Schenkung/Anteilübertragung

Ich lebe mit meinem Lebensgefährten in Spanien. Meine Mutter und wir werden zusammen ein Haus erwerben und auch eine Hypothek in unser aller Namen aufnehmen. Der Hauserwerb ist in erster Linie dafür gedacht, meine Mutter zu uns zu nehmen damit sie bis zu ihrem Tod nicht alleine ist. Ich habe einen Stiefbruder, der in Deutschland lebt, die Betreuung meiner Mutter aber ablehnt. Er ist nicht adoptiert, aber im bisher existierenden Testament wurde die gesetzliche Erbfolge ausser Kraft gesetzt, so dass er die Hälfte des Erbes bekommen sollte. Sie möchte das jetzt aufgrund der Situation ändern. Welche Möglichkeiten gibt es ihren Anteil am Haus mir allein zu vererben? Oder eine vorzeitige Übertragung vorzunehmen? Schliesslich müsste ich im Falle ihres Todes ja auch ihren Anteil an der Hypothek übernehmen. Ausserdem sieht die Rechtslage ganz bestimmt anders aus, da sie hier in Spanien leben wird. Kommt da überhaupt deutsches Recht zur Anwendung?