Haus an Kind unter Wert verkaufen

Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Anfrage, welche ich anhand des von Ihnen geschilderten Sachverhalts im Rahmen einer ersten rechtlichen Einschätzung wie folgt beantworte:

Wird eine Immobilie an ein Kind verkauft, so geschieht dies zu Lebzeiten der Eltern. Der Wert des Hauses muss vor dem Verkauf geschätzt werden. Wichtig ist, dass hier ein realistischer Preis angesetzt wird, da ansonsten klar ist, dass zumindest ein Teil der Immobilie doch im Rahmen einer (Teil-) Schenkung übertragen wurde. Diese wäre für etwaige Erbberechtigte in einer Frist von zehn Jahren anfechtbar.

Allerdings kann der Kaufpreis gemindert werden, wenn sich die Eltern ein lebenslanges Wohnrecht in dem Haus einräumen lassen oder wenn das Kind, welches die Immobilie erwirbt, sich zur Pflegschaft der Eltern bereit erklärt. Solche Zugeständnisse können den Wert einer Immobilie sogar ganz erheblich mindern. Hier kann dann auch keine Rede von einer teilweisen Schenkung sein.

Wer sein Kind vor zu hohen Belastungen schützen möchte, lässt sich das bereits erwähnte lebenslange Wohnrecht eintragen. Das hat den Vorteil, dass die Eltern das Haus nach wie vor nutzen können. Außerdem haben sie die Chance, sich die zugesicherte Pflege eintragen zu lassen. Das Kind, welches in dem Fall der Immobilienerwerber ist, muss dann die Pflege der Eltern bis zu ihrem Tod übernehmen. Solche Regelungen werden in den Kaufvertrag mit aufgenommen und müssen notariell beurkundet werden. Sie mindern den Wert der Immobilie um einen bestimmten Betrag pro Jahr. So kann es sein, dass ein Haus, welches 80.000 bis 100.000 Euro wert ist, am Ende für einen Betrag von unter 20.000 Euro verkauft werden kann. Die Unterstellung, dass es sich hierbei um eine Begünstigung handelt, die unrechtmäßig gegenüber den anderen Erben ausfällt, ist hinfällig, wenn die gesetzlich vorgeschriebenen Beträge zur Wertminderung aufgrund der genannten Punkte berücksichtigt werden.

Vermögen kann geplant zu Lebzeiten übertragen werden. Das ist auch bei Immobilien möglich, wobei hier sogar sehr hohe Freibeträge vorhanden sind. Diese betragen pro Kind 400.000 Euro. Die Freibeträge stehen alle zehn Jahre wieder zur Verfügung. Das heißt, dass jemand, der im Rahmen einer Schenkung eine Immobilie steuerfrei erhalten hat, nach der Frist von zehn Jahren wieder eine Schenkung erhalten kann. Hierbei gilt anzumerken, dass sich Belastungen der Immobilie steuermindernd oder sogar steuerbefreiend auswirken können. Das heißt, wenn die Immobilie mit einer Hypothek belastet ist, senkt diese den Wert.

Die Übertragung zu Lebzeiten hat den Vorteil, dass der Gesetzgeber hier nicht verlangt, dass die Immobilie innerhalb der nächsten zehn Jahre nach der Übertragung selbst genutzt wird. Der Beschenkte kann sein Eigentum veräußern. Allerdings gilt, dass die übrigen anspruchsberechtigten Erben ihre Ansprüche geltend machen können. Sie können gegebenenfalls die Auszahlung ihres Anteils verlangen.

Im Einzelnen zu Ihren Fragen:

Ist ein Verkauf unter Wert möglich?
Ein Hausverkauf unter Wert ist grundsätzlich möglich.

Wenn unter Wert verkauft wird, wie sieht die steuerliche Bewertung aus? D.h. ist das dann eine teilweise Schenkung? Und wie wird damit steuerlich verfahren?"
Das ist dann in der Tat eine sog. gemischte Schenkung. Diesen Anteil müsste(n) der/die Käufer dann versteuern.

Spielt es eine Rolle WER kauft, d.h. muss explizit meine Frau kaufen?
Es kauft grundsätzlich, der der auch als Eigentümer im Grundbuch erscheinen soll. Zu bedenken ist wegen der teilweisen Schenkung auch, dass Schenkungssteuer anfallen wird und dafür aufgrund der unterschiedlichen Freibeträge nicht jeder Käufer gleich geeignet ist.

Fällt eine Grunderwerbssteuer an?
Bei der Grunderwerbssteuer gilt: Ein Immobilienverkauf oder eine Immobilienübertragung bleibt steuerfrei, wenn sie zwischen Verwandten in gerader Linie erfolgt. Das regelt § 3 Abs. 6 Grunderwerbssteuergesez.

Welche weiteren Kosten?
So muss ein Käufer beim Notar und beim Grundbuchamt etwa 1,5 Prozent des Kaufpreises für Gebühren kalkulieren. Immobilienkäufe können in Deutschland nur mittels Notar getätigt werden, da für eine rechtswirksame Kaufvertragsabwicklung eine beglaubigte Urkunde von einem Notar erforderlich ist.


Bedenken Sie bitte, dass jede Ergänzung des Sachverhalts zu einer veränderten rechtlichen Beurteilung führen kann.

Bei weiteren Fragen oder wenn Sie bei diesem Fall Hilfe brauchen sollten, stehe ich Ihnen selbstverständlich jederzeit telefonisch unter 0511 12356737 zur Verfügung, da unsere Kanzlei auch auf bundesweite Mandate ausgerichtet ist, ohne dass Ihnen dadurch Mehrkosten entstehen. Die von Ihnen entrichtete Beratungsgebühr würde im Falle einer Beauftragung angerechnet werden.

Mit freundlichen Grüßen


Gutzeit
Rechtsanwältin