Hallo, ich benötige bitte eine rechtliche Einschätzung. Folgender Sachverhalt:
Es handelt sich um ein Einfamilienhaus auf einem Erbpachtgrundstück. Der Eigentümer des Grundstück ist eine Kirchengemeinde. Der Eigentümer des Hauses ist A, wobei dies rechtlich fraglich ist (siehe Sachverhalt).
A möchte sein Haus verkaufen.
Der Verkauf soll über den Makler M erfolgen.
B hat Interesse an dem Haus. Es erfolgt, nach der Besichtigung, die Unterschrift einer Kaufabsichtserklärung von A und B über den Makler M.
Alles scheint reibungslos zu verlaufen. Plötzlich erfährt der Makler M vom Notar N, der damals den notariellen Kaufvertrag zum Verkauf des Hauses an A aufgesetzt hat, dass die Vorbesitzer des Hauses das Haus hätten nicht alleine an A verkaufen dürfen, da eine Erbengemeinschaft bestand.
Der alte Kaufvertrag des Hauses (der Verkauf des Hauses an A) ist laut Aussage des M rechtswidrig. N hatte über die Erbengemeinschaft keine Kenntnis zum Zeitpunkt des notariellen Kaufvertrages, weil er sich bei der Aufstellung des notariellen Kaufvertrages keinen Grundbuchauszug gezogen hat. Er kannte Käufer und Verkäufer (kleines Dorf) und hat gutgläubig gehandelt nach dem Motto, dass das alles so passt.
Nun versuchen N und M, über das Nachlassgericht alle potentiellen Nachlassempfänger zu ermitteln, damit A das Haus noch an B verkaufen kann, indem der "alte Kaufvertrag" an A im Nachhinein "legalisiert" wird, indem alle Personen aus der Erbengemeinschaft dem "alten Kaufvertrag" zustimmen. Nun haben sich insgesamt 11 Personen gefunden, die Nachlassempfänger sind. Weitere werden derzeit noch gesucht.
Wenn diese 11 das Erbe ausschlagen, B das Haus kauft, in das Haus einzieht und sich dann plötzlich doch noch ein weiterer Erbe meldet, der nicht von den bisher ermittelten erfasst ist, ist B dann verpflichtet, das Haus an den Erben zu übergeben und mit welcher Frist hätte er das Haus zu räumen und zu übergeben? Könnte B gegenüber dem Nachlassgericht in einem solchen Fall rechtliche Ansprüche (Schadensersatz etc.) geltend machen, da nicht alle Erben ermittelt wurden?
-- Editiert von User am 30. April 2025 15:34
Kauf einer Immobilie aus einem Nachlass
Testament oder Erbe?
Testament oder Erbe?
Das ist doch ein klarer Fall für Rechtsberatung, oder?
Zitat :Notar N, der damals den notariellen Kaufvertrag zum Verkauf des Hauses an A aufgesetzt hat, dass die Vorbesitzer des Hauses das Haus hätten nicht alleine an A verkaufen dürfen, da eine Erbengemeinschaft bestand.
Und das hat B auch richtig verstanden. Die Geschichte klingt völlig unglaubwürdig.
Naheliegender wäre, dass A glaubte Alleineigentümer zu sein, obwohl A tatsächlich nur als Mitglied einer Erbengemeinschaft Eigentümer war.
Zitat :Der alte Kaufvertrag des Hauses (der Verkauf des Hauses an A) ist laut Aussage des M rechtswidrig.
Und wie kommt N jetzt auf einmal darauf? Wenn A als Alleineigentümer im Grundbuch steht, dann ist A auch Alleineigentümer. Da kann jetzt der Notar nicht einfach beschließen, dass das nicht so sei.
Zitat :Er kannte Käufer und Verkäufer (kleines Dorf) und hat gutgläubig gehandelt nach dem Motto, dass das alles so passt.
Es gibt dann ja auch noch das Grundbuchamt, das den Kaufvertrag auch noch überprüft, bevor der Käufer als Eigentümer eingetragen wird.
Zitat :Wenn diese 11 das Erbe ausschlagen,
Warum sollten die 11 Erben das Erbe ausschlagen wollen? Außerdem dürfte die Auschlagungsfrist längst abgelaufen sein, so dass sie auch gar nicht mehr ausschlagen können.
Zitat :und sich dann plötzlich doch noch ein weiterer Erbe meldet, der nicht von den bisher ermittelten erfasst ist, ist B dann verpflichtet, das Haus an den Erben zu übergeben und mit welcher Frist hätte er das Haus zu räumen und zu übergeben?
Das Grundbuch genießt öffentlichen Glauben. Wenn B als Eigentümer im Grundbuch steht, dann könnte sich ein weiterer Erbe nur an die bisherigen Erben wenden um etwas vom Verkaufserlös abzubekommen.
Insgesamt hört sich die Geschichte jedoch so absurd an, dass ich davon ausgehe, dass B etwas falsch verstanden hat.
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Aus eigener leidvoller Erfahrung kann ich nur sagen: Finger weg von solch einer Immobilie! Uns hat solch eine Konstellation viel Geld gekostet und wir stehen nicht alleine da. Es gibt einen ganz berühmten Fall der zwar nicht so wie hier, aber ähnlich gelagert ist:
https://www.agrarheute.com/management/recht/ehepaar-kauft-grundstueck-baut-haus-voreigentuemer-haus-abreissen-633364#:~:text=Die%20K%C3%A4ufer%20eines%20zwangsversteigerten%20Grundst%C3%BCcks,Erstattung%20soll%20die%20Vorinstanz%20entscheiden.
Wenn sich im Nachhinein Personen, insbesondere Erben melden (so war es bei uns), dann kann das teuer werden und ist evtl. mit hohen Kosten verbunden. Uns wurde das zwangsversteigerte und von uns ersteigerte Haus wieder aberkannt weil Erben, der damals noch nicht verstorbenen Eigentümerin, nicht mit der Versteigerung einverstanden waren.
Ich kann jedem nur abraten, bei solch unklarer Sachlage, eine Immobilie zu kaufen.
Zitat :Es gibt einen ganz berühmten Fall der zwar nicht so wie hier, aber ähnlich gelagert ist:
Der ist auch nicht ähnlich gelagert, da es zwischen einem Kauf und einem Erwerb im Rahmen einer Teilungsversteigerung ganz erhebliche Unterschiede gibt.
Es geht darum, dass jemand der Anspruch auf das andere Eigentum erhebt. Und das ist in jedem Fall mit großem Ärger verbunden. Egal wie es am Ende ausgehen wird. Hier sind es potenzielle Erben (wie bei mir). Das Ergebnis war sehr schlecht für mich. Genau wie in dem verlinkten Beispiel wurde uns das Haus aberkannt.
Zitat :Es geht darum, dass jemand der Anspruch auf das andere Eigentum erhebt. Und das ist in jedem Fall mit großem Ärger verbunden.
Es gehört zum allgemeinen Lebensrisiko, dass man vielerlei Ärger bekommen kann.
Bei einem Kauf vom im Grundbuch eingetragenen Eigentümer handelt es sich jedoch um gutgläubigen Erwerb im Sinne § 892 BGB. Ansprüche kann man daher leicht abwehren.
Zitat :Genau wie in dem verlinkten Beispiel wurde uns das Haus aberkannt.
Die Überschrift über dem Artikel ist reißerisch und falsch. Der BGH hat die Familie keineswegs zum Abriss des Hauses verurteilt.
Das hatte das OLG vorher geurteilt, der BGH hat lediglich den Herausgabeanspruch (gegen Zahlung einer wohl kaum ausreichenden Entschädigung) bestätigt. Wir mussten ebenfalls unsere Immobilie zurückgeben. Bei den Werten um die es hier geht ist mein Rat: Finger weg!
Das ist schlicht falsch.Zitat :Bei einem Kauf vom im Grundbuch eingetragenen Eigentümer handelt es sich jedoch um gutgläubigen Erwerb im Sinne § 892 BGB. Ansprüche kann man daher leicht abwehren.
Zitat :Das ist schlicht falsch.
Nein, das ist richtig.
Wenn es falsch wäre, hätte man bei jedem Immobilienkauf das beschriebene Risiko.
Ach, und warum hat das OLG in meinem Fall dem (zum Zeitpunkt der Umschreibung noch unbekannten) Erben Recht zugesprochen und alles musste Rückabgewickelt werden? Warum hat in dem verlinkten Fall der BGH dem Kläger das Grundstück (mit Haus) zugesprochen wenn er eine Ausgleichszahlung leistet?Zitat :Nein, das ist richtig.
Man muss nicht sehenden Auges in einen möglichen Rechtsstreit über mehrere hunderttausende Euros hineinrennen.
Wenn mit den Erben alles geklärt ist... gar kein Problem. Das ist hier aber nicht der Fall.
Zitat :Wenn mit den Erben alles geklärt ist... gar kein Problem
Achso, dann sind wir uns doch einig.
Wie sonst sollte man eine Immobilie von den im Grundbuch eingetragenen Eigentümern kaufen können.
Zitat :Das ist hier aber nicht der Fall.
Was ist denn hier ungeklärt?
Den Fragesteller interessiert doch, was passiert, wenn sich die geklärte Erbfolge als falsch herausstellt. Dann gilt der öffentliche Glaube von Erbschein und Grundbuch und der Kaufvertrag bleibt nach § 892 BGB wirksam.
Dann kann es teuer werden, so wie bei uns als sich Erben, nach Grundbucheintrag auf uns, gemeldet hatten. Der ganze Vorgang wurde für nichtig erklärt.Zitat :Den Fragesteller interessiert doch, was passiert, wenn sich die geklärte Erbfolge als falsch herausstellt.
Wenn sich hier alle Erben einig sind und verzichten, dann ist es kein Problem. Aber warum sollten die Erben verzichten? Wenn sie nicht verzichten, dann sind (teure?) Probleme vorprogrammiert. Warum sollte man sich so etwas antun wollen?
Zitat :Dann kann es teuer werden, so wie bei uns als sich Erben, nach Grundbucheintrag auf uns, gemeldet hatten. Der ganze Vorgang wurde für nichtig erklärt.
Und im Grundbuch waren vorher Erben eingetragen und ie Eintragung hat sich als falsch erwiesen?
Oder war es so wie in dem in #3 genannten Fall, dass es Erben mit unbekanntem Aufenthalt gab?
Es gab auch Erben mit unbekanntem Aufenthalt aber es war noch gar nicht Erbzeit, die Erblasserin war noch gar nicht verstorben, diese war noch im Grundbuch eingetragen und quicklebendig..... mehr oder weniger. Es gab einen Vormund. Um die Pflegekosten aufbringen zu können sollte das Haus verkauft werden. Wir waren die (Un)glücklichen die es erworben haben, nachdem das Betreuungsgericht der Veräußerung zugestimmt hatte. Nach der Grundbuchberichtigung hatten sich bis dahin unbekannte Erben gemeldet und dem Kauf widersprochen. Die damals bekannten Erben hatten einen Verzicht unterschrieben, da das Haus überschuldet war. Der Fall landete zur Entscheidung vor dem OLG und die Immobilie wurde uns aberkannt, eine Revision nicht zulässig.
Das war eine teure Erfahrung mit Erben einer Immobilie. Da war nichts mit gutgläubigem Erwerb. Der Verkauf hätte nicht stattfinden dürfen ohne die Einwilligung der Erben. Alle entstandenen Kosten, außer des reinen Kaufpreises, gingen zu unseren Lasten (Räumung des Gebäudes, Entwilderung des Grundstücks......).
Ich kann mich nur noch einmal wiederholen: Gibt es unbekannte Erben, dann Finger weg.
Und wenn nicht alle Personen zustimmen sollten, dann geht es vor Gericht. Ausgang ungewiss.Zitat :........indem alle Personen aus der Erbengemeinschaft dem "alten Kaufvertrag" zustimmen.
Man muss sich einfach nur fragen: Warum sollten diese Personen dem alten Verkauf jetzt zustimmen?
Und jetzt?
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