Verkehrswert eines reinen Mietshauses

26. Mai 2024 Thema abonnieren
 Von 
Earny20
Status:
Frischling
(19 Beiträge, 0x hilfreich)
Verkehrswert eines reinen Mietshauses

Unser zu 100% vermietetes Mehrfamilienhaus wurde in 2023 zur Hälfte auf unseren Sohn per notariellem Schenkungsvertrag übertragen. Die Rechnung des Notars wurde bezahlt.
Jetzt meldet sich das Amtsgericht und errechnet für das Mietshaus einen utopisch hohen Verkehrswert von 1,1 Mil. €. Das Verfahren ist nicht näher spezifiziert und geht ungefähr so: Ausgehend vom Brandversicherungswert von 1914 und einem Baukostenindex von 35,989 kommen dann ein Verkehrswert in Höhe von 1,1 Mil. € zustande.
Die Rechnungshöhe des Amtsgerichts und auch die noch nachzuzahlenden Notariatskosten errechnen sich dann nach diesem Verkehrswert des Amtsgerichts. Da ich den Wert unserer Immobilie selbst schon mal nach dem Ertragswertverfahren errechnet habe, weiß ich, dass der Verkehrswert (ländliche Gemeinde) viel niedriger liegt.
Ich habe deshalb den Ortsgerichtsvorsteher beauftragt, den Verkehrswert des Mehrfamilienhauses nach dem Ertragswertverfahren zu ermitteln. Der Ortsgerichtsvorsteher unserer Gemeinde, die zu dem Amtsgericht gehört (und der mir vom Amtsgericht empfohlen wurde), kommt zu einem Verkehrswert von 626.000 €.
Ich habe das Ergebnis der Verkehrswertberechnung an den zuständigen Sachbearbeiter des Amtsgerichts geschickt und ihn gebeten, den vom Ortsgerichtsvorsteher ermittelten Wert bei der Rechnungsstellung zugrunde zu legen.
Ich erhielt vom zuständigen Sachbearbeiter (mit Titel "Rechtspfleger") die Auskunft, dass das Ertragswertverfahren als Bewertungsmethode nicht verwendet werden kann, weil es in §46 Abs. 2 GNotKG nicht genannt sei.
Liege ich mit meiner Annahme richtig, dass reine Mietobjekte in Bezug auf Erbschaftsangelegenheiten nach dem Ertragswertverfahren berechnet werden müssen oder kann der Sachbearbeiter des Amtsgerichts mit dem Brandversicherungswert von 1914 rechnen und den dann mit 35,989 multiplizieren, usw.

Ich bedanke mich schon im Voraus für jede Hilfe.

-- Editiert von User am 26. Mai 2024 21:45

-- Editiert von User am 26. Mai 2024 21:57

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28 Antworten
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#1
 Von 
cruncc1
Status:
Richter
(8152 Beiträge, 4538x hilfreich)

Zitat (von Earny20):
Liege ich mit meiner Annahme richtig, dass reine Mietobjekte in Bezug auf Erbschaftsangelegenheiten nach dem Ertragswertverfahren berechnet werden dürfen

Nein, da liegst du dalsch.
Zitat:
oder darf der Sachbearbeiter des Amtsgerichts mit dem Brandversicherungswert von 1914 rechnen und den dann mit 35,989 multiplizieren, usw.

Wie kommt man darauf, dass das Grundbuchamt den Wert nach dem Brandversicherungswert berechnet hat?

Maßgeblich ist der Verkehrwert, also der Wert, der bei einem Verkauf zu erzielen wäre.

-- Editiert von User am 26. Mai 2024 22:02

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#2
 Von 
hh
Status:
Unbeschreiblich
(48080 Beiträge, 16985x hilfreich)

Zitat (von Earny20):
Ich erhielt vom zuständigen Sachbearbeiter (mit Titel "Rechtspfleger") die Auskunft, dass das Ertragswertverfahren als Bewertungsmethode nicht verwendet werden kann, weil es in §46 Abs. 2 GNotKG nicht genannt sei.

Es handelt sich um eine Angabe der Beteiligten. Daher darf der mittels Gutachten ermittelte Wert selbstverständlich verwendet werden.

Zitat (von Earny20):
und einem Baukostenindex von 35,989

Und woher stammt der Wert?
Hat da jemand DM und Euro verwechselt?

Im Februar 2022 betrugt der Baukostenindex 35,989 DM, also 18,401€

https://statistik.hessen.de/sites/statistik.hessen.de/files/2023-07/MI4_23-2vj.pdf

1x Hilfreiche Antwort

#3
 Von 
Earny20
Status:
Frischling
(19 Beiträge, 0x hilfreich)

Von der Webseite "Testament-Erben.de" habe ich zum Thema "Wie ermittlen Sie den Wert einer Immobilie" folgende Aussage:
"Mietwohnobjekte: In diese Kategorie fallen alle Immobilien, die mehr als zwei Wohneinheiten umfassen und zu mehr als 80 % als Wohnraum genutzt werden. Mietobjekte werden im Ertragswertverfahren bewertet. Für die Ermittlung der Erbschaftssteuer sind nur 90 % des Wertes anzusetzen, vorausgesetzt, das Gebäude befindet sich in einem bezugsfertigen und vermietbaren Zustand. Ist das Objekt noch nicht fertiggestellt, wird das Finanzamt einen Bewertungsabschlag im Regelfall ablehnen.

Bemerkung: Das 6-Fam.-Haus ist seit 23 Jahren zu 100% vermietet.

Ich gehe daher davon aus, dass nach dem Ertragsverfahren gerechnet werden darf. Es kommt hinzu, dass ich das nicht selbst gemacht habe, sondern der Ortsgerichtsvorsteher, von dem auch Neutralität erwartet werden kann.
Nach meiner Ansicht, hängt der Wert einer komplett vermieteten Immobilie (6-Fam.-Haus) hauptsächlich vom Ertrag ab, den das Mietobjekt im Lauf der Jahre erzielt. Und der ist auf dem Lande recht niedrig.
________________________________________________

Ich gebe hier noch das Berechnungsverfahren des Sachbearbeiters vom Amtsgericht wieder:

Gebäudewert (Berechnung in Euro)
Brandversicherungswert (von 1914) in DM ----> 81.000,00 DM
Brandversicherungswert in Euro ----> 41.414,64 €
multipliziert mit Baukostenindex (aktuell: Faktor 35,989) Stand 1.2.22 (fiktiver Wert) ----> 1.490.471,56 €
Baujahr -----> 2000
Alter des Gebäudes (volle Jahre) ----> 24
Minderung des fiktiven Neuwerts um 0,8% jährlich (max. 70%) -----> 19,2%
Minderung -----> 286.170,54 €
Zeitwert -----> 1.204.301,02 €
Grundstückswert in Euro
Größe ----> 749 qm
Preis pro qm ----> 85 €
Grundstückswert ----> 63.665,00 €
Gesamtwert ----> 1.267.966,02 €
abzgl. Anpassungsabschlag ----> 126.796,60 €
Verkehrswert ----> 1.141.169,42 €

Ist dieses Berechnungsverfahren formel richtig?

Mir ist noch nicht klar, wo der entscheidende Faktor 35,989 herkommt. Ich konnte ihn in der von "hh" (Forenmitglied) zitierten Quelle nicht finden und wäre daher dankbar, wenn die genaue Stelle innerhalb der Quelle angegeben werden könnte.

Ich bedanke mich für eure Bemühungen.

-- Editiert von User am 27. Mai 2024 00:43

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#4
 Von 
hh
Status:
Unbeschreiblich
(48080 Beiträge, 16985x hilfreich)

Zitat (von Earny20):
Ich konnte ihn in der von "hh" (Forenmitglied) zitierten Quelle nicht finden und wäre daher dankbar, wenn die genaue Stelle innerhalb der Quelle angegeben werden könnte.

Letzte Seite oben rechts.

Der Rechenweg ist etwas merkwürdig. Den Wert 1914 darf man natürlich nicht in Euro umrechnen. Allerdings nimmt man dann den Faktor 18,401, so dass im Ergebnis das Gleiche herauskommt.

Insgesamt:
Entweder ist das Gutachten falsch oder das Haus ist massiv überversichert.

Wenn das Haus komplett niederbrennen würde, dann würde die Versicherung ca. 1,5 Mio. € für die Neuerrichtung zahlen. Das passt einfach nicht dazu, dass der Gebäudewert laut Gutachten nur ca. 560.000€ beträgt bei einem erst 24 Jahre alten Gebäude.

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#5
 Von 
Earny20
Status:
Frischling
(19 Beiträge, 0x hilfreich)

@hh: Ich habe mir die Seite 16 aus dem Dokument "Preisindizes für Bauwerke in Hessen im Mai 2023" näher angesehen. Demnach müsste dann möglicherweise für Feb. 2022 nicht mit dem Faktor 35,989 (DM) sondern mit dem Faktor 18,401 (€) gerechnet werden.
Damit müsste dann auch der Brandversicherungswert von 41.414,64 € nicht mit dem Faktor 35,989 (DM) sondern mit dem Faktor 18,401 (€) multipliziert werden.
Dadurch ergäbe sich ein Verkehrswert von 611.476,38 €.

Die Darstellung in der Tabelle auf der S. 16 ist sehr unglücklich gewählt bzw. sogar falsch und öffnet damit die Tür für einen falschen Gebrauch der Tabellenwerte: In der Tabelle stehen die "Faktoren" mit den Einheiten "DM" und "€", was aus meiner Sicht nicht sein dürfte.

Wenn man nämlich in dem oben dargestellten Rechnungsweg den Brandversicherungswert von 41.414,64 € mit dem (richtigen) Faktor 18,401 € multipliziert, entsteht als Ergebnis 762.070,79 €*€ (Euro im Quadrat), was natürlich Unsinn wäre. (Einheiten werden in wissenschaftlichen Rechnungen aber genauso verrechnet wie Zahlen.)
Diese Betrachtungen sind aber vermutlich irrelevant, weil der Sachbearbeiter irgendwann mal gelernt haben dürfte, dass er aus der Tabelle nur den reinen Zahlenwert entnehmen soll.

Die Frage bleibt: Ist 35,989 oder 18,401 der richtige Faktor?

Dummerweise gibt es nirgends eine Beispielrechnung.


-- Editiert von User am 27. Mai 2024 08:41

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#6
 Von 
hh
Status:
Unbeschreiblich
(48080 Beiträge, 16985x hilfreich)

Zitat (von Earny20):
Demnach müsste dann möglicherweise für Feb. 2022 nicht mit dem Faktor 35,989 (DM) sondern mit dem Faktor 18,401 (€) gerechnet werden.
Damit müsste dann auch der Brandversicherungswert von 41.414,64 € nicht mit dem Faktor 35,989 (DM) sondern mit dem Faktor 18,401 (€) multipliziert werden.
Dadurch ergäbe sich ein Verkehrswert von 611.476,38 €.


81.000 M * 18,401 €/M = 1.490.481€
Das Ergebnis ist also richtig.

Ich kann in der Berechnung des Sachbearbeiters keinen Fehler entdecken, außer dass er unsauber erst in Euro umgerechnet hat.

Dass der Bodenrichtwert richtig ist, setze ich mal voraus und dass das Ergebnis dann noch um 10% gekürzt wird (Anpassungsabschlag) ist auch üblich.

Es bleibt dabei, dass es eine sehr hohe Differenz zwischen Versicherungswert und Gutachtenwert gibt, die sich nicht dadurch erklären lässt, dass bei Verwendung unterschiedlicher Wertermittlungsmethoden natürlich nie genau das gleiche Ergebnis herauskommt.

Man kann jetzt darüber streiten, ob die in Hessen verwendete altersabhängige Wertminderung von nur 0,8% pro Jahr richtig ist. Aber auch wenn man das Verfahren aus dem § 38 ImmowertV nimmt, bei dem 1,25% pro Jahr herauskommen würden, bleibt man weit oberhalb des Gutachtenwertes.

Wie groß ist denn die Gesamtwohnfläche des Hauses und wieviele Wohneinheiten gibt es im Haus?
Wie hoch ist die Jahresrohmiete?

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#7
 Von 
Earny20
Status:
Frischling
(19 Beiträge, 0x hilfreich)

Dann muss ich wohl annehmen, dass der Rechnungsweg, den der Rechtspfleger gewählt hat, formell richtig ist.

Es bleibt, wie schon angemerkt, die große Differenz zwischen dem durch das Ertragswertverfahren ermittelten Verkehrswert, dass der Ortsgerichtsvorsteher auf meinen Wunsch hin angewendet hat und dem Wert, den der Rechtspfleger des Amtsgerichts nach dem Brandversicherungswert hochgerechnet hat.

Für mich ist aber der Verkehrswert zu bestimmen, nicht der Wiederbeschaffungswert des Hauses. Deshalb halte ich das Ertragswertverfahren für angebracht.
Der Verkehrswert ist der Wert des Hauses, den man erhält, wenn man das Haus verkaufen würde.
(Natürlich halte ich es auch deshalb für angebracht, nach dem Ertragswertverfahren zu rechnen, weil ich dann weniger an das Amtsgericht bezahlen und auch weniger an den Notar nachbezahlen muss. Das Amtsgericht hat natürlich die Bestrebung, ein Berechnungsverfahren zu wählen, was einen möglichst hohen Verkehrswert ergibt, weil sich der Verdienst des Amtsgerichts nach der Höhe des Verkehrswertes berechnet.

Nach den mir vorliegenden Informationen hat der durch das Amtsgericht festgelegte Verkehrswert keinerlei Relevanz, außer für die Stellung hoher Rechnungen für Amtsgericht und Notar.
Das Finanzamt rechnet mit großer Sicherheit nach dem Ertragswertverfahren. Mein Sohn erhielt die Hälfte des Hauses (die Hälfte von meiner Frau). Ich habe die andere Hälfte vorerst behalten.
Mein Sohn hatte bereits im Jahr 2021 ein unbebautes Baugrundstück im Wert von 114.000,- € erhalten.
Diese 114.000,- € plus die Hälfte des Verkehrswert des 6-Familienhauses liegt unter dem Schenkungs-Freibetrag von 400.000 €, sonst hätte sich das Finanzamt schon wegen der Schenkungssteuer gemeldet.

Das 6-Fam.-Haus hat eine Gesamtwohnfläche von 556 qm. Die Kaltmiete, die alle sechs Mietparteien im Jahr 2023 überwiesen haben, liegt bei 31.500,00 €.

-- Editiert von User am 27. Mai 2024 18:32

-- Editiert von User am 27. Mai 2024 18:44

0x Hilfreiche Antwort

#8
 Von 
hh
Status:
Unbeschreiblich
(48080 Beiträge, 16985x hilfreich)

Zitat (von Earny20):
Es bleibt, wie schon angemerkt, die große Differenz zwischen dem durch das Ertragswertverfahren ermittelten Verkehrswert, dass der Ortsgerichtsvorsteher auf meinen Wunsch hin angewendet hat und dem Wert, den der Rechtspfleger des Amtsgerichts nach dem Brandversicherungswert hochgerechnet hat.

Richtig und das vom Rechtspfleger angewendete Verfahren ist ein sehr einfaches Verfahren, das es ermöglichen soll, ohne Gutachten zu einem Ergebnis zu kommen.
Derart krasse Unterschiede zu einem per Gutachten ermittelten Wert wie hier kommen dabei aber im Regelfall nicht raus.

Zitat (von Earny20):
Natürlich halte ich es auch deshalb für angebracht, nach dem Ertragswertverfahren zu rechnen, weil ich dann weniger an das Amtsgericht bezahlen und auch weniger an den Notar nachbezahlen muss.

Letztlich haben alle Verfahren den Anspruch, den Verkehrswert zu ermitteln. Das gilt auch für das vom Rechtspfleger verwendete Verfahren.

Zitat (von Earny20):
Nach den mir vorliegenden Informationen hat der durch das Amtsgericht festgelegte Verkehrswert keinerlei Relevanz, außer für die Stellung hoher Rechnungen für Amtsgericht und Notar.

Richtig

Zitat (von Earny20):
Das Finanzamt rechnet mit großer Sicherheit nach dem Ertragswertverfahren.

Das ist sogar dazu verpflichtet, weil das so im Bewertungsgesetz vorgeschrieben ist.

Zitat (von Earny20):
Das 6-Fam.-Haus hat eine Gesamtwohnfläche von 556 qm. Die Kaltmiete, die alle sechs Mietparteien im Jahr 2023 überwiesen haben, liegt bei 31.500,00 €.

Dann halte ich den gutachterlichen Wert für plausibel. Gleichzeitig gehe ich davon aus, dass das Haus überversichert ist.

Ich würde mal von reinen Baukosten für den Neubau so eines Gebäudes in Höhe von 1.500€/m² ausgehen. Dann wären wir bei 834.000€. Versichert ist das Gebäude jedoch mit ca. 1.500.000€.
Der Rechtspfleger geht jedoch davon aus, dass das Haus in korrekter Höhe versichert ist. Wer zahlt auch schon freiwillig eine viel zu hohe Versicherungsprämie. Dadurch kommt die Diskrepanz zustande.

1x Hilfreiche Antwort

#9
 Von 
hh
Status:
Unbeschreiblich
(48080 Beiträge, 16985x hilfreich)

Wenn man mal als Beispiel den Beschluss des LG Kempten vom 02.07.2018 (Az.: 23 T 1483/17) nimmt, dann kann man feststellen, dass die Situation auch genau umgekehrt sein kann.

Dieses Beispiel zeigt aber auch, dass die Berechnung des geschäftswertes nach dem Brandversicherungswert keineswegs die einzig zulässige Wertermittlungsmethode ist.

Ausdrücklich sei hier auf den § 46 Abs. 1 GNotKG verwiesen, der die Festlegung des Geschäftswertes auf Basis des Verkehrswertes nicht nur erlaubt, sondern sogar festlegt.

Zitat (von Earny20):
Ich erhielt vom zuständigen Sachbearbeiter (mit Titel "Rechtspfleger") die Auskunft, dass das Ertragswertverfahren als Bewertungsmethode nicht verwendet werden kann, weil es in §46 Abs. 2 GNotKG nicht genannt sei.

Das ist somit nur halbrichtig, weil eine Ermittlung auf Basis des Ertragswertes unter den § 46 Abs. 1 GNotKG fällt und somit sehr wohl als Grundlage für den Geschäftswert dienen kann.

Wenn der Rechtspfleger nicht einlenkt, kann man natürlich über die Höhe des Geschäftswertes auch eine gerichtliche Entscheidung herbeiführen lassen.

1x Hilfreiche Antwort

#10
 Von 
Earny20
Status:
Frischling
(19 Beiträge, 0x hilfreich)

Ich habe mal die Versicherungskonditionen der HUK-Coburg herausgesucht. Bei der Gebäudeversicherung, für deren Höhe der Brandversicherungswert von 1914 vermutlich einfliest, handelt es sich um eine Standardversicherung. Versichert sind "Brand, Blitzschlag, Explosion, Implosion, Sturm, Hagel".
Es gibt noch die Wohngebäude-Plus-Klausel, mit
- Gebäudeschädigung durch unbefugte Personen
- Graffitischäden (300 € Selbstbeteiligung)
- Kosten für die Beseitigung von Bäumen (300 € Selbstbeteiligung)
- Kosten für Wiederanpflanzung von Bäumen

Ohne Beitrag enthalten sind (etwas verkürzt wiedergegeben)
- grob fahrlässig herbeigeführte Schäden
- Ersatz Mietausfall bis 24 Monate
- Mehrkosten für Restwerte durch behördliche Wiederherstellungsbeschränkungen: bis 25000 €

Kein Haus- und Wohnungsschutzbrief

Das dürfte alles nur Standard sein.

Der Vertrag begann am 1.1.2013. Vorher gab es die "Feuerversicherung" bei einer Sparkasse.
______________________________________________________

Ich bin mittlerweil der Meinung, dass der Verkehrswert eines Mietshaus eigentlich nicht nach dem vom Amtgericht durchgeführten Verfahren berechnet werden darf (zumindest sollte:-)): Denn die Preisindizes, die in den "Preisindizes für die Bauwerke in Hessen im Mai 2023" auf der S. 16 unter "3. Wiederherstellungswerte für 1913/1914 erstellte Wohngebäude in Deutschland von 1913/1914 bis 2023" aufgeführt sind,
gelten für die Wiederherstellung(!) des Gebäudes.
Wörtlich steht unter 1. Vorbemerkungen, auf S. 2, letzter Absatz:
"Die Tabelle „Wiederherstellungswerte für 1913/1914 erstellte Wohngebäude in Deutschland" erlaubt die Ermittlung von Wiederbeschaffungswerten für Wohngebäude in DM bzw. Euro aus 1913 bzw. 1914 entstandenen Herstellungskosten in Mark bzw. umgekehrt die Ermittlung von vergleichbaren Herstellungswerten in Mark für das Jahr 1913 bzw. 1914 aus aktuellen Herstellungskosten in DM bzw. Euro. Die dargestellte Entwicklung der Wiederherstellungswerte schließt ebenfalls die Umsatzsteuer ein."

Es geht bei mir aber nicht um die Wiederherstellung eines Gebäudes (z. B. nach einem Totalschaden), sondern um den Verkehrswert.
Definition des Begriffs Verkehrswert gemäß §46 GNotKG, Abs. 1: "Der Wert einer Sache wird durch den Preis bestimmt, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach der Beschaffenheit der Sache unter Berücksichtigung aller den Preis beeinflussenden Umstände bei einer Veräußerung zu erzielen wäre (Verkehrswert)".
Einfacher ausgedrückt: Der Preis, den ich bei einem Verkauf bekomme bzw. bekäme.



-- Editiert von User am 28. Mai 2024 13:46

0x Hilfreiche Antwort

#11
 Von 
hh
Status:
Unbeschreiblich
(48080 Beiträge, 16985x hilfreich)

Zitat (von Earny20):
Ich bin mittlerweil der Meinung, dass der Verkehrswert eines Mietshaus eigentlich nicht nach dem vom Amtgericht durchgeführten Verfahren berechnet werden darf (zumindest sollte:-)):

Doch, das ist sogar das Standardverfahren, wenn es keinen anderen belastbaren Wert gibt.

Zitat (von Earny20):
Denn die Preisindizes, die in den "Preisindizes für die Bauwerke in Hessen im Mai 2023" auf der S. 16 unter "3. Wiederherstellungswerte für 1913/1914 erstellte Wohngebäude in Deutschland von 1913/1914 bis 2023" aufgeführt sind,
gelten für die Wiederherstellung(!) des Gebäudes.

Richtig, daher wird davon ja auch noch ein Altersabschlag vorgenommen, in diesem Fall 0,8% pro Jahr, also insgesamt 19,2%.

Das entspricht vom Prinzip her dem Sachwertverfahrens, was auch ein zulässiges Verfahren zur Ermittlung des Verkehrswertes ist.

Zitat (von Earny20):
Bei der Gebäudeversicherung, für deren Höhe der Brandversicherungswert von 1914 vermutlich einfliest, handelt es sich um eine Standardversicherung. Versichert sind "Brand, Blitzschlag, Explosion, Implosion, Sturm, Hagel".

Schon klar. Es geht aber nicht um die Versicherungsbedingungen, sondern um den vereinbarten Versicherungswert. Dafür hat das Amtsgericht einen Einheitswert 1914 in Höhe von 81.000 M zugrunde gelegt. Woher hat das Amtsgericht diesen Wert denn, wenn nicht von Dir?

Dieser Wert müsste sich auch in der Versicherungspolice finden lassen.

Zitat (von Earny20):
Es geht bei mir aber nicht um die Wiederherstellung eines Gebäudes (z. B. nach einem Totalschaden), sondern um den Verkehrswert.

Auch dem Amtsgericht geht es um den Verkehrswert.

Wenn es um den Wiederherstellungswert ginge, dann hätte das Amtsgericht einen Wert von ca. 1.554.000€ zugrunde gelegt.

1x Hilfreiche Antwort

#12
 Von 
Earny20
Status:
Frischling
(19 Beiträge, 0x hilfreich)

Zum Thema Versicherungswert: Ich habe den Versicherungsvertrag durchgesehen. Einen "Versicherungswert" konnte ich nicht finden.
Stattdessen steht unter "Versicherungsart: Gleitende Neuwertversicherung"
"Wir ersetzen Ihnen versicherte Sachen ohne Begrenzung durch eine Versicherungssumme. Das gilt auch, wenn steigende Preise den Wert Ihres Hauses mit der Zeit erhöhen. Sie bekommen in der Regel den Neuwert versicherter Sachen ersetzt. Für wenige Leistungen und gesondert vereinbarte Positionen gelten allerdings Entschädigungsgrenzen."

Kann es sein, dass diese Vertragsklausel, die bei der HUK wohl der Standard ist, den hohen Brandversicherungswert von 1914 in Höhe von 81.000,00 M ergibt?

-- Editiert von User am 28. Mai 2024 19:31

0x Hilfreiche Antwort

#13
 Von 
hh
Status:
Unbeschreiblich
(48080 Beiträge, 16985x hilfreich)

Zitat (von Earny20):
Kann es sein, dass diese Vertragsklausel, die bei der HUK wohl der Standard ist, den hohen Brandversicherungswert von 1914 in Höhe von 81.000,00 M ergibt?

Nein, die Aussage "Einheitswert 1914: 81.000 M" sollte konkret im Vertrag vorkommen.

Nachdem ich einen kurzen Blick auf die Homepage der HUK geworfen habe, ist mir nicht ganz klar, ob die HUK zu den ganz wenigen Gebäudeversicherern gehört, die nicht mit dem Einheitswert 1914 arbeiten. Sollte das so sein, stellt sich die Frage, woher das Amtsgericht den Einheitswert 1914 hat. Die Klausel B 1.1.1. nennt ausdrücklich keinen Versicherungswert.

Du solltest Dich daher bei Deiner Versicherung erkundigen, wie hoch der Versicherungswert für Dein Haus ist.

Ich habe den Verdacht, dass der Rechtspfleger einen einfachen Rechner wie diesen hier benutzt hat:
https://versicherungen-berechnen-und-vergleichen.de/wohngebaeudeversicherung/wohngebaeudeversicherung-wertermittlung/

Daneben kann man noch wie folgt argumentieren:
Die Normalherstellkosten 2010 betragen nach der SW-RL Anlage 1 für Mehrfamilienhäuser in der Standardstufe 4 bei 7-20 WE 985€/m². Das ergibt bei 556m² einen Herstellkostenwert von 547.660€. Der Baupreisindex im Jahre 2010 betrug 11,99, so dass sich ein Einheitswert 1914 in Höhe von 45.676 M ergibt.

45.676 M x 18,401 €/M ergibt einen aktuellen Neubauwert in Höhe von 840.491€
Abzüglich Alterswertabschlag 24 x 0,8% = 19,2% ergibt 679.117€
zzgl. Grundstückswert 63.665€ ergibt 742.782€
abzgl. Anpassungsabschlag 10% ergibt 668.503€

und voilà sind wir doch ganz nahe dran am Gutachterwert. Nur 6,8% Differenz. Das liegt im Rahmen der Schätzgenauigkeit.

Letztlich läuft das darauf hinaus, dass der Rechtspfleger den Einheitswert 1914 fehlerhaft ermittelt hat.


-- Editiert von User am 28. Mai 2024 22:21

1x Hilfreiche Antwort

#14
 Von 
Earny20
Status:
Frischling
(19 Beiträge, 0x hilfreich)

Zitat (von hh):
Nachdem ich einen kurzen Blick auf die Homepage der HUK geworfen habe, ist mir nicht ganz klar, ob die HUK zu den ganz wenigen Gebäudeversicherern gehört, die nicht mit dem Einheitswert 1914 arbeiten. Sollte das so sein, stellt sich die Frage, woher das Amtsgericht den Einheitswert 1914 hat. Die Klausel B 1.1.1. nennt ausdrücklich keinen Versicherungswert.


Sorry, das hatte ich vergessen dir mitzuteilen: Der Wert für 1914 in Höhe von 81.000 M kommt von der HUK. Das Amtsgericht hatte beim Notar und dann der Notar bei mir nach diesem Wert gefragt. Ich hatte mich daher mit der HUK in Verbindung gesetzt und die hatten mir den Wert dann mitgeteilt. Ich habe ihn dann an das Amtsgericht weitergereicht.
Das Amtsgericht geht vom Brandversicherungswert 1914 in Höhe von 81.000 M aus und kommt dann mit dem Faktor für den Baukostenindex (der nach deinen obigen Aussagen richtig gewählt ist) zu den hohen Werten. Den weiteren Rechenweg habe ich in meinem Beitrag #3 dargestellt. Der weitere Rechenweg kommt mir plausibel vor und ist für mich nachvollziehbar.
Ich werde also bei der HUK nach dem Versicherungswert fragen.

-- Editiert von User am 29. Mai 2024 08:38

0x Hilfreiche Antwort

#15
 Von 
Earny20
Status:
Frischling
(19 Beiträge, 0x hilfreich)

Ich habe die HUK nach dem Versicherungswert gefragt.
Antwort von der für diese Spezialfrage zuständigen Sachbearbeiterin ("2. Instanz"): Es ist kein Wert festgelegt.
Erklärung: Bei diesem Vertrag wird im Schadensfall voller Neuwertersatz geleistet.
(Meine Nachforschungen bei der Stiftung Warentest "Gebäudeversicherungen" hat ergeben, dass der komplette Neuwertersatz bei den "guten" Gebäudeversicherungen mittlerweile der Standard ist. Damit wäre eine Unterversicherung ausgeschlossen.)

Ich fragte dann wie der Brandversicherungswert 1914 in Höhe von 81.000 M zustande kommt.
Die Antwort: "Der von uns angegebene Neubauwert 1914 von 81.000 Mark bemisst sich nur aus den baulichen Daten, die wir zur Beitragsberechnung benötigen. Lage, Grundstücksgröße, Zustand des Gebäudes spielen bei
unserer Ermittlung keine Rolle. Wenn Sie den aktuellen Verkehrswert Ihres Gebäudes ermitteln möchten,
benötigen Sie einen Sachverständigen."

Meine Anmerkung: Den Sachverständigen kann ich mir sparen, weil das Amtsgericht dessen Wert auch nicht anerkennen wird. Die wollen ja schon den Wert des Ortsgerichtsvorstehers nicht anerkennen.

-- Editiert von User am 29. Mai 2024 11:05

0x Hilfreiche Antwort

#16
 Von 
-Laie-
Status:
Weiser
(17245 Beiträge, 5931x hilfreich)

Zitat (von hh):
Ich würde mal von reinen Baukosten für den Neubau so eines Gebäudes in Höhe von 1.500€/m² ausgehen. Dann wären wir bei 834.000€.
Du darfst aber die Baunebenkosten und das Grundstück nicht vergessen. Das Grundstück und vor allem die Lage stellt ja auch einen Teil des Verkehrswertes dar dieser btrachtet ja nicht das Gebäude isoliert. Bei reinen Baukosten von 850.000€ komme ich aber ganz schnell deutlich über 1 Mio Gesamtkosten (Gebäudekosten, Baunebenkosten, Grundstück). Ich wohne ebenfalls auf dem tiefsten Lande. Für 850.000€ kann man bei uns ein 2-stöckiges Haus mit Keller auf einem ca. 600m² großen, zu erwerbenden Grundstück bauen. Von einem 6 Parteien Haus ist man dann noch weit entfernt. Ein 6 Parteien Haus unter ca. 1.2Mio (ink. Grundstück und Nebenkosten) zu bauen ist in unserer ländlichen Gegend, durch die Explosion der Baukosten der letzten paar Jahre, nicht mehr möglich. Wohlgemerkt: Neubau
Einen Wert von nur 630.000€ für ein nur 24 Jahre altes 6-Parteien Haus (ink. kleinem Grundstück)halte ich für viel zu niedrig. Selbst bei uns auf dem Lande würde solch ein Haus nicht unter 1 Mio€ verkauft werden.
Schaut euch doch einmal die Annoncen in den ganzen Kleinanzeigen an was solche Häuser kosten. Bei dem hier genannten gewünschten Verkehrswert sind wir bei Häusern aus den 1960er oder 1970er Jahren aber nicht bei Bj. 2000.

1.1Mio Verkehrswert klingen für mich hier zunächst einmal absolut plausibel. 630.000 hören sich, für mich und ohne weitere Details zu kennen, zuerst einmal nach einem Gefälligkeitsgutachten an.
31.500€ an Kalt-Mieteinnahmen pro Jahr ist wirklich nicht viel für ein 6 Parteien Haus, da hätte ich eher zwischen 40 - 50.000€ erwartet.
Reine Baukosten unterscheiden sich nicht großartig in den verschiedenen Regionen, lediglich der Grundstückspreis variiert dann deutlich.

Im ersten Moment würde ich den vom Amtsgericht ermittelten Wert also nicht unbedingt als zu hoch annehmen wollen.
2000 haben die Baukosten ein Bruchteil dessen betragen was diese heute kosten. 2000 hatten wir unser erstes Haus gekauft. Ein Neubau nach unseren Wünschen hätte damals 410.000DM (inkl. 600m²Grundstück) kosten sollen. Wir hatten uns dann dazu entschlossen ein gebrauchtes Haus zu kaufen und dieses unseren Wünschen anzupassen.
2022 wollten wir erneut einen Neubau nach unseren Wünschen angehen, dazu wurde einfach der Entwurf aus 2000 den heutigen Baustandards angepasst. Nachdem wir dann bei 750.000€ inkl. eines 710m² großen Grundstück angelangt waren haben wir unseren Neubau-Traum begraben und wieder ein gebrauchtes Haus gekauft welches wir kernsaniert haben.
Ich glaube viele Menschen sind sich nicht bewusst was heutzutage ein Neubau kostet. Klar liest man immer wieder Annoncen von Massivbaufirmen die ein Haus für 199.999€ anbieten. Hört sich ja gut an.... Selber schuld wer darauf hereinfällt, das böse Erwachen kommt danach. Unter ca. 550.000€ Gesamtkosten ist bei uns, auf dem platten Lande, überhaupt nicht an ein kellerloses kleines Haus mit ca. 100m² Wohnfläche und kleinem Grundstück zu denken.


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#17
 Von 
Anami
Status:
Unbeschreiblich
(33279 Beiträge, 5789x hilfreich)

Zitat (von Earny20):
Wenn Sie den aktuellen Verkehrswert Ihres Gebäudes ermitteln möchten,
benötigen Sie einen Sachverständigen.
Korrekte Aussage.
Zitat (von Earny20):
Die wollen ja schon den Wert des Ortsgerichtsvorstehers nicht anerkennen.
Weil das eben kein solcher, zB kein ö.b.u.v. SV ist?

Zitat (von Earny20):
Das Amtsgericht hat natürlich die Bestrebung, ein Berechnungsverfahren zu wählen, was einen möglichst hohen Verkehrswert ergibt, weil sich der Verdienst des Amtsgerichts nach der Höhe des Verkehrswertes berechnet.
Das dürfte nur deine persönliche Ansicht sein. Amtsgerichte *verdienen nichts* und haben vorgeschriebene Verfahren zu nutzen. Das gilt das auch für Sachverständige, die die entsprechende Zulassung haben. Diese allerdings verdienen daran.

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Ich schreibe hier nur meine Meinung.

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#18
 Von 
Earny20
Status:
Frischling
(19 Beiträge, 0x hilfreich)

Zitat (von -Laie-):
Schaut euch doch einmal die Annoncen in den ganzen Kleinanzeigen an was solche Häuser kosten. Bei dem hier genannten gewünschten Verkehrswert sind wir bei Häusern aus den 1960er oder 1970er Jahren aber nicht bei Bj. 2000.

Das hat leider keine Aussagekraft. Da bei den Anzeigen erst mal hoch gepokert wird, um dann später notgedrungen stark nachzulassen.

Zitat (von -Laie-):
1.1Mio Verkehrswert klingen für mich hier zunächst einmal absolut plausibel. 630.000 hören sich, für mich und ohne weitere Details zu kennen, zuerst einmal nach einem Gefälligkeitsgutachten an.

Hast du berücksichtigt, dass das Gutachten nicht von einem Gutachter, sondern von dem ortsansässigen Ortsgerichtsvorsteher gemacht wurde, der regelmäßig Kontakt mit dem Amtsgericht haben dürfte. Warum sollte der einem Kunden einen Gefallen tun wollen.
Kleine Randbemerkung: Da der besagte Rechtspfleger des Amtsgerichts nie telefonisch zu erreichen war und ist, hatte ich damals, - das dürfte im Februar oder März 2024 gewesen sein, mal mit seiner Kollegin gesprochen. Die hat damals angedeutet, dass eine Verkehrswertberechnung, die von dem ortsansässigen Ortsgerichtsvorsteher gemacht wird, überlicherweise am Amtsgericht anerkannt wird. Über das von mir gewünschte Ertragswertverfahren wurde natürlich nicht geprochen.

Zitat (von -Laie-):
31.500€ an Kalt-Mieteinnahmen pro Jahr ist wirklich nicht viel für ein 6 Parteien Haus, da hätte ich eher zwischen 40 - 50.000€ erwartet.

Das wünsche ich mir auch.

Zitat (von Anami):
Weil das eben kein solcher, zB kein ö.b.u.v. SV ist?

Wäre der Rechtspfleger verpflichtet, den so ermittelten Wert anzuerkennen? Ich kann den Gutachter und den Sachverständigen nicht explizit im mehrfach zitierten GNotKG-gesetz erkennen. Ich muss aber auch zugeben, dass ich keine Lust habe, mir das ganze Gestz anzutun.
Außerdem: Der Streitwert dürfte bei insgesamt 2000 bis 3000 € liegen. Der Sachverständige dürfte deutlich mehr kosten. Also komplett sinnlos. Ich streite ja nicht um Recht zu bekommen, sondern um Geld zu sparen.

Zitat (von Anami):
Das dürfte nur deine persönliche Ansicht sein. Amtsgerichte *verdienen nichts* und haben vorgeschriebene Verfahren zu nutzen. Das gilt das auch für Sachverständige, die die entsprechende Zulassung haben. Diese allerdings verdienen daran.

Das Amtsgericht nichts "verdienen" - schon klar.
Ich bin aber sehr wohl der Meinung, dass der einzige Grund, warum der Rechtspfleger auf diesem Rechenweg besteht, im Umstand begründet ist, dass dadurch vom Amtsgericht höhere Rechnungen gestellt werden können. Dass dann auch noch der Notar die Hand aufhalten wird, hatte ich oben schon geschrieben.
Nach meinem Wissensstand hat der Verkehrswert, den das Amtsgericht ermittelt, ansonsten keinerlei Relevanz.

Nach meinem jetzigen Wissensstand gibt es der §46 Abs. 2, Punkt 2 GNotKG sehr wohl her, dass der Verkehrswert nach Angaben der "Beteiligten" bestimmt werden kann. Ich habe diese Angaben gemacht und der ortsansässige Ortsgerichtsvorsteher hat danach den Verkehrswert berechnet.


-- Editiert von User am 29. Mai 2024 14:40

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#19
 Von 
-Laie-
Status:
Weiser
(17245 Beiträge, 5931x hilfreich)

Zitat (von Earny20):
Nach meinem jetzigen Wissensstand gibt es der §46 Abs. 2, Punkt 2 GNotKG sehr wohl her, dass der Verkehrswert nach Angaben der "Beteiligten" bestimmt werden kann.
Ja, der Verkehrswert kann aus deinen Angeben bestimmt werden, das bedeutet allerdings nicht, dass ein von dir genannter Verkehrswert übernommen werden muss. Anscheinend gab es aber vor der Feststellung durch den Rechtspfleger keine Angaben von euch die zu einer Wertermittlung hätten herangezogen werden können. Im Nachhinein bestehen so halt Zweifel an den Wertangaben.

Zitat (von Earny20):
Da bei den Anzeigen erst mal hoch gepokert wird, um dann später notgedrungen stark nachzulassen.
Natürlich aber kein Verkäufer wird sich bei angesetzten 1,2Mio auf einen Preis von 630.000€ einlassen. 10% sind immer drin, bis zu 20% können es evtl. auch mal sein, aber mehr ist völlig unrealistisch..... sofern der ursprüngliche Preis natürlich halbwegs gerechtfertigt war.

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#20
 Von 
ratatata
Status:
Frischling
(13 Beiträge, 2x hilfreich)

Unabhängig von der Frage ob der Wert tatsächlich richtig ist oder nicht, bleibt halt noch der Rechtsweg. Das Gericht (in dem Fall hier der Rechtspfleger) setzt den Wert durch förmlichen Beschluss nach § 79 GnotKG fest. Wenn man damit nicht einverstanden ist und das Gericht nicht überzeugen kann, muss man Beschwerde einlegen und es entscheidet das Oberlandesgericht.

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#21
 Von 
Earny20
Status:
Frischling
(19 Beiträge, 0x hilfreich)

Zitat (von -Laie-):
Anscheinend gab es aber vor der Feststellung durch den Rechtspfleger keine Angaben von euch die zu einer Wertermittlung hätten herangezogen werden können.


Sorry, aber wie sollten wir damals im Sept. 2023 auf die Idee kommen, neben der korrekten Aufsetzung des notariellen Vertrags dann auch noch dem Amtsgericht irgendwelche Angaben zu den übertragenen Werten zu machen. Das ist doch völlig praxisfremd. Der Notar hat bei der Übertragung des hälftigen Hausanteils den Vertrag ohne die genaue Wertermittlung auf- und umgesetzt. Ich habe eben mal nachgesehen. Der genaue Wert ist in dem Schenkungsvertrag nirgends angegeben. Es ist für die Wirksamkeit erst mal unerheblich, ob der übertragene Wert bei 500.000 € oder 250.000 € liegt. Allenfalls für das Finanzamt spielt der tatsächlich übertragene Wert eine Rolle, wenn es überprüfen sollte, ob Schenkungssteuer anfällt oder nicht. Das Finanzamt muss dann aber noch den Nießbrauch berücksichtigen. Auf diese Weise dürfte der tatsächlich übertragene Wert bei höchstens 100.000 € liegen. Bis jetzt hat sich das Finanzamt nicht gemeldet.
Wieso sollte ich dann auf die Idee kommen, einen Verkehrswert speziell für das Amtsgericht ermitteln zu lassen? Es kam auch kein entsprechender Vorschlag vom Notar.

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#22
 Von 
-Laie-
Status:
Weiser
(17245 Beiträge, 5931x hilfreich)

Zitat (von Earny20):
Wieso sollte ich dann auf die Idee kommen, einen Verkehrswert speziell für das Amtsgericht ermitteln zu lassen?
Nein, nicht speziell für das Amtsgericht sondern generell für diesen Vorgang. Irgendein Wert muss ja angenommen werden, denn der Notar möchte ja auch für den Wert bezahlt werden.

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#23
 Von 
Anami
Status:
Unbeschreiblich
(33279 Beiträge, 5789x hilfreich)

Zitat (von Earny20):
Ich streite ja nicht um Recht zu bekommen, sondern um Geld zu sparen.
Davon war ich schon ausgegangen.
Dann schließe ich mich der Empfehlung aus #20 an.
Hier und mit den anderen Beteiligten rumstreiten, bringt dir nichts. Du setzt zu jedem Argument deins drauf.
Lass ein Gericht entscheiden.

...oder warte, bis das FA dir auch was schreibt.

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Ich schreibe hier nur meine Meinung.

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#24
 Von 
Earny20
Status:
Frischling
(19 Beiträge, 0x hilfreich)

Zitat (von Anami):
Hier und mit den anderen Beteiligten rumstreiten, bringt dir nichts. Du setzt zu jedem Argument deins drauf.
Lass ein Gericht entscheiden.

Ich würde das hier nicht als Streit, sondern allenfalls als Streitgespräch bezeichnen. Ich halte halt erst mal dagegen, sozusagen als natürliche Abwehrreaktion. Insgesamt geht es in diesem Thread aber schon sehr konstruktiv zu und ich habe viel dazugelernt.

Zitat (von ratatata):
Unabhängig von der Frage ob der Wert tatsächlich richtig ist oder nicht, bleibt halt noch der Rechtsweg. Das Gericht (in dem Fall hier der Rechtspfleger) setzt den Wert durch förmlichen Beschluss nach § 79 GnotKG fest. Wenn man damit nicht einverstanden ist und das Gericht nicht überzeugen kann, muss man Beschwerde einlegen und es entscheidet das Oberlandesgericht.

Auf diesen Sachverhalt hat mich der Rechtspfleger auch hingewiesen, nur mit etwas anderen Worten:
"Es wird um Mitteilung gebeten, ob insoweit Einverständnis besteht oder der Wert förmlich festgesetzt werden soll."
Jetzt weiß ich auch, was der Rechtspfleger mit "förmlich festgesetzt" meint. Wieder was dazugelernt.

Ist das richtig? Nach dem Amtsgericht kommt schon das Oberlandesgericht?
Ist das Einlegen einer Beschwerde und der Gang für mich mit Kosten verbunden, z. B. durch Beauftragung eines Anwalts? Es könnte doch auch sein, dass wegen des niedrigen Streitwertes kein Gang an eine höhere Instanz möglich ist.

-- Editiert von User am 29. Mai 2024 19:40

-- Editiert von User am 29. Mai 2024 19:46

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#25
 Von 
ratatata
Status:
Frischling
(13 Beiträge, 2x hilfreich)

Wenn der Beschwerdegegegenstand mehr als 200 EUR beträgt, ist die Beschwerde nach § 83 GnotKG zulässig und ja das geht zum Oberlandesgericht aber es fallen keine Kosten an (§ 83 Abs. 3 GnotKG). Wenn die 200 EUR nicht erreicht würden, wäre eine Erinnerung zulässig, die bleibt am Amtsgericht und geht an einen Richter zur Entscheidung.

Wenn man allerdings einen Anwalt dazu beauftragt, muss man diese Kosten selber zahlen.

-- Editiert von User am 29. Mai 2024 20:05

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#26
 Von 
Earny20
Status:
Frischling
(19 Beiträge, 0x hilfreich)

Zitat (von ratatata):
Wenn die 200 EUR nicht erreicht würden, wäre eine Erinnerung zulässig, die bleibt am Amtsgericht und geht an einen Richter zur Entscheidung.

Was meinst du mit "eine Erinnerung"?

0x Hilfreiche Antwort

#27
 Von 
hh
Status:
Unbeschreiblich
(48080 Beiträge, 16985x hilfreich)

Zitat (von Earny20):
Es wird um Mitteilung gebeten, ob insoweit Einverständnis besteht oder der Wert förmlich festgesetzt werden soll.

Es sollte klar sein, dass man hier die förmliche Festsetzung verlangt.

Gegen die kann man Erinnerung oder Beschwerde einlegen (siehe Rechtsmittelbelehrung).

Dann sollte man wissen, dass es in dem Verfahren auch dann keinen Anwaltszwang gibt, wenn dieses zum OLG geht.

Grundsätzlich ist auch der Kaufpreisfaktor eine Möglichkeit zur Wertermittlung. Das ist letztlich ein vereinfachter Ertragswert. Der Kaufpreisfaktor beträgt beim Wert aus dem Gutachten 19,9, beim Wert des Amtsgerichtes jedoch 36,2.

Ein Kaufpreisfaktor von 20 ist günstig, ein Faktor von 25 ist üblich und in vielen Großstädten und Ballungsräumen wird auch ein Kaufpreisfaktor von 30 oder mehr erreicht. In München beträgt er 43.
Aufgrund des Bodenrichtwertes von nur 85€/m² gehe ich davon aus, dass sich die Immobilie eher in einer strukturschwachen ländlichen Gegen befindet. Dort ist ein Kaufpreisfaktor von 20 nicht ungewöhnlich, der vom Amtsgericht angesetzte Faktor von 36 allerdings utopisch hoch.

Hier mal Tabellen aus dem Jahr 2020:
https://immo-effekt.de/der-kaufpreisfaktor-von-immobilien-eine-uebersicht-in-deutschland/
https://www.immoverkauf24.de/download/4577/kaufpreisfaktor-mehrfamilienhaeuser_2020_tabellen_grafiken_immoverkauf24.pdf

Und hier mal eine ausführliche Darstellung des Ertragswertverfahrens:
https://www.heid-immobilienbewertung.de/ratgeber/ertragswertverfahren/

Im Hinblick auf den sehr niedrigen Bodenrichtwert gehe ich davon aus, dass ein Kaufpreisfaktor von 20 realistisch ist. Daran ändert auch die Antwort#16 von @-Laie- nichts. Die Immobilienpreise in Deutschland sind nunmal regional sehr unterschiedlich, so dass die Werte aus dem eigenen Umfeld bei der Bewertung nicht weiter helfen.

1x Hilfreiche Antwort

#28
 Von 
Earny20
Status:
Frischling
(19 Beiträge, 0x hilfreich)

Zitat (von hh):
Es sollte klar sein, dass man hier die förmliche Festsetzung verlangt.

Gegen die kann man Erinnerung oder Beschwerde einlegen (siehe Rechtsmittelbelehrung).

Dann sollte man wissen, dass es in dem Verfahren auch dann keinen Anwaltszwang gibt, wenn dieses zum OLG geht.

Grundsätzlich ist auch der Kaufpreisfaktor eine Möglichkeit zur Wertermittlung. Das ist letztlich ein vereinfachter Ertragswert. Der Kaufpreisfaktor beträgt beim Wert aus dem Gutachten 19,9, beim Wert des Amtsgerichtes jedoch 36,2.


Ehrlich gesagt hatte ich die Bedeutung des Satzes des Rechtspflegers "ob insoweit Einverständnis besteht oder der Wert förmlich festgesetzt werden soll" nicht verstanden.
Ich werde also schreiben, dass kein Einverständnis besteht und das der Wert dann notgedrungen förmlich festgesetzt werden soll.



Zitat (von -Laie-):
Nein, nicht speziell für das Amtsgericht sondern generell für diesen Vorgang. Irgendein Wert muss ja angenommen werden, denn der Notar möchte ja auch für den Wert bezahlt werden.

Die Notarin hat dem Schenkungsvertrag den Wert zugrundegelegt, den ich nach der Methode des Ertragswertverfahrens ermittelt hatte. Da für das hälftig übertragene Haus auch noch der Nießbrauch der Eltern berücksichtigt werden muss, lag der tatsächlich übertragene Wert unter 100.000 € (für das Mietshaus).
Ich nehme an, der Verdienst der Notarin bemaß sich an dem tatsächlich übertragenen Wert.
Die Notarin machte zwar damals öfter den Vorschlag, einen Steuerberater (den ich nicht mehr habe, weil ich die Steuererklärung wieder selbst mache) oder den Ortsgerichtsvorsteher den Wert schätzen zu lassen, weil sie meinem Rechenweg nicht gänzlich vertraute (ehrlich gesagt, vertraute ich meinem nach dem Ertragswertverfahren ermittelten Wert auch nie gänzlich) und die übertragenen Werte wohl für die Notarin enttäuschend niedrig erschienen. Ich sah aber keinen Grund für zusätzliche Geldausgaben. Da die Notarin vom Steuerrecht keine Ahnung hat (hat sie mehrfach eingeräumt), einigte man sich bei dem Mietshaus auf den von mir ermittelten "Wert".
(Es wurden in diesem Schenkungsvertrag von meiner Frau noch unser Privathaus mit Nießbrauch und ein paar Äcker an die Tochter übertragen.)



-- Editiert von User am 30. Mai 2024 09:23

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