Übertragung Immobilie Schenkung o. Verkauf?

Question

Guten Tag,

ich habe ein paar Fragen zur Übertragung einer Immobilie.

Folgende Ausgangslage: Eine geschiedene Mutter hat einen Sohn und eine Tochter. Die Mutter hat von ihrem Vater ein Haus vor 9 Jahren geerbt. Die Mutter lebt nicht in dem geerbten Haus, dafür der Sohn seit über 10 Jahren. Da es seit langem keinen Kontakt mehr zwischen Mutter und Tochter gibt, möchte die Mutter einen eventl. Pflichtteil der Tochter möglichst gering halten. Nun möchte die Mutter das Haus (Marktwert 100.000 EUR) an den Sohn übertragen, jedoch mit Rückübertragungsoption sofern dieser vor ihr verstirbt.

->Welche Übertragungsvariante eignet sich dafür am besten? Die Mutter möchte Ansprüche der Tochter vermeiden und selbst keinen finanziellen Vorteil daraus erlangen.
Variante1: Mutter schenkt dem Sohn das Haus. Würde nach 10 Jahren das Haus bei einem Pflichtteil nicht mehr mit berücksichtigt oder verhindert die Rückübertragungsoption den Start der 10 Jahres-Frist?
V2: Mutter verkauft dem Sohn das Haus für 100.000 EUR und schenkt ihm die 100.000 EUR zurück. Würde nach 10 Jahren die Schenkung bei einem Pflichtteil nicht mehr mit berücksichtigt?
V3: Mutter verkauft dem Sohn das Haus für 50.000 EUR. Wird die Differenz von 50.000 EUR zum Marktwert als Schenkung betrachtet und erst nach 10 Jahren beim Pflichtteil nicht mehr mit berücksichtigt??
V4?: Gibt es vielleicht eine weitere Variante das Haus übergehen zu lassen und Ansprüche der Tochter zu vermeiden?

Zusatzfrage1: Ein vorgezogenes Erbe muss als dieses explizit definiert werden, oder? Also eine Schenkung oder Kauf sind es nicht automatisch?

Z2: Erfährt die Tochter von der Schenkung oder dem Verkauf von irgendjemanden sofort automatisch oder frühestens im Erbfall bei der Aufstellung des Vermögens der letzten 10 Jahre?

Z3: Hat die Mutter eine Spekulationsfrist zu beachten, da das Haus weniger als 10 Jahre in ihrem Eigentum ist?

Vielen Dank.

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rawed · Answer

Es überrascht mich immer wieder, wie Menschen ernsthaft denken, solch komplexe Sachverhalte würden in einem Internetforum ausreichend beantwortet werden. Schon alleine aus der Fülle der Fragen sollte hier unausweichlich ein Anwalt konsultiert werden.

Es geht hier im Kern un einen eventuellen Pflichtteilsergänzungsanspruch der Tochter. Eine Rückübertragungsoption könnte vom BGH in der Tat wie ein nachgelagertes "Wohnrecht" betrachtet werden, so dass die 10 Jahres Frist erst mit Ableben des Erblassers beginnt.

Wie der Vertrag "definiert" wird, ist unerheblich. Es kommt auf das tatsächlich Gewollte der Parteien an. Du kannst einen Kaufvertrag auch "Schenkung" nennen. Das macht den Vertrag aber genauso wenig zur Schenkung, wie wenn du deinen Hund als Waschbären bezeichnest.

Daher mein ehrlicher Rat - geht zu einem Anwalt.

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hh · Answer

V1.: Der Rückübertragungsanspruch verhindert nicht den Beginn der 10-Jahresfrist
V2.: Da dürfte eine Rückauflassungsvormerkung nicht möglich sein, bzw. bei einer Rückübertragung müsste die Mutter die 100.000€ erstatten. Die Mutter geht somit ein hohes Risiko ein.
V3.: Die 50.000€ werden als Schenkung betrachtet.
V4.: Der Pflichtteilergänzungsanspruch innerhalb der ersten 10 Jahre nach der Schenkung lässt sich nicht umgehen.

Z1.: Es spielt keine Rolle, welche Überschrift der Vertrag erhält. Es kommt alleine auf dessen Inhalt an.
Z2.: Die Tochter erfährt von niemandem automatisch von der Schenkung oder dem Verkauf. Nach dem Tod der Mutter hat sie einen Auskunftsanspruch gegen den Sohn.
Z3.: Die Spekulationsfrist von 10 Jahren beginnt nicht erst mit der Erbschaft durch die Mutter, sondern bereits mit der ursprünglichen Anschaffung durch den Vater. Die 10 Jahre dürften daher längst abgelaufen sein.

Insgesamt ist eine ganz normale Schenkung des Hauses mit Rückauflassungsvormerkung hier wohl der richtige Weg.

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heizerh · Answer

Vielen Dank für die Antworten.

Zwei Nachfragen:

Zu V2: Angenommen die Immobilie würde nach dem vorzeitigen Tod des Sohnes an die Mutter zurück übertragen. Würden dann die 100.000 EUR ursprünglicher Kaufpreis, die dann die Mutter zurück zahlen müsste, in die Erbmasse des Sohnes eingehen?

Zu Z1: Was bedeutet vorgezogenes Erbe? Wenn die Mutter die Schenkung mit aufs spätere Erbe angerechnet haben will?

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