öffentlich ausgeschriebene Immobilien ist es üblich geworden, dass der Höchstbietende die Immobilie bekommt. Es interessiert in der Praxis wenige, wie hoch dabei der Verkehrswert der Immobilie ist.
Zitat:Mit dem bislang geplanten Vorgehen fällt für den Mieter Grunderwerbsteuer an und auch zusätzlich Kosten für Notar und Grundbuchamt. Ist das allen Beteiligten bewusst? Bei einer direkten Erbschaft durch die Mieter fällt dagegen keine Grunderwerbsteuer an
Das ist ein interessanter Punkt, den wir mit berücksichtigen werden.
Danke!
#9
Antwort vom 20. August 2021 | 14:07
Von
Status: Frischling (17 Beiträge, 1x hilfreich)
Wie wäre denn dieser Fall:
Wir als Mieter haben bei einem Verkauf das Vorkaufsrecht - das ist doch immer so, oder?
Nehmen wir an, das Haus hat einen Verkehrswert von 300 T€.
Kann er uns dann anbieten, das Haus für 400 T€ zu kaufen oder kann man keine Mondpreise verlangen?
#10
Antwort vom 20. August 2021 | 14:14
Von
Status: Richter (8036 Beiträge, 4506x hilfreich)
Zitat :Wir als Mieter haben bei einem Verkauf das Vorkaufsrecht - das ist doch immer so, oder?
Nein, das ist nicht so..
Der Mieter hat nur dann ein Vorkaufsrecht, wenn die Wohnung während der Mietzeit in "Eigentumswohnungen" umgewandelt wurde.
#11
Antwort vom 20. August 2021 | 14:28
Von
Status: Frischling (17 Beiträge, 1x hilfreich)
Zitat:Der Mieter hat nur dann ein Vorkaufsrecht, wenn die Wohnung während der Mietzeit in "Eigentumswohnungen" umgewandelt wurde.
Bin immer davon ausgegangen, weil wir das mal irgendwo gehört haben... Naja.
Wie beantragt man so ein Vorkaufsrecht?
#12
Antwort vom 20. August 2021 | 15:50
Von
Status: Unbeschreiblich (47597 Beiträge, 16826x hilfreich)
Zitat :Auf öffentlich ausgeschriebene Immobilien ist es üblich geworden, dass der Höchstbietende die Immobilie bekommt. Es interessiert in der Praxis wenige, wie hoch dabei der Verkehrswert der Immobilie ist.
Das mag wohl sein. Diese Verkäufe sind dann aber Basis für die Verkehrswertermittlung des Folgejahres. Letztlich führt das dazu, dass die amtlichen Verkehrswerte dem realen Marktgeschehen bis zu einem Jahr hinterherhinken. Bei stark steigenden Preisen, kann das schon etwas ausmachen.
Zitat :Nehmen wir an, das Haus hat einen Verkehrswert von 300 T€.
Kann er uns dann anbieten, das Haus für 400 T€ zu kaufen oder kann man keine Mondpreise verlangen?
Klar kann er das. Der Verkäufer kann verlangen, was er möchte, auch Mondpreise.
Wenn Ihr klare Verhältnisse haben wollt, z.B. weil Ihr selbst in das gemietete Haus investiert, dann sollten auch klare Verhältnisse geschaffen werden. Das geht nur mit einem notariellen Vertrag.
Wenn ein sofortiger Kauf nicht in betracht kommt, dann hielte ich es für das Beste, einen notariellen Erbvertrag mit dem Erblasser abzuschließen, in dem festgelegt wird, dass Ihr das Haus bekommt und die eigentlich vorgesehenen Erben auszahlen müsst. Als Auszahlungssumme wird dann entweder eine feste Zahl festgelegt oder man einigt sich darauf, dass der durch einen amtlich anerkannten Sachverständigen ermittelte Verkehrswert die Grundlage ist.
Damit entsteht auch keine feste Verpflichtung zum Kauf, da Ihr im Erbfall die Möglichkeit habt, das Vermächtnis auszuschlagen.
Die aktuelle Situation, bei dem die Mieter offenbar das mündliche Versprechen haben, das Haus kaufen zu dürfen, der Preis dann aber nach Ermessen der Erben festgelegt werden soll, ist ein Vabanquespiel.
Zitat:Wie beantragt man so ein Vorkaufsrecht?
Man schließt einen notariellen Vertrag mit dem Eigentümer ab und lässt das Vorkaufsrecht in das Grundbuch eintragen.
Da der Begriff Vorkaufsrecht in der Ausgangsfrage falsch verwendet wurde noch der Hinweis, was das bedeutet:
Das Vorkaufsrecht ist das Recht in einen mit einem Dritten abgeschlossenen Vertrag als Käufer einzutreten. Wenn also die Erben einen Käufer gefunden haben, dann kann der Vorkaufsberechtigte an Stelle des Käufers zu gleichen Konditionen in den mit dem Käufer abgeschlossenen notariellen Vertrag einsteigen.
Wenn es dan zu einem Verkauf kommt, dann schickt der Notar den unterschriebenen Vertrag dem Vorkaufsberechtigten zu und fragt diesen, ob er sein Recht ausüben möchte. Der Vorkaufsberechtigte hat dafür eine Überlegungsfrist von 2 Monaten.
#13
Antwort vom 23. August 2021 | 09:36
Von
Status: Student (2360 Beiträge, 631x hilfreich)
Dafür aber ErbSt! Da offenbar keine verwandtschaftliche Beziehung besteht, beträgt der Freibetrag nur 20.000 € und der Steuersatz 30%. Je nachdem wie weit der Wert ...Zitat :Bei einer direkten Erbschaft durch die Mieter fällt dagegen keine Grunderwerbsteuer an.
... kann das auch "teurer" als ein Kauf werden.Zitat :mit der Auflage einen Preis in Höhe von XX€ an die Erben zu zahlen
Für Zwecke der ErbSt wird jedoch nicht der gemeine Wert nach §9 BewG verwendet, sondern mit dem Grundbesitzwert, §12 Abs.3 ErbStG, der vom FA gesondert festgestellt wird, §157 BewG, angesetzt. Da hier offenbar ein EFH vorliegt, ist zwingend das Vergleichswertverfahren anzuwenden, §§182 Abs.2, 183 BewG. Das führt tendenziell zu einem eher hohen Ansatz bei der ErbSt, da diese Gebäudeart überwiegend zur Selbstnutzung und selten zur Vermietung erworben wird. Die Kaufpreisfindung findet daher zumeost NICHT unter betriebswirtschaftlichen Gesichtspunkten ("Lohnt sich das?"), sondern eher unter persönlichen Gesichtspunkten ("Das will ich haben!") statt und führt daher in der derzeitigen Immo-Blase zu extrem hohen Werten.Zitat :Im Bewertungsgesetz wird nicht der Begriff "Verkehrswert," sondern der Begriff "gemeiner Wert" verwendet und dazu heißt es in § 9 BewG:
taxpert
#14
Antwort vom 23. August 2021 | 11:11
Von
Status: Unbeschreiblich (47597 Beiträge, 16826x hilfreich)
Zitat :Dafür aber ErbSt! Da offenbar keine verwandtschaftliche Beziehung besteht, beträgt der Freibetrag nur 20.000 € und der Steuersatz 30%.
Richtig, wenn die Immobilie an ein Ehepaar vererbt wird und die Ausgleichszahlung an die eigentlich vorgesehenen Erben um mehr als 40.000€ unter dem Verkehrswert liegt, dann fällt Erbschaftsteuer an. Je nach Höhe der Differenz ist es dann möglich, dass die Erbschaftsteuer höher ist als die ersparte Grunderwerbsteuer.
Den Sachverhalt hatte ich aber so verstnaden, dass eine Zahlung (etwa) in Höhe des Verkehrswertes erfolgen soll. Dann würde keine Erbschaftsteuer anfallen.
Zitat :Für Zwecke der ErbSt wird jedoch nicht der gemeine Wert nach §9 BewG verwendet, sondern mit dem Grundbesitzwert, §12 Abs.3 ErbStG, der vom FA gesondert festgestellt wird, §157 BewG, angesetzt.
Und die beiden Werte unterscheiden sich jetzt wie genau?
Zitat:Da hier offenbar ein EFH vorliegt, ist zwingend das Vergleichswertverfahren anzuwenden, §§182 Abs.2, 183 BewG.
Eine Diskussion darüber, ob die §§ 182 ff. BewG im Sinne des § 9 Abs. 1 BewG etwas anderes vorschreiben als den gemeinen Wert halte ich für rein akademisch. Nach meiner Auffassung handelt es sich lediglich um Vorschriften, wie der gemeine Wert zu ermitteln ist und nicht um Vorschriften zur Ermittlung eines anderen Wertes als den gemeinen Wert.
Der Vergleichswert ist somit eine spezielle Form des Grundbesitzwertes, der wiederum eine spezielle Form des gemeinen Wertes ist.
#15
Antwort vom 23. August 2021 | 12:54
Von
Status: Student (2360 Beiträge, 631x hilfreich)
Vom Wert her sollten die Werte sicherlich nicht alzu weit auseinander liegen.Zitat :Und die beiden Werte unterscheiden sich jetzt wie genau?
Das kann man natürlich so sehen, aber §§182 ff BewG bleiben nun einmal lex specialis und verdrängen §9 BewG.Zitat :Eine Diskussion darüber, ob die §§ 182 ff. BewG im Sinne des § 9 Abs. 1 BewG etwas anderes vorschreiben als den gemeinen Wert halte ich für rein akademisch. Nach meiner Auffassung handelt es sich lediglich um Vorschriften, wie der gemeine Wert zu ermitteln ist und nicht um Vorschriften zur Ermittlung eines anderen Wertes als den gemeinen Wert.
Der Vergleichswert ist somit eine spezielle Form des Grundbesitzwertes, der wiederum eine spezielle Form des gemeinen Wertes ist.
Auch wenn sich vielleicht wertmäßig nicht besonders viel ändert, so ergeben sich doch deutliche verfahrensrechtliche Änderungen.Zitat :Die Bewertung richtet sich, soweit nicht in den Absätzen 2 bis 7 etwas anderes bestimmt ist, nach den Vorschriften des Ersten Teils des Bewertungsgesetzes
taxpert
#16
Antwort vom 23. August 2021 | 16:27
Von
Status: Schüler (208 Beiträge, 132x hilfreich)
Zitat :Nehmen wir an, das Haus hat einen Verkehrswert von 300 T€.
Kann er uns dann anbieten, das Haus für 400 T€ zu kaufen oder kann man keine Mondpreise verlangen?
Es gibt einen ImmoPreisatlas. Einfach Ort und Strasse mit HausNr eingeben. Dort erfährst du die QuartalsQmPreise.
Nochmals Verkehrswert ist Verkaufspreis, und dieser schwankt, je nach Lage und Nachfrage.
Zitat :Da hier offenbar ein EFH vorliegt, ist zwingend das Vergleichswertverfahren anzuwenden, §§182 Abs.2, 183 BewG.
Bei dem Preis kann es nur eine Mietwohnung sein, die in Eigentum umgewandelt. Oder es war schon eine Eigentumswohnung.
Zitat :Wenn es dan zu einem Verkauf kommt, dann schickt der Notar den unterschriebenen Vertrag dem Vorkaufsberechtigten zu und fragt diesen, ob er sein Recht ausüben möchte. Der Vorkaufsberechtigte hat dafür eine Überlegungsfrist von 2 Monaten.
Meines Wissen gilt 2 Monate für Grundstücke. Wohnungen nur 1 Woche, da bereits vor Vertragsbeginn der Mieter informiert sein muß, und er schon in den Startlöchern steht. Verkauft wird in der Regel an einen Dritten wenn im Vorfeld der Mieter eine mündliche Absage erteilt hat. Welcher Dritte läßt sich sonst auf so einen Mist ein, wenn er ehrliche Absicht des Kaufes hatte.
Rosenfreund
#17
Antwort vom 23. August 2021 | 17:05
Von
Status: Unbeschreiblich (47597 Beiträge, 16826x hilfreich)
Zitat :Es gibt einen ImmoPreisatlas. Einfach Ort und Strasse mit HausNr eingeben. Dort erfährst du die QuartalsQmPreise.
So ganz ohne Berücksichtigung von Baujahr, Lage usw. haben die Angaben keinen Wert.
Zitat :Bei dem Preis kann es nur eine Mietwohnung sein, die in Eigentum umgewandelt. Oder es war schon eine Eigentumswohnung.
Laut Sachverhalt handelt es sich um ein Haus.
Zitat :Meines Wissen gilt 2 Monate für Grundstücke. Wohnungen nur 1 Woche, da bereits vor Vertragsbeginn der Mieter informiert sein muß, und er schon in den Startlöchern steht.
Für Wohnungen gilt auch eine Frist von 2 Monaten (§ 469 BGB). Und falls das nicht klar ist, dann sei der Hinweis gestattet, dass es sich auch bei einer Wohnung um ein Grundstück im juristischen Sinne handelt.
Zitat :Verkauft wird in der Regel an einen Dritten wenn im Vorfeld der Mieter eine mündliche Absage erteilt hat.
Offiziell gefragt wird er erst nach Abschluss des Kaufvertrages. Dabei ist der Mieter nicht an vorherige Aussagen gebunden.
Zitat :Welcher Dritte läßt sich sonst auf so einen Mist ein, wenn er ehrliche Absicht des Kaufes hatte.
Das ist natürlich ein Problem, das sich aber für den Dritten bei einem bestehenden Vorkaufsrecht nicht vermeiden lässt.
#18
Antwort vom 23. August 2021 | 17:28
Von
Status: Student (2360 Beiträge, 631x hilfreich)
Zitat :Es gibt einen ImmoPreisatlas. Einfach Ort und Strasse mit HausNr eingeben. Dort erfährst du die QuartalsQmPreise.
Außerdem handelt es sich um reine Angebotspreise und keinesfalls um echte Verkaufspreise. Bereits deshalb haben sie keinerlei Nachweiskraft. Eben deshalb setzt die Grundbesitzbewertung auch nicht auf solche Phantasiewerte auf, sondern auf den tatsächlichen Verkaufspreisen.Zitat :So ganz ohne Berücksichtigung von Baujahr, Lage usw. haben die Angaben keinen Wert.
Das ist bei uns im Raum so und mag auch bei Ihnen im Raum so sein, dass heißt aber noch lange nicht, dass das in gesamt D so ist! Außerdem …Zitat :Bei dem Preis kann es nur eine Mietwohnung sein, die in Eigentum umgewandelt. Oder es war schon eine Eigentumswohnung.
… und wenn Sie sich die Mühe gemacht hätten den Gesetzestext zu lesen, hätten Sie festgestellt, dass das schlicht vollkommen egal ist!Zitat :Laut Sachverhalt handelt es sich um ein Haus.
taxpert
#19
Antwort vom 23. August 2021 | 17:28
Von
Status: Student (2360 Beiträge, 631x hilfreich)
Doppelpost
-- Editiert von taxpert am 23.08.2021 17:30
#20
Antwort vom 23. August 2021 | 17:28
Von
Status: Student (2360 Beiträge, 631x hilfreich)
Doppelpost
-- Editiert von taxpert am 23.08.2021 17:31
#21
Antwort vom 23. August 2021 | 17:45
Von
Status: Schüler (208 Beiträge, 132x hilfreich)
Zitat :Außerdem handelt es sich um reine Angebotspreise und keinesfalls um echte Verkaufspreise. Bereits deshalb haben sie keinerlei Nachweiskraft. Eben deshalb setzt die Grundbesitzbewertung auch nicht auf solche Phantasiewerte auf, sondern auf den tatsächlichen Verkaufspreisen.
Na, so ungeschickt wird ja der TS nicht sein, oder ?
Es gibt Hilfsmittel, und darauf bezog sich mein Hinweis um überhaupt einmal eine Orientierung zu haben. Er schreibt ja von Mondpreisen. Häuser im Villenviertel kosten ihren Lage- und Zustandspreis.
Der Hilfspunkt kam irrtümlich von mir, freu Dich
, wollte auf zitieren klicken, dann kam alles anders 
@hh
Anschließend muss auch der Vorkaufsberechtigte schnell reagieren und entscheiden, ob er sein Vorkaufsrecht in Anspruch nehmen möchte. Gemäß § 469 Abs. 2 BGB kann das Vorkaufsrecht "bei Grundstücken nur bis zum Ablauf von zwei Monaten, bei anderen Gegenständen nur bis zum Ablauf einer Woche nach dem Empfang der Mitteilung ausgeübt werden. Ist für die Ausübung eine Frist bestimmt, so tritt diese an die Stelle der gesetzlichen Frist."
Frage an @hh
Könnte der Dritte nun diese Frist abkürzen, wenn im Vertrag eine Frist von 2 Wochen festgeschrieben wird ?
Danke, für eine Rückantwort
#22
Antwort vom 23. August 2021 | 19:17
Von
Status: Unbeschreiblich (47597 Beiträge, 16826x hilfreich)
Zitat :Könnte der Dritte nun diese Frist abkürzen, wenn im Vertrag eine Frist von 2 Wochen festgeschrieben wird ?
Die Frist kann nicht im Kaufvertrag abgekürzt werden, sondern nur in dem Vertrag, mit dem das Vorkaufsrecht vereinbart wird.
#23
Antwort vom 24. August 2021 | 09:58
Von
Status: Schüler (208 Beiträge, 132x hilfreich)
Zitat :Die Frist kann nicht im Kaufvertrag abgekürzt werden, sondern nur in dem Vertrag, mit dem das Vorkaufsrecht vereinbart wird.
Vielen Dank für diese Klarstellung.
Rosenfreund
Und jetzt?
Für jeden die richtige Beratung, immer gleich gut.
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