Verkehrswert Differenz

16. November 2022 Thema abonnieren
 Von 
go612799-11
Status:
Frischling
(10 Beiträge, 0x hilfreich)
Verkehrswert Differenz

Hallo, welcher Wert, beispielsweise bzgl einer Immobilie muss bei der Pflichtteilsberechnung herangezogen werden?

Es unterscheidet sich ja zwischen Verkehrswert eines Objekts und dem Marktpreis, also was potentielle Käufer tatsächlich dafür auszugeben bereit sind.

Der Verkehrswert wird von einem Sachverständigen im Rahmen eines Gutachtens bewertet und gibt den Wert an, was das Gebäude an sich Wert ist.

Der Marktpreis ist der Wert, der ein Käufer bereit ist zu zahlen. Wenn Kaufpreis und Verkehrswert nah beinander sind, so hat man ein faires Geschäft gemacht.

In den letzten Jahren haben sich die Kaufpreis aber immer weiter vom Marktpreis abgekoppelt. Der Markt war verzerrt von zu viel Geld im Umlauf. Erst jetzt sinken die Preise wieder leicht.

Welcher Wert wird denn nun herangezogen? Erbe A sagt beispielsweise natürlich der Verkehrswert, dafür hat er ja schließlich ein Gutachten beauftragt. Der Pflichtteil Empfänger pocht natürlich auf den Marktpreis vergleichbarer Wohnungen, was aber eben dem Marktpreis und nicht dem Verkehrswert entspricht. Der Erbe sagt zum Beispiel Ja schön dass vergleichbare Wohnungen für mehr verkauft werden. Das ist der Kaufpreis. Der Kaufpreis ist aber nicht der Verkehrswert, und um den geht es ja.

Wie ist es nach Gesetz? Der Verkehrswert?

https://www.drklein.de/verkehrswert-kaufpreis-unterschied-faq.html

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5 Antworten
Sortierung:
#1
 Von 
reckoner
Status:
Philosoph
(13699 Beiträge, 4354x hilfreich)

Hallo,

der Verkehrswert entspricht doch dem Markwert.

Natürlich gibt es da immer Differenzen, sogar zwischen zwei Gutachten, aber grundsätzlich orientiert sich der Sachverständige schon am Markt.

Stefan

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#2
 Von 
hh
Status:
Unbeschreiblich
(47478 Beiträge, 16805x hilfreich)

Zitat (von go612799-11):
Wie ist es nach Gesetz? Der Verkehrswert?


Das Gesetz geht davon aus, dass der Verkehrswert identisch mit dem Marktwert ist.

Zitat (von go612799-11):
In den letzten Jahren haben sich die Kaufpreis aber immer weiter vom Marktpreis abgekoppelt.


Dafür gibt es welche genauen nachprüfbaren Belege?

Zitat (von =go612799-11):
Der Pflichtteil Empfänger pocht natürlich auf den Marktpreis vergleichbarer Wohnungen, was aber eben dem Marktpreis


Es steht dem Pflichtteilsberechtigten frei, gerichtsfest (=durch Gutachten) zu beweisen, wie hoch der Marktwert ist.

Gefühlte Preise zählen genauso wenig wie Preise, die aus Anzeigen entnommen wurden. Es muss der Marktpreis anhand tatsächlich abgeschlossener Kaufverträge nachgewiesen werden und genau so entsteht ein Verkehrswertgutachten.

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#3
 Von 
aspergius
Status:
Praktikant
(919 Beiträge, 224x hilfreich)

Es gäbe da noch den Ertragswert. Anhand der Z.B. Mieteinahmen , also des Erteages, wird errechnet was eine Immobilie Wert ist. Der Ertragswert liegt aber meist weit unter dem Verkehswert.

Signatur:

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#4
 Von 
Anami
Status:
Unbeschreiblich
(31950 Beiträge, 5626x hilfreich)

Zitat (von go612799-11):
Der Marktpreis ist der Wert, der ein Käufer bereit ist zu zahlen.
Ich meine, das ist dann der Kaufpreis für diese eine Immobilie.
Ein Kaufinteressent kann einem Verkäufer durchaus sehr viel mehr anbieten als den Verkehrswert. Kommt der Verkauf zustande, hat der Verkäufer ein gutes Geschäft gemacht, denn der Kaufpreis liegt in diesem Fall höher.

Zitat (von go612799-11):
In den letzten Jahren haben sich die Kaufpreis aber immer weiter vom Marktpreis abgekoppelt. ...
Wenn du meinst... Der Marktpreis ist nicht an einer einzigen Immobilie festzumachen.
Ich gehe eher davon aus, dass sich der Marktpreis allgemein erhöht hat, weil mehr bezahlt wurde. Mehr bezahlt wurde mE, weil sehr viele Interessenten nach Kaufimmobilien suchen und die Darlehenszinsen relativ günstig sind. Statistisch erhöht sich dann auch der V-Wert.

Der Pflichtteilsberechtigte hat nur Anspruch auf Geld. Er könnte auf eigene Kosten noch ein Gutachten beauftragen, welches dann uU zum fast gleichen/ähnlichen V-Wert kommt.
Ist das Gutachten des Erben aber schon älter, ergäbe ein neues Gutachten uU einen geringeren V-Wert. (wegen deiner Annahme, dass jetzt die Preise leicht sinken)

Signatur:

Ich schreibe hier nur meine Meinung.

0x Hilfreiche Antwort

#5
 Von 
hh
Status:
Unbeschreiblich
(47478 Beiträge, 16805x hilfreich)

Zitat (von aspergius):
Der Ertragswert liegt aber meist weit unter dem Verkehswert.


Das ist nicht richtig. Hier gilt das Gleiche wie für Marktwert und Verkehrswert.

So lange nicht durch einen echten Verkauf der Marktwert festgestellt wird, sind Marktwert, Verkehrswert, Vergleichswert, Ertragswert oder Sachwert nur geschätzte Werte.

Diese Verfahren unterscheiden sich lediglich in der Methode, wie der Wert ermittelt wird. Sämtliche Verfahren haben aber das Ziel, den tatsächlichen Wert möglichst gut zu treffen.

Da für Gutachten zwingend auf tatsächlich abgeschlossene Kaufverträge referenziert werden muss und man dafür regelmäßig die Statistik (=Grundstücksmarktbericht) des Vorjahres verwendet, kann es bei stark steigenden Immobilienwerten dazu kommen, dass die aktuellen Preise schon höher sind. Bei fallenden Immobilienpreisen entsteht der umgekehrte Effekt.

Es ist jedoch unvermeidbar, dass Gutachten auf einen vergangenen Zeitabschnitt zurückgreifen, da Hochrechnungen o.ä. rechtlich nicht zulässig sind. Außerdem gibt es bei realen Kaufverträgen auch immer eine relativ große Streuung im Preis, da der vereinbarte Kaufpreis auch davon abhängt, wie dringend der Verkäufer verkaufen musste, wie dringend der Käufer eine Immobilie benötigt, wie gut die jeweilige Immobilie den Geschmack des Käufers trifft und wie das Verhandlungsgeschick von Käufer und Verkäufer ist. Daher sind Abweichungen von 10-15% nach oben und unten vom gutachterlichen Verkehrswert nichts ungewöhnliches.

Wenn sich Erbe und Pflichtteilsberechtigter über den Wert streiten, dann lässt das Gericht übrigens nochmal ein eigenes Gutachten erstellen.

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