Mietvertrag Erbengemeinschaft

Question

Hallo zusammen,

vielleicht hat jemand Erfahrung mit einem ähnlichen Fall. Erblasser stirbt, es gibt 2 Erben laut Testament, weitere eventuelle Erbberechtigte wurden enterbt. Der Mietvertrag ist mit dem Tod auf die Erbengemeinschaft übergegangen. Eine außerordentliche Kündigung innerhalb der Monatsfrist erfolgte weder von Vermieter noch von den Erben. Einer der beiden Erben möchte in den Mietvertrag eintreten, der zweite Erbe hat schriftlich Nichteintritt erklärt. Nun verweigert der Vermieter die Nutzung der Wohnung, bis er vom Nachlassgericht verbindliche Auskunft über die Erben erhält.
Meines Erachtens ist sein Vertragspartner DIE ERBENGEMEINSCHAFT, alles andere kann im Innenverhältnis der Erben geregelt werden.
Kann es wirklich gesetzlich so vorgesehen sein, dass während dieser "Schwebephase" bis zur endgültigen Auskunft durch das Nachlassgericht tatsächlich die Erbengemeinschaft verpflichtet ist, die Miete weiter zu bezahlen aber die Mietsache nicht nutzen darf?
Viele Grüße
muc-Mike

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guest-12320.09.2014 20:57:52 · Answer

quote:Nun verweigert der Vermieter die Nutzung der Wohnung, bis er vom Nachlassgericht verbindliche Auskunft über die Erben erhält.  Meines Erachtens ist sein Vertragspartner DIE ERBENGEMEINSCHAFT, alles andere kann im Innenverhältnis der Erben geregelt werden.  Kann es wirklich gesetzlich so vorgesehen sein, dass während dieser "Schwebephase" bis zur endgültigen Auskunft durch das Nachlassgericht tatsächlich die Erbengemeinschaft verpflichtet ist, die Miete weiter zu bezahlen aber die Mietsache nicht nutzen darf?        Das wurde vom BGH entschieden, da ging es zwar um die Banken, die bis da hin einen Erbschein zum Nachweis des Erbrechts gefordert hatten. Die Grundfrage ist dieselbe, wie kann, darf muss das Erbrecht nachgewiesen werden:    BGH, Urteil vom 8. 10. 2013 - XI ZR 401/12    Nach deutschem Recht sei der Erbe nicht verpflichtet, sein Erbrecht durch einen Erbschein nachzuweisen, sondern könne diesen Nachweis auch in anderer Form erbringen. Eine grundsätzliche Pflicht zur Vorlage des Erbscheins sei nach dem BGB nicht gewollt und führe in vielen Fällen zu einer unerträglichen Belästigung des Erben, zu unnützen Kosten und zur Verzögerung der Nachlassregulierung. Aus den &#167;&#167; 2366, 2367 BGB folge nichts anderes. Diese Vorschriften regelten nicht, wie der Nachweis des Erbrechts geführt, sondern unter welchen Voraussetzungen mit befreiender Wirkung an die im Erbschein als Erbe bezeichnete Person geleistet werden könne.  ...  Diese Ausführungen halten revisionsrechtlicher Prüfung stand,...       Im Ergebnis ist also das Testament als Erbnachweis für ein laufendes Vertragsverhältnis völlig ausreichend. Mehr kann der Vermieter nicht verlangen, es muss nicht extra ein teurer Erbschein bentragt werden.    Verweigert er den Erben trotz Vorlage den Zutritt zur Wohnung, kann die Mietzahlung komplett eingestellt werden.          ----------------- ""

cruncc1 · Answer

Nur zur Klarstellung:
In dem angesprochenen Urteil ging es darum, dass die Bank keinen Erbschein verlangen kann, da ein notarielles Testament vorhanden ist. Eine Abschrift dieses Testament mit Eröffungsprotokoll des Nachlassgerichts genügt als Erbnachweis.

Das heißt nicht, dass die Vorlage eines Testaments generell als Erbnachweis ausreicht.

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hh · Answer

quote:Einer der beiden Erben möchte in den Mietvertrag eintreten, der zweite Erbe hat schriftlich Nichteintritt erklärt.      Es beteht für einen Erben gar keine Möglichkeit, einen Nichteintritt zu erklären. Die Erklärung ist daher unwirksam &lpar;&#167; 564 BGB&rpar;. Den Nichteintritt können nur Mitbewohner erklären, den Erben bleibt nur die Möglichkeit der Kündigung.    Meines Erachtens ist sein Vertragspartner DIE ERBENGEMEINSCHAFT,     Richtig    quote:alles andere kann im Innenverhältnis der Erben geregelt werden.      Das ist falsch, jedenfalls kann nicht einfach ein Erbe seinen Nichteintritt erklären.    quote:Kann es wirklich gesetzlich so vorgesehen sein, dass während dieser "Schwebephase" bis zur endgültigen Auskunft durch das Nachlassgericht tatsächlich die Erbengemeinschaft verpflichtet ist, die Miete weiter zu bezahlen aber die Mietsache nicht nutzen darf?      Nein, wenn die Nutzung durch den Vermeiter verweigert wird, ist das ein Grund für eine fristlose Kündigung &lpar;&#167; 543 Abs. 2 Nr. 1 BGB&rpar;. Außerdem besteht dann Anspruch auf Schadenersatz, wenn denn ein Schaden entstanden ist. Wenn man nicht kündigen will, dann ist das mindestens ein Grund für eine Mietminderung um 100%. &lpar;&#167; 536 Abs. 3 BGB&rpar;        ----------------- " "

muc-Mike · Answer

Zunächst schon mal DANKE für die vielen Antworten.

Einen Erbschein verlangt der Vermieter ja nicht. Wie ich es verstanden habe möchte er die tatsächlichen Erben vom Nachlassgericht rechtverbindlich mitgeteilt bekommen.

Das Nachlassverfahren ist noch nicht abgeschlossen, da hier noch die 6-wöchige Frist eingehalten werden muss, in der etwaige Erben das Erbe ausschlagen könnten. Erst dann ist definitiv sicher, wer Erbe ist.

Also mal angenommen, das ist tatsächlich rechtens, dass die auf die rechtverbindliche Auskunft den Gerichtes warten müssen, dann würde hier wohl tatsächlich § 536 Abs. 3 BGB greifen. Und da die Nutzung ja derzeit gänzlich untersagt ist, kommt wohl wirklich eine Mietminderung von 100% in Frage.

Ab wann kann ich Mietminderung geltend machen? Ab Mitteilung des Todes des Erlassers in Verbindung mit dem Wunsch, den Mietvertrag zu übernehmen, das dann sofort mit Hinweis auf Nachlassgericht verweigert wurde?

Ich würde dann versuchen, die Miete für Juni und falls möglich für Mai von der Bank rückbuchen zu lassen.

Muss ich beim Schreiben an den Vermieter irgendetwas wichtiges beachten? Oder reicht es wenn ich die Mietminderung von 100% mit § 536 Abs. 3 BGB begründe?

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hh · Answer

quote:Wie ich es verstanden habe möchte er die tatsächlichen Erben vom Nachlassgericht rechtverbindlich mitgeteilt bekommen.      So etwas macht ein Nachlassgericht mit Hilfe eines Erbscheines. Alternativ    quote:Und da die Nutzung ja derzeit gänzlich untersagt ist      Der Vermieter hat mit dem Mieter &lpar;hier die Erben&rpar; einen Vertrag, den er einzuhalten hat. Er kann seinen Mietern nicht einfach die Nutzung untersagen. Dass der Vermieter sich nicht sicher ist, wer denn überhaupt sein Vertragspartner ist, spielt dabei nach meiner Einschätzung keine Rolle.    Hat denn keiner der Erben einen Schlüssel zur Wohnung?    quote:Ab wann kann ich Mietminderung geltend machen?      Ab der Nutzungsuntersagung.    quote:Muss ich beim Schreiben an den Vermieter irgendetwas wichtiges beachten?      Ich würde damit einen Anwalt beauftragen.      ----------------- " "

guest-12320.09.2014 20:57:52 · Answer

quote:Das Nachlassverfahren ist noch nicht abgeschlossen, da hier noch die 6-wöchige Frist eingehalten werden muss, in der etwaige Erben das Erbe ausschlagen könnten. Erst dann ist definitiv sicher, wer Erbe ist.        Ich verstehe das Problem gar nicht, der Vermieter müsste doch eigentlich froh sein, daß sich jemand um die Wohnung kümmert und seine Miete zahlt?    Es müsste hier vollkommen ausreichen, dass ihr ihm eine beglaubigte Kopie des Testaments vorlegt, die kann man beim Nachlaßgericht anfordern und dann später den Eröffnungsbeschluss nachreichen.    "Die Erben" sind ja sowieso völlig unbhängig davon, wer das nun konkret ist, in den Mietvertrag von Gesetzes wegen eingetreten.    Seine Miete kann er jedenfalls auch rückwirkend so lange abschreiben, wie er den Zugang verwehrt. Sehr merkwürdig, er schadet sich nur selbst, Sinn macht das nicht.      ----------------- ""

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