Schenkung Haus - Pflichteilergänzug - Anteil

Hallo an die Experten,

ich wende mich mit einer (für mich) sehr komplexen Fragestellung an euch in der Hoffnung, hier ein paar Tipps zu bekommen. Folgender Sachverhalt:

Mein Vater hat mir 2006 ein Grundstück mit ZFH überlassen.
Im der Wohnung im EG haben meine Eltern ein lebenslanges Wohnungsrecht samt Mitbenützungsrecht für gemeinsam genützte Räume im Keller. Im OG wohne ich mit Familie.
Ich habe bereits vor der Überlassung sowie bis heute umfangreiche Sanierungsmaßnahmen durchgeführt.
Bei der Überlassung wurde wie gesagt ein lebenslanges Wohnungrecht für meine Eltern ins Grundbuch eingetragen. Weiterhin habe ich eine nicht unerhebliche Hypothek zur Abzahlung übernommen. Meine Mutter hat im Vertrag auf ihren Pflichtteil verzichtet, ich mich im Gegenzug verpflichtet, sie bei einem eventuellen Pfegeheimaufenthalt entsprechend meiner finanziellen Leistungskraft zu unterstützen. Da meine Mutter 10 Jahre jünger als mein (kranker) Vater war, gingen wir immer von einem Vorableben meines Vaters aus.
Aber es kam anders.
2009 verstarb meine Mutter, dieses Jahr mein Vater.
2010 hat mein vater ein Testament verfasst, in dem er mich zum Alleinerben gemacht hat und meinen (behinderten) Bruder auf den Pflichtteil gesetzt hat.
Mein Bruder ist ein Impfschaden und geistig schwerstbehindert, die Haftung hat der Staat, welcher auch alle Kosten für den Heimaufenthalt trägt.
Und nun der Knackpunkt: Ich bin nun Betreuer meines Bruders geworden, aber das Betreuungsgericht will nun den Pflichtteil und den Pflichtteilergänzugsanspruch wissen.
Nicht dass ich es ihm nicht gönne, aber sobald ein Vermögen von etwas über 10000 Euro für ihn rauskommt, kassiert das der Staat, was natürlich nicht in seinem Interesse sein kann. Mein Wunsch und auch der meiner Eltern ist, ihm seine Anteile in Form von laufenden Zuwendungen zukommen zu lassen, wovon er auch profitieren würde. Aber nachdem ich jetzt erst mal vom schlimmsten Fall ausgehe, möchte ich mal wissen, was bzgl. der Überlassung des Hauses auf mich bzw. ihn zukommen würde.
Welchen Pflichtteilsergänzugsanspruch hat er. Zum Zeitpunkt der Schenkung lebten noch alle, von daher wohl 1/8 (Mutter mitberücksichtigt). Zum Todeszeitpunkt meines Vaters 1/4.
Was zählt?
Inwiefern wirkt sich meine Verflichtung gegenüber meiner Mutter wertmindernd aus?
Werden meine Investitionen berücksicht?
Wird die übernommene Hypothek berücksichtigt?
Welches Wohnungsrecht wird berücksichtigt, ich denke das wertvollere von beiden?
Laut neuem Erbrecht müssten nur 60% des Werts der Überlassung in die Berechnung einfliessen, da 4 volle Jahre vergangen sind.
Bei der Wertermittlung werden ja hoffentlich die Verhältnisse zum Tag der Schenkung bzw. Eintragung ins Grundbuch zu Grunde gelegt, da ja niemand wissen konnte, wer wann versterben wird?

Ich hoffe, das ist nicht zu verwirrend und freue mich auf Tipps...
Danke euch

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