Schönen guten Tag zusammen,
leider bin ich mit meinen eigenen Recherchen zu keinem klaren Ergebnis gekommen, gar ist es für einen Juristen scheinbar nicht so einfach eine klare Antwort zu geben. Schauen wir mal, was hier möglich ist.
Sachlage:
Ich habe ein Haus geerbt.
Wohnrecht ist damit verbunden (Grundbuch niedergeschrieben).
Ich selbst lebe nicht dort vor Ort, größte Teil des Hauses ist daher Leerstand und einzig der Wohnrechtsinhaber lebt dort.
Die Rahmenbedingungen (Stromverkabelung, Aufteilung von Räumlichkeiten usw.) sahen nie eine Aufteilung für ein separates Wohnrecht vor.
Auszug Wohnrecht:
"...lebenslängliches Wohnrecht (gem. §1093 BGB) zustehen soll.
Das Wohnrecht umfasst unter Ausschluss des Eigentümers die gesamten Räume in der rechten Hälfte des Obergeschosses.
Der Berechtigte ist auch befugt die Nebenräume, wie Keller und Dachboden nebst Garage, sowie alle sonstigen dem gemeinsamen Gebrauch dienenden Einrichtungen und Anlagen einschließlich Garten mit zu benutzen...
Der Eigentümer hat das Gebäude und die dem Wohnungsrecht unterliegenden Räume und Einrichtungen stetes in ordnungsgemäßem, gut bewohnbarem und beheizbarem Zustand zu erhalten.
Schuldrechtlich gilt: Der Übernehmer trägt diejenigen hausbezogenen Nebenkosten, die mietvertraglich umgelegt werden könnten.
Der Jahreswert des Wohnungsrechts beträgt EUR X.XXX,--.
Die Eintragung der vorgenannten Wohnungsrechte als beschränkt persönliche Dienstbarkeit (§1093 BGB) mit dem Vermerk, dass zur Löschung der Todesnachweis genügt, - untereinander im gleichen Rang - wird hiermit bewilligt und beantragt."
Diverse Fragen ergäben sich für mich zwar, aber vorerst würde ich gerne wissen wollen, ob der Inhaber des Wohnrechts gem. Nebenkostenverordnung und dem obigen Wohnrecht zur VOLLEN Zahlung der Grundsteuer sowie einer Gebäudeversicherung verpflichtet werden kann?
Oder nur zu einem Teil, wenn ja, welcher Teil? (Verteilschlüsselanwendung...?)
Aus meiner Sicht würde ich es so sehen, dass niemand außer dem Wohnrechtsinhaber dort lebt und daher mir als Eigentümer daran gelegen wäre, dass die Person die Grundsteuer und Gebäudeversicherung komplett zahlt.
Besten Dank vorab und falls Fragen noch zu klären sind, natürlich einfach stellen.
Gruß
Christoph
Nebenkostenzahlung - Wohnrechtsnehmer - Leerstand
18. Mai 2023
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Frage vom 18. Mai 2023 | 20:30
Von
Status: Frischling (4 Beiträge, 0x hilfreich)
Nebenkostenzahlung - Wohnrechtsnehmer - Leerstand
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#1
Antwort vom 18. Mai 2023 | 21:00
Von
Status: Unbeschreiblich (111292 Beiträge, 38566x hilfreich)
Zitat :gem. Nebenkostenverordnung
Da es in DE keine "Nebenkostenverordnung" gibt, wäre die erste Frage in welchem Land das spielt.
#2
Antwort vom 18. Mai 2023 | 21:19
Von
Status: Schlichter (7420 Beiträge, 4351x hilfreich)
Zitat :Diverse Fragen ergäben sich für mich zwar, aber vorerst würde ich gerne wissen wollen, ob der Inhaber des Wohnrechts gem. Nebenkostenverordnung und dem obigen Wohnrecht zur VOLLEN Zahlung der Grundsteuer sowie einer Gebäudeversicherung verpflichtet werden kann?
Nein.
Zitat:Aus meiner Sicht würde ich es so sehen, dass niemand außer dem Wohnrechtsinhaber dort lebt und daher mir als Eigentümer daran gelegen wäre, dass die Person die Grundsteuer und Gebäudeversicherung komplett zahlt.
Dass dir daran gelegen ist, dass die Person die Steuern zahlt, spielt keine Rolle. Der Berechtigte hat die verbrauchsabhängige Kosten zu tragen.
Ein Nießbrauchsberechtigter müsste Grundsteuer und Gebäudeversicherung zahlen - das ist hier aber nicht der Fall.
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#3
Antwort vom 18. Mai 2023 | 21:33
Von
Status: Unbeschreiblich (45452 Beiträge, 16166x hilfreich)
Zitat :Da es in DE keine "Nebenkostenverordnung" gibt,
Klar gibt es die, wobei die juristisch korrekte Bezeichnung Betriebskostenverordnung lautet.
Zitat :zur VOLLEN Zahlung der Grundsteuer sowie einer Gebäudeversicherung verpflichtet werden kann?
Nein
Zitat :Oder nur zu einem Teil, wenn ja, welcher Teil? (Verteilschlüsselanwendung...?)
Im Verhältnis der Wohnfläche, für die das Wohnrecht gilt zur gesamten Wohnfläche des Hauses.
Zitat :Ein Nießbrauchsberechtigter müsste Grundsteuer und Gebäudeversicherung zahlen - das ist hier aber nicht der Fall.
Da ausdrücklich eine vom Gesetz abweichende Vereinbarung getroffen wurde, muss der Wohnrechtinhaber diese Kosten nach seinem Anteil der Wohnfläche tragen.
#4
Antwort vom 18. Mai 2023 | 21:47
Von
Status: Unbeschreiblich (111292 Beiträge, 38566x hilfreich)
Zitat :wobei die juristisch korrekte Bezeichnung Betriebskostenverordnung lautet.
Richtig und in anderen Ländern heißt sie eventuell Nebenkostenverordnung.
Sollte es sich um DE handeln, sehe ich in diesem Satz
Zitat :Der Übernehmer trägt diejenigen hausbezogenen Nebenkosten, die mietvertraglich umgelegt werden könnten.
ein Problem.
Nebenkosten, die mietvertraglich umgelegt werden könnten, müssten vertraglich vereinbart sein. Das geht z.B. mit solchen Sätzen "Der Mieter trägt die laut Betriebskostenverordnung (BetrKV) umlagefähigen Betriebskosten, die anteilig auf seine Mieteinheit entfallen zusätzlich zur Miete."
Sätze wie z.B. "Der Mieter trägt sämtliche umlagefähigen Kosten, die zum Betrieb des Hauses notwendig sind" oder "Der Mieter trägt die anteiligen Nebenkosten neben der Miete." wurden von Gerichten als nichtig angesehen.
Es kann also sein, dass der Berechtigte gar keine Kosten schuldet und der Eigentümer auf allem sitzen bleibt ...
#5
Antwort vom 19. Mai 2023 | 14:15
Von
Status: Frischling (4 Beiträge, 0x hilfreich)
Verzeihung; Betriebskostenverordnung. Spielt sich in Deutschland ab.Zitat :Nebenkostenverordnung
#6
Antwort vom 19. Mai 2023 | 14:19
Von
Status: Frischling (4 Beiträge, 0x hilfreich)
Zitat :Dass dir daran gelegen ist, dass die Person die Steuern zahlt, spielt keine Rolle. Der Berechtigte hat die verbrauchsabhängige Kosten zu tragen.
Ein Nießbrauchsberechtigter müsste Grundsteuer und Gebäudeversicherung zahlen - das ist hier aber nicht der Fall.
Ich dachte gem. Betriebskostenverordnung fallen auch Positionen wie Grundsteuer und Gebäudeversicherung in diese Nebenkosten --> und gem. dem Abschnitt "Schuldrechtlich gilt: Der Übernehmer trägt diejenigen hausbezogenen Nebenkosten, die mietvertraglich umgelegt werden könnten." würde mindestens ein Teil dieser Kosten für den Wohnrechtsinhaber zu tragen sein?
#7
Antwort vom 19. Mai 2023 | 14:44
Von
Status: Unbeschreiblich (45452 Beiträge, 16166x hilfreich)
Zitat :Sollte es sich um DE handeln, sehe ich in diesem Satz
Zitat :
Der Übernehmer trägt diejenigen hausbezogenen Nebenkosten, die mietvertraglich umgelegt werden könnten.
ein Problem.
Das sehe ich völlig anders.
Es handelt sich um eine Klausel in einem Wohnrechtsvertrag. Darauf ist das Mietrecht nicht direkt anwendbar. Da es sich zudem um eine Individualvereinbarung handelt, ist auch das AGB-Recht nicht anwendbar.
Daher ist die Klausel nach § 133 BGB auszulegen. Da Versicherungen und Grundsteuer umlegbar sind, muss der Wohnrechtinhaber sie somit auch zahlen.
#8
Antwort vom 19. Mai 2023 | 20:16
Von
Status: Frischling (4 Beiträge, 0x hilfreich)
Zitat :Daher ist die Klausel nach § 133 BGB auszulegen.
Sehr sehr interessant(er) Paragraph. Der komplette Hintergrund ist, dass das Haus meinem Großvater gehörte. Mein Onkel sowie Vater lebten alle gemeinsam in dem Haus. Großvater Erdgeschoss, Vater Obergeschoss Links, Onkel Obergeschoss rechts. Großvater überschrieb das Haus auf meinen Vater (mit dem besagten Wohnrecht). Onkel (Wohnrechtsnehmer) bezog dann u.a. das Erdgeschoss, da Großvater ins Pflegeheim kam. Leider starben sowohl Vater als auch Großvater, weshalb ich das Haus geerbt habe.
Der Wille meines Großvaters war, subjektiv, somit sicherlich nie, dass der Inhaber des Wohnrechts, mein Onkel, kostenlos dort lebt.
#9
Antwort vom 19. Mai 2023 | 21:29
Von
Status: Unbeschreiblich (111292 Beiträge, 38566x hilfreich)
Zitat :Es handelt sich um eine Klausel in einem Wohnrechtsvertrag. Darauf ist das Mietrecht nicht direkt anwendbar.
Richtig.
Ich lese aus dem Satz allerdings, das für den Fall die Anwendung des Mietrechtes vereinbart sein soll.
Zitat :Der Wille meines Großvaters war, subjektiv, somit sicherlich nie, dass der Inhaber des Wohnrechts, mein Onkel, kostenlos dort lebt.
Das würde man dann im Falle des Falles vor Gericht substantiiert verargumentieren müssen...
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