Im Jahre 2017 habe ich eine Garage in einem Garagenkomplex, der auf städtischem Grund und Boden steht, gekauft und dafür 60 € plus MwSt. im Jahr sowie zusätzlich Grundsteuer usw. an die Stadtverwaltung bezahlt. Ein Schreiben des Finanzamtes an mich benennt den Einheitswert sowie den Grundsteuermessbetrag. Als Mieter benötige ich das nicht.
Zu erwähnen wäre vielleicht noch, dass der Garagenkomplex komplett von den ersten Garageneigentümern bezahlt und in Eigenleistungen auf städtischem Grund und Boden errichtet wurde.
Der Gegenstand des Mietvertrages wurde in §1 folgendermaßen beschrieben: Zitat: »Der Vermieter vermietet zu den nachfolgenden Bedingungen die im kommunalen Eigentum stehende Teilfläche folgenden Grundstücks an den Mieter zum Zwecke als Garagengrundstück für die sich auf dem Teilgrundstück befindliche Garage: …«
Nun erhielt ich Ende März eine Änderungskündigung. Im beigefügten neuen Vertrag ist in §1 jetzt folgendes ausgeführt: Zitat: »1. Vermietet wird die Garage in 18236 Kröpelin, Rostocker Straße, ON 9.«
Mit der Änderungskündigung wurde die neue Miete auf 25 € je Monat (= 300 € / Jahr) plus MwSt. und Nebenkosten festgesetzt. Das entspricht dem Fünffachen! Der übliche Preis für eine Garage ohne Strom- und Wasseranschluss beträgt bei uns im Ort ca. 25,00 €.
Da ich vom Miteigentümer eines Garagenkomplexes und Nutzer von städtischem Grund und Boden zum Mieter eine Garage degradiert wurde, sehe ich das als heimliche und entschädigungslose Enteignung.
Gegen die Änderungskündigung habe ich deshalb fristgerecht Widerspruch eingelegt.
Da ich bis zum 30.4.2025 ein Exemplar des neuen Mietvertrages an die Stadtverwaltung zurückgeben soll, es aber noch keine Klärung in der Sache gibt, tue ich mich schwer, diesen Termin einzuhalten, der möglicherweise als Anerkennung des neuen Mietvertrages gedeutet werden könnte. Andererseits benötige ich die Garage.
Meine zwei Fragen:
1. Kann ich auf diese Weise tatsächlich entschädigungslos enteignet werden?
2. Kann eine Verzögerung der Abgabe des Mietvertrages bis zur endgültigen Klärung der oben genannten Fakten den Verlust der Garage bedeuten?
Mit freundlichen Grüßen
Eigentumsgarage auf städtischem Grund und Boden
Ich vermute mal, hier geht es um das Gebiet der ehemaligen DDR.
Einfach mal so enteignen, das geht natürlich nicht. Was steht im ursprünglichen Mietvertrag denn bezüglich zur Kündigung des Mietvertrags? Wenn die Garage dein Eigentum sein sollte, dann darfst du diese natürlich mitnehmen wenn der Vertrag gekündigt wird. Hast du einen Eigentumsnachweis?
Es gibt auch Verträge die beinhalten, dass das auf dem Grundstück stehende Gebäude/Garage nach Ablauf der Zeit X in das Eigentum des Verpächters des Grundstücks übergehen. Kann das hier der Fall sein? Liegt dir der Pachtvertrag vor? Stichwort: Erbpacht
Sofern der Vorbesitzer ein Eigentumsrecht nach DDR-Recht hatte, ging das Eigentum 2017 auf den Grundstückseigentümer über. (§ 11 Abs. 1 SchuldRAnpG)
DU warst nie Eigentümer der Garage.
25,- € monatlich sind keine überhöhe Pacht, sondern eher unterdurchschnittlich.
Du hast eine Änderungskündigung erhalten. Wenn Du der nicht zustimmst, endet der Miet-/Pachtvertrag.
Auf Frag-einen-Anwalt.de antwortet Ihnen ein Rechtsanwalt innerhalb von 2 Stunden. Sie bestimmen den Preis.
Zitat :§ 11 Abs. 1 SchuldRAnpG
Dazu müsste das Vertragsverhältnis dann aber doch beendet worden sein. Davon kann ich bisher nichts lesen. Ist es nicht vielmehr so, dass der neue Eigentümer an Stelle des alten Eigentümers in den Vertrag einsteigt?
Zitat :Ist es nicht vielmehr so, dass der neue Eigentümer an Stelle des alten Eigentümers in den Vertrag einsteigt?
Davon kann ich nichts lesen. Wäre auch unüblich.
zu 1: Nein. Du wirst nicht enteignet.
zu 2: Ja. Früher oder später schon.
...von wem hast du diese Garage gekauft?Zitat :Im Jahre 2017
Was steht dazu in dem Kaufvertrag aus 2017??
Da dürftest du irren.Zitat :Der übliche Preis für eine Garage ohne Strom- und Wasseranschluss beträgt bei uns im Ort ca. 25,00 €.
Zitat :Was steht dazu in dem Kaufvertrag aus 2017??
Vollkommen egal.
Der alte Eigentümer konnte, weil es nicht sein Grundstück war, kein nach DDR-Recht bestehendes Eigentum veräußern.
Und warum wurde er dann anscheinend als Eigentümer geführt?Zitat :Davon kann ich nichts lesen.
Zitat :Ein Schreiben des Finanzamtes an mich benennt den Einheitswert sowie den Grundsteuermessbetrag. Als Mieter benötige ich das nicht.
So etwas wird an Eigentümer geschickt nicht, wie der Fragesteller richtig geschrieben hat, an Mieter.
Zitat :So etwas wird an Eigentümer geschickt nicht, wie der Fragesteller richtig geschrieben hat, an Mieter.
Das ist eine andere Baustelle.
Irgendwer wird die Meldung ans Finanzamt gemacht und dort fälschlicherweise den Mieter als Eigentümer eingetragen haben.
Welche Rechte hatte den die Person die die Garage seinerzeit auf den Gemeindegrund erstellt hatte? So eine Art Erbbaurecht, das gab es in der DDR doch auch.
Und welche dieser Rechte sind 2017 an den Käufer übergegangen?
Ein entschädigungsloser Eigentumsübergang auf den Grundeigentümer ist schwerlich vorstellbar.
Das denke ich aktuell noch nicht. Zumal der bisherige Pachtvertrag ja auch folgendermaßen lautet:Zitat :Das ist eine andere Baustelle.
Zitat :»Der Vermieter vermietet zu den nachfolgenden Bedingungen die im kommunalen Eigentum stehende Teilfläche folgenden Grundstücks an den Mieter zum Zwecke als Garagengrundstück für die sich auf dem Teilgrundstück befindliche Garage: …«
Ich sehe bisher nicht, dass der Fragesteller niemals Eigentümer geworden wäre.
Zitat :Ein entschädigungsloser Eigentumsübergang auf den Grundeigentümer ist schwerlich vorstellbar.
Entschädigungen hätten dem "Alteigentümer" zugestanden, nur sind die (vermutlich) verjährt.
Zitat :Ich sehe bisher nicht, dass der Fragesteller niemals Eigentümer geworden wäre.
Dann sehen wir es unterschiedlich. Im Zweifel muss ein Gericht entscheiden
2017 konnte man gar kein Eigentum mehr an Bauten auf fremden Grundstücken erwerben. Erbbaurecht mal ausgenommen. Es scheint so, als wäre die Garage nie dein Eigentum geworden.
Richtig.Zitat :weil es nicht sein Grundstück war,
Doch. Von wem hast du 2017 diese Garage gekauft? Bitte nochmal in den Kaufvertrag schauen.Zitat :Als Mieter benötige ich das nicht.
Zitat :2017 konnte man gar kein Eigentum mehr an Bauten auf fremden Grundstücken erwerben.
Zu welchem Zeitpunkt wurden den die alten Nutzungs/Eigentumsrecht nach DDR-Recht den zugunsten des Grundstückseigentümers aufgelöst?
Nach dem Schulderchtsanpassungsgesetz war die Garage spätestens mit Ende des alten Mietvertrags Eigentum der Stadt. Entweder man hat das Grundstück gekauft (dann auch die Garage) oder man hat das Grundstück nicht gekauft. Nur die Garage geht nicht.
Einzig, wenn der alte Mieter/Eigentümer, der neue Mieter und die Stadt gemeinsam einverstanden waren und den alten Vertrag fortführen, bleibt das Chaos so wie früher. Dazu steht aber im Eingangsposting nichts.
Und selbst wenn das so gewesen wäre (was ja sein kann), dann ist mit der (jederzeit möglichen und rechtmäßigen) Kündigung der Status Quo aufgehoben und die Garage fällt entschädigungslos an die Stadt.
-- Editiert von User am 26. April 2025 13:58
mal ein Beispiel:
A kauft von B per Kaufvertrag am 1.1.2012 die Garage Nr.10. Steht auf der städtischen Teilbodenfläche von ca 15 m². Insgesamt wurde ein Komplex aus 30 Garagen vor ca 50 Jahren in X-Stadt/Beitrittsgebiet errichtet.
B ist einziger Voreigentümer der Garage. B erhält am 1.1.2012 von A den vereinbarten Kaufpreis von 2.000,- .
A legt den Kaufvertrag der X-Stadt vor. Die *genehmigt/erlaubt* den Kauf und antwortet mit einem Mietvertrag zwischen X-Stadt und A. Vorbehalt der Stadt: außerordentliche Kündigung, falls öffentliches Interesse an der Fläche besteht.
A zahlt seitdem 45,-€ p.a. als Mietzins für die Teilbodenfläche.
A zahlt zZt 15,- p.a. als Grundsteuer.
Für B war der 1.1.2012 das Ende des Vertragsverhältnisses.
Der Garagennachbar C als Ersteigentümer hat seine Garage am 1.1. 2020 an Frau D verkauft.
Für C war der 1.1.20 das Ende des Vertragsverhältnis
Frau D untervermietet ihre Garage seit 1.1.23 mit Erlaubnis von X-Stadt an E.
Im Falle des TE weiß man nicht, warum die Stadt Kröpelin nun eine Ä-Kündigung schickt.
zB benötigen Städte dringend Fläche für den Wohnungsbau und kündigen den Garagennutzern außerordentlich.
Manchmal bieten Städte den Abriss als Kostenübernahme/Schadensersatz/Entschädigung an.
Doch. Geht.Zitat :Nur die Garage geht nicht.
-- Editiert von User am 26. April 2025 14:36
Zitat :Doch. Geht.
Nein, geht nicht. Das folgt schon aus § 94 BGB.
Nur mit einem Erbbaurecht ginge sowas noch, oder wenn der alte Mietvertrag mit einem neuen Mieter/Eigentümer fortgeführt würde. Ist die Garage aber erst einmal im Eigentum der Stadt, dann kann die Garage nicht mehr separat verkauft werden (wie gesagt, außer Erbbaurecht).
Was ist dann mit dem Beispiel? Die Teilbodenfläche, auf der diese Garage steht, ist Eigentum der Stadt... auch immer schon gewesen.Zitat :Nein, geht nicht.
Also kein Erbbaurecht oder Erbpacht.
Ich hatte in #5 gefragt, von wem der TE gekauft hat. Ich gehe nicht davon aus, dass der TE von Privat eine städtische Garage gekauft hat.Zitat :Ist die Garage aber erst einmal im Eigentum der Stadt,
Welches Chaos von wann?Zitat :bleibt das Chaos so wie früher.
Zitat :Und selbst wenn das so gewesen wäre (was ja sein kann), dann ist mit der (jederzeit möglichen und rechtmäßigen) Kündigung der Status Quo aufgehoben und die Garage fällt entschädigungslos an die Stadt.
Das mag ja alles so sein, aber eine entschädigungslose Enteignung verstößt mMn. nach gegen jedes Gerechtigkeitsempfinden.
Zitat :Das mag ja alles so sein, aber eine entschädigungslose Enteignung verstößt mMn. nach gegen jedes Gerechtigkeitsempfinden.
Das ist keine Enteignung, nicht im klassischen Sinne. Er wusste doch, was er da kauft und dass das mit einer Kündigung jederzeit hinfällig sein kann. Es ist jetzt ja kein Geheimnis, dass die Regelungen so sind, wie sie sind.
Wer sich da nicht informiert hat eben Pech. Wer die Katze im Sack kauft, hat nunmal kein Ferkel und kein Kaninchen.
Und Immobilien zu kaufen, ohne einen Notar hinzuzuziehen führt halt quasi immer dazu, dass man am Ende nichts hat. Denn für einen Grundstückserwerb ist ein Notar (bis auf sehr seltene Ausnahmen...) grundsätzlich erforderlich und ohne Grundstückserwerb im Regelfall auch kein Eigentumserwerb an Immobilien.
Schließlich sind Immobilien (bis auf wenige Ausnahmen, siehe unten) eine Einheit mit dem Grundstück auf dem sie stehen. Man kann sie schlicht nicht separat erwerben. Punkt.
Einzige Ausnahmen sind, wie bereits mehrfach erwähnt, das Erbbaurecht und der Vertragseintritt in einen Altvertrag (einen sehr alten Altvertrag...) aus den neuen Bundesländern.
Eine weitere Ausnahme sind nach ihrem Zweck nur vorübergehend eingebrachte Dinge, bei Containern, "Tiny Houses" und nur "geparkten" Fertiggaragen kann das der Fall sein. Das kann auch auf Nießbrauch oder Dienstbarkeiten zutreffen, auch wenn das verworrener ist.
Auch der nicht böswillige Überbau ist in diesem Sinne kein dauerhafter Bestandteil des Grundstücks auf dem überbaut wurde.
Die ganze Angelegenheit ist abschließend in §§ 93-95 BGB und § 11 SchuldRAnpG geregelt. Einfach mal die entsprechenden Gesetze und ggf. dazugehörige Kommentare anschauen.
Im Spezialfall wird eine Entschädigung fällig, aber im hier geschilderten eben nicht.
Wenn der Vertrag gekündigt wurde, dann war die ganze Angelegenheit von Anfang an eine Farce.
Man kann davon ausgehen, dass der Altvertrag mit dem Vormieter (der dann tatsächlich noch hätte Eigentümer sein können) gekündigt wurde, weil sonst alter Mieter, Vermieter und neuer Mieter übereinstimmend die Umschreibung des alten Mietvertrages hätten durchführen müssen. Aber auch hier kann der Vertrag gekündigt werden und dann gilt wieder § 11 SchuldRAnpG. Fertig.
-- Editiert von User am 26. April 2025 20:48
Zitat :Das ist keine Enteignung, nicht im klassischen Sinne. Er wusste doch, was er da kauft und dass das mit einer Kündigung jederzeit hinfällig sein kann.
Mein Einwand bezog sich nicht speziell auf den Käufer im TE, sondern auf die Situation insgesamt, und wie ich die Darlegungen verstanden habe verliert der Rechteinhaber (Rechte am Gebäude) entschädigungslos seine Reche wenn ihm der Grundstückseigentümer seinen Pachtvertrag kündigt.
Zitat :Mein Einwand bezog sich nicht speziell auf den Käufer im TE, sondern auf die Situation insgesamt, und wie ich die Darlegungen verstanden habe verliert der Rechteinhaber (Rechte am Gebäude) entschädigungslos seine Reche wenn ihm der Grundstückseigentümer seinen Pachtvertrag kündigt.
Ja. Hätte man eine Entschädigung gewollt (wobei der Zeitwert von Uraltgebäuden sowieso fraglich ist), dann hätte man bis Ende 2022 selbst kündigen müssen.
Nach Jahrzehnten muss eben irgendwann einmal ein konsistenter, überall gleicher Zustand eintreten.
Zitat :Ja. Hätte man eine Entschädigung gewollt (wobei der Zeitwert von Uraltgebäuden sowieso fraglich ist), dann hätte man bis Ende 2022 selbst kündigen müssen.
Erstaunt bin ich trotzdem!
Zitat :Nach Jahrzehnten muss eben irgendwann einmal ein konsistenter, überall gleicher Zustand eintreten.
... und ebenso unverständlich warum die "Harmonisierung" dann eine Entschädigung ausschließt.
Und jetzt?
- Keine Terminabsprache
- Antwort vom Anwalt
- Rückfragen möglich
- Serviceorientierter Support
- Kompetenz und serviceoriente Anwaltsuche
- mit Empfehlung
- Direkt beauftragen oder unverbindlich anfragen
-
3 Antworten