Guten Tag, das Elternhaus meiner Frau soll zwischen ihr und ihrer Schwester übertragen werden. Meine Schwiegereltern erhalten für Ihre restliche Lebenszeit ein Nießbrauchsrecht an dem Haus.
Mein Schwiegervater ist 66 und steht alleine im Grundbuch), das Haus ist 750.000 € wert laut Gutachten. Die Wohnfläche der Schwiegereltern beträgt ca 200qm und es gibt ein 2.200 qm großes Grundstück plus eine 750qm Scheune und eine 80qm Garage die allesamt in den Nießbrauch gehören.
Wir interpretieren die Berechnung folgendermaßen:
Gehen wir nach der aktuell gültigen Vervielfältigertabelle des Bundesfinanzministeriums, ergibt sich für uns folgende Berechnungsgrundlage:
Eckdaten: 200qm Wohnfläche der Eltern, 750qm Scheune inkl. 150qm Gewerbenutzung des Vaters, 80qm Garage, Grundstücksfläche 2.200qm
Wohnhaus: Laut aktuell gültigem Mietspiegel sind hier rund 10,00 € Miete pro qm zu berechnen. Also für das Wohnhaus 200qm x 10,00€ Miete = 2.000€ Mieteinnahmen kalt monatlich
Scheune: Größe 750qm, davon 150qm betrieblich genutzt seitens des Vaters (Elektromeister), der recherchierbare Wert pro qm liegt zwischen 2€ und 4€ je qm. Wir setzen 2,00 € pro qm an. Also für die Scheune 750qm x 2,00 € Miete = 1.500 € Mieteinnahme kalt monatlich
Garage: 80qm groß. Hier setzen wir 75 € Mieteinnahme kalt an monatlich
Nach Anwendung der Vervielfältigertabelle von 2025 steht der Faktor bei 11,074. Somit ergibt sich aus unserer folgende Bewertung:
Jahresmieteinnahme: 42.900 € x Vervielfältiger Faktor 11,074 = 475.000 €
Zieht man diesen vom Immobilienwert von 750.000 € ab bleibt eine Restsumme von 275.000 € die zwischen beiden Geschwistern aufgeteilt werden muss. Bzw. meine Frau möchte ihre Schwester ausbezahlen. Somit stünde ihrer Schwester nach unserem Empfinden eine Ausgleichszahlung von 137.500€ zu. Sehen wir das richtig?
Ihrer Schwester ist das zu wenig, bzw. kommt das zu wenig vor. Jedoch lügt hier nach unserem Empfinden die Mathematik nicht und der Nießbrauch hat nunmal diesen Wert aufgrund der Größe der Wohnfläche, Grundstücks und den genutzten Zusatzgebäuden.
Ich freue mich auf Eure Einschätzung.
Schwester ausbezahlen, Eltern bleiben mit Nießbrauchsrecht wohnen
22. Juli 2025
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Frage vom 22. Juli 2025 | 08:42
Von
Status: Frischling (4 Beiträge, 0x hilfreich)
Schwester ausbezahlen, Eltern bleiben mit Nießbrauchsrecht wohnen
#1
Antwort vom 22. Juli 2025 | 10:43
Von
Status: Heiliger (20216 Beiträge, 7318x hilfreich)
Ich nehme Mal an, dass du rechnen kannst - somit wird deine Rechnung mathematisch schon stimmen.
Die ganz andere Frage: Ob du fair bist mit deinen Annahmen zu dieser Rechnung.
Der Schwester deiner Frau kommt das zu wenig vor - und das ist keine Frage der Mathematik.
Perfekte Vorlage für Familienstress.
Wahrscheinlich kommst du aus der Nummer raus, wenn ein vertrauenswürdiger Dritter und Sachverständiger die Rechnung plausibel darlegt.
Das Grundproblem ist aber m.E. ein anderes:
Zitat :das Elternhaus meiner Frau soll zwischen ihr und ihrer Schwester übertragen werden.
Wer betreibt das: jetzt, zu Lebzeiten der Eltern? Wer profitiert von soll und jetzt?
Wieso nicht abwarten, bis der Erbfall eintritt, wenn sich an der Nutzung ohnehin nichts ändern soll?
Die Maßnahme ist bestens geeignet, alte Beziehungsmuster der Schwester und der Eltern wieder zu aktivieren.
Möglicherweise ist allen besser gedient, wenn die Eltern ein Testament machen.
-- Editiert von User am 22. Juli 2025 10:53
#2
Antwort vom 22. Juli 2025 | 10:50
Von
Status: Frischling (4 Beiträge, 0x hilfreich)
Danke für Deine Antwort. Der Eigentümerwechsel soll vorgezogen werden, damit bei eventuell eintretenden Pflegekosten das Haus der Eltern nicht angreifbar ist. Und wir wollen dortdrin wohnen. Die Schwester möchte das nicht und möchte ausbezahlt werden. Daher suchen wir den richtigen "Preis" der fair und vorallem rechtlich korrekt ist.
Noch unsicher oder nicht ganz Ihr Thema?
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#3
Antwort vom 22. Juli 2025 | 11:51
Von
Status: Praktikant (591 Beiträge, 136x hilfreich)
Man sollte an dieser Stelle auch prüfen ob die errechneten Kaltmieten am Markt vor Ort auch erzielbar wären.
3575€ Kaltmiete ist nicht gerade wenig für ein (älteres?) Einfamilienhaus in (Lage?).
#4
Antwort vom 22. Juli 2025 | 11:53
Von
Status: Frischling (4 Beiträge, 0x hilfreich)
Also herangezogen wurde der derzeit gültige Mietspiegel der Gemeinde. Wir reden halt von insgesamt 200qm Wohnfläche, 750qm Scheune mit 150qm gewerblicher Nutzung und Lager. Plus 80qm Garage und 2.200qm Grundstück.
Das Haus ist von 1999
#5
Antwort vom 22. Juli 2025 | 12:23
Von
Status: Master (4395 Beiträge, 729x hilfreich)
Laut Nießbrauchrechner stimmt die Summe ungefähr. Was sagen die Eltern dazu?
Zitat :Und wir wollen dortdrin wohnen.
Und Sie bezahlen dann Ihren Schwiegereltern, die ortsübliche Miete?
Zitat :Meine Schwiegereltern erhalten für Ihre restliche Lebenszeit ein Nießbrauchsrecht an dem Haus.
Und wenn die Schwiegereltern, Nießbrauch vom gesamten Haus haben, könnte es doch sein, dass die 10 Jahresfrist, erst zum Laufen beginnt, wenn ein Pflegeheim notwendig sein könnte.
Dazu können andere hier besser Auskunft geben.
Ihre Schwägerin kann ich teilweise verstehen, sie erhält wenig Geld, die Eltern sind aufgrund des Nießbrauchs verpflichtet, das Haus instandzuhalten und nach deren Tod haben Sie ein Haus, wo evtl. vorest nicht allzu viele Kosten anfallen. Neue Fenster, Heizung usw. dürften aufgrund des Alters, noch von den Schwiegereltern zu erneuern sein.
Ich wählte Wohnrecht auf eine Wohnung im Haus. Mein Sohn hat die Mieteinnahmen und auch die Ausgaben.
#6
Antwort vom 22. Juli 2025 | 12:42
Von
Status: Unbeschreiblich (50148 Beiträge, 17565x hilfreich)
Zitat :Und wir wollen dortdrin wohnen.
Und Ihr zahlt an die Eltern eine angemessene Miete, also 10€/m² für die von Euch bewohnte Wohnfläche zzgl. Garagenmiete und ggf. Miete für die Nutzung der Scheune ?
Soll von den gesetzlichen Regelungen der Kostentragung abgewichen werden?
Zitat :Und wenn die Schwiegereltern, Nießbrauch vom gesamten Haus haben, könnte es doch sein, dass die 10 Jahresfrist, erst zum Laufen beginnt, wenn ein Pflegeheim notwendig sein könnte.
Nein, die 10-Jahresfrist beginnt bereits mit der Schenkung. Allerdings müssen dann natürlich die erzielbaren Mieteinnahmen in Höhe von 42.900€ jährlich für die Pflege aufgewendet werden.
Zitat :die Eltern sind aufgrund des Nießbrauchs verpflichtet, das Haus instandzuhalten
Nur soweit es sich um gewöhnliche Instandhaltungen handelt.
#7
Antwort vom 22. Juli 2025 | 13:15
Von
Status: Wissender (14933 Beiträge, 4574x hilfreich)
Hallo,
Darauf hat sie kein Recht.Zitat:Die Schwester möchte das nicht und möchte ausbezahlt werden.
Die Eltern (bzw. der Vater) können über ihr Eigentum frei verfügen. Sie können es fair aufteilen, oder nur einem Kind alles schenken.
Anstelle der Eltern würde ich mir da absolut gar nicht reinreden lassen. Um Gegenteil, bei jeder Kritik würde etwas abgezogen.
Stefan
#8
Antwort vom 22. Juli 2025 | 13:18
Von
Status: Frischling (4 Beiträge, 0x hilfreich)
Langsam Zweifel ich daran, dass hier Menschen antworten, die vollumfänglich wissen wovon sie sprechen.
1. warum sollte Miete gezahlt werden? Das Haus wird wie im Erbe übergeben / geschenkt.... die Schwester muss für ihren Teil entschädigt werden und bekommt ihren Erbanteil ausbezahlt.
2. Wer spricht hier von 10 Jahresfrist und sonstigem Zeug. Konzentriert Euch doch bitte auf die Fragestellung und weicht nicht ab
3. was haben die laufenden Kosten für Instandhaltung usw mit der Fragestellung zu tun?
Meine Güte, bitte nicht antworten, wenn man keine Ahnung hat oder nur was schreiben will weil man Langeweile hat.
#9
Antwort vom 22. Juli 2025 | 13:47
Von
Status: Wissender (14933 Beiträge, 4574x hilfreich)
Hallo,
??? - oben schreibst du, dass es geschenkt werden soll. Sogar mit Nießbrauch, die Eltern leben also noch (ja, wir wissen sogar, dass sie nicht einmal pflegebedürftig sind) und wollen die Immobilie vermutlich noch lange nutzen.Zitat:Das Haus wird wie im Erbe übergeben / geschenkt....
Sprich: Erben ist noch lange hin. Und erst dann hat die Schwester einige Rechte.
Die Fragestellung war ja denke ich, wie man einen fairen Wert berechnet, insbvesondere für ,den Nießbvrauch. Und da kann man nur sagen: Gar nicht.
Der Grund ist, dass es keinen fairen Wert für eine Immobilie gibt. Dem einen ist sie viel mehr wert als dem anderen, und fragst du zwei Gutachter dann bekommst du drei unterschiedliche Summen genannt.
Konkret wollt ihr einmal in das Haus einziehen, die Schwester aber nicht. Vermutlich ist es schon deshalb für euch mehr wert als für sie.
Wenn die Eltern es fair machen wollen, dann sollten sie versteigern. Dann kann sich später neimand beschweren, weder der der zu viel gezahlt haben will, noch der andere der sich benachteilgt fühlt. Denn an beidem ist man selber schuld, man hätte ja weniger bzw. mehr bieten können.
Stefan
#10
Antwort vom 22. Juli 2025 | 14:12
Von
Status: Heiliger (20216 Beiträge, 7318x hilfreich)
Zitat :damit bei eventuell eintretenden Pflegekosten das Haus der Eltern nicht angreifbar ist
.... und somit stehen die 10 Jahre im Raum, in denen eine Schenkung zurückgefordert werden kann, wenn die Schenkenden selbst bedürftig würden. Der Plan kann also scheitern, das Elternhaus da rauszuhalten.
Das ist doch wohl mit Übertragung gemeint, dass Elternhaus etc. per Schenkung an euch übergehen sollen.
#11
Antwort vom 22. Juli 2025 | 14:17
Von
Status: Unbeschreiblich (50148 Beiträge, 17565x hilfreich)
Zitat :1. warum sollte Miete gezahlt werden?
Weil es unfair gegenüber der Schwester ist, den selbst kostenlos bewohnten Teil des Hauses beim Nießbrauch anzurechnen.
Außerdem birgt es die Gefahr in sich, dass man im Pflegefall der Eltern (vielleicht auch schon vorher) aus dem Haus geworfen wird, wenn man keinen Mietvertrag hat. Das Sozialamt wird in so einem Fall die Verwertung des Nießbrauchrechts fordern und zwar für die gesamte Immobilie.
Zitat :3. was haben die laufenden Kosten für Instandhaltung usw mit der Fragestellung zu tun?
Es beeinflusst den Wert des Nießbrauchrechtes, wenn Kosten, die eigentlich der Eigentümer zu zahlen hat vertraglich auf den Nießbraucher abgewälzt werden.
Zitat :Ihrer Schwester ist das zu wenig,
Das Gefühl der Schwester teile ich.
#12
Antwort vom 22. Juli 2025 | 15:47
Von
Status: Philosoph (13394 Beiträge, 4791x hilfreich)
Zitat :Weil es unfair gegenüber der Schwester ist, den selbst kostenlos bewohnten Teil des Hauses beim Nießbrauch anzurechnen.
So wie ich es verstehe, wohnt der TE nicht in der Immobilie, sondern möchte darin wohnen, wenn die Eltern mal nicht mehr da sind.(?)
Zitat :.... und somit stehen die 10 Jahre im Raum, in denen eine Schenkung zurückgefordert werden kann, wenn die Schenkenden selbst bedürftig würden.
Je nach Ausgestaltung beginnt die 10 Jahresfrist gar nicht zu laufen und damit landen wir dann hier->
Zitat :Das Sozialamt wird in so einem Fall die Verwertung des Nießbrauchrechts fordern und zwar für die gesamte Immobilie.
Also das ursprünglich gewünschte Ziel vollkommen verfehlt.
Zitat :Langsam Zweifel ich daran, dass hier Menschen antworten, die vollumfänglich wissen wovon sie sprechen.
Diese Zweifel teile ich uneingeschränkt, allerdings in Deine Richtung.
Man kann sich hier nun noch endlos verzetteln, oder aber einen, für den geplanten Nießbrauch sowieso benötigten Notar, damit beauftragen.
Der erklärt mitunter dann auch, dass euer jetziger Plan, dass Haus in Falle eines Falles so vor dem "Sozialamt" retten zu wollen, gewaltig in die Hose gehen kann/wird.
Einen Vorteil hat "eure Lösung" allerdings, das Problem "Schwester ausbezahlen" hätte sich damit erledigt.
-- Editiert von User am 22. Juli 2025 15:48
#13
Antwort vom 22. Juli 2025 | 16:00
Von
Status: Unbeschreiblich (50148 Beiträge, 17565x hilfreich)
Zitat :So wie ich es verstehe, wohnt der TE nicht in der Immobilie, sondern möchte darin wohnen, wenn die Eltern mal nicht mehr da sind.(?)
Dann sollte der Fragesteller das nochmal klarstellen, denn ich hatte Antwort#2 so verstanden, dass sie schon darin wohnen oder jedenfalls mit der Übertragung der Immobilie dort einziehen wollen.
Zitat :Je nach Ausgestaltung beginnt die 10 Jahresfrist gar nicht zu laufen
Doch, die läuft auf jeden Fall.
Bitte nicht mit der 10-Jahresfrist beim Pflichtteilergänzungsanspruch verwechseln.
Zitat :und damit landen wir dann hier->
Das Nießbrauchrecht muss ohnehin vorrangig verwertet werden und dafür gibt es auch keine 10-Jahresfrist.
Zitat :Also das ursprünglich gewünschte Ziel vollkommen verfehlt.
Das kann durchaus so sein.
Mit ca. 3.500€ Mieteinnahmen aus dem Nießbrauchrecht, dem Pflegegeld und der eigenen Rente kann man im Regelfall einen Platz im Pflegeheim bezahlen. Dann kommt eine Verwertung der Immobilie durch das Sozialamt sowieso nicht in Betracht.
#14
Antwort vom 22. Juli 2025 | 16:02
Von
Status: Master (4395 Beiträge, 729x hilfreich)
Zitat :1. warum sollte Miete gezahlt werden? Das Haus wird wie im Erbe übergeben / geschenkt.... die Schwester muss für ihren Teil entschädigt werden und bekommt ihren Erbanteil ausbezahlt.
Solange die Eltern leben, wird nichts vererbt.
Eine Ausgleichszahlung an die Schwester, da Sie kostenlos dort wohnen wollen, könnte in Erwägung gezogen werden. Sofern Sie noch zu Lebzeiten der Eltern, in dieses Haus einziehen wollen.
Zitat :Wer spricht hier von 10 Jahresfrist und sonstigem Zeug. Konzentriert Euch doch bitte auf die Fragestellung und weicht nicht ab
Sie haben zwar den Nießbrauchwert ausgerechnet, nur ein Baustein. Die 10 Jahre, wie bereits mehrmals geschrieben, interessiert Sie nicht, ebenso wenig die Instandhaltung.
Fall die Eltern es so handhaben, kann ich die Schwester gut verstehen.
-- Editiert von User am 22. Juli 2025 16:11
Und jetzt?
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