Erste Hilfe in Rechtsfragen seit 2000.
13.493 Ratgeber, 2.347.261 Forenbeiträge, 254.709 Rechtsberatungen
622.154
Registrierte
Nutzer

Grundbesitzstelle: Wertermittlung für Erb/Schenkungssteuern => Steuervermeidung ohne Fallstricke!?

14. Juni 2022 Thema abonnieren
 Von 
Steuerzahler123
Status:
Beginner
(68 Beiträge, 0x hilfreich)
Grundbesitzstelle: Wertermittlung für Erb/Schenkungssteuern => Steuervermeidung ohne Fallstricke!?

Hallo zusammen,

ich hatte bei der Grundbesitzstelle mal versucht die Bemessungsgrundlage zur Wertermittlung zu erfahren und habe nicht einmal ansatzweise eine grobe Richtung erfahren können. Ich kenne die 3 Verfahren (Vergleichswert/Sachwert/Ertragswert), doch was macht die Grundbesitzstelle erfahrungsgemäß daraus?

Die Steuerdifferenz die hier in der vergleichbaren Konstellation aufgezeigt wird, ist ja haarsträubend:
https://www.anwalt.de/rechtstipps/vermeidbare-erbschaftsteuer-beim-berliner-testament_179887.html

Aber wie ermittelt man einen erfahrungsgemäßen Wertansatz. Bsp:

1. ) Eltern wohnen in einem Einfamilienhaus 1981 (Baukosten 180T€ Solar/Kollektorendach guter Zustand 800m² Grundstück und 150m² Wohnfläche ausbaufähig zum 2 Familienhaus) Verkäufe drum herum lagen zwischen 400T€-700T€. Vergleichskaltmiete 10T€-15T€ p.a.

2.) Kind A wohnt in einem anderen Haus (Fertigbau 70er Jahre, Kaufpreis 120T€ vor 8J.) der Eltern in der Nähe mit 120m² Wohnfläche renoviert mit Solardach und 600m² Grundstück. Verkaufspreis zwischen 250T€-400T€. Vergleichskaltmiete 6T€-10T€ p.a.

3.) Kind B wohnt in einem renoviertem alten 3-Familienhaus aus 1900-Wende in einer 100m² Wohnung der Eltern Grundstück 1000m² mit 300m² Wohnfläche Kaufpreis 1999 lag bei 180T€. Verkaufspreise liegt nun zwischen 400T€-1Mio., Vergleichskaltmiete 18T€-36T€ p.a.

4.) Bargeld und Restvermögen der Eltern liegt bei weiteren 400T€. Es geht also um 1.450-2.500T€

Die Eltern haben ein Berliner Testament handschriftlich verfasst und leben in einer Zugewinngemeinschaft. Kind A soll 1+2) + 50% von 4.) also 850T€-1.300T€ und Kind B soll 3) +50% von 4.) also 600T€-1.200T€ erhalten was ggf. wertmäßig angefochten werden wird.

Frage:

a) Was passiert wenn die Testamente nach dem Ableben eines Elternteils abhanden kommen? Können die Kinder Ihren Pflichtanteil einfordern, also Mutter bekommt 50% und die Kinder je 25% und was fällt an Steuer für die Mutter an wenn sie in 1.) länger als 10J. wohnte.

b) Wenn es zur Abwicklung über die Testamente kommt, kann dann eines der Geschwister erfolgreich die ungerechte Aufteilung ggf. durch eine Anfechtung begradigen lassen?

c) Die Mutter hat Angst vor einer Schenkung zu Lebzeiten auch wenn es keinen Sinn macht diese zu haben!? Kann man die Handlungsmöglichkeiten der Kinder über die Erbteile zu Lebzeiten so einschränken, dass im Grunde alles beim alten bleibt (Mieteinnahme, Verkaufsverbot usw.) und man so wie oben beschrieben über ein Niesbrauch keine Gefahr des Missbrauchs erfolgen kann. Wo sind die Fallstricke der Schenkung als pro/contra?

Vielen Dank für Eure Antworten zur Einschätzung der Vermögenswerte als Besteuerungsgrundlage und Ideen, wie man hier etwas mehr Sicherheit und Steuervermeidung in eine derzeit völlig überbewertete Immo-Landschaft erreichen kann.









-- Editiert von Steuerzahler123 am 14.06.2022 23:38

Testament oder Erbe?

Testament oder Erbe?

Ein erfahrener Anwalt im Erbrecht gibt Ihnen eine vertrauliche kostenlose Einschätzung!
Ein erfahrener Anwalt im Erbrecht gibt Ihnen eine vertrauliche kostenlose Einschätzung!
Kostenlose Einschätzung starten Kostenlose Einschätzung starten



9 Antworten
Sortierung:
#1
 Von 
hh
Status:
Unbeschreiblich
(44144 Beiträge, 15741x hilfreich)

Zitat (von Steuerzahler123):
Aber wie ermittelt man einen erfahrungsgemäßen Wertansatz.


Bei selbstbewohnten Immobilien über das Vergleichswertverfahren und bei vermieteten Immobilien über das Ertragswertverfahren.

Zitat (von Steuerzahler):
Was passiert wenn die Testamente nach dem Ableben eines Elternteils abhanden kommen?


Derjenige, der das Testament hat verschwinden lassen droht ein Strafverfahren wegen Urkundenunterdrückung. Außerdem ist er erbunwürdig, bekommt also nichts.

Zitat (von Steuerzahler123):
Können die Kinder Ihren Pflichtanteil einfordern,


Nein, sie sind gesetzliche Erben und bekommen ihren gesetzlichen Erbteil. Der beträgt 50% für die Mutter und je 25% für jedes Kind. Einen Pflichtteil bekommt nur, wer enterbt wurde. Die Kinder können daher den Pflichtteil fordern, wenn das Testament abgegeben wird.

Zitat (von Steuerzahler123):
Wenn es zur Abwicklung über die Testamente kommt, kann dann eines der Geschwister erfolgreich die ungerechte Aufteilung ggf. durch eine Anfechtung begradigen lassen?


Nein, die Eltern könnten auch grundlos ein Kind enterben ohne dass das anfechtbar wäre.

Zitat (von Steuerzahler123):
Kann man die Handlungsmöglichkeiten der Kinder über die Erbteile zu Lebzeiten so einschränken, dass im Grunde alles beim alten bleibt (Mieteinnahme, Verkaufsverbot usw.) und man so wie oben beschrieben über ein Niesbrauch keine Gefahr des Missbrauchs erfolgen kann.


Ja, kann man.

Man kann das Testament auch so formulieren, dass die Kinder schon beim Tod des ersten Ehegatten einen Erbteil erhalten.

Zitat (von Steuerzahler123):
Die Eltern haben ein Berliner Testament handschriftlich verfasst und leben in einer Zugewinngemeinschaft. Kind A soll 1+2) + 50% von 4.) also 850T€-1.300T€ und Kind B soll 3) +50% von 4.) also 600T€-1.200T€ erhalten.


Ohne den genauen Inhalt des Testamentes zu kennen fürchte ich, dass es zu Streit führt, weil es unklare Regelungen enthält. Oder haben die Eltern z.B. festgelegt, ob es sich um eine Teilungsanordnung oder Vorausvermächtnisse handeln soll? Wenn nicht, können sich die Erben anschließend prächtig darüber streiten, was denn gemeint war.

Ich kann daher nur dringend empfehlen, dass die Eltern ein neues notarielles Testament erstellen. Das kostet natürlich einiges, jedoch sollte man bedenken, dass diese Kosten im Todesfall wieder eingespart werden, weil die Erben dann keinen Erbschein benötigen.

Der Notar berät dann auch, wie man das Testament so formulieren kann, dass es zu einer gerechten Aufteilung kommt.

1x Hilfreiche Antwort

#2
 Von 
cruncc1
Status:
Schlichter
(7145 Beiträge, 4284x hilfreich)

Zitat (von Steuerzahler123):
Die Eltern haben ein Berliner Testament handschriftlich verfasst und leben in einer Zugewinngemeinschaft. Kind A soll 1+2) + 50% von 4.) also 850T€-1.300T€ und Kind B soll 3) +50% von 4.) also 600T€-1.200T€ erhalten was ggf. wertmäßig angefochten werden wird.

Da gibt es nichts "anzufechten". Es gibt keine Pflicht zur Gleichbehandlung von Kindern.
Zitat:
Was passiert wenn die Testamente nach dem Ableben eines Elternteils abhanden kommen?

Damit das nicht passiert, sollte das Testament in die amtliche Verwahrung gegeben werden.

Bei der Höhe des Vermögens hat man sich hoffentlich von einem Notar beraten lassen?
Zitat:
Können die Kinder Ihren Pflichtanteil einfordern, also Mutter bekommt 50% und die Kinder je 25%

Das wäre die gesetzliche Erbfolge.
Zitat:
Wenn es zur Abwicklung über die Testamente kommt, kann dann eines der Geschwister erfolgreich die ungerechte Aufteilung ggf. durch eine Anfechtung begradigen lassen?

Nein! Jedes Kind hat mindestens Anspruch auf die Hälfte seines gesetzlichen Erbteils.
Zitat:
ann man die Handlungsmöglichkeiten der Kinder über die Erbteile zu Lebzeiten so einschränken, dass im Grunde alles beim alten bleibt (Mieteinnahme, Verkaufsverbot usw.) und man so wie oben beschrieben über ein Niesbrauch keine Gefahr des Missbrauchs erfolgen kann.

Klar gibt es "Gestaltungsmöglichkeiten" bei einer Schenkung. Auch hier ist der Notar der Fachmann.

1x Hilfreiche Antwort

#3
 Von 
Steuerzahler123
Status:
Beginner
(68 Beiträge, 0x hilfreich)

Danke für die Infos!!

Kann man grob linear annehmen und hochrechnen, dass für 1Mio.€ Vermögen ca. 4000Eur Erbscheinkosten oder in selber Höhe Notarkosten anfallen?

Wie errechnet man denn den Ertragswert konkret in dem Fall, wenn ein Kind im vermieteten Objekt des 3 Familienhauses selber vergünstigt wohnt? Kaltmiete 500Eur + 400Eur + (300Eur vergünstigt, regulär 500Eur)

Muss die Mutter/Vater das Haus in dem Sie schon immer gewohnt haben auch nach dem Erben im versteuern?

Wenn die Mutter nach dem Berliner Testament erbt und dann wie schon häufig geschehen, das Tastament zerreist, man aber eine Kopie hat, wie wird damit rechtlich umgegangen? Nach dem Tod eines Partners ist der letzte Stand doch fixiert oder? Enderben kann man die Mutter dann wohl auch nicht!?

Der Streit ist im Grunde ohne Regelung und Notar vorprogrammiert, aber es ist sehr schwierig bei hochgekochten Emotionen im Vorfeld eine Regelung zu finden. Man kann zumindest nur versuchen positive Aspekte für eine Regelung zu finden, denn als Kind ist es schwer, wenn die Eltern von dem Machtinstrument nicht loslassen wollen und man sich abhängig gemacht hat. Investitionen führen zu Werterhöhung und die Partner der Kinder sind nicht bereit Geld zu investieren wenn nichts geregelt ist.

0x Hilfreiche Antwort

#4
 Von 
hh
Status:
Unbeschreiblich
(44144 Beiträge, 15741x hilfreich)

Zitat (von Steuerzahler123):
Kann man grob linear annehmen und hochrechnen, dass für 1Mio.€ Vermögen ca. 4000Eur Erbscheinkosten oder in selber Höhe Notarkosten anfallen?


Bei 1 Mio. € betragen die Notarkosten 3.470€. Der Anstieg ist nicht linear.

Mit privatschriftliches Testament fallen später Erbscheinkosten in gleicher Höhe an.

Zitat (von Steuerzahler123):
Wie errechnet man denn den Ertragswert konkret


Für die Wertermittlung müssen die Daten aus dem örtlichen Grundstücksmarktbericht bekannt.

Zitat (von Steuerzahler123):
Muss die Mutter/Vater das Haus in dem Sie schon immer gewohnt haben auch nach dem Erben im versteuern?


Nicht wenn sie anschließend noch mindestens 10 Jahre darin wohnt, bzw. bis zu ihrem Tod.

Zitat (von Steuerzahler123):
Nach dem Tod eines Partners ist der letzte Stand doch fixiert oder?


Das Testament ist bereits nach dem Tod des ersten Ehegatten abzuliefern, denn andernfalls würde der überlebende Ehegatte ja nicht Alleinerbe werden.

Zitat (von Steuerzahler123):
Man kann zumindest nur versuchen positive Aspekte für eine Regelung zu finden, denn als Kind ist es schwer, wenn die Eltern von dem Machtinstrument nicht loslassen wollen und man sich abhängig gemacht hat.


Als Kind sollte man respektieren, dass es sich um das Eigentum der Eltern handelt und diese alleine entscheiden, was damit passiert.

Zitat (von Steuerzahler123):
Investitionen führen zu Werterhöhung und die Partner der Kinder sind nicht bereit Geld zu investieren wenn nichts geregelt ist.


Das ist klar. Ich würde den Kindern auch davon abraten, in die Immobilien ihrer Eltern zu investieren.

0x Hilfreiche Antwort

#5
 Von 
cruncc1
Status:
Schlichter
(7145 Beiträge, 4284x hilfreich)

Zitat (von Steuerzahler123):
Wenn die Mutter nach dem Berliner Testament erbt und dann wie schon häufig geschehen, das Tastament zerreist...

Die Mutter kann nur eine Kopie zerreißen. :wink:

Das Testament wird auf den Tod des Ertsterbenden vom NG eröffnet und bleibt in amtlicher Verwahrung.

0x Hilfreiche Antwort

#6
 Von 
hh
Status:
Unbeschreiblich
(44144 Beiträge, 15741x hilfreich)

Zitat (von cruncc1):
Das Testament wird auf den Tod des Ertsterbenden vom NG eröffnet und bleibt in amtlicher Verwahrung.


Und wenn sie es schon vor der Ablieferung beim Nachlassgericht zerreißt, dann haben die Kinder doch genau das, was sie ohnehin wollen. Die Mutter wird nicht Alleinerbin, sondern die beiden Kinder erben je 25% und sparen damit insgesamt erheblich Erbschaftsteuer.

Aus diesem Grund geschieht es keineswegs häufig, dass der überlebende Ehegatte ein Berliner Testament zerreißt.

1x Hilfreiche Antwort

#7
 Von 
Steuerzahler123
Status:
Beginner
(68 Beiträge, 0x hilfreich)

Der Mutter ist im Grunde nicht klar was auf sie zukommen, da sie noch vom Einheitswert und Freibeträgen spricht die nie erreicht werden. Sie möchte später nicht alleine im Haus wohnen und in das 3 Famileinhaus ziehen. Dies hat zur Folge, dass bei jetzt schon 80Jahren die 10J. nicht voll werden und dann ein erheblicher Teil an Steuern fällig wird. Ggf. zieht das den Verkauf des Hauses nach sich, in dem Kind 2 wohnt und investiert hat/will. Kind 1 soll in das Haus in dem die Mutter gewohnt rein (Ringtausch). Das klappt eben alles nicht steuerneutral. Es muss also der Wille zur Aufklärung da sein und natürlich müssen die Kinder akzeptieren was die Eltern wollen, aber die Eltern müssen dann auch akzeptieren, dass die Kinder und Partner eben nicht ins Haus investieren und sich Alternativen woanders suchen.... Aber egal, das muss geklärt oder besser erklärt werden, sofern zugehört wird. Der Prophet im eigenen Lande hat es recht schwer in solch einer Konfliktsituation......

Es gibt einmal das Berliner Testament von 19XX und ein weiteres zusätzliches Testament (2017) in dem beschrieben ist, was die Kinder bekommen. Dies wird laufend geändert und zerrissen. Ist das so überhaupt dann gültig und machbar und werden/müssen diese dann nach dem Ableben eines Elternteils beide abgegeben?

Mit der Findung der Bewertung in Niedersachsen ist für meine Wertfindung ist mir noch nicht klar. Ich habe heute im Rahmen einer Stiftungsgründung zur angeblich rechtzeitigen Enderbung der Kinder gesehen, dass das FA mit einem Wert zu Herstellkosten hantiert, was zum Gutachten massiv von einander abweicht (HK ca. 40% höher als der Verkehrswert lt. Gutachten von denen es ebenfalls noch 3 Verkehrswert-Versionen gibt). Hier scheint es viel Bewertungsspielräume und Diskussionen zu geben!?

Zur Marktinformation:
https://www.gag.niedersachsen.de/grundstuecksmarktinformationen/2022/mittlerepreise/reihenhausdoppelhaushaelfte/
Göttingen eine Doppelaushälfte für 100T€ die i.d.R für 500T€ verkauft werden? Wie passen denn diese Zahlen zusammen. Hannover ist doch nicht 5x teurer als Göttingen bzw. Göttingen so billig?

Vielen Dank nochmals für die Klasse Antworten und Erklärungen!

-- Editiert von Steuerzahler123 am 16.06.2022 22:19

-- Editiert von Steuerzahler123 am 16.06.2022 22:32

0x Hilfreiche Antwort

#8
 Von 
hh
Status:
Unbeschreiblich
(44144 Beiträge, 15741x hilfreich)

Zitat (von Steuerzahler123):
Dies wird laufend geändert und zerrissen. Ist das so überhaupt dann gültig


Ein Testament, das gemeinsam von beiden Ehegatten zerrissen wird ist damit ungültig.

Zitat (von Steuerzahler123):
Ist das so überhaupt dann gültig und machbar und werden/müssen diese dann nach dem Ableben eines Elternteils beide abgegeben?


Es müssen alle Testamente abgegeben werden, die nicht durch zerreißen ungültig gemacht wurden.

Zitat (von Steuerzahler123):
Göttingen eine Doppelaushälfte für 100T€ die i.d.R für 500T€ verkauft werden? Wie passen denn diese Zahlen zusammen.


Verstehe ich jetzt nicht. Die Stadt Göttingen wird mit einem Kaufpreismedian von 393.000€ angegeben

Zitat (von Steuerzahler123):
Mit der Findung der Bewertung in Niedersachsen ist für meine Wertfindung ist mir noch nicht klar.


Für eine Bewertung benötigst Du den Grundstücksmarktbericht:
https://immobilienmarkt.niedersachsen.de/download/Northeim/Northeim_2021.pdf

Die Wertermittlung erfolgt dann auf Basis der ImmowertV mit Hilfe der Daten aus dem Grundstücksmarktbericht.

1x Hilfreiche Antwort

#9
 Von 
Steuerzahler123
Status:
Beginner
(68 Beiträge, 0x hilfreich)

Danke nochmal für die Links. Hatte den Wert über 100T€ vom Landkreis GÖ und nicht Stadt genommen. Mein Fehler.

Aber jetzt nochmal zum Verständnis zur Ermittlung der Steuergrundlage. Wenn das die Echtwerte sind, frage ich mich was die Realtiät und die Angebotspreise damit zu tun haben und wie die Grundbesitzstelle den Wert aus den enorm komplexen Parametern ermittelt. Die tippern da doch sicherlich irgendwo 3 Zahlen ein und ermitteln auf Knopfdruck ein Ergebnis ohne die individuellen Parameter zu berücksichtigen (Zustand und Ausstattung) ? Das zuständige Erbschaftssteueramt sagte, dass die Bemessungsgrundlage eher moderat wäre und verwies auf die Grundbesitzstelle des zuständigen FA.

Bsp.: Entscheidend ist einmal die Grundstückgröße & Lage, sowie Baujahr und Wohnfläche und ev. Herstellungsart (Massiv oder Fertighaus mit ev. 12% Abschlag) . Nehmen wir mal die Werte von S.36 und S.99 Landkreis GÖ:

600m² Grundstück 120m² Fertigbauhaus aus 1970. Das wären 120x1367€ = 164T€
1000m² Grundstück für das 3 Familienhaus aus 1900 mit 300m² Wohnfläche: 300x863€= 258T€
800m² Grundstück Massivhaus aus 1981 mit 150²: 150x1546 =231T€

Grundstück ist jetzt wahrschienlich als Einheitsgröße nicht so ganz richtig berücksichtigt, aber auf Seite S.36 steht was von 259€ für Göttingen Stadt bzw. auf Seite 39 errechnet sich ein Wert zu 2020 von 357€ pro m² (152/102*240€) wobei auf S36 im Altkreis Göttingen sogar 1106€ steht.

Diese Preise hätten mit der Realtität wenig zu tun, wäre aber schön, wenn dies die Bemessungsgrundlage für die Steuer wäre? Wie und wie komplex geht da die Grundsitzstelle vor und was käme bei den Beispielen tatsächlich raus?



-- Editiert von Steuerzahler123 am 19.06.2022 14:29

0x Hilfreiche Antwort

Und jetzt?

Für jeden die richtige Beratung, immer gleich gut.
Schon 238.144 Beratungen
Anwalt online fragen
Ab 30
Rechtssichere Antwort in durchschnittlich 2 Stunden
97.701 Bewertungen
  • Keine Terminabsprache
  • Antwort vom Anwalt
  • Rückfragen möglich
  • Serviceorientierter Support
Anwalt vor Ort
Persönlichen Anwalt kontaktieren. In der Nähe oder bundesweit.
  • Kompetenz und serviceoriente Anwaltsuche
  • mit Empfehlung
  • Direkt beauftragen oder unverbindlich anfragen
Alle Preise inkl. MwSt. Zzgl. 2€ Einstellgebühr pro Frage.

Jetzt Anwalt dazuholen.

Für 60€ beurteilt einer unserer Partneranwälte diese Sache.

  • Antwort vom Anwalt
  • Innerhalb 24 Stunden
  • Nicht zufrieden? Geld zurück!
  • Top Bewertungen
Ja, jetzt Anwalt dazuholen