Vorehelicher Hausbau mit erheblicher Wertsteigerung + Scheidung

27. Oktober 2019 Thema abonnieren
 Von 
WEG_Casa
Status:
Beginner
(104 Beiträge, 0x hilfreich)
Vorehelicher Hausbau mit erheblicher Wertsteigerung + Scheidung

Hallo,

hätte zu folgendem Sachverhalt ein paar Fragen. Die Eckdaten sind wie folgt:

Hausbau zweier unverheirateteter Personen (A + B) im Jahr 2010. A bringt das Grundstück + 50 TEUR mit ein. B bringt 30 TEUR mit ein. Es wird ein Kredit (der auf A+ B läuft) iHv. TEUR 250 aufgenommen.
Da B handwerklich sehr fit ist trägt er maßgeblich mit seiner Arbeitskraft zum Hausbau bei (sämtlicher Urlaub etc.

Das Haus ist im Jahr 2011 fertig und wird seitdem von A+ B bewohnt. 2018 findet die Heirat von A+B statt, 2020 die Scheidung.
Zwischen 2018 und 2020 finden keine signifikanten, dem Zugewinnausgleich unterliegende Sachverhalte statt.
Im Grundbuch steht lediglich A da sie das Grundstück eingebracht hat. Seit Herbst 2019 leistet B keine Zahlungen mehr hinsichtlich der Finanzierung des Objekts.
Die Finanzierung bis dahin erfolgte ausschließlich paritätisch über ein speziell eingererichtetes "Baukonto".

Aktuell beläuft sich der Kredit auf 150 TEUR. Ein Gutachter hat den Wert des Hauses (ohne Grundstück da dieses A alleinig gehört) auf 470 TEUR festgelegt.

Nun zu meinen Fragen:

Wieviel EUR Anspruch hätte B im Falle eines Auszugs ggü. A. Mein laienhaftes Rechtsverständnis würde mich zu folgender Formel führen:

Verkehrswert (TEUR 470) - Darlehen (TEUR 150) - Einlage A (50.000) - Einlage B (30000) = TEUR 240 / 2 = TEUR 120
Stimmt die Rechnung?
Spielt es eine Rolle wenn nur A im Grundbuch steht?
Wenn nein, könnte B sogar (weil das Haus auf dem Grund steht) den Wertzuwachs des Grundstücks geltend machen?

Danke schon mal für die Antworten.


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15 Antworten
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#1
 Von 
edy
Status:
Junior-Partner
(5654 Beiträge, 2366x hilfreich)

Hallo,


wer im Grundbuch steht,dem gehört das Haus.

hier ist eine Zugewinnberechnung m.E. kaum nötig/möglich.

Man hätte die Grundbucheintragung zu einem bestimmten Verhältnis für Beide, vornehmen können.

z.B. A= 60% B=40%

edy

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#2
 Von 
WEG_Casa
Status:
Beginner
(104 Beiträge, 0x hilfreich)

Danke für die Antwort. "hier ist eine Zugewinnberechnung m.E. kaum nötig/möglich." ---> Die Aussage zwischen den zwei Zeilen zum Grundbuch verstehe ich nicht da der Zugewinnausgleich ohnehin (siehe oben) zu nichts führt.

Mich wundert ein wenig dass B einen Kredit bei der Bank aufnehmen durfte / konnte ohne im Grundbuch eingetragen zu sein (---> er hat ja keine Sicherheit).

Da perspektivisch bei einem Freund eine ähnliche Situation (Freundin bringt Grundstück mit) ansteht schon mal die Frage: Ändert der Eintrag ins Grundbuch ALLES? Sprich könnte er dann im Fall einer Trennung sich auf meine simple Rechnung berufen?

Danke.

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#3
 Von 
edy
Status:
Junior-Partner
(5654 Beiträge, 2366x hilfreich)

Hallo,

würden beide zum Zeitpunkt der Hochzeit im GB stehen ( unterschiedliche Prozent-Verhältnis möglich), hätte man für beide ein Anfangsvermögen. Man kann auch das Anfangsvermögen für jeden am Hochzeitstag festlegen.

Oder den Wert des Grundstückes ins Anfangsvermögen aufnehmen . usw.



edy


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#4
 Von 
WEG_Casa
Status:
Beginner
(104 Beiträge, 0x hilfreich)

Zitat (von edy):
Hallo,

würden beide zum Zeitpunkt der Hochzeit im GB stehen ( unterschiedliche Prozent-Verhältnis möglich), hätte man für beide ein Anfangsvermögen. Man kann auch das Anfangsvermögen für jeden am Hochzeitstag festlegen.

Oder den Wert des Grundstückes ins Anfangsvermögen aufnehmen . usw.



edy


Verstehe ich nicht ganz.

Wenn B vor Eheschließung ins GB eingetragen wird: Führt doch der ZGA zu nichts wenn das Anfangsvermögen dem Endvermögen entspricht.
Anders wäre es wenn er NACH der Eheschließung eingetragen wird klar.

Ums vielleicht greifbarer zu machen - mich interessiert folgende Unterscheidung die sich explizit auf den Zeitraum vor Heirat bezieht.

a) Wie wäre es wenn A alles mitbringt jedoch B ins GB eintragen lässt und beide heiraten nicht. Hat A über meine einfache Rechnung Anspruch auf irgendwas wenn er über Jahre hinweg mittilgt etc.

b) Beide heiraten. A bringt das Grundstück mit es wird ein Hausgebaut bei dem beide zu gleichen Teilen tilgen. Beide stehen im Grundbuch. Erst nachdem das Haus 10 Jahre steht wird geheiratet. Ein Jahr später Trennung.
In dem einen Jahr entspricht das Anfangsvermögen dem Endvermögen beider Ehegatten. Kann dann meine einfache Rechnung herangezogen werden?

c) Wenn B nicht im Grundbuch steht aber explizit auf ein Baukonto Zahlungen leistet mit welchem Zins und Tilgung geleistet werden - hat er dann wirklich überhaupt keinen Anspruch auf irgendwelche Ausgleichzahlungen? Die Bank gewährt ja nicht B einen Kredit ohne Sicherheit sondern die Kreditaufnahme stand klar im Zusammenhang mit dem gemeinsamen Hausbau.

DANKE



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#5
 Von 
edy
Status:
Junior-Partner
(5654 Beiträge, 2366x hilfreich)

Hallo,

Man kann doch alles in einem Vertrag regeln (ob verheiratet oder nicht).

Ist es vertraglich geregelt,steht beiden ein gewisser Anteil zu.

Nur wenn man keinen Vertrag hat, steht einem Partner (unverheiratet) evtl. nichts zu.

Bei einer Ehe ohne Vertrag tritt automatisch der Zugewinnausgleich in Kraft. Und da zählen nur die Werte:

Tag der Eheschließung =Anfangsvermögen

Tag Zustellung des Scheidungsantrages =Endvermögen

Ein Haus kann ein Teil der Zugewinn-Berechnung sein, Eigentümer ist jedoch der im GB eingetragene.

In eurem Fall wären bestehende Verträge sinnvoll, eine Zugewinn-Berechnung macht ( fast)keinen Sinn.

edy

-- Editiert von edy am 28.10.2019 09:12

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#6
 Von 
WEG_Casa
Status:
Beginner
(104 Beiträge, 0x hilfreich)

Verstanden aber der KERN meiner FRAGE zählt auf das ganze voreheliche Geplänkel ab.

Extremfall A + B kaufen für 10 Mio ein Haus sind unverheiratet beide sind im GB eingetragen. Nach 20 Jahren ist das Haus abbezahlt (beide haben nachweislich 50% abbezahlt). Nach 25 Jahren heiraten beide. Ein Jahr später kommt die Scheidung. Dann gilt doch Anfangsvermögen - Endvermögen = 0 EUR. Nur wem gehört das Haus? Doch zu jedem 50%. Sprich wenn die Immobilie mittlerweile 20 Mio. Wert ist müsste, A doch B (wenn dieser auszieht) 10 Mio. (20/2) zahlen.

Ein bestehender Kredit mit Grundbucheintrag kann die Rechtslage doch nicht verändern. Sprich also in meinem FAll: TEUR 470 - Kredit - Einlagen / 2 = X

Im obigen Fall müsste doch wenn es einen GB Eintrag meine "einfache" Rechnung passen oder?

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#7
 Von 
hh
Status:
Unbeschreiblich
(47457 Beiträge, 16801x hilfreich)

Zitat:
Ein bestehender Kredit mit Grundbucheintrag kann die Rechtslage doch nicht verändern.


Nein, ein Kredit verändert die Rechtslage nicht. Allerdings ändert sich die Rechtslage erheblich dadurch, dass nur A im Grundbuch steht.

Zitat:
Verkehrswert (TEUR 470) - Darlehen (TEUR 150) - Einlage A (50.000) - Einlage B (30000) = TEUR 240 / 2 = TEUR 120
Stimmt die Rechnung?


Nein, die Rechnung stimmt nicht.

Anfangsvermögen A: Verkehrswert des Hauses 2018 - 1/2 * Darlehensstand 2018
Anfangsvermögen B: - 1/2 * Darlehensstand 2018

Endvermögen B: Verkehrswert des Hauses 2020 - 1/2 * Darlehensstand 2020
Endvermögen B: - 1/2 * Darlehensstand 2020

Da der Zugewinn Endvermögen - Anfangsvermögen beträgt, muss A im Endeffekt die Hälft der Wertsteigerung des Hauses, die zwischen 2018 und 2020 erfolgt ist als Zugewinnausgleich an B auszahlen.

Wer wieviel im Jahre 2010 eingebracht hat ist für den Zugewinnausgleich nicht relevant, da A und B zu dem Zeitpunkt nicht verheiratet waren.

0x Hilfreiche Antwort

#8
 Von 
WEG_Casa
Status:
Beginner
(104 Beiträge, 0x hilfreich)

Zitat (von WEG_Casa):
Verstanden aber der KERN meiner FRAGE zählt auf das ganze voreheliche Geplänkel ab.

Extremfall A + B kaufen für 10 Mio ein Haus sind unverheiratet beide sind im GB eingetragen. Nach 20 Jahren ist das Haus abbezahlt (beide haben nachweislich 50% abbezahlt). Nach 25 Jahren heiraten beide. Ein Jahr später kommt die Scheidung. Dann gilt doch Anfangsvermögen - Endvermögen = 0 EUR. Nur wem gehört das Haus? Doch zu jedem 50%. Sprich wenn die Immobilie mittlerweile 20 Mio. Wert ist müsste, A doch B (wenn dieser auszieht) 10 Mio. (20/2) zahlen.


Danke für die Antwort. Bzgl. der Rechnung des Zugewinnausgleichs ist das mir klar. ABER mich interessiert doch vor allem der FALL wenn im Zugewinnzeitpunkt keine Wertsteigerung erfolgt sprich der Zugewinn ins leere läuft. Was passiert im obigen Fall?
Dann gibts doch zwei Rechnung:

a) VOR EHE: Teilung des eingebrachten und entstandenen Vermögens; dann müsste doch meine einfache Rechnung hinhauen?!
b) Ab EHE: Zugewinnausgleich



0x Hilfreiche Antwort

#9
 Von 
Sir Berry
Status:
Unparteiischer
(9326 Beiträge, 2998x hilfreich)

Du hast es immer noch nicht verstanden, obwohl die Antwort von HH doch sehr ausführlich war.

Der Zugewinnausgleich regelt nur den familienrechtlichen Teil, also den ab Beginn der Ehe bis zur Zustellung des Scheidungsantrages.

Dir geht es, weil objektiv wesentlich, aber um den vorehelichen Teil. Das ist dann aber kein Familienrecht sondern Schuldrecht.

Ob ein schuldrechtlicher Schadenersatzausgleich besteht oder früher mal bestand hängt im Wesentlichen von den geschlossenen Verträgen dazu ab. Mit einfachen Worten: Was haben A und B vereinbart
a) zum von B eingebrachten Eigenkapital in Höhe von 30000 €
und
b) zur von B vor der Ehe erbrachten laufenden Tilgungsleistung?

Die Beantwortung dieser Teilfragen ist wichtig um für B eine Rechtsgrundlage zu finden aufgrund derer eine Forderung geltend gemacht wird.
Der erste Gedanke an ungerechtfertigte Bereicherung wird hier vermutlich ins Leere laufen.

Für den A ist es nach derzeitigem Kenntnisstand viel einfacher eine Forderung die aus der Vorehezeit resultiert abzulehnen als für den B eine solche zu begründen.

Berry

0x Hilfreiche Antwort

#10
 Von 
WEG_Casa
Status:
Beginner
(104 Beiträge, 0x hilfreich)

Sorry dann vielleicht etwas deplatziert in diesem Bereich des Forums. Aber so ganz trennscharf lässt sich das eben nicht darstellen.

Wenn B im Grundbuch stünde ....würde daraus eine schuldrechtliche Anspruchsgrundlage bestehen?

VG

0x Hilfreiche Antwort

#11
 Von 
cruncc1
Status:
Schlichter
(7995 Beiträge, 4497x hilfreich)

gelöscht


-- Editiert von cruncc1 am 28.10.2019 13:08

0x Hilfreiche Antwort

#12
 Von 
Marcus2009
Status:
Lehrling
(1723 Beiträge, 1092x hilfreich)

Also ich muss sagen, dass die ständige hypothetische Fragerei inzwischen ein bissl nervig wird. Ich vermute mal, dass hier der Nichteigentümer der Immobilie schreibt ... und davon gehe ich jetzt erst mal aus ... aber sicher bin ich mir nicht.

Wozu soll denn das Lamento in diesem Thread dienen ? Mit diesen Fragen erhoffst du dir vermutlich Antworten, die belegen sollen, wie ungerecht deine jetzige Situation ist.

Das geht aber aller Voraussicht nach schief ! Die Rechtslage ist so wie sie ist. Und alles andere ist IRRELEVANT.

Was sind die Fakten:

Die Ehe unterliegt der Zugewinngemeinschaft. Aber während der relativ kurzen Ehe gab es keinen nennenswerten Zugewinn, wenn ich das richtig verstehe ... und deshalb konvergiert der Zugewinnausgleich gegen Null. Auch wenn das in deinem Fall nicht so ganz gerecht erscheint. Aber daran ändern eben erst mal auch keine noch so subtil gearteten hypothetischen Fragen. Punkt.

Die Probleme sind VOR der Ehe entstanden. Und in diesem Zusammenhang müssen sie auch gelöst werden !

Du warst so "blond" und hast in eine Immobilie investiert, die dir nicht gehört. Das war nicht gerade sagen wir mal "ratsam" ..: Hättest du mich damals gefragt, hätte ich dir einiges "erzählen" können. Aber so ist die Gemengelage heute nun mal.

Über den Zugewinnausgleich hast du m.E. keine Chance etwas zu erreichen. Aber vorehelich habt ihr ja eine Rechtsbeziehung gehabt. Und darauf kann man aufbauen ! Auch wenn die halt sehr schwammig ist.

Vielleicht kann man etwas über "ungerechtfertigte Bereicherung" bewirken ? Schließlich hast du Arbeit und Geld in die Immobilie eingebracht ... auf welcher Rechtsgrundlage auch immer. Davon profitiert jetzt allein deine Ex. Und damit könntest du auch Anspruch auf eine Entschädigung haben.

Und so könnte man etwa Schadenersatz fordern. Nur so als Anregung ... ohne sagen zu können, ob das wirklich ein gangbarer Weg sein könnte.

Deine Rechtsposition ist insbesondere im Hinblick auf den langen Zeitraum außerordentlich prekär. Das ist keine Sache für ein Rechtsforum ... das ist etwas für einen engagierten Anwalt, der deine Interessen vertritt und der sich in die komplexe Materie gründlich einarbeitet !

Na ja ... mal sehen, ob du etwas erreichen kannst ... mein Mitgefühl hast du jedenfalls !

1x Hilfreiche Antwort

#13
 Von 
WEG_Casa
Status:
Beginner
(104 Beiträge, 0x hilfreich)





Zitat (von Marcus2009):
Also ich muss sagen, dass die ständige hypothetische Fragerei inzwischen ein bissl nervig wird. Ich vermute mal, dass hier der Nichteigentümer der Immobilie schreibt ... und davon gehe ich jetzt erst mal aus ... aber sicher bin ich mir nicht.

Wozu soll denn das Lamento in diesem Thread dienen ? Mit diesen Fragen erhoffst du dir vermutlich Antworten, die belegen sollen, wie ungerecht deine jetzige Situation ist.

Das geht aber aller Voraussicht nach schief ! Die Rechtslage ist so wie sie ist. Und alles andere ist IRRELEVANT.

Was sind die Fakten:

Die Ehe unterliegt der Zugewinngemeinschaft. Aber während der relativ kurzen Ehe gab es keinen nennenswerten Zugewinn, wenn ich das richtig verstehe ... und deshalb konvergiert der Zugewinnausgleich gegen Null. Auch wenn das in deinem Fall nicht so ganz gerecht erscheint. Aber daran ändern eben erst mal auch keine noch so subtil gearteten hypothetischen Fragen. Punkt.

Die Probleme sind VOR der Ehe entstanden. Und in diesem Zusammenhang müssen sie auch gelöst werden !

Du warst so "blond" und hast in eine Immobilie investiert, die dir nicht gehört. Das war nicht gerade sagen wir mal "ratsam" ..: Hättest du mich damals gefragt, hätte ich dir einiges "erzählen" können. Aber so ist die Gemengelage heute nun mal.

Über den Zugewinnausgleich hast du m.E. keine Chance etwas zu erreichen. Aber vorehelich habt ihr ja eine Rechtsbeziehung gehabt. Und darauf kann man aufbauen ! Auch wenn die halt sehr schwammig ist.

Vielleicht kann man etwas über "ungerechtfertigte Bereicherung" bewirken ? Schließlich hast du Arbeit und Geld in die Immobilie eingebracht ... auf welcher Rechtsgrundlage auch immer. Davon profitiert jetzt allein deine Ex. Und damit könntest du auch Anspruch auf eine Entschädigung haben.

Und so könnte man etwa Schadenersatz fordern. Nur so als Anregung ... ohne sagen zu können, ob das wirklich ein gangbarer Weg sein könnte.

Deine Rechtsposition ist insbesondere im Hinblick auf den langen Zeitraum außerordentlich prekär. Das ist keine Sache für ein Rechtsforum ... das ist etwas für einen engagierten Anwalt, der deine Interessen vertritt und der sich in die komplexe Materie gründlich einarbeitet !

Na ja ... mal sehen, ob du etwas erreichen kannst ... mein Mitgefühl hast du jedenfalls !



DANKE Markus. Trotz nicht gerechtfertigter Unterstellungen (es geht wirklich um einen Fall im näheren Bekanntenkreis und das Wohl des Bekannten ist mir schon ein Anliegen) bist Du bisher der einzige der detailliert auf meine Fragen eingegangen ist.
Ich würde mir einfach wünschen dass die Sache "gerecht" geregelt wird. Dazu gehört dass mein Bekannter nicht seine Frau übers Ohr haut noch dass mein Bekannter mehr bekommt als ihm zusteht. Das beim ZGA nichts raus kommt ist beiden klar und wird von beiden auch nicht als ungerecht empfunden.
Entscheidend ist eben die voreheliche Zeit und da sind wir im Bereich des Schuldrechts.
DANKE

0x Hilfreiche Antwort

#14
 Von 
edy
Status:
Junior-Partner
(5654 Beiträge, 2366x hilfreich)

Hallo,

Zitat (von WEG_Casa):
Extremfall A + B kaufen für 10 Mio ein Haus sind unverheiratet beide sind im GB eingetragen. Nach 20 Jahren ist das Haus abbezahlt (beide haben nachweislich 50% abbezahlt). Nach 25 Jahren heiraten beide. Ein Jahr später kommt die Scheidung. Dann gilt doch Anfangsvermögen - Endvermögen = 0 EUR. Nur wem gehört das Haus?

wenn beide zu 50:50 im GB stehen gehört beiden das Haus, jeder hat 0 Zugewinn.
wer abbezahlt hat ist egal. Wenn nur A abbezahlt hätte, B aber gleiberechtigt im GB steht, gilt das quasi als "Schenkung".

edy

Signatur:

Ein freundliches "Hallo" setzt
sich auch in Foren immer mehr
durch.

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#15
 Von 
Marcus2009
Status:
Lehrling
(1723 Beiträge, 1092x hilfreich)

Na ja, "Unterstellungen" würde ich das nicht nennen. Es sind halt Annahmen, die ich mangels besserem Wissens treffe. Aber jetzt ist die Gemengelage ja klar. :)

Tatsächlich wäre das wünschenswert, wenn sich die beiden Kontrahenten nach einer so langen Zeit des Zusammenlebens FAIR trennen könnten.

Weder der eine noch der andere sollte den einstmaligen Partner über den Tisch ziehen, nachdem die beiden ihr halbes Leben zusammen verbracht haben.

Und wenn es dir gelingt VERNUNFT in diesen Hexenkessel einzubringen, dann wäre das mehr als wünschenswert. Du scheinst eine sehr positive Rolle in diesem Rosenkrieg zu spielen. Ein guter Mediator kann manchmal sehr viel dazu beitragen, dass ein gerechter Interessenausgleich ohne Anwalt und Gericht erreicht werden kann. Ich wünsche dir dabei das "richtige Händchen" und das nötige "Quäntchen Glück" im Umgang mit der schwierigen Situation ...


-- Editiert von Marcus2009 am 28.10.2019 14:54

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