Hausschenkung/Sozialamt/Finanzamt

Hallo, Forum, ich bin neu hier und mache es hoffentlich kurz:
Mutter (88) schenkt ihren 2 Kindern baufälliges Mietshaus gegen
lebenslängliches Wohnrecht kostenfrei (50% der Wohnfläche)
auf Rat unseres Notars.
Nur die Hälfte der notwendigen Investitionskosten sind steuerlich absetzbar

Frage 1: Kann das Wohnrecht abgekauft werden, Mutter zahlt Miete?
(Stuttgarter Modell, 100% absetzbare Investitionskosten)
Unser Notar meint: nicht möglich.

Frage 2: Schwester zahlt Bruder aus (unterschiedliche Grenzsteuersätze).
Muss das Geld 10 Jahre festgelegt werden, falls das Sozialamt im Pflegefall Schenkung rückgängig macht. Bruder könnte das Geld ja verbraten.
Unser Notar rät zur Festlegung des Auszahlungsbetrages.
Hat unser Notar wirklich Recht?

Vielen Dank für Antworten
Der Bruder