Wieviel beträgt die eigentliche Schenkung?

Angenommen Mutter schenkt
Sohn ein Haus im Wert von 200 000,- Euro. Außerdem bekommt sie ein Niesbrauchsrecht und eine eingeschränkte Pflege- zusicherung.
Der andere Sohn hat schon eine Ausgleichszahlung von 40 000,- Euro erhalten.
Wenn ich das richtig sehe, beläuft sich also der Schenkungsbetrag nicht über die vollen 200 000,- Euro, sondern über die 200 000,- Euro minus Pflege, minus Niesbrauch, minus Ausgleichs- zahlung, also ca. 90 000,- Euro.
Wenn die Mutter innerhalb von 10 Jahren nach der Schenkung ins Pflegeheim müsste, dann müsste der Sohn ja wohl auch "nur" die 90 000 Euro zurückzahlen?
Oder müsste er das ganze Haus verkaufen?

Danke im voraus!
Viele Grüße