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Haus der Großeltern kaufen

 Von 
Sabidaju4
Status:
Frischling
(4 Beiträge, 3x hilfreich)
Haus der Großeltern kaufen

Hallo Zusammen,

dies ist mein erster Beitrag in diesem Forum und ich hoffe das ihr mir ein paar Fragen beantworten könnt, da ich im internet nicht viel passendes dazu gefunden habe.

Es geht um folgendes, meine Großeltern möchten uns gerne ihr Haus verkaufen. Im Grunde genommen gehört das Haus meinem Opa. Es handelt sich um ein großes Haus in dem noch ein paar sachen gemacht werden müssen wie Heizung und Bäder z.b.
Sie schaffen es körperlich nicht mehr und wollen evtl eine Wohnung mieten oder eine kleine Eigentumswohnung kaufen.

Mein Opa möchte es an uns verkaufen weil er weiß es wäre in Guten Händen. Er stellt sich das jetzt aber alles so einfach vor. Er wollte sich über die Summe Gedanken machen und ich weiß jetzt schon das er uns nicht zuviel abnehmen wollen würde.

Wie wäre jetzt der korrekte Ablauf? Muss das Haus geschätzt werden? Wird beim Hauskauf immer der Verkehrswert ermittelt? Wer gibt einem da Auskunft?
Gibt es durch den Hauskauf Schwierigkeiten mit seinen 3 Kindern?

Ich habe leider wirklick keine Ahnung wie man das ganze jetzt angehen soll und wer unsere Anlaufstellen sind.
Würde mich über eure Antworten sehr freuen.

Viele Grüße

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Nicht genau ihre Frage? Wir haben weitere Antworten zum Thema
Haus Ablauf Auskunft


11 Antworten
Sortierung:
#1
 Von 
Harry van Sell
Status:
Unbeschreiblich
(74165 Beiträge, 32869x hilfreich)

Der Eigentümer kann den Preis frei festlegen, sogar auf 0 EUR.

Wenn der Kaufpreis jedoch vom realen Wert zu stark abweicht, könnte das Finanzamt von einer Schenkung ausgehen und entsprechende Steuern festsetzen.


Man kann ja mal schauen, was vergleicbare Häuder kosten.
Oder einen Sachverständigen mit der Bewertung beauftragen, dann hat man was offizielles.



Zitat (von Sabidaju4):
Gibt es durch den Hauskauf Schwierigkeiten mit seinen 3 Kindern?



Keiner von uns weis, wie die Kinder reagieren ...



Signatur:Meine persönliche Meinung/Interpretation! Im übrigen verweise ich auf §675 Abs. 2 BGB
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#2
 Von 
Sabidaju4
Status:
Frischling
(4 Beiträge, 3x hilfreich)

Hallo und Danke für die schnelle Antwort.

Es gibt in der Umgebung gerade nichts vergleichbares. Das Haus ist recht groß aber es müssen halt auch einige Sachen gemacht werden. Diese würden den Wert ja auch etwas schmälern.

An was für einen Sachverständigeneuen müssten wir uns wenden und mit welchen Kosten müsste man da ca. Rechnen?

Wie will man denn den realen Wert festlegen? Häuser sind doch meist alle individuell.
Wenn er jetzt z.B. 150000€ sagen würde.
Wir zu stimmen... gehen dann zur unserer Bank zwecks Finanzierung und als nächste zum Notar. Wäre das so der normale weg? Bzw. würde sich das Finanzamt denn einschalten?

Wir wollen meinem Opa ja einen angemessenen Preis dafür bezahlen.
Wegen den Kindern meinte ich.. Wenn wir jetzt noch mal das Bsp. 150000€ meinem Opa bezahlen( er wird 87Jahre ). Wir hoffen das meine Großeltern noch sehr viele Jahre leben, aber angenommen es passiert doch mal was. Können die kinder dann evtl. Im Nachhinein noch ärger machen? Denn sie würden ja anteilig das noch vorhandene Vermögen Erben. Richtig?

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#3
 Von 
Harry van Sell
Status:
Unbeschreiblich
(74165 Beiträge, 32869x hilfreich)

Zitat (von Sabidaju4):
Das Haus ist recht groß aber es müssen halt auch einige Sachen gemacht werden. Diese würden den Wert ja auch etwas schmälern.

Korrekt, Renovierungsbedarf wirkt wertmindernd.



Zitat (von Sabidaju4):
An was für einen Sachverständigeneuen müssten wir uns wenden und mit welchen Kosten müsste man da ca. Rechnen?

Ein Bausachverständiger wäre anzuraten.
Die Kosten müsste man beim Sachverständigen erfagen.



Zitat (von Sabidaju4):
Können die kinder dann evtl. Im Nachhinein noch ärger machen?

Ja, können sie.
Davon sollte man sich aber nicht abhalten lassen.




Signatur:Meine persönliche Meinung/Interpretation! Im übrigen verweise ich auf §675 Abs. 2 BGB
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#4
 Von 
hh
Status:
Unbeschreiblich
(36052 Beiträge, 12949x hilfreich)

Zitat:
Wie will man denn den realen Wert festlegen? Häuser sind doch meist alle individuell.

Über ein Sachverständigengutachten, aber auch das ist natürlich nur eine Schätzung.
Es besteht jedoch für diesen Fall keine Pflicht, einen Sachverständigen einzuschalten.

Zitat:
Wenn er jetzt z.B. 150000€ sagen würde.
Wir zu stimmen... gehen dann zur unserer Bank zwecks Finanzierung und als nächste zum Notar. Wäre das so der normale weg?

Ja

Zitat:
Bzw. würde sich das Finanzamt denn einschalten?

Da Finanzamt schaltet sich nur ein, wenn der Kaufpreis mehr als 100.000€ vom Verkehrswert abweicht.

Zitat:
Können die kinder dann evtl. Im Nachhinein noch ärger machen?

Bezüglich der Reaktion der 3 Kinder gibt es die juristische und die moralische Seite. Juristisch können die Kinder nichts machen. Moralisch gesehen kann es natürlich Neid geben und als Folge davon Streitigkeiten innerhalb der Verwandtschaft.

Zielführend ist es im Regelfall, mit allen Beteiligten über die Sache zu reden.

Zitat:
Denn sie würden ja anteilig das noch vorhandene Vermögen Erben. Richtig?

Richtig und wenn der Opa das Haus unter Preis verkauft, dann können sie juristisch nichts dagegen machen, auch später keine Forderungen stellen. Ansprüche der Kinder nach dem Tod des Opas können erst entstehen, wenn der Opa mehr als die Hälfte seines Vermögens verschenkt.

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#5
 Von 
Harry van Sell
Status:
Unbeschreiblich
(74165 Beiträge, 32869x hilfreich)

Zitat (von hh):
Juristisch können die Kinder nichts machen.

Aber selbstverständlich können die was machen.




Zitat (von hh):
Richtig und wenn der Opa das Haus unter Preis verkauft, dann können sie juristisch nichts dagegen machen, auch später keine Forderungen stellen.

Zitat (von hh):
Ansprüche der Kinder nach dem Tod des Opas können erst entstehen, wenn der Opa mehr als die Hälfte seines Vermögens verschenkt.

Zwei sehr gewagte Aussagen.
Denn Forderungen kann man immer stellen, auch ganz ohne Rechtsgrundlage.

Sie könnten z.B vor Gericht klagen.
Ob es dann da Erfolgsaussichten gibt kann man derzeit überhaupt nicht beurteilen.

Und ich hatte mal einen Fall wo die Tochter erfolgreich eine Rückabwicklung wegen Unzurechunungsfähigkeit durchsetzen konnte. Und das war nur knapp 20% des Vermögens ...



Signatur:Meine persönliche Meinung/Interpretation! Im übrigen verweise ich auf §675 Abs. 2 BGB
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#6
 Von 
eh1960
Status:
Student
(2464 Beiträge, 798x hilfreich)

Zitat (von Sabidaju4):

Wie wäre jetzt der korrekte Ablauf?

Opa überlegt sich in Ruhe, ob er das Haus verkaufen oder verschenken will, will er es verkaufen, überlegt er sich einen Preis.
Zitat:

Muss das Haus geschätzt werden?

Nein.
Zitat:
Wird beim Hauskauf immer der Verkehrswert ermittelt?

Nein.
Zitat:

Gibt es durch den Hauskauf Schwierigkeiten mit seinen 3 Kindern?

Das kann hier jetzt wirklich keiner wissen...

Zwei Dinge sind zu bedenken:

1) Wird das Haus zu sehr unter Wert verkauft, kann das vom Finanzamt als Schenkung gewertet werden, und dann wird theoretisch Schenkungssteuer fällig. Allerdings gibt es bei Schenkungen zwischen Großeltern und Enkeln einen Freibetrag von 200.000 € (aber: steuerpflichtige Schenkungen innerhalb von 10 Jahren werden zusammengerechnet!)

2) Schenkungen vor Tod des Erblassers können im Erbfall Pflichtteilsergänzungsansprüche auslesen, das hängt von der Schenkungshöhe ab und davon, wieviel Zeit zwischen Schenkung und Erbfall vergangen ist. Das klärt man dann mit einem Anwalt oder Steuerberater, oder den Notar, den man für die Immobilienübertragung sowieso braucht. Der könnte auch gleich noch ein rechtssicheres Testament aufsetzen.

Signatur:Eine "UG" gibt es nicht. Es gibt nur die "UG haftungsbeschränkt".
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#7
 Von 
eh1960
Status:
Student
(2464 Beiträge, 798x hilfreich)

Zitat (von hh):

Da Finanzamt schaltet sich nur ein, wenn der Kaufpreis mehr als 100.000€ vom Verkehrswert abweicht.

So eine Regelung gibt es nicht. Sie würde auch keinen Sinn machen, wenn die Immobilie einen Marktwert von z.B. 5 Millionne € hat.

Das Finanzamt rechnet völlig anders. Es rechnet "Bodenrichtwert" (der ist amtlich ermittelt) mal Grundstücksfläche. Und dann hat der Steuerpflichtige die Möglichkeit, mit weiteren Berechnungen den so ermittelten Wert zu senken. Da wird dann z.B. die durchschnittliche Jahresmiete der letzten 3 Jahre mit 12,5 multipliziert. Wenn die Immobilie nicht oder nur teilweise vermietet ist, wird für die durchschnittliche Miete die Miete angesetzt, die für vergleichbare Objekte am jeweiligen Ort erzielt werden kann.

Der BFH hat in einem Urteil vom 10.11.2004 klar dargelegt, was zu tun ist, um nachzuweisen, dass der Wert eines geschenkten oder geerbten Grundstücks niedriger ist als der, den das Finanzamt ansetzen will. Der sich so ergebende Wert wird für jedes volle Jahr seit Fertigstellung der Immobilie um 0,5% reduziert.

Dafür braucht man dann Gutachter, oder jedenfalls einen Steuerberater, und schlimmstenfalls streitet man sich vor dem Finanzgericht mit dem Finanzamt.

Signatur:Eine "UG" gibt es nicht. Es gibt nur die "UG haftungsbeschränkt".
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#8
 Von 
Sir Berry
Status:
Schlichter
(7846 Beiträge, 2679x hilfreich)


Zitat (von Sabidaju4):
Es geht um folgendes, meine Großeltern möchten uns gerne ihr Haus verkaufen. Im Grunde genommen gehört das Haus meinem Opa.


Dann ist auch das Gesamtvermögen der Großeltern zu berücksichtigen, da da Großvater den Hausverkauf nicht ohne Zustimmung der Großmutter durchzuehen kann, wenn das Haus das wesentliche Vermögen darstellt.

Hinsichtlich des juristischen Ärgers, den die Kinder lostreten könnten, würde ich mir keine Gedanken machen, solange die Großeltern noch klar im Kopf sind. Sie können zu Lebzeiten mit ihrem Vermögen machen was sie wollen.

Berry

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#9
 Von 
Sabidaju4
Status:
Frischling
(4 Beiträge, 3x hilfreich)

Zitat (von eh1960):

Opa überlegt sich in Ruhe, ob er das Haus verkaufen oder verschenken will, will er es verkaufen, überlegt er sich einen Preis.


Also wir wollen es auf jedenfall kaufen.
Schenken kommt nicht in Frage.
Es ist halt so das die 3 kinder alle versorgt sind. Meine Großeltern zogen mich quasi groß und bekamen von mir viel zurück.
Meine Familie und ich sind immer da, wir kümmern uns um alles. Sie brauchten uns noch nie um etwas bitten. Wir sehen das als selbstverständlich an und sind froh sie zu haben.
Seine Kinder melden sich selten mal.
Sie haben zu dem Haus auch einfach nicht den Bezug wie ich.
Mein Opa sagte zu mir es ist seine Sache was er mit seinem Haus macht. Damit hat er ja auch irgendwie recht. Die Kinder sollen doch auch nicht leer ausgehen.
Wir werden es auf jedenfall bezahlen. Irgendwie wird das schon gehen.





Zitat (von eh1960):

Das Finanzamt rechnet völlig anders. Es rechnet "Bodenrichtwert" (der ist amtlich ermittelt) mal Grundstücksfläche. Und dann hat der Steuerpflichtige die Möglichkeit, mit weiteren Berechnungen den so ermittelten Wert zu senken. Da wird dann z.B. die durchschnittliche Jahresmiete der letzten 3 Jahre mit 12,5 multipliziert. Wenn die Immobilie nicht oder nur teilweise vermietet ist, wird für die durchschnittliche Miete die Miete angesetzt, die für vergleichbare Objekte am jeweiligen Ort erzielt werden kann.

Der BFH hat in einem Urteil vom 10.11.2004 klar dargelegt, was zu tun ist, um nachzuweisen, dass der Wert eines geschenkten oder geerbten Grundstücks niedriger ist als der, den das Finanzamt ansetzen will. Der sich so ergebende Wert wird für jedes volle Jahr seit Fertigstellung der Immobilie um 0,5% reduziert.

Dafür braucht man dann Gutachter, oder jedenfalls einen Steuerberater, und schlimmstenfalls streitet man sich vor dem Finanzgericht mit dem Finanzamt.


Gibt es denn die Möglichkeit den Bodenrichtwert + Mietpreise irgendwo einzusehen? Ich hab es schon gegooglet aber noch nicht wirklich was dazu gefunden.

Wenn ich es durch einen geprüften Dekra Bausachverständigen prüfen lassen. Wäre das auch günstig Finanzamt und Steuerberater ausreichend? Dabei würde doch wenn ich das richtig verstanden habe auch aufgeführt werden, was noch an Kosten für Modernisierungen ansteht.

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#10
 Von 
Sabidaju4
Status:
Frischling
(4 Beiträge, 3x hilfreich)

Zitat (von Sir Berry):

Dann ist auch das Gesamtvermögen der Großeltern zu berücksichtigen, da da Großvater den Hausverkauf nicht ohne Zustimmung der Großmutter durchzuehen kann, wenn das Haus das wesentliche Vermögen darstellt.

Hinsichtlich des juristischen Ärgers, den die Kinder lostreten könnten, würde ich mir keine Gedanken machen, solange die Großeltern noch klar im Kopf sind. Sie können zu Lebzeiten mit ihrem Vermögen machen was sie wollen.

Berry

Meine Oma ist natürlich auch einverstanden.
Beide sind zwar nicht mehr körperlich so fit. Aber vom Kopf her natürlich klar und wissen genau was sie wollen.

Da sie selber auch keinen Plan haben wie wir das nun gemeinsam anstellen, versuche ich jetzt das irgendwie Schritt für Schritt für uns alle zu planen.

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#11
 Von 
Jetella
Status:
Frischling
(1 Beiträge, 3x hilfreich)

Darf ich fragen, wie der Kauf gehandhabt wurde?
Oder wurde es verschenkt?

Kaufpreis: Wert des Hauses abzgl. Wohnrecht, richtig?

Befinde mich in einer ähnlichen Situation, deshalb frage ich nach.



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