Guten Tag,
Vielleicht kann mir jemand folgende Fragen beantworten:
1. wie wird eine Immobilie im Nachlass Verzeichnis bewertet?
Angenommen die Immobilie wurde vor 18 Jahren für 110.000€ gekauft. Aktuell sind noch 50.000€ Rest Kredit offen, die inmobilie hat einen aktuellen Verkehrswert von etwa 300.000€
Wird der damalige Kaufpreis abzüglich des restlichen Kredits genommen oder der aktuelle Verkehrswert abzüglich des restlichen Kredits.
2. frage, im Schreiben vom Nachlass Gericht steht unten „nachlassverfahren abgeschlossen"
Bedeutet dies, dass man keine Einwände mehr einlegen kann? Das Nachlass Verzeichnis wurde von dem Erben selbst ausgefüllt und ist für die Pflicht beteiligten „Unglaubwürdig", da mehrere Angaben zu den Immobilien nicht den aktuellen Verkehrswert wiedergeben.
Oder bedeutet „nAchlassverfahren abgeschlossen", dass lediglich die Pflicht beteiligen informiert wurden oder ist es noch möglich, Einspruch bzw. das Nachlass Verzeichnis anzufechten und durch einen Gutachter kontrollieren zu lassen, der die Immobilien unabhängig bewertet?
Danke für alle Antworten,
Lg
Ermittlung Immobilien zu niedrig?
Testament oder Erbe?
Testament oder Erbe?
Zitat:Wird der damalige Kaufpreis abzüglich des restlichen Kredits genommen oder der aktuelle Verkehrswert abzüglich des restlichen Kredits.
Es wird der aktuelle Verkehrswert abzüglich des restliche Kredits genommen.
Zitat:Bedeutet dies, dass man keine Einwände mehr einlegen kann?
Richtig.
Zitat:Das Nachlass Verzeichnis wurde von dem Erben selbst ausgefüllt und ist für die Pflicht beteiligten „Unglaubwürdig", da mehrere Angaben zu den Immobilien nicht den aktuellen Verkehrswert wiedergeben.
Auf welcher Basis das Nachlassgericht seine Gebühren für den Erben berechnet hat, geht die Pflichttelsberechtigten nichts an.
Für die Berechnung des Pflichtteils sind diese Angaben auch völlig irrelevant. Die Pflichtteilsberechtigten haben gegen den Erben einen direkten Anspruch auf Erstellung eines Nachlassverzeichnisses. Dabei können sie verlangen, dass die Wertangaben durch Gutachten nachgewiesen werden.
Zitat:Oder bedeutet „nAchlassverfahren abgeschlossen", dass lediglich die Pflicht beteiligen informiert wurden
Richtig
Zitat:ist es noch möglich, Einspruch bzw. das Nachlass Verzeichnis anzufechten und
Wenn die Erben noch kein Nachlassverzeichnis vom Erben angefordert haben, dann gibt es nichts, was angefochten werden kann. Die Angaben des Erben über den Wert des Nachlasses gegenüber dem Nachlassgericht sind für die Pflichtteilsberechtigten unbeachtlich. Auch wenn das Nachlassgericht die Angaben akzeptiert hat entfaltet das keine Bindungswirkung für die Berechnung des Pflichtteils.
Ein Einspruch ist daher weder möglich noch erforderlich.
Danke für die schnelle Antwort.
Wie soll der pflichtbeteiligte nun Am besten Vorgehen, wenn er der Meinung ist, dass die Angaben falsch sind bzw. die Immobilien mit einem viel zu geringem Wert angegeben sind?
Soweit mir bekannt, steht es den Pflichtanteil berechtigten doch zu, ein notarielles Nachlass Verzeichnis erstellt zu bekommen ( die Kosten hierfür werden aus dem Nachlass getilgt)
Ist es möglich ein Gutachter zu beauftragen?
Danke
-- Editiert von Electro20 am 20.06.2020 01:24
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Enfach mal mit dem Erben offen reden. Ein Erbe hat bisweilen große Schwierigkeiten die Angelegenheiten zu regeln. Gerade bei Immobilien taucht das Problem auf Werte für die ErbSt zu ermitteln (Vergleichswertverfahren). Vielleicht geht der Erbe von falschen Informationen aus und man muss nur die unterschiedliche Haus-Bewertung klären.ZitatWie soll der pflichtbeteiligte nun Am besten Vorgehen, wenn er der Meinung ist, dass die Angaben falsch sind bzw. die Immobilien mit einem viel zu geringem Wert angegeben sind? :
ZitatWie soll der pflichtbeteiligte nun Am besten Vorgehen, wenn er der Meinung ist, dass die Angaben falsch sind bzw. die Immobilien mit einem viel zu geringem Wert angegeben sind? :
Welche Angaben? Es wurde doch offensichtlich noch gar kein Nachlassverzeichnis angefordert.
Wie hh schon geschrieben hat, das "Nachlassverzeichnis" das dem Nachlassgericht vorliegt, dient lediglich der Kostenberechnung des Nachlassgerichts. Hier wird oft geschummelt und die Erben geben niedrigere Werte an, damit die Rechnung nicht so hoch ist.
Also zunächst einmal mit Fristsetzung ein Nachlassverzeichnis von dem/den Erben anfordern. Wenn dieses vorliegt, sieht man weiter.
Woher kommt denn dieser Wert? Wurde der von einem Gutachter ermittelt?Zitatdie inmobilie hat einen aktuellen Verkehrswert von etwa 300.000€ :
Guten Tag, danke für die Antworten.
Der Immobilien wert mit ca. 300.000€ ist nur der Verkehrswert von den bisher (identischen im Bau und Lage) verkauften Wohnungen.
Dann sind die 300.000,- für die hier angefragten Zwecke unbrauchbar.
Es sind dann wohl eher die PREISE der Wohnungen.
Es wäre zu empfehlen, einen Gutachter für das entsprechende Objekt zu beauftragen.
Bei einem plausiblen Verkaufspreis vergleichbarer Objekte sind 200.000€ als "Vergleichswert" plausibel. Für NG(Erbschein) und ErbSt wird oft das Vergleichswertverfahren verwendet. Das ist nicht mal geschummelt, denn es ist das vorgeschriebene Verfahren.ZitatDer Immobilien wert mit ca. 300.000€ ist nur der Verkehrswert von den bisher (identischen im Bau und Lage) verkauften Wohnungen. :
Okay verstehe, danke für die Antworten.
Also wäre ein Gutachter in diesem Fall sinnvoll?
danke
Zitat:Also wäre ein Gutachter in diesem Fall sinnvoll?
Bei einem Nachlassverzeichnis für die Ermittlung der Berechnungsgrundlage für den Pflichtteil ist die Erstellung eines Gutachtens obligatorisch. Das Gutachten muss vom Erben beauftragt werden.
ZitatDann sind die 300.000,- für die hier angefragten Zwecke unbrauchbar. :
Wie kommst Du denn jetzt zu dieser absurden Aussage?
ZitatEs sind dann wohl eher die PREISE der Wohnungen. :
Was willst Du damit sagen? Aus tatsächlichen beim Verkauf erzielten Preisen wird der Vergleichswert ermittelt. Natürlich hat der Pflichtteilsberechtigte einen Anspruch darauf, dass sein Pflichtteil auf Basis eines tatsächlich am Markt erzielbaren Verkaufspreises ermittelt wird.
ZitatBei einem plausiblen Verkaufspreis vergleichbarer Objekte sind 200.000€ als "Vergleichswert" plausibel. :
Wenn vergleichbare Objekte für 300.000€ verkauft wurden, dann liegt der Vergleichswert natürlich bei 300.000€ und nicht bei 200.000€.
ZitatFür NG(Erbschein) und ErbSt wird oft das Vergleichswertverfahren verwendet. :
Für das NG wird der Wert häufig auf Grundlage des Versicherungswertes ermittelt. Bei der Erbschaftsteuer wird häufig auch das Vergleichswertverfahrens verwendet.
Das kann gar nicht sein.Zitat:ZitatBei einem plausiblen Verkaufspreis vergleichbarer Objekte sind 200.000€ als "Vergleichswert" plausibel. :
Wenn vergleichbare Objekte für 300.000€ verkauft wurden, dann liegt der Vergleichswert natürlich bei 300.000€ und nicht bei 200.000€.
Schaut man sich die Berechnung genau an, dann sieht man den Einfluß des Bodenrichtwertes. Der liegt niedriger als der Marktwert. Damit ergeben sich automatisch Abweichungen nach unten.
https://www.gesetze-im-internet.de/bewg/__183.html Musterrechnungen im Erlass zum Paragraphen!
Beispiel mit EFH aus der Praxis:
genau ermittelter Vergleichswert mit allen Faktoren und über Bodenrichtwert: 350.000€
Marktwert: 450 .. 500.000€
In den Ländern gibt es, zumindest teilweise, Systeme zum Abruf dieser Werte. Daher werden entsprechende Werte vom NG und FA(ErbSt-Stelle) akzeptiert.
Man kommt allerdings mit dem Vergleichswertverfahren und einer Korrektur des Bodenwertes bei Standardobjekten eigentlich recht nahe (+/- 5%) an den Wert der Gutachten heran. Das spart etliche hundert Euro, wenn sich Erben und Pflichtteilsberechtigte verständigen. Kurzgutachten ab 600€, große Gutachten 4-stellig, Vergleichswertermittlung für Appel&Ei
https://datenbank.nwb.de/Dokument/Anzeigen/343407/
-- Editiert von Mr.Cool am 21.06.2020 02:59
Zitat:Das kann gar nicht sein.
Das kann nicht nur so sein, sondern das ist so. Hast Du Dir schon mal Gedanken darüber gemacht, warum das Vergleichswertverfahren diesen Namen trägt? Offenbar nicht.
Zitat:Man kommt allerdings mit dem Vergleichswertverfahren und einer Korrektur des Bodenwertes bei Standardobjekten eigentlich recht nahe (+/- 5%) an den Wert der Gutachten heran.
Wie man als Laie das Vergleichswertwerfahren anwenden will, erschließt sich mir gerade nicht. Im Regelfall fehlt es dafür an der Datengrundlage.
Wenn man wie scheinbar der Fragesteller das Glück hat, dass im gleichen Haus vergleichbare Wohnungen vor kurzem verkauft wurden und man außerdem einen Blick in die Kaufverträge werfen durfte um einen handfesten Beleg für den erzielten Verkaufspreis zu haben, dann benötigt man tatsächlich keinen Gutachter.
Zitat:Daher werden entsprechende Werte vom NG und FA(ErbSt-Stelle) akzeptiert.
Dem NG reicht ohnehin eine grobe Schätzung und das FA ermittelt die Werte auf Basis des BewG nach einem formalen Schema. Beide Werte sind für die Pflichtteilsberechnung untauglich. Die vom FA ermittelten Werte können übrigens auch zu hoch sein. Daher hat der Steuerpflichtige die Möglichkeit, einen niedrigeren Wert durch ein Gutachten nachzuweisen.
Darum geht es aber doch gar nicht. Es geht darum, wie gut ein Sachverständigengutachten den erzielbaren Kaufpreis abbildet.
Natürlich ist auch ein Sachverständigengutachten nur eine Schätzung und der tatsächlich erzielbare Verkaufspreis kann durchaus um mehr als 10% nach oben oder nach unten abweichen.
Falls Dir das nicht klar ist:
Dem örtlichen Gutachterausschuss liegen sämtliche Immobilienkaufverträge vor. Diese Kaufverträge werden ständig ausgewertet und daraus entsteht jährlich ein Grundstücksmarktbericht.
Ein Verkehrswertgutachten basiert auf diesem Grundstücksmarktbericht. Beim Vergleichswertverfahren wird auf Basis dieses Berichtes der Vergleichswert aufgrund real erzielter Verkaufspreise ermittelt.
@hh
Ich möchte damit sagen:
- Der Fragesteller bezweifelt die *Wertangabe*, die der Erbe selbst angegeben hat.
- Der Fragesteller kennt entweder die Kaufverträge vergleichbarer Wohnungen, dann sind es Preise. Oder er kennt aus den von dir genannten Kaufpreissammlungen des GA-Ausschusses die Kaufpreise.
- Verkehrswerte sind durchaus nicht immer Kaufpreise.
- Auf die 300.000 sollte man sich nur beziehen, wenn die Objekte nicht nur wegen der Lage im gleichen Haus vergleichbar sind. Selbst ETW im gleichen Haus können sehr unterschiedlich bewertet/verkauft werden.
Leider wird die Finanzoberinspektorin, von der die Infos stammen, leider nicht zu bewegen sein hier im Forum die Hintergünde genauer zu diskutieren. Ich kann es nur als praktische Erfahrung schildern. NG und ErbSt-Stelle haben es problemlos akzeptiert. Dabei sieht natürlich das Grundbuchamt(gleicher Ort wie NG) bereits Abweichungen der Werte und beanstandet das nicht.ZitatWie man als Laie das Vergleichswertwerfahren anwenden will, erschließt sich mir gerade nicht. Im Regelfall fehlt es dafür an der Datengrundlage. :
Zitat:Der Fragesteller bezweifelt die *Wertangabe*, die der Erbe selbst angegeben hat.
Da es sich um die Angabe gegenüber dem Nachlassgericht handelt würde ich das an seiner Stelle auch machen.
Zitat:Verkehrswerte sind durchaus nicht immer Kaufpreise.
Wenn der Verkehrswert im Vergleichswertverfahren ermittelt wird, dann handelt es sich um den durchschnittlichen Verkaufspreis vergleichbarer Objekte.
Zitat:- Auf die 300.000 sollte man sich nur beziehen, wenn die Objekte nicht nur wegen der Lage im gleichen Haus vergleichbar sind. Selbst ETW im gleichen Haus können sehr unterschiedlich bewertet/verkauft werden.
Wie das Wort Durchschnitt schon sagt, liegen die tatsächlich erzielten Verkaufspreise über und unter dem Verkehrswert.
Natürlich spielen bei einem echten Verkauf auch Dinge wie Verhandlungsgeschick, Art der Präsentation im Exposé, Zahl der Interessenten usw. eine Rolle.
Der Verkehrswert kann daher nur eine Schätzung sein.
Die pauschale Aussage, dass ein erzielbarer Verkaufspreis von 300.000€ einem Verkehrswert von 200.000€ entspricht ist aber Unsinn.
So pauschal habe ich es nie behauptet! Die 100T€ Differenz bezogen sich auf das Beispielsobjekt.ZitatDie pauschale Aussage, dass ein erzielbarer Verkaufspreis von 300.000€ einem Verkehrswert von 200.000€ entspricht ist aber Unsinn. :
Der Vergleichswert ist ein grober Schätzwert, der mit einer Spanne von +/-20% anzusetzen ist. Zusätzlich kommt noch hinzu, das es immer wieder Schwankungen durch sehr unterschiedliche Verkaufspreise gibt. Die Werte sind zudem veraltet. Und schon ist es plausibel. Beleg:
Bandbreite der letzten Verkäufe: 380 .. 440T€ (renovierungsbedürftig), Mittelwert 410T€
Korridor Vergleichswerte 330 ...500T€
Ehrlich ermittelter Wert: 350.000€ - somit im Korridor. Einige wertsteigernde Faktoren werden nicht erfasst und der Gutachterausschuss soll weit zurückliegen. Was ist dann verwunderlich? Oder liegt es am zu niedrigen Bodenrichtwert? Der war bei uns bei ca. 40% des örtlichen Marktwertes.
Kann jeder selbst prüfen über BORIS. http://www.gutachterausschuesse-online.de/index.html
Zitat:So pauschal habe ich es nie behauptet!
Zitat:Die 100T€ Differenz bezogen sich auf das Beispielsobjekt.
Finde den Widerspruch.
Zitat:Ehrlich ermittelter Wert: 350.000€
Zitat:Einige wertsteigernde Faktoren werden nicht erfasst
Finde noch einen Widerspruch.
Einen derart stümperhaft ermittelten Vergleichswert, wie Du es hier beschreibst muss kein Pflichtteilsberechtigter anerkennen.
Zitat:Leider wird die Finanzoberinspektorin, von der die Infos stammen, leider nicht zu bewegen sein hier im Forum die Hintergünde genauer zu diskutieren
Das könnte sie ruhig. Es ist nämlich für den Pflichtteilsberechtigten völlig uninteressant, wie das Finanzamt den Immobilienwert ermittelt.
Zitat:NG und ErbSt-Stelle haben es problemlos akzeptiert.
Das bestreite ich ja gar nicht. Das NG schaut sowieso nicht so genau hin und das Finanzamt schätzt im Regelfall auch zu Gunsten des Steuerpflichtigen.
Genau aus diesem Grund haben die so ermittelten Werte keine Relevanz für den Pflichtteilsberechtigten.
Und genau aus diesem Grund hat der auch Pflichtteilsberechtigte einen Anspruch auf Erstellung eines Sachverständigengutachtens. Das Gutachten muss dabei gerichtsfest sein, d.h. der Gutachter darf den Wert nicht ohne Begründung unter den mittleren Vergleichswert legen und er darf auch nicht wertsteigernde Faktoren unberücksichtigt lassen.
Schon aus den wenigen Angaben, die Du hier gemacht hast ist erkennbar, dass ein Gutachter in Deinem Fall wohl auf einen Wert von 450-500.000€ kommen würde.
Zitat:Ich kann es nur als praktische Erfahrung schildern.
Und der Pflichtteilsberechtigte war in Deinem Fall so dumm und hat den Wert akzeptiert? Oder gab es gar keinen Pflichtteilsberechtigten? Dann wäre es auch kein Gall aus der Praxis.
Jedenfalls zeigt das Beispiel sehr deutlich, warum der Pflichtteilsberechtigte auf ein Sachverständigengutachten bestehen sollte.
Danke für die zahlreichen Antworten. Ich wollte hier jetzt keine Debatte anzetteln, jedoch ist es interessant mitzulesen. Dann wird es wohl auf einen Gutachter hinauslaufen.
Danke euch für die Mühe
Du hast mich vollumfänglich falsch verstanden.ZitatUnd der Pflichtteilsberechtigte war in Deinem Fall so dumm und hat den Wert akzeptiert? :
Es ging bei uns in der Familie nur um die Werte gegenüber NG und Finanzamt. Die Immobilie wird in Kürze verkauft und die Erbauseinandersetzung sieht eine Verteilung nach Quote aus dem tatsächlichen Erlös vor.Zitat:NG und ErbSt-Stelle haben es problemlos akzeptiert.
ZitatDanke für die zahlreichen Antworten. Ich wollte hier jetzt keine Debatte anzetteln, jedoch ist es interessant mitzulesen. Dann wird es wohl auf einen Gutachter hinauslaufen. :
Danke euch für die Mühe
Aber den Gutachter bestellt nicht der Pflichtteilsberechtigte.
Der Pflichtteilsberechtigte fordert vom Erben im Rahmen der Forderung des Nachlassverzeichnisses, dass der Wert mit einem Gutachten belegt wird. Den Gutachter wählt dann der Erbe aus und bestellt ihn auch.
Wenn der Pfichtteilsberechtigte einen Gutachter bestellt, muss er den selbst allein bezahlen (nix aus dem Nachlass) und anerkennen muss den auch niemand, er hat also lediglich einen teuer erkauften Anhaltspunkt über den Wert der Immobilie.
und um nochmal auf eine der Eingangsfragen zurückzukommen
Zitat:1. wie wird eine Immobilie im Nachlass Verzeichnis bewertet?
Angenommen die Immobilie wurde vor 18 Jahren für 110.000€ gekauft. Aktuell sind noch 50.000€ Rest Kredit offen, die inmobilie hat einen aktuellen Verkehrswert von etwa 300.000€
Wird der damalige Kaufpreis abzüglich des restlichen Kredits genommen oder der aktuelle Verkehrswert abzüglich des restlichen Kredits.
die Schulden auf der Immobilie werden im Gesamtnachlass berücksichtigt,
ebenso, wie Guthaben dort berücksichtigt werden
die haben mit dem Wert der immobilie nichts zu tun und werden nicht in einem Gutachten aufgeführt.
Der Wert der Immobilie ist nur der Wert der Immobilie, und zwar zum Zeitpunkt des Todetags.
So jedenfalls war es in unserem notariellen Nachlassverzeichnis incl. Immo-gutachten.
die günstigste Variante bleibt, ohne Streit einen Weg zu finden sich zu einigen.
Zitat:Wenn der Pfichtteilsberechtigte einen Gutachter bestellt, muss er den selbst allein bezahlen (nix aus dem Nachlass)
Richtig.
Wenn jedoch der Erbe ein Gutachten auf Verlangen des Pflichtteilsberechtigten bestellt, dann wird das aus dem Nachlass bezahlt und mindert somit den Pflichtteilsanspruch entsprechend. Indirekt wird der Pflichtteilsberechtigte somit an den Kosten des Gutachtens beteiligt.
Zitat:und anerkennen muss den auch niemand, er hat also lediglich einen teuer erkauften Anhaltspunkt über den Wert der Immobilie.
Richtig und daher ist der Erbe gut beraten, wenn er sich im voraus mit dem Pflichtteilsberechtigten darauf einigt, wie und von wem der Wert ermittelt werden soll. Außerdem sollte der Erbe den Pflichtteilsberechtigten zur gemeinsamen Besichtigung der Immobilie mit dem Gutachter einladen.
Zitat:die günstigste Variante bleibt, ohne Streit einen Weg zu finden sich zu einigen.
Da man hier das Glück hat, dass im gleichen Haus vergleichbare Wohnungen vor kurzer Zeit verkauft wurden, spricht nichts dagegen, sich auf den dabei erzielten Verkaufspreis als Wert der Wohnung zu einigen.
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