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Hausverkauf....wie viel bekommt der Ex?

1.8.2018 Thema abonnieren
 Von 
PocketCoffee
Status:
Frischling
(10 Beiträge, 10x hilfreich)
Hausverkauf....wie viel bekommt der Ex?

Hallihallo,

ich hoffe ihr könnt mir helfen. In der Vergangenheit war das zumindest schon der Fall :)

Kurze Schilderung:

Hauskauf 3 Monate vor Heirat 2008
kein Eigenkapital
Kredithöhe 160.000 Euro

Trennung und Auszug vom Ex 2015
Scheidung 01/2018

Da wir leider eine Festzinsbindung hatten war die Kredithöhe bei Auszug meines Ex-Mannes noch 135.000 Euro

Ich bin mit Kindern im Haus geblieben.
Im Grundbuch stehen wir 50/50 und im Darlehensvertrag stehen wir auch noch beide. Die Anschlussfinanzierung hat er dieses Jahr noch mitunterschrieben da ich in der Ausbildung bin und die Bank ihn nicht aus dem Vertrag entlassen wollte.

Seit seinem Auszug zahle ich die Raten für das Haus und die Nebenkosten komplett alleine. Er zahlt lediglich Kindesunterhalt.

Da ich jetzt die Anschlussfinanzierung mit weit niedrigeren Zinsen aushandeln konnte wird auch mehr getilgt.

Mein Ex-Mann sagte er verzichtet auf seinen Anteil, lässt sich im Grundbuch aber erst streichen wenn er aus dem Darlehensvertrag raus ist.
Verstehe ich und finde ich auch vernünftig.

Nun haben sich in den letzten beiden Jahren leider Streitereien entwickelt die aber hier nichts zur Sache tun.

Wenn ich aber nun das Haus in 5 Jahren verkaufen würde? Was steht ihm dann zu?? Sollte er doch ausgezahlt werden wollen?
Bis zu seinem Auszug waren ja nur ca. 30.000 Euro getilgt.
Er profitiert doch nicht von meinen Zahlungen und damit vom Gewinn den ich eventuell mit dem Haus mache?

Kann mir das bitte einer so erklären, dass ich Doofi das auch verstehe?

Vielen lieben dank :)

​PocketCoffee

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21 Antworten
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#1
 Von 
guest-12309.11.2018 09:43:45
Status:
Lehrling
(1618 Beiträge, 544x hilfreich)

Zitat (von PocketCoffee):
Mein Ex-Mann sagte er verzichtet auf seinen Anteil, lässt sich im Grundbuch aber erst streichen wenn er aus dem Darlehensvertrag raus ist.

Das sollte aus beidseitigem Interesse dann auch notariell festgehalten werden.

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#2
 Von 
edy
Status:
Junior-Partner
(5068 Beiträge, 2201x hilfreich)

Antwort zurückgenommen


-- Editiert von edy am 01.08.2018 18:09

Signatur:Ein freundliches "Hallo" setzt sich auch in Foren immer mehr durch.
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#3
 Von 
Marcus2009
Status:
Lehrling
(1560 Beiträge, 894x hilfreich)

Zunächst einmal ist festzuhalten, dass im Außenverhältnis das gilt, was im Grundbuch steht. Demnach seid ihr beide zu 50/50 Eigentümer der Immobilie. Für den Darlehensvertrag haftet ihr gesamtschuldnerisch.

Was dein Ex alles sagt, ist dabei erst mal weitgehend unverbindlich.

Zitat (von PocketCoffee):
Scheidung 01/2018

Offensichtlich wurde bisher kein Zugewinnausgleich durchgeführt. Den kann dein Ex (grob vereinfacht) bis zu drei Jahre nach der Scheidung noch verlangen.

Ohne Zugewinnausgleich und anschließender Änderung des Grundbucheintrags bleibt es dabei, dass ihr gemeinsame Eigentümer seid. Ihr könnt die Immobilie natürlich gemeinsam veräußern. Und im Streitfall kann eine Partei die Auszahlung verlangen oder die Zwangsversteigerung zwecks Aufhebung der Gemeinschaft betreiben.

Wie der Erlös dann im Innenverhältnis aufzuteilen ist, da kann man sich herrlich streiten. Du trägst natürlich die laufenden Kosten, weil du die Immobilie allein nutzt. Dein Ex kann eine Nutzungsentschädigung für seine Hälfte des Hauses verlangen, weil du sie allein nutzt. Zinsen und Tilgung sind von beiden hälftig zu tragen. Nach fünf Jahren könnten bestimmte Forderungen verjährt sein.

Da man außerdem nicht weiß, wie hoch der Verkaufserlös abzüglich Kosten sein wird, kann man keine Aussage treffen, was dann von dir an deinen Ex zu zahlen sein könnte.

Das Ganze ist eine tickende Zeitbombe ! Die mündliche Zusage deines Ex ist im Ernstfall vermutlich keinen Pfifferling wert. Ich würde dir empfehlen, dich von einem Anwalt beraten zu lassen und zu versuchen, ob man das Innenverhältnis vertraglich im Einvernehmen sauber regeln kann.

Und bis dahin würde ich dir den guten Rat geben, jeden Streit mit deinem Ex zu vermeiden. :)

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#4
 Von 
PocketCoffee
Status:
Frischling
(10 Beiträge, 10x hilfreich)

Vielen dank für eure Antworten.

Das mit dem Notar ist notiert. Ich hoffe er macht da mit (also der Ex)

wir hatten im Zuge der Scheidung einen Versorgungsausgleich. Also Riester und Rentenansprüche.
Das Haus kam dabei überhaupt nicht zur Sprache.

Also gäbe es für mich nur die Möglichkeit ihn so schnell wie möglich aus dem Darlehensvertrag zu bekommen und somit auch aus dem Grundbuch. Also bevor ich noch mehr vom Kredit getilgt habe...je länger ich warte desto teurer könnte es dann doch für mich werden oder?

danke

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#5
 Von 
Marcus2009
Status:
Lehrling
(1560 Beiträge, 894x hilfreich)

Zitat (von PocketCoffee):
je länger ich warte desto teurer könnte es dann doch für mich werden oder?

Das würde ich so vereinfacht nicht sagen ! Die Abzahlung des Kredits müsste man im Innenverhältnis abrechnen. Die Zahlungen, die du geleistet hast, sollten dir auch zugute kommen. Aber ...

.... so eine Abrechnung dann irgendwann nach x Jahren durchzuführen, das ist eine Herkulesaufgabe, die jede Menge Konfliktpotential birgt.

Was ich aber als viel kritischer ansehe: die Wertsteigerung der Immobilie im Laufe der Jahre ist hälftig aufzuteilen. Und da können natürlich hohe Ausgleichsforderungen entstehen. Ob dein Ex sich in ein paar jahren noch an seinen Verzicht gebunden hält, das steht in den Sternen. Im schlimmsten Fall ist die Immobilie dann nicht mehr zu halten.

Leicht wird das nicht werden. Denn aus dem Darlehensvertrag bekommst du deinen Ex nur, wenn die Bank mitspielt. Und das tut sie nicht so ohne weiteres, weil du nicht gar so solvent bist. Dein Ex hingegen ist gut beraten, im Grundbuch zu bleiben, solange er in der Haftung steht.

Möglicherweise wäre das eine Idee, die Immobilie im Rahmen des Zugewinnausgleichs zu überschreiben. Das könnte insbesondere steuerlich von Vorteil sein. Allerdings wäre dein Ex m.E. mehr als großzügig (um nicht zu sagen "schön blöd"), wenn er sich auf so einen Deal ohne jede Gegenleistung einlassen würde. Zumal du ja jetzt schon mit dem Mann im Streit liegst. Aber versuchen kann man es ja.

Wie dem auch sei. Für diese Kiste brauchst du den Rat eines Anwalts .... :)



-- Editiert von Marcus2009 am 01.08.2018 20:03

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#6
 Von 
PocketCoffee
Status:
Frischling
(10 Beiträge, 10x hilfreich)

danke dir,

nun geht's mir zwar nicht besser, aber ich weiß zumindest, dass ich mir echt Hilfe holen sollte.

aber wenn ich seinen Verzicht auf seine Hälfte mit seiner/unserer Unterschrift beim Notar beglaubigen lasse dann wäre ich doch aus dem Schneider?

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#7
 Von 
Marcus2009
Status:
Lehrling
(1560 Beiträge, 894x hilfreich)

Zitat (von PocketCoffee):
aber wenn ich seinen Verzicht auf seine Hälfte mit seiner/unserer Unterschrift beim Notar beglaubigen lasse dann wäre ich doch aus dem Schneider?

Na ja, er könnte dir seine Hälfte schenken. Aber auch da wäre dein Ex m.E. schön blond, wenn er das völlig ohne jede Gegenleistung macht.

Also, verlässlich kann dich da nur ein Anwalt beraten ... :)


-- Editiert von Marcus2009 am 01.08.2018 20:12

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#8
 Von 
PocketCoffee
Status:
Frischling
(10 Beiträge, 10x hilfreich)

naja das war ja seine Aussage...dass er verzichtet.

Muss ich mir doch einen Anwalt suchen.

danke vielmals

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#9
 Von 
hh
Status:
Unbeschreiblich
(33025 Beiträge, 11749x hilfreich)

Zitat:
Also gäbe es für mich nur die Möglichkeit ihn so schnell wie möglich aus dem Darlehensvertrag zu bekommen und somit auch aus dem Grundbuch.

Das wäre eine Variante.

Man kann aber auch einfach die bestehende Zusage des Ex in einen notariellen Vertrag gießen.

Frag also Deinen Ex, ober er bereit ist, diese Zusage:
Mein Ex-Mann sagte er verzichtet auf seinen Anteil, lässt sich im Grundbuch aber erst streichen wenn er aus dem Darlehensvertrag raus ist.
in einem notariellen Vertrag zu fixieren.

Darüber, wie so ein Vertrag genau aussehen müsste berät der Notar.

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#10
 Von 
Haselstrauch
Status:
Student
(2473 Beiträge, 346x hilfreich)

Hallo,

Zitat:
Mein Ex-Mann sagte er verzichtet auf seinen Anteil, lässt sich im Grundbuch aber erst streichen wenn er aus dem Darlehensvertrag raus ist.
Verstehe ich und finde ich auch vernünftig.

Zunächst mal klingt das nach einer durchaus gangbaren - und wie du selbst anmerkst - auch beiderseits nachvollziehbaren, vernünftigen Lösung für das Thema mit dem Haus.

Die zwei für mich ganz wesentlichen "Knackpunkte" sind darin auch schon benannt:

Wie verlässlich ist die Zusage des Ex-Mannes?

Die Idee, diese notariell festschreiben zu lassen, ist durchaus sinnvoll - so ein gemeinsam verfasstes und bestätigtes Schriftstück ist zumindest wesentlich belastbarer, als eine mündliche Zusage.

Ob es im Falle eines Falles Bestand hätte ... in deinem anderen Beitrag stellt sich die mentale Situation des Ex-Mannes seinen eigenen Schilderungen zufolge als labil dar - da scheint es mir nicht ganz undenkbar, dass eine Vereinbarung, die sehr zum Nachteil des Ex-Mannes geschlossen würde, zu einem anderen Zeitpunkt möglicherweise eben auf der Grundlage seiner aktuell womöglich noch immer instabilen Verfassung angreifbar sein könnte.

Zum gegenwärtigen Zeitpunkt, da die Immobilie noch hoch belastet ist, wäre der finanzielle Nachteil jedenfalls nicht so gravierend, wie in ein paar Jahren, wenn durch die Abzahlung und mögliche Investitionen in die Immobilie deren Wert angewachsen sein könnte.

Der aus meiner Sicht noch viel wesentlichere Knackpunkt ist die Entlassung des Ex-Mannes aus dem Darlehensvertrag - mit dem - die Ernsthaftigkeit der Absichtserklärung des Ex-Mannes vorausgesetzt - die ganze Vereinbarung steht oder fällt.

Daher wäre für mich der erste Schritt, das Gespräch mit dem Kreditinstitut zu suchen und abzuklären, ob und falls ja, unter welchen Voraussetzungen eine Entlassung des Ex-Mannes aus dem Darlehensvertrag machbar wäre.

Schwierige "Gemengelage" - das aktuelle Angebot des Ex-Mannes könnte, die Zustimmung der Bank vorausgesetzt und zudem durch notariellen Vertrag festgeschrieben, tatsächlich die für alle Beteiligten günstigste Variante der Auflösung der Eigentümergemeinschaft werden.

Einen Versuch ist es allemal wert.

Viel Erfolg!


-- Editiert von Haselstrauch am 02.08.2018 08:39

Signatur:Persönliche Meinung ... ohne Gewähr
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#11
 Von 
Marcus2009
Status:
Lehrling
(1560 Beiträge, 894x hilfreich)

Man kann natürlich eine notarielle Vereinbarung aufsetzen. Aber das könnte ein sehr komplexer Vertrag werden. Und wie belastbar die Sache ist, das wird sich dann möglicherweise erst in einigen Jahren erweisen.

Mir scheint es deutlich besser, jetzt den Zugewinnausgleich durchzuführen. Dabei können die ehemaligen Ehepartner etwa im Rahmen eines Vergleichs die Immobilie auf die Ehefrau als Alleineigentum überschreiben. Wenn der Ehemann dieser für ihn sehr nachteiligen Vereinbarung zustimmt, dann ist das seine Sache. Wie schon gesagt, ich würde dem Ehemann NICHT dazu raten, sich derart aus dem Fenster zu lehnen, wenn schon jetzt Streitereien geführt werden. Aber das ist nicht meine Angelegenheit.

An der Darlehenssituation ändert sich dadurch aber erst mal nicht das Geringste.

Es gibt allerdings Urteile, die es möglich erscheinen lassen, dass der Ehemann nach der Übertragung der Immobilie auf die Ehefrau der Bank gegenüber einen Anspruch haben könnte, aus der Haftung entlassen zu werden. Das muss man aber im Einzelfall überprüfen und ggfs. mit der Bank verhandeln. Möglicherweise wird sie dies nur freiwillig tun, wenn sie der Ehefrau höhere Zinsen berechnen kann, weil sich das Risiko der Bank erhöht.

Aber das ist Spekulation und alles einzuschätzen und zu bewerten, ist eine Sache für den Anwalt ...


-- Editiert von Marcus2009 am 02.08.2018 09:21

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#12
 Von 
Günther58
Status:
Frischling
(32 Beiträge, 43x hilfreich)

Zitat (von PocketCoffee):
Muss ich mir doch einen Anwalt suchen.

Bedenke, dass hier Notarkosten sowie Kosten für die Umschreibung entstehen.
Hier wird der Wert seines Miteigentumsanteils zur Berechnung herangezogen.

Bei einer Immobilie, die 2007 / 2008 für 160.000 Euro erworben wurde, schätze ich den aktuellen Verkehrswert auf ca. 250.000 bis 260.000 Euro.

Somit wird der Verkehrswert bei 125.000 bis 130.000 Euro angesetzt.
Interessant zu wissen ist, dass im Rahmen einer Scheidung (glücklicherweise) keine Grunderwerbssteuer anfällt.

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#13
 Von 
cruncc1
Status:
Junior-Partner
(5136 Beiträge, 3354x hilfreich)

gelöscht

-- Editiert von cruncc1 am 02.08.2018 13:07

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#14
 Von 
Günther58
Status:
Frischling
(32 Beiträge, 43x hilfreich)

Zitat (von cruncc1):
Das ist richtig, da Du allerdings bereits geschieden bis, gilt das nicht (mehr).

Na klar.
Wenn der Miteigentumsanteil im Rahmen der Vermögensauseinandersetzung bei einer Scheidung (auch nachtäglich) überschrieben wird, fällt keine Grunderwerbssteuer an.

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#15
 Von 
PocketCoffee
Status:
Frischling
(10 Beiträge, 10x hilfreich)

Hallihallo,

aaalso...
ich habe ihm heute den Vorschlag unterbreitet per Notar eine Scheidungsfolgevereinbarung zu treffen die das Innenverhältnis regelt. Er überschreibt mir seine Hälfte des Hauses
Ich habe die letzten 3 Jahre seine Haushälfte mitbezahlt...wenn ich das grob hochrechne fallen ca. 18.000 Euro dafür an (ist ja die Hälfte der Raten oder?)
Da er nach der Trennung seine Er-Lebensversicherung, die er beim Hauskauf abgeschlossen hatte, direkt gekündigt hat und das Geld für sich behielt und ausgegeben hat, würde diese ja auch in den Zugewinn mit eingerechnet. Ich hatte in der Ehe hauptsächlich Minijobs und Kindererziehungszeiten...also sonst nichts "zugewonnen"
Somit würde er mir die Hälfte überschreiben, aus dem Grundbuch gestrichen werden und der Zugewinnausgleich wäre damit erledigt.
Er bleibt bis zum Ende meiner Ausbildung im Darlehensvertrag, kann aber, falls ihn die Bank jemals zur Zahlung auffordern würde, die Summe dann wieder bei mir geltend machen.


Übersehe ich was oder bin ich auf dem richtigen Weg?

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#16
 Von 
Günther58
Status:
Frischling
(32 Beiträge, 43x hilfreich)

Zitat (von PocketCoffee):
direkt gekündigt hat und das Geld für sich behielt und ausgegeben hat

Kommt drauf an wofür!
Selbstverständlich darf er das Geld (auch ohne dich zu fragen) ausgeben, ja sogar vollständig ausgeben.

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#17
 Von 
PocketCoffee
Status:
Frischling
(10 Beiträge, 10x hilfreich)

aber sie würde in den Zugewinn mit eingerechnet...er hat sich davon ein Auto gekauft

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#18
 Von 
Marcus2009
Status:
Lehrling
(1560 Beiträge, 894x hilfreich)

Na ja, bei deiner "Abrechnung" vergisst du halt leider ein paar Dinge:

Tatsächlich hast du seine Hälfte drei Jahre lang mitbezahlt. Aber du hast seine Hälfte auch mitgenutzt. Und dafür steht deinem Ex ein Ausgleich zu. Das übersiehst du dann geflissentlich.

Das mit der Lebensversicherung ist schon richtig. Die zählt auch zum Zugewinn, wenn die Ansprüche während der Ehe entstanden sind. Und wenn dein Ex während der Trennung das Geld dazu verwendet hat, um davon ein Auto zu kaufen, das er ALLEIN nutzt, dann zählt dieses Auto zu seinem Endvermögen.

Das könnte sich dann schon möglicherweise so einigermaßen ausgleichen.

Nur lässt du dabei einen Aspekt vollkommen außer Acht: Das Haus hatte zu Beginn der Ehe einen Wert von 160.000 Euro. Heute dürfte es vielleicht 260.000 Euro Wert sein. Und diese Wertsteigerung von 100.000 Euro unterliegt dem Zugewinnausgleich. Vereinfacht ausgedrückt, stehen deinem Ex rund 50.000 Euro zu, auf die er bei diesem Deal verzichtet.

Ich habe das Gefühl, dass weder dir noch deinem Ex das so richtig bewusst ist. In fünf Jahren könnte der Ausgleich dann locker den doppelten Betrag ausmachen. Das ist die tickende Zeitbombe von der ich weiter oben gesprochen hatte !

Wenn dein Ex sich jetzt auf diesen Deal einlässt und dir seine Hälfte überschreibt, dann solltest du allen Schutzheiligen danken ! Dein Ex wäre MEHR als großzügig, vielleicht ohne das richtig zu wissen. Vermeide also jeden Streit mit dem Mann !

Wenn die Immobilie übertragen ist, sollte dein Ex mit der Bank verhandeln und zusehen, dass er aus der Haftung entlassen wird.


-- Editiert von Marcus2009 am 02.08.2018 15:49

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#19
 Von 
PocketCoffee
Status:
Frischling
(10 Beiträge, 10x hilfreich)

danke dir.

Mir ist das schon bewusst. Aber mein Ex weiß eben auch, dass ich nicht die Mittel habe um ihn auszubezahlen.

Soweit ich aber weiß, kann er die Nutzungsentschädigung nicht rückwirkend verlangen. Ich die Raten für das Haus sehr wohl.

Ich will Ihn ja auch nicht ausnehmen. Ich suche für mich die beste Lösung um nicht in ein paar Jahren ohne Haus mit vielen Schulden dazustehen. Und wenn er sagt er verzichtet frag ich ihn nicht ob er sich damit sicher ist sondern sage Danke! Immerhin wohnen auch seine Kinder mit im Haus...

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#20
 Von 
Marcus2009
Status:
Lehrling
(1560 Beiträge, 894x hilfreich)

Zitat (von PocketCoffee):
Soweit ich aber weiß, kann er die Nutzungsentschädigung nicht rückwirkend verlangen. Ich die Raten für das Haus sehr wohl.

Das ist schon richtig ... die Nutzungsentschädigung bedarf immer der aktiven Einforderung.

Aber ich hab ja hier auch eher an eine "faire" Regelung gedacht ... so wie das hier steht klingt das ganz schön heftig ! Was meinst du, was dein Ex denken würde, wenn er das o.a. Zitat von dir hier zu Gesicht bekäme.

Zitat (von PocketCoffee):
Ich suche für mich die beste Lösung

So sieht mir das auch aus ... :)


-- Editiert von Marcus2009 am 02.08.2018 16:31

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#21
 Von 
PocketCoffee
Status:
Frischling
(10 Beiträge, 10x hilfreich)

es ist mir schon bewusst wie das alles klingt. Ich bin aber kein Unmensch.

Ich bin nur immer ein paar Gedankenschritte voraus oder besser gesagt male mir immer das schlimmste aus. Und das wäre in meinem Fall, dass ich mit 5 Kindern keine Bleibe habe und auf einem Berg Schulden sitze.
Wenn ich also mit dem Schlimmsten rechne und ich Ihn auszahlen muss oder das Haus versteigert werden würde weil ich ihn eben nicht auszahlen kann, dann versuche ich doch irgendwie die Auszahlung oder meine Schulden so weit wie möglich zu verkleinern indem ich eben die Hälfte der monatlichen Raten der 3 Jahre im Kopf behalte.

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